Speaker A
Вы полгода искали квартиру и, наконец, нашли ту самую. Всё нравится, готовы брать. И тут риэлтор продавца смотрит своими честными глазами ваши и говорит: "Хотите купить? Занесите сверху 200 000 руб. или мы продадим квартиру другому".
Риэлтор Алексей Клышин раскрывает скрытые схемы и комиссии на рынке недвижимости, предупреждая покупателей о мошенничествах.
Key Takeaways
- Многие риэлторы требуют скрытые комиссии с покупателей и продавцов, что увеличивает стоимость сделки.
- Схемы двойного взимания комиссий и занижения цены в договорах являются распространенной практикой.
- Покупателям важно иметь собственного юриста для защиты своих интересов при сделках с недвижимостью.
- Рынок недвижимости насыщен агентствами, которые часто скрывают реальные объекты и манипулируют ценами.
- Осведомленность и осторожность помогают избежать мошенничества и переплат при покупке квартиры.
What the video covers
- Автор делится личным опытом работы в недвижимости более 17 лет, включая работу агентом и юристом покупателя.
- Рассматривается ситуация на рынке недвижимости Краснодара, где большинство объектов продаются через агентства.
- Объясняется практика скрытых комиссий, когда риэлторы требуют дополнительные деньги с покупателей сверх официальной цены.
- Раскрываются схемы занижения цены в договоре и завышения реальной стоимости для получения двойной комиссии.
- Приводятся примеры, когда риэлторы требуют деньги наличными без официального оформления, что является мошенничеством.
- Обсуждается этическая сторона работы риэлторов и их методы давления на покупателей и продавцов.
- Автор призывает зрителей делиться опытом и собирать статистику по регионам для выявления масштабов проблемы.
- Подчеркивается, что такие схемы распространены не только в Краснодаре, но и в других городах России.
- Видео направлено на повышение осведомленности покупателей о рисках и уловках на рынке недвижимости.
- Дается совет иметь собственного юриста и быть внимательным при заключении сделок с агентствами.
Chapters
- 00:00Введение и проблема скрытых комиссий
- 01:01Опыт автора и обзор рынка Краснодара
- 01:45Практика работы краснодарских риэлторов
- 02:31Примеры манипуляций с ценами и объектами
- 04:02Схемы двойных комиссий и скрытых платежей
- 04:37Риски и мошенничество при сделках
- 05:23Этические вопросы и советы покупателям
- 06:07Заключение и призыв к обсуждению
Full Transcript — Download SRT & Markdown
Speaker A
[музыка] И знаете, что самое поганое? Что многие платят? Если вы думаете, что эта история из разряда небылиц и такого с вами точно не произойдёт, я посмеюсь вам в лицо. Я почти 20 лет в недвижимости. Я сам работал агентом в
Speaker A
[музыка] И знаете, что самое поганое? Что многие платят. Если вы думаете, что эта история из разряда небылиц и такого с вами точно не произойдёт, я посмеюсь вам в лицо. Я почти 20 лет в недвижимости. Я сам работал агентом в
Speaker A
Для начала давайте возьмём один из крупных городов, в который на старость мечтают перебраться большинство жителей России. Это Краснодар. Откроем любой классифайд и увидим, что в Краснодаре продаётся 20.000 объектов. Но только 1.000 объектов продаётся от физических лиц. Остальные 19 выставлены агентствами
Speaker A
компании. А сейчас я работаю на стороне покупателя юристом, который его защищает. И сегодня я готов вам открыть все риэлторские тайны. Посмотрите до конца, и вы будете понимать, на чём вас разводят риэлторы на рынке недвижимости.
Speaker A
И как только к этой витрине подходит какой-то покупатель, они считают, что они его могут забрать, показать ему то, что есть на складе, и взять с него дополнительны денег, хотя он им услугу даже не заказывал. Ну, простыми словами, вы видите любой объект недвижимости и
Speaker A
Для начала давайте возьмём один из крупных городов, в который на старость мечтают перебраться большинство жителей России. Это Краснодар. Откроем любой классифайд и увидим, что в Краснодаре продаётся 20 000 объектов. Но только 1 000 объектов продаётся от физических лиц. Остальные 19 выставлены агентствами
Speaker A
оказывается ректор, и он говорит вам: "Ну, этой квартиры нет. Есть другая, но уже за пять". А потом все действуют методично. Сначала вам говорят: "О'кей, расскажите, что вы хотите купить". Вы говорите: "Ну вот, мне нужна однушка в центре Краснодара".
Speaker A
по недвижимости и частными агентами. Больше того скажу, краснодарские риэлторы, они рассуждают так: для них доски объявлений — это витрина магазина.
Speaker A
"Супер, 200.000 руб. сверху. За что? У меня есть свой юрист, который будет меня сопровождать." Они говорят: "Да для того, чтобы мы продали вам эту квартиру". То есть им платят продавец 200.000 руб., и они берутся, покупатель 200.000 руб. И если вы откажетесь
Speaker A
И как только к этой витрине подходит какой-то покупатель, они считают, что они его могут забрать, показать ему то, что есть на складе, и взять с него дополнительные деньги, хотя он им услугу даже не заказывал. Ну, простыми словами, вы видите любой объект недвижимости и
Speaker A
когда эта история появилась на рынке. Когда давным-давно, почти 17 лет назад, я работал в одной крупной риэлторской компании. И всё это зародилось именно там. Все риэлторы работают продавца.
Speaker A
смотрите, что в центре Краснодара квартира стоит 3 млн руб. Вы говорите: "Ё-моё, однушка в Краснодаре три, да я продам свою в Саратове за три и перееду в Краснодар. Это же кайф". И как только вы начинаете звонить, на том конце
Speaker A
Прасс говорит: "Ну, о'кей, хорошо". Значит, покупатель тебе вносит аванс. Ты ему говориш: "Смотрите, для вас квартир стоит 10, но 100.000 наши услуги по сопровождению сделки. Нужны они те, не нужны, это не обсуждается". А в договоре у тебя будет 9900. В итоге ты хотел за
Speaker A
оказывается риэлтор, и он говорит вам: "Ну, этой квартиры нет. Есть другая, но уже за пять". А потом все действуют методично. Сначала вам говорят: "О'кей, расскажите, что вы хотите купить". Вы говорите: "Ну вот, мне нужна однушка в центре Краснодара".
Speaker A
рекламу не выставляют, и вы даже не узнаете никогда о них. А есть ещё такая штука, как скрытая комиссия. Без скрытых комиссий многие агентства в принципе не работают. Задача какая? Задача получить разницу между рыночной ценой и ценой, которую на руки нужно отдать продавцу.
Speaker A
И показывают вам пять квартир, которых вообще нет в рекламе. Но только уже, правда, за другую цену. Не за 3, а за 5 или там 6 млн руб. И, например, одна из этих квартир вам понравилась? Говорите: "Ну вот это вроде ничего". Говорит:
Speaker A
приходят люди и предлагают сверху уже 15. Ну, потому что 10 человек пришло и все готовы покупать аванс. Об этом же знает только элтор. Продавец об этом не знает. И вот вроде бы если сверху тебе дали миллион руб, то как будто бы это
Speaker A
"Супер, 200 000 руб. сверху". За что? У меня есть свой юрист, который будет меня сопровождать." Они говорят: "Да для того, чтобы мы продали вам эту квартиру". То есть им платит продавец 200 000 руб., и они берутся, покупатель 200 000 руб. И если вы откажетесь
Speaker A
Они просто забирают всю комиссию себе. Вот расскажу у вас пример простой. Звоним по объекту недвижимости, 15 млн стоит квартира. Приехали, посмотрели у неё ключи, спрашиваем: "Вы кто?" "Агент". Она говорит: "Не, не агент, я подруга". Подруга собственника.
Speaker A
платить, вы просто не купите эту квартиру. Если вы думаете, что такая история только в Краснодаре, то вы ошибаетесь. Напишите в комментариях ваш город и напишите, занимаются ли риэлторы у вас такой. Давайте соберём статистику по стране. И знаете, я присутствовал,
Speaker A
миллион мне". Мы говорим: "А как мы тебе миллион должны отдать?" Она говорит: "Наличными прямо надо сделать". А как мы это зафиксируем? Она говорит: "Ника". Мы говорим: "Давай через закретив. Нет, следы останутся". Мы говорим: "А если не зарегистрируется, что вы пропадёте с
Speaker A
когда эта история появилась на рынке. Когда давным-давно, почти 17 лет назад, я работал в одной крупной риэлторской компании. И всё это зародилось именно там. Все риэлторы работают продавца.
Speaker A
Просто смотрите, чем отличие от первой схемы. В первой схеме тебе хотя бы какой-то договор предлагают заключить и какие-то услуги оказывают, ну, которые тебе не нужны. А в этой схеме ничего тебе никто не предлагает. Тебе просто говорят: "Вот в конверти отдай нам бабки
Speaker A
Приходит тебе человек продавать квартиру, соответственно, хочет за неё 10 млн руб. Ты её выставляешь в рекламу, находишь покупателя, покупатель говорит: "Я готов купить за 10 млн руб." Ты говоришь: "Отлично". Ты продавцу говоришь: "Слушай, покупатель хочет только за 9 990 000, надо сотку скинуть".
Speaker A
Но а есть ситуации, которые вообще другие. То есть есть покупатель, пришёл и этот покупатель готов покупать квартиру за 15 млн руб. Продавцу говорят: "Короче, за 15 никто не не продаёт, только покупаю твою квартиру за 14". Он говорит: "Всё, я готов".
Speaker A
Продавец говорит: "Ну, о'кей, хорошо". Значит, покупатель тебе вносит аванс. Ты ему говоришь: "Смотрите, для вас квартира стоит 10, но 100 000 — наши услуги по сопровождению сделки. Нужны они тебе или нет, это не обсуждается". А в договоре у тебя будет 9 900 000. В итоге ты хотел за
Speaker A
люди верят в это. У нас была такая ситуация одна. Мы покупаем квартиру, продаёт женщина, её представляет агентство недвижимости, там такой агент интересный. То есть никаких документов собирать не буду, ничего не буду. И даже он собственнику ничего не сказал. И как
Speaker A
10 купить, за 10 покупаешь, и получается, платит тебе и продавец, и покупатель. Ну, классно же. Это вот зародилось 15 лет назад в Москве, а многие регионы просто эту технику улучшили. То есть квартиры, которые есть у агентства недвижимости, они даже в
Speaker A
ты вообще квартиру продаёшь?" Она говорит: "Я квартиру продаю за 13 млн руб." Мы говорим: "Подожди, [музыка] мы твою квартиру покупаем за 13500". Она говорит: "Вот смотри, я за 13 продаю, 300 плачу комиссию, 12200 на ру". То есть уходит ещё 500.000 куда-то. Ну мы
Speaker A
рекламу не выставляют, и вы даже не узнаете никогда о них. А есть ещё такая штука, как скрытая комиссия. Без скрытых комиссий многие агентства в принципе не работают. Задача какая? Задача получить разницу между рыночной ценой и ценой, которую на руки нужно отдать продавцу.
Speaker A
Прикиньте. Вот. Сталкивались вы с таким, как вы считаете, справедливо это или нет? Поделитесь в комментариях. [музыка] И знаете, раньше для меня был такой этический барьер, то теперь из-за поведения многих агентов у меня этот барьер разрушился. Мы приходим покупать
Speaker A
Сделают обычно это несколькими способами. Либо изначально, когда договариваются, занижают стоимость, потом выставляют её чуть подороже, чтобы покупатель условно зашёлся там за 15, с продавцом договорились за 14. И либо изначально выставляют квартиру за 14, говорят: "Это нормальная цена". Потом
Speaker A
Написали список документов, который нам нужно составить. Начинаем согласовывать его с агентом. Агент говорит: "Мой клиент это не сделает, [музыка] то не сделает, это не сделает". Мы говорим: "Ты совсем". Он нам на просмотре сказал, что прафик соберёт. Мой клиент
Speaker A
приходят люди и предлагают сверху уже 15. Ну, потому что 10 человек пришло и все готовы покупать аванс. Об этом же знает только риэлтор. Продавец об этом не знает. И вот вроде бы если сверху тебе дали миллион руб, то как будто бы это
Speaker A
ну, мы так же будем вести. Мы напрямую звоним клиенту и говорим: "Слушай, чувак, вот мы, короче, в агенту позвонили, мы с тобой на просмотре, ты нам всё рассказал". Он говорит: "А он мне даже не звонил". Ну вот, к
Speaker A
деньги собственника, ты получаешь процент. Многие риэлторы нарушают тут закон и подводят себя под 157 статью гражданского кодекса — это мошенничество. Они делают по-другому.
Speaker A
вырвет. Он может любой документ объяснить и любой риск. Мы для своих сотрудников обучение сделали. Мы взяли все документы, основания и каждый документ с трёх позиций объяснили. С позиции дебильного риэлтора, как ему это объяснить? С позиции собственника и юридической позиции. И получается, с
Speaker A
Они просто забирают всю комиссию себе. Вот расскажу у вас пример простой. Звоним по объекту недвижимости, 15 млн стоит квартира. Приехали, посмотрели, у неё ключи, спрашиваем: "Вы кто?" "Агент". Она говорит: "Не, не агент, я подруга". Подруга собственника.
Speaker A
как бы тоже придётся учиться. Вы посмотрите, на мои вебинары ходит половина риэлторов. Я всю Россию 6 лет уже обучил, как проверять нужно недвижимость. риэлторы, лайки, не забудьте поставить этому видео. То есть знаете, на чём строится весь [музыка] бизнес агентства недвижимости? На
Speaker A
Собственник живёт в Казани. Мы говорим: "И что, подруга?" Она говорит: "Ну, смотрите, 15 млн стоит квартира". Да, да, всё, договорились. Она говорит: "Но только одно условие есть, что вы её купили". Мы говорим: "Какое?" 14 млн руб. в договоре купли-продажи. "А
Speaker A
у него маленький процент, выдернуть максимальное количество людей из записной книжки. И вот в этот момент агентство зарабатывает максимальное количество сделок. И из десяти риэлторов, которые пришли к ним устраиваться на работу, в итоге остаётся только один, и они открыто на этом
Speaker A
миллион мне". Мы говорим: "А как мы тебе миллион должны отдать?" Она говорит: "Наличными прямо надо сделать". А как мы это зафиксируем? Она говорит: "Никак". Мы говорим: "Давай через закретив. Нет, следы останутся". Мы говорим: "А если не зарегистрируется, что вы пропадёте с
Speaker A
Я тебе больше не позвоню никогда. У меня реальный человек есть. Почему? Ну потому что собрали с улицы вот всех там бомжей привели. Всё, теперь вот пиджак иди купи себе в судоре будешь этим риэлтором теперь. Всё, как бы он теперь рилтор
Speaker A
этим миллионом?" У нас ни расписки, ни подтверждений, ничего нет. Она говорит: "Ну тогда вы не покупаете эту квартиру".
Speaker A
Мы иногда таких самородков находим. Вот мы в Краснодаре купили сотни квартир, но в Краснодаре есть три риэлтора, с которыми нам очень понравилось работать.
Speaker A
Просто смотрите, чем отличие от первой схемы. В первой схеме тебе хотя бы какой-то договор предлагают заключить и какие-то услуги оказывают, ну, которые тебе не нужны. А в этой схеме ничего тебе никто не предлагает. Тебе просто говорят: "Вот в конверте отдай нам бабки
Speaker A
Не забудьте подписаться. Если бы я был на вашем месте и мне нужен был бы агент, я бы сделал одну очень простую вещь. Я бы как минимум сходил на бесплатный вебинар, который проводит Алексей Кышин.
Speaker A
и всё". И вот тут уже как бы очень такая тонкая грань. Это деньги риэлтора или это деньги продавца? И если на это покупатели идут, то как бы это всё на совести покупателей, конечно, остаётся.
Speaker A
проверить самого собственника и как проверить квартиру, что необходимо запросить. И самые частые проблемы. Риэлторы делятся на два вида, чтобы вы понимали. Одни покупают, одни продают.
Speaker A
Но а есть ситуации, которые вообще другие. То есть есть покупатель, пришёл, и этот покупатель готов покупать квартиру за 15 млн руб. Продавцу говорят: "Короче, за 15 никто не продаёт, только покупаю твою квартиру за 14". Он говорит: "Всё, я готов".
Speaker A
Нужно с, чтобы вас защищал кто-то с другой стороны, кто умеет защищать вас как покупателя. Я почти 20 лет на этом рынке, и меня иногда бомбит от моих коллег. Вот если мы все будем одно и то же дело делать, ну, наверное, тогда к
Speaker A
Принимаю талант за 15, а потом своему продавцу говорят: "Слушай, там, короче, риэлтор такой, ему покупатель комиссию не платит. И чтобы они нас купили, ему надо бонус заплатить. Ну, условно, там миллион руб." Это говорит риэлтор, который продаёт вашу квартиру. И многие
Speaker A
Увидимся.
Topics:риэлторнедвижимостьскрытые комиссиипокупка квартирымошенничествоКраснодарагентство недвижимостиюрист покупателянедвижимость Россиянедобросовестные риэлторы
