Speaker A
Посмотрите, что творится у нас с новостройками. Стоят непроданные по стране две трети новостроек.
Анализ рынка недвижимости России и Китая, прогнозы на 2027 год, особенности спроса и механизмов строительства.
Key Takeaways
- Российский рынок недвижимости отличается от китайского наличием реального спроса и механизмом эскроу-счетов.
- Высокие ипотечные ставки и льготная ипотека влияют на выбор покупателей между новостройками и вторичным жильём.
- Покупка новостроек требует внимательной проверки застройщика и контроля строительства.
- Вторичный рынок требует особого внимания к юридической чистоте сделки из-за множества рисков.
- Снижение ключевой ставки может активизировать отложенный спрос на новостройки в России.
What the video covers
- В России стоит две трети новостроек, многие дома сданы, но в них некому жить.
- Китайский рынок недвижимости переживает кризис уже пятый год подряд с падением цен и банкротствами застройщиков.
- В Китае земля в аренде на 70 лет, квартиры продаются как голые бетонные коробки, что стимулировало массовые покупки для сохранения капитала.
- Китайское государство ввело «три красные линии» для застройщиков, ограничив доступ к кредитам, что привело к остановке строительства и бойкотам покупателей.
- В России спрос на жильё сохраняется, но заморожен из-за высокой ключевой ставки и дорогой ипотеки.
- Российский рынок новостроек затоварен, но цены не падают, вторичный рынок наоборот растёт.
- С 2019 года деньги покупателей новостроек идут на эскроу-счета, что снижает риски недостроя и обеспечивает контроль банков.
- Покупателям рекомендуется тщательно проверять застройщиков и объекты, используя открытые ресурсы и личные визиты на стройплощадки.
- Вторичный рынок недвижимости в России имеет множество рисков, связанных с юридической безопасностью сделок.
- Прогноз: российский рынок не повторит китайский кризис, спрос постепенно вернётся при снижении ставок.
Chapters
- 00:00Проблемы с новостройками в России
- 00:47Кризис рынка недвижимости в Китае
- 01:33Особенности китайского рынка и покупок жилья
- 02:19Государственное регулирование в Китае и его последствия
- 03:55Ситуация на российском рынке новостроек
- 04:33Отложенный спрос и особенности российского рынка
- 05:14Механизмы эскроу-счетов и контроль строительства
- 05:55Рекомендации по проверке застройщиков и объектов
- 06:40Проблемы и риски вторичного рынка недвижимости
- 08:45Выводы и прогнозы для российского рынка недвижимости
Full Transcript — Download SRT & Markdown
Speaker A
Дома сданы, а жить-то в них некому. И каждый десятый застройщик, по прогнозам, вообще может загнуться в этом году.
Speaker A
А знаете, на что это подозрительно похоже? На Китай. На
Speaker A
тот самый Китай, где рынок недвижимости в полной уже пятый год подряд, где самые крупные застройки полопались как мыльные пузыри, и где цены на жильё падают и не могут остановиться уже который год.
Speaker A
[музыка] И сегодня в этом видео мы разберём, повторит ли Россия
Speaker A
путь Китая, что будет с ценой в вашей квартире, когда ставку начнут опускать. У китайцев так исторически сложилось, что квартира — это, по сути, единственный способ сохранить деньги.
Speaker A
Потому что капитал из Китая вывозить невозможно. Банки дают какую-то минимальную процентную ставку. А в истории Китая было время, когда недвижимость постоянно росла на протяжении нескольких десятилетий. Из-за того, что люди приходили и покупали, застройщики видели этот бешеный спрос и
Speaker A
продолжали всё строить, строить и строить. Давайте разберём вообще, как у них устроена покупка. Вся земля в Китае — это государственная. Если застройщик строит дом, он получает её в аренду на 70 лет. Квартиру дольщику сдают [музыка] голой бетонной коробкой, без отделки,
Speaker A
без стен, без сантехники, а иногда даже и без окон. И в такой коробке можно годами не жить и не тратить на неё ни одного юаня. Поэтому китайцы покупали одну квартиру, вторую, третью, пятую, просто для того, чтобы не держать деньги
Speaker A
на практически нулевых вкладах. Жильём там обеспечены по 43 м² на человека. У нас, для сравнения, меньше тридцати. И в этом заинтересованы были все муниципалитеты, находят кусок земли, где можно построить дом, и продают право пользования этой землёй на 70 лет на
Speaker A
аукционе. А застройщики выстраиваются в очередь для того, чтобы эту землю купить. И китайские застройщики сделали своего рода пирамиду. Они набирали кредит, начинали строить жильё и привлекали туда дольщиков. Ровно так же, как у нас. Они приходились, вкладывались, брали ипотеку, и после
Speaker A
этого этот застройщик, не достраивая этот дом, брал уже новый, новый и новый. И в какой-то момент настроили столько, что покупатели закончились. А дальше произошло то, о чём почему-то не говорят, хотя это самый главный момент всей этой истории. Обвал-то устроило в
Speaker A
Китае само государство. В двадцатом году власти собрали крупнейших застройщиков Китая и объявили им три красные линии. И те, кто в них не вписывается, просто не получают новых кредитов. Они вписывались в две трети компаний из стройсектора. И вот тут китайцы попали по-настоящему.
Speaker A
[музыка] У них человек платил за строечку напрямую за недостроенное пока жильё. Представляете, стройки встали, дома зависли на середине, а дольщики из-за того, что их дома не строятся, просто отказались платить. Дошло до того, что по стране начались массовые бойкоты. И вот после этого цены и легли
Speaker A
на дно. Аналитики сейчас говорят прямо: "Китаю светит 10 лет без [музыка] роста цен. Пять уже прошло, пять ещё впереди".
Speaker A
А теперь давайте посмотрим на нас. Новостроек настроили гору. Инвесторы в своё время покупали квартиры пачками, кто по две, кто по три, кто вообще целыми подъездами. Из-за этого просела аренда. Сдавать некому. Люди не хотят делать там ремонт, а потом сдавать.
Speaker A
Застройки в регионах затоварены просто под завязку. Там спрос просел ещё сильнее. И знаете, внешне это один в один. Китай на старте кризиса. И вроде бы всё, нужно готовиться, потому что и сейчас вроде бы должно у нас обвалиться, но у нас есть отличие, и оно решающее.
Speaker A
[музыка] В Китае спрос по-настоящему сдох. У них мёртвая точка, а вот у нас спрос есть. Он-то никуда не делся. Его только заморозила ключевая ставка. И по сути над нашим рынком новостроек висит огромная куча отложенного спроса, который плавно будет на этот рынок
Speaker A
вытекать, тем быстрее ключевую ставку будут понижать. Добавьте сюда ещё наши метры. Наш человек живёт всего в 29 м² и зачастую это панельный дом шестидесятых-семидесятых годов, который уже морально устарел. И нашим людям квартира нужна не для вложений, им в
Speaker A
ней жить. Отсюда и парадокс, который многих сбивает с толку. Затоварка страшная. Цены при этом не падают.
Speaker A
[музыка] Мало того, вторичка вообще прёт вверх. Наш рынок сжался и ждёт. И продавцы не роняют цены. Они понимают, что покупатель есть. И второе наше отличие от Китая. Помните китайские бойкоты, когда люди платили ипотеку за дом, которого нет? А у нас такое сегодня
Speaker A
чисто технически невозможно. С 2019 года ваши деньги за новостройку уходят не напрямую застройщику, а в банк на эскроу-счёт. При этом застройщик, когда строит дом, в этом же банке берёт кредит на строительство этого дома. Таким образом, стройку контролирует банк. Если
Speaker A
застройщик не сможет достроить, у банка есть деньги, и он сможет легко найти другого застройщика или другого подрядчика, который сможет закончить этот дом. То есть получается, тут у нас с гарантом банк выступает. Теперь, если проблемы с банками, то проблемы и со
Speaker A
стройкой. Проектное финансирование выдаётся частями. И есть график наполнения эскроу-счетов. Если график не соблюдается, проектное финансирование дорожает, банк больше рисков закладывает. То есть застройщик ни хрена не умеет продавать, то как бы он деньги берёт там не под 10%, а уже под 20%. И
Speaker A
есть какие-то реперные точки, после которых банк может сказать застройщику: "Извините, связь прервалась, вы больше не строите дом". Теперь мы ищем другого подрядчика.
Speaker A
[музыка] И знаете, проверить любого застройщика в России сейчас может вообще любой человек просто со своего
Speaker A
любого телефона. Он просто заходит на сайт "Наш дом РФ", находит вот застройщика, смотрит, что у него проблемны, не проблемны, какие документы, какие отчётности, всё там есть. Заходите на форум этих домов и читайте отзывы жильцов. Обязательно нужно съездить на площадку своими ногами
Speaker A
в будний день, посмотреть, вообще там стройка-то идёт, что там вообще построено. Только не думайте, что эскроу-счета закрывают вопрос целиком. Вам либо деньги вернут, либо достроят дом, но только никто не вернёт время, которое вы потеряете. Если 214-ФЗ работал и
Speaker A
застройщика признали банкротом, то достройка, ну, во-первых, сама процедура банкротства занимает несколько лет, а потом и достройка этого дома будет занимать тоже несколько лет. Так вот, какой вывод из всего этого можно сделать. Как в Китае, в России точно не
Speaker A
будет. Огромный спрос на жильё. Просто сейчас он из-за того, [музыка] что семейную ипотеку сильно подрезали, он с новостроек переместился на вторичный рынок недвижимости. И сейчас для обычного покупателя рынок новостроек не настолько привлекателен. Ну, потому что если у тебя нет семейной ипотеки,
Speaker A
значит, ты должен взять квартиру в ипотеку под 20% годовых. Купить дом, который будет строиться [музыка] год или два или три, хрен знает, достроится он или нет. И самое хреновое, что из-за льготной ипотеки сейчас новостройки стоят
Speaker A
на 20, а то и 30% дороже, чем квартиры на вторичном рынке в этом же жилищном комплексе, которые 2-3 года сданы. И, конечно, люди понимают, что нахрен мне нужна новостройка в такую же ипотеку, если я пойду на 20%, возьму квартиру на вторичке такую же. Но на вторичном рынке недвижимости есть одна
Speaker A
главная проблема, которую всем нужно решить, которая на него выходит.
Speaker A
[музыка] Это безопасность. Вторичный рынок недвижимости — это не пойти купить мешок картошки. Там есть риски маткапитала, банкротство продавца, неучтённые наследники, вывод имущества из собственности супругов, суды, обременения, ограничения. Много всего,
Speaker A
всего 50 рисков. Как проверять квартиру, какие риски существуют, какие самые опасные и как от них от всех защититься.
Speaker A
Как проверить сам объект недвижимости и как проверить собственника, был ли он в браке, нужно ли проверять супруга или нет, и как проверить всю историю перехода в право для того, чтобы спать спокойно. И всё это абсолютно бесплатно для регистрации на вебинар. Ныряйте в
Speaker A
описании и там регистрируйтесь. Ну а если вы уже знаете много что о недвижимости и уже прямо сейчас находитесь в рынке, то есть пр
Speaker A
описании к этому [музыка] видео. И знаете, слава богу, китайский сценарий нам не грозит. Но расслабляться нам с вами рано, к сожалению, потому что приколов на нашем рынке и без всякого Китая хватает. Вот буквально за последние 8 месяцев вылезло ещё три
Speaker A
новые мошеннические схемы. Рынок за мошенниками просто тупо не успевает. Ну а если вы хотите быть в курсе и успевать за всем, тогда не забудьте подписаться на этот канал, поставить лайк этому видео. А с вами был Алексей Клышин.
Speaker A
Увидимся.
Topics:рынок недвижимостиновостройкиипотекаэскроу-счетаКитайстроительствовторичный рынокцены на жильёзастройщикириски покупки
