Skip to content
Start free
Get App

10 ГЛУПЫХ фраз арендодателя, которые портят ВСЕ! Как защитить свою квартиру?

Арендодатель Алексей Клышин разбирает 10 ошибочных фраз собственников при сдаче квартиры и объясняет, как защитить имущество и выбирать надёжных жильцов.

Key Takeaways

  • Чёткие договорённости при заселении защищают собственника от потери контроля над квартирой
  • Страховой депозит и регулярные осмотры — основные инструменты защиты имущества
  • Качество арендатора важнее краткосрочной выгоды от завышенной арендной платы

What the video covers

  • Ошибочные фразы арендодателей создают проблемы: отказ от контроля при заселении приводит к порче квартиры
  • Правильно проговаривать ежемесячные осмотры и условия вычета из страхового депозита при повреждениях
  • Страховой депозит нельзя зачитывать за последний месяц — он служит гарантией при выезде жильца
  • Фраза «скоро буду продавать» отпугивает арендаторов, а показ квартиры покупателям усложняется
  • Выбор жильца важнее максимальной цены: стабильная семья часто ценнее дополнительных 5-10 тысяч рублей
  • Завышенная цена приводит к простоям: лучше сразу поставить рыночную цену, чем терять месяцы
  • Фраза «платите по первым числам» создаёт неопределённость — нужна конкретная дата оплаты
  • Автор предлагает услуги по сопровождению сдачи квартир и бесплатный вебинар о проверке недвижимости

Chapters

  1. 00:00Введение: почему арендодатели теряют контроль
  2. 01:07Фраза про осмотры и контроль жильцов
  3. 02:32Страховой депозит и последний месяц
  4. 03:51Продажа квартиры и показ арендатору
  5. 05:19Выбор жильца важнее цены
  6. 07:08Завышенная цена и простой квартиры
  7. 08:03Фразы про оплату и сдачу без усилий

Answers

Questions about this video

Почему нельзя зачитывать страховой депозит за последний месяц?

Депозит — это гарантия возмещения ущерба при выезде жильца. Если зачесть его за последний месяц, при обнаружении повреждений собственник остаётся без обеспечения и вынужден судиться.

Стоит ли говорить арендатору о планах продажи квартиры?

Автор считает, что нет: фраза о скорой продаже заставляет арендаторов искать жильё заранее и отказываться от сделки, а при показе квартиры покупателям арендатор может намеренно её очернить.

Что важнее при выборе арендатора: цена или состав семьи?

По мнению автора, важнее надёжность и стабильность жильца: семьи с детьми, привязанные к району, обычно съезжают реже и аккуратнее относятся к имуществу, чем одинокие арендаторы.

Full Transcript — Download SRT & Markdown

00:00
Speaker A
Вопрос на сотни тысяч рублей. Что объединяет всех арендодателей, у которых проблемы? Они сами эти проблемы создают своими же словами. Одна фраза при заселении и вы потеряли контроль. А через полгода вы стоите в убитой квартире и думаете: "А почему это
00:17
Speaker A
произошло именно со мной?" Сегодня дам вам 10 глупых фраз, которые арендодатели произносят постоянно и каждая из них стоит денег. Досмотрите до конца, там фразы, из-за которых люди заселяют гастар байтеров, а не нормальных жильцов.
00:35
Speaker A
Первая фраза, которую собственники произносят с гордостью: "Я к вам ходить не буду. Я нормальный и не буду вас доставать, живите спокойно". И знаете, по-человечески звучит очень классно. Но в реальности это зелёный свет.
00:51
Speaker A
Нормальный жилец на это никак не отреагирует, ему и так нечего скрывать. А вот тот, кто не очень порядочный, будет строить коварные планы. И через полгода вы приедете на квартиру и увидите то, что видеть не хотите. А правильная фраза должна звучать так: "Я
01:07
Speaker A
каждый месяц в назначенный день оплаты буду приходить, смотреть квартиру и получать с вас деньги. Хочу понимать, как вы живёте, в каком состоянии квартира и контролировать этот процесс каждый месяц. И если мы вдруг, в момент моего осмотра, увидим какие-то дефекты,
01:26
Speaker A
которые квартире либо мебели и технике причинили вы, то мы сразу из страхового депозита будем вычитать денежные средства и чинить". И нормальные жильцы обычно нормально на это реагируют. Ну да, о'кей, приходите, смотрите. А ненормальные, когда снимает один, а живёт 10, они на это будут реагировать
01:44
Speaker A
очень плохо. Вторая фраза, о которой я очень много говорил в своих видео, но люди продолжают наступать на одни и те же грабли и я и дальше буду её говорить: "Депозит мы зачтём за последний месяц".
01:58
Speaker A
Как же вы не поймёте, что депозит это не последний месяц, это ваша гарантия, когда жилец съезжает, вы приходите в квартиру подписывать с ними акт и у вас есть деньги, там, не знаю, 50.000 руб, которые необходимо отдать. И вы
02:12
Speaker A
смотрите, что дверь сломана, ламинат надо циклевать, два окна разбиты и это компенсируется именно оттуда. А если вы его зачли за последний месяц, вы приходите, видите эти недостатки, калькулируете их, понимаете, сумма 40.000 руб. Ну, с тебя 40.000 руб. Он
02:30
Speaker A
говорит: "До свидания, пошёл ты нахрен, я больше тут не живу, до свидания. Не хочешь акт, не подписывай, иди в суд".
02:36
Speaker A
Вы остаётесь один на один, вам придётся идти в суд, доказывать, что ни вы, ни верблюд. Зачем вы наступаете на одни и те же грабли? Вы будете съезжать, я приду с этими деньгами наличными и мы посчитаем с вами, что не так. И если вам
02:48
Speaker A
что-то будет не нравится, тогда уже арендатор идёт в суд и доказывает, что вы что-то там не сделали. Представляете, это вообще другая другая парадигма, это вообще по-другому всё. И тут они уже будут вынуждены убраться в квартире перед приходом вашим, посчитать всё, как
03:03
Speaker A
было по описи, которая у вас была до этого и всё предоставить, чтобы забрать свои деньги. Запомните одну фразу: "Ничего человека так не мотивирует, как его деньги". И вы должны этим пользоваться, как собственник этой квартиры.
03:17
Speaker A
Третья фраза, которая убивает сделки на месте. Собственник обычно говорит это между делом, ну, как будто это, знаете, мысли вслух. Фраза "Я скоро буду продавать". Жилец слышит совсем другое.
03:27
Speaker A
Подождите, я у вас на год снимаю, плачу вам три цены, первый месяц, страховой депозит и комиссию агенту, который эту квартиру показывал. Вы мне можете сказать, что через три месяца мне надо будет съезжать и мне опять нужно будет три цены искать? И многие арендаторы
03:42
Speaker A
отказываются. Если вы сдаёте и думаете продавать-не продавать, об этом-то как раз и говорить не нужно. Ну, а если вы решили продавать, тогда нахрена сдавать?
03:51
Speaker A
Жилец при продаже это отдельная головная боль. А ещё хуже, когда его просят показать квартиру, когда продают. Вот, мы очень много квартир с клиентами покупаем, и это просто песня. То есть, мы приходим в квартиру на первом этаже, нам показывает арендатор. И видно по
04:05
Speaker A
внешнему виду, что ему некомфортно раз в неделю там или два раза в неделю убираться в квартире, чтобы тут пришёл посмотреть. И вот мы посмотрели, нам всё понравилось, нам сказали, что с арендатором мы не говорили. И вот наш покупатель спрашивает: "Ну и как вам
04:17
Speaker A
здесь живётся?" И знаете, что арендатор говорит? Квартира на первом этаже "Туалет постоянно затапливает. Оттуда просто вот так выливается и приходится руками это всё убирать.
04:27
Speaker A
Подъездная дверь хлопает так, что спать просто невозможно. На лавке всё время какие-то алкаши собираются. Просто не уснуть в этой квартире без беруш." И знаете, для чего он это делает? Да для того, чтобы ему не искать квартиру и не
04:39
Speaker A
платить деньги. И, конечно, такая квартира продаётся с определённым дисконтом. То есть, с одной стороны, продавец говорит: "Я хочу максимальную прибыль извлечь от продажи и плюс ещё прибыль извлечь от аренды." А в итоге арендатор так показывает, все те, кто
04:53
Speaker A
смотрят эту квартиру, они потом торгуются ещё на большие деньги. И многие люди этого почему-то не понимают.
04:58
Speaker A
Если вы определились, что вы квартиру будете продавать, просто выставить её сразу на продажу, и всё.
05:04
Speaker A
Следующее. Мне всё равно, кто, лишь бы дороже. Вот это классика. Сосед сдаёт за 50, а я хочу сдать за 60. И мне пофигу, кто там будет жить. Ну, молодец. Только сосед сдал семье из трёх человек, которая уже третий год у него живёт и
05:19
Speaker A
никаких проблем никогда ему не доставляла. А вы за свои плюс-минус 10 тысяч рублей заселили он съедет и ничего не останется от ремонта, так ещё участковый к вам будет ходить как на работу. А вы как собственник за всё это отвечаете. Запомните, правильный
05:37
Speaker A
арендатор в аренде важнее цены. Чем меньше стоимость аренды, тем больше людей её могут себе позволить. И очень часто люди не не считать у нас деньги.
05:46
Speaker A
То есть, они зарабатывают 50 и говорят: "А я буду квартиру за 25 снимать". Потом переезжают в эту квартиру, живут в ней сколько-то месяцев и понимают, что им не хватает этих денег. И они говорят: "А дай там отсрочку, а можно мы тебе через
05:57
Speaker A
2 недели заплатим, войди в наше положение" и так далее и тому подобное. Всё зависит от того, кто у тебя живёт в квартире. Если это семья и они привязаны ну например школа детский сад, очень редко они будут съезжать оттуда. Они съедут только в этом районе,
06:10
Speaker A
потому что это целая проблема и головная боль перевести кого-то ребёнка, это травма психологическая в том числе для него. А если это просто одинокая женщина или парень, ну, как бы, они сегодня здесь живут, завтра в другом месте, им вообще всё равно. Из-за этого, от того,
06:23
Speaker A
кто у тебя живёт и за какую цену снимает, сильно зависит, насколько долго этот человек приехал у тебя. И знаете, это довольно спорная история и здесь мне интересно ваше мнение. На что вы опираетесь, выбирая жильцов? На стоимость аренды либо на того, кто и в
06:38
Speaker A
каком составе будет эту квартиру арендовать. Напишите в комментариях, что бы выбрали вы. Пятая фраза: "Пока квартира новая, надо сдавать дороже, через год её всё равно убьют". С чего вообще вы это взяли, кто вам это сказал? Я знаю людей, которые
06:52
Speaker A
сдают квартиры по 5, по 10 лет и там ничего не убито. Потому что, а, они нормально выбирают жильцов, б, каждый месяц их контролируют. А знаете, что меня реально убивает? Вот эта логика: "Сейчас выжму максимум, а потом как-нибудь". Многие пытаются выкроить
07:08
Speaker A
5-10 тысяч рублей в месяц, только теряют намного больше. И люди выставляют цену не 50, а выставляют цену 60 и ждут месяц. За 60 её никто не снимает.
07:20
Speaker A
Скидывают до 55 и ещё через месяц её сдают. В итоге прошло уже 2 месяца и, значит, за 55 тысяч они будут сдавать её 10 месяцев. Они получат с неё 550 тысяч рублей. Если бы они сразу её за 50
07:32
Speaker A
сдали, они бы получили 600 тысяч рублей. И многие люди месяцами сдают квартиру, не понимая, что они просто упускают эти деньги, они просто улетают у них в молоко. Зачем? Я недавно звонил по аренде в ЦИАН и увидел ситуацию, когда
07:47
Speaker A
люди 6 месяцев сдают квартиру. Вот здесь можно это видео посмотреть. Шестая фраза, от которой у меня просто дёргается глаз. Квартиру сдать просто, просто выложу на ЦИАН и жильцы сами придут. Знаете, на что это похоже? Это как закончить автошколу и выехать на
08:03
Speaker A
МКАД первый раз самостоятельно в час пик. Выложить объявление - это всего 5% от всей работы. Дальше вам нужно принять правильно звонок, поговорить, выяснить потребности, понять, кто на той стороне, кто будет арендовать, на какой срок, где работает, чем занимается, принять
08:21
Speaker A
решение, стоит ли вообще ему показывать квартиру, собрать этих людей в кучу, пойти показать, выбрать из них правильно. А как ты поймёшь, что этих людей первый раз видишь, если у тебя нет опыта? Определиться, кто из них лучший будет арендатор, договориться с ним,
08:36
Speaker A
после этого составить правильный договор, с ним согласовать, не просто взять какой-то типовой договор, а взять договор, который в этой ситуации будет работать лучше всего. И только после этого подписать, передать ему квартиру и получить деньги. Заключайте с ним правильный договор найма, который
08:52
Speaker A
защищает и ваши, и его интересы. Кстати, такой договор бесплатный лежит у меня в Telegram-канале. Под видео можно перейти по ссылке и скачать его.
09:02
Speaker A
Седьмая фраза: "Платить можете по первым числам". И вот тут вы сами себе вырыли яму. По первым числам - это значит, можно заплатить и первого, и девятого.
09:11
Speaker A
Если мы с вами заключаем договор сегодня, и сегодня у нас второе число, то мы прописываем: "Оплата будет происходить второго числа плюс-минус 3 дня". Точка. Многие люди не очень ответственно к этому относятся, если даже у них в договоре написано
09:26
Speaker A
плюс-минус 3 дня, вы должны чётко понимать, что вам, скорее всего, именно на третий день и заплатят. Больше того, если вам приходится напоминать об оплате, это уже плохой знак. Поэтому некоторые наши клиенты говорят: "Я ставлю одно число, первое число, и
09:40
Speaker A
плюс-минус один день". Почему я, например, в своих квартирах, которые сдаю в аренду, всегда пишу плюс-минус три дня? 1 января я точно не поеду. 1 мая, 2 мая точно не поеду. Я всегда беру себе запас три дня. То есть я 29 числа
09:53
Speaker A
созваниваюсь и говорю: "Я приеду 2 числа. Будь готов". 2 числа я приезжаю в эту квартиру, всё убрано, всё понятно. Я прогулялся по квартире, посмотрел, даже снял на видео что-то. Вот вам счёт, переводите деньги. Они при мне отправляют деньги на мой расчётный счёт.
10:09
Speaker A
До свидания. Я уехал. А эта фраза уберёт сразу от цены вашей квартиры пару десятков процентов. Хаять свою квартиру при показе - это примерно то же самое, если бы продавец в магазине надел вам костюм, который вам не идёт и
10:24
Speaker A
на вас не сидит, и говорит: "Ну, другого нет, берите этот". А фразы такие: "Район так себе, соседи не очень". Зачем вы его сами так отговариваете? Я постоянно такое слышу, когда собственники показывают квартиры. Я не говорю, что надо сразу расхваливать, особенно то,
10:37
Speaker A
что сломалось. Но и хаять это точно не нужно. проблем точно не возникало, изначально на этапе покупки нужно сразу выбирать квартиру ликвидную, в хорошем районе. Она будет сдавать себя сама, и вам не нужно будет думать, как упаковать в конфетку. О том, как выбрать
10:52
Speaker A
такую квартиру, как её проверить, как её выгодно купить и выгодно сдать, и про другие нюансы, связанные с покупкой недвижимости на вторичном рынке, я рассказываю на своём бесплатном вебинаре "Как перед покупкой проверить квартиру и собственника, чтобы не нарваться на
11:09
Speaker A
мошенников". Если у вас есть планах купить квартиру, вам обязательно нужно разобраться, как работает вторичный рынок. Потому что именно вы можете, не привлекая ни юриста, ни риэлтора, никого, самостоятельно проверить и квартиру, и документы, и текущего, и предыдущего собственника. Всё
11:28
Speaker A
проверяется по определённому шаблону. И весь этот алгоритм дал на своём бесплатном вебинаре. Зарегистрироваться на него можно в описании к этому видео.
11:37
Speaker A
Следующая фраза: "Я налоги не плачу. Скажите соседям, что вы мои родственники". И если арендаторам что-то не понравится, что вы их попросили съехать, то что они сломали там, и вы правы относительно договора, они всегда могут воспользоваться этим козырем.
11:51
Speaker A
Написать в налоговую, написать в банк, и вам либо нужно будет искать деньги, чтобы погасить весь ипотечный кредит, либо вообще лишиться этой квартиры.
11:58
Speaker A
И последняя фраза, после которой всё идёт не так. "Готов сдать квартиру за ремонт". Звучит вроде логично. Квартира в бетоне, денег на ремонт нет. Сдам эту квартиру, люди там будут жить и ещё мне бесплатно сделают ремонт. Красивая теория, но давайте теперь по реальности
12:13
Speaker A
пройдёмся. Хороший жилец с деньгами в бетон не поедет. Если есть деньги, то он просто снимет нормальную квартиру. Так кто же в такую квартиру поедет? Те, у кого а, нет денег, и то есть они должны сначала на своей работе работать, на
12:27
Speaker A
которой немного зарабатывают, потом приходить домой и ещё делать ремонт в вашей квартире. Насколько вообще они умеют делать ремонт? Как вы поймёте их квалификацию? В итоге в эту квартиру заселятся либо гастарбайтеры, которые будут лепить всё из остатков материала, которые они с какой-то другой стройки
12:42
Speaker A
принесли, либо просто хитрые ребята, которым пофигу, где жить, и у них задача бесплатно прожить какое-то время в этой квартире. Будут кормить вас завтраками, ещё чуть-чуть, ещё немного доделаем. По факту, у вас через год квартира почти в том же состоянии и ещё с чужими людьми.
12:55
Speaker A
Если квартира без ремонта и денег нет, есть два нормальных варианта. Первый: накопить либо взять кредит и сдавать уже нормальным людям за нормальные деньги.
13:03
Speaker A
Второй вариант: продать эту квартиру и купить что-то либо поменьше, либо в другом районе, но уже готовую с ремонтом, чтобы не вкладываться, с мебелью и техникой, чтобы завтра можно было сразу сдать. Всё остальное это иллюзия, которая для вас закончится
13:15
Speaker A
убытками. А что ещё вы слышите от арендодателей и понимаете, что они роют себе яму? Напишите в комментариях. А с вами был Алексей Клышин. Увидимся.
13:33
Speaker A
А.
Topics:аренда квартирыарендодательстраховой депозитсдача квартирывыбор арендаторовЦИАНзащита недвижимостидоговор аренды

Get More with the SozAI App

Transcribe recordings, audio files, and YouTube videos — with AI summaries and speaker detection. 30 minutes free.

App Store Google Play
Or transcribe another YouTube video here →

Free tools: TXT to SRT · SRT Validator · Merge SRT · Subtitle to Text · All tools

More from Клышин Алексей

View All
Не покупайте квартиру на ЭТИХ ЭТАЖАХ! Реальные риски, о которых все молчат — Transcript9:55
Не покупайте квартиру на ЭТИХ ЭТАЖАХ! Реальные риски, о которых все молчат — Transcript
2,875 1 Russian
САМЫЕ проверенные способы передачи имущества по наследству! Что… — Transcript15:54
САМЫЕ проверенные способы передачи имущества по наследству! Что… — Transcript
884 1 Russian
Права прописанных, которые ШОКИРУЮТ! Почему не стоит пр… — Transcript16:10
Права прописанных, которые ШОКИРУЮТ! Почему не стоит пр… — Transcript
2,970 1 Russian
Тогда я еще не знал, ЧТО нас ждет. Теперь знаю и готов … — Transcript11:34
Тогда я еще не знал, ЧТО нас ждет. Теперь знаю и готов … — Transcript
2,149 1 Russian
ИСПОВЕДЬ РИЕЛТОРА. ЧТО скрывают ВСЕ агенты недвижимости? — Transcript9:54
ИСПОВЕДЬ РИЕЛТОРА. ЧТО скрывают ВСЕ агенты недвижимости? — Transcript
2,105 1 Russian
Наше будущее УЖЕ определено. Что будет с рынком недвижи… — Transcript9:28
Наше будущее УЖЕ определено. Что будет с рынком недвижи… — Transcript
1,337 1 Russian
ЭТИ планировки УБЬЮТ твою комфортную жизнь! Как правиль… — Transcript19:21
ЭТИ планировки УБЬЮТ твою комфортную жизнь! Как правиль… — Transcript
3,540 1 Russian
Эфир компания на агентах СмыслоКод small1 — Transcript1:56:01
Эфир компания на агентах СмыслоКод small1 — Transcript
19,417 1 Russian
ПОЖАЛУЙСТА, не вздумайте есть эти продукты! Это вызывает онкологию… — Transcript12:22
ПОЖАЛУЙСТА, не вздумайте есть эти продукты! Это вызывает онкологию… — Transcript
2,131 1 Russian
Почему знания не делают нас умнее? Нейробиолог Владимир Алипов про… — Transcript1:28:00
Почему знания не делают нас умнее? Нейробиолог Владимир Алипов про… — Transcript
13,750 1 Russian
не можешь заработать на вайбкодинге? обязательно посмотри это — Transcript8:22
не можешь заработать на вайбкодинге? обязательно посмотри это — Transcript
1,060 1 Russian
Как выйти из тупика в жизни. Мудрая притча. Психология. — Transcript8:50
Как выйти из тупика в жизни. Мудрая притча. Психология. — Transcript
736 1 Russian