Speaker A
Ирханат Мрза. Добрый день. Добрый день. Сегодня мы с вами хотим поговорить на тему недвижимости в Казахстане. Что происходит с рынком недвижимости?
Анализ кризиса на рынке недвижимости Казахстана и сравнение с китайским сценарием, причины и перспективы развития.
Key Takeaways
- Перегрев рынка и искусственный спрос через госпрограммы ведут к росту цен и кризису.
- Сравнение с Китаем показывает, что экономические законы универсальны, несмотря на размер рынка.
- Ужесточение госрегулирования необходимо для стабилизации, но снижает доступность кредитов.
- Психология инвесторов меняется, что усиливает давление на рынок.
- Долгосрочная стабилизация возможна, но цены и доступность жилья останутся вызовом.
Summary
- Рынок недвижимости Казахстана переживает кризис, схожий по архитектуре с китайским, несмотря на разницу в масштабах экономик.
- Причины кризиса включают перегрев рынка, искусственный спрос через госпрограммы и падение платёжеспособности населения.
- Госпрограммы доступного жилья зачастую приводили к росту цен и выгоде застройщиков, а не населения.
- Китайский кризис начался после отказа правительства от субсидирования и введения жёстких ограничений (три красные линии).
- В Казахстане также ужесточили условия, прекратив дешёвые госпрограммы и ограничив использование пенсионных средств.
- Высокие процентные ставки и ухудшение платёжеспособности населения делают кредиты менее доступными.
- Психология инвесторов меняется: недвижимость перестаёт быть надёжным активом, и инвесторы начинают продавать.
- Правительство предпринимает правильные шаги для охлаждения рынка, но это вызывает временные трудности.
- Новые программы банков и застройщиков пытаются адаптироваться к изменившимся условиям.
- Рынок недвижимости ожидает снижение цен и стабилизация, но доступность жилья для населения остаётся проблемой.
Chapters
- 00:00Введение и обзор ситуации на рынке недвижимости Казахстана
- 02:41Влияние госпрограмм на доступность жилья и рост цен
- 05:19Сравнение с китайским кризисом и причины перегрева рынка
- 07:47Последствия ужесточения госрегулирования и кредитных условий
- 10:22Изменение психологии инвесторов и влияние на рынок
- 17:12Внешние экономические факторы и их влияние на рынок
- 31:07Перспективы развития рынка и меры государства
- 37:00Заключение и рекомендации для инвесторов и покупателей
Full Transcript — Download SRT & Markdown
Speaker A
Почему именно с вами? Мы увидели ваш пост, серию постов в Threads. Это очень, так сказать, отозвалось, потому что действительно вы так всё подробно расписали, а в плане того, что происходит с рынком недвижимости в Казахстане. Причины, почему это всё. И
Speaker A
вот вы сравниваете нынешнюю ситуацию с китайским кризисом, в частности, где рухнул гигант Эгранд.
Speaker A
Хотелось узнать, всё-таки масштабы экономик же разные абсолютно. Вот там полуторамиллиардный Китай и двадцатимиллионный Казахстан. Но не сгущаете ли вы краски тем, что происходит сейчас в Казахстане?
Speaker A
А на самом деле я рассматривал несколько объёмов, а архитектуру самого рынка, как она, мне были интересны процессы. Я начал изучать, как это было в Китае. А мне было интересно, почему Эгранд так много лет рос, очень активно, компания развивалась, и тут она была банкротство. Я наблюдал за этой ситуацией. Было
Speaker A
интересно, какие же причины этого всего, какая природа вообще всего этого явления. И тем самым я столкнулся с изучением китайского рынка. И тоже Китай, чем очень похож на нас, там тоже была слепая вера, что рынок всегда будет расти. Я помню, когда
Speaker A
в Китае был и ужаснулся, что квадратный метр стоит 8 000 долларов в Пекине, и то невозможно купить. Ну, то есть и были такие солдауты, например, когда за 40 минут распродавались вообще все недвижимости под котлован, компания объявляла, потому что все активно инвестировали в
Speaker A
недвижимость, рынок рос и рынок был перегружен. И мне было интересно, что послужило тому, что рынок развернулся.
Speaker A
Казалось бы, что рынок всегда будет расти. Такое ощущение было. И что на рынке, ну, ничего не может произойти.
Speaker A
Всегда спрос нужен, а всегда жильё нужно. Всегда, тем более Казахстану, где у нас демографически мы растём и урбанизация у нас ещё не такая сильная, а не достигла тех пределов, которые достигли в Китае. А всё равно спрос есть, но другое дело, что сильно упала
Speaker A
платёжеспособность населения и по разным причинам. И по сути, первое, с чего начался кризис Китая — это смерть Китая, самого правительства Китая, когда они поняли, что рынок сильно перегрет, и перестали субсидировать эту отрасль. То же самое и у нас произошло. Первые, я
Speaker A
ещё помню прежний председатель Нацбанка, он начал говорить о том, что все вот эти программы, он один из первых озвучил, и это действительно так, что все эти программы доступного жилья на самом деле делают жильё недоступным.
Speaker A
То есть как бы они направлены — 7-1025 и прочие программы. А вот Басыбанк очень много программ запускал, и очень много было таких программ, которые как будто на первый взгляд нацелены на то, чтобы сделать жильё более доступным. Но при
Speaker A
этом из-за этих программ цены взлетали, и жильё становилось более недоступным. То есть эти программы все делали в интересах только застройщиков. От этого выиграли только застройщики. Застройщики получали суперприбыли, и они активно развивали, активно вкладывались, активно занимали, видя, что рынок растёт, и
Speaker A
очень жадно начали, вот как история с Эграндом, они очень жадно начали, а ещё не освоив одни объекты, они начали новые объекты брать, новые займы, облигации привлекать очень много, очень много земель покупать и очень много строить на этапе. И это те же признаки и
Speaker A
у нас, что в Китае, что у нас. То есть здесь неважно, сколько объём рынка, а важно, как архитектура, ну, то есть законы экономики, они везде одни. То есть неважно, это маленький рынок или большой рынок.
Speaker A
Угу. Ну, казалось бы, всё-таки вот эти вот госпрограммы, господдержка, она направлена на как раз-таки то, чтобы у уязвимых слоёв населения появилось, ну, появились собственные квадратные метры, к чему, собственно, и все стремятся, да?
Speaker A
Да. Но экономика очень щепетильно относится к любому вмешательству извне. То же самое. Вот, например, взять там, когда пытались на мясо ограничить экспорт, например, и сделать так, чтобы оно было более доступным. Наоборот, это привело к повышению цены, хотя,
Speaker A
казалось бы, цели благие, а наоборот, это приводило к тому, что цены повышались, люди видят, что объёмов нет, начали активно забивать скот, и первое время оно подешевело, но потом говядина очень сильно подорожала. То же самое и с недвижимостью, когда мы
Speaker A
вмешиваемся в рынок, делаем искусственный спрос. Ну, по сути это искусственный спрос. А тем самым цена растёт, очень сильно растёт. И мы это видели. Самый, конечно, большой камень в этот рынок был брошен, когда пенсионку нам разрешили,
Speaker A
излишки, триллионы тенге хлынули на рынок. Естественно, рынок там сразу отреагировал, в два раза выросли цены, и по факту жильё стало недоступным для многих. Ну, то есть это сколько лет надо работать, чтобы накопить на жильё? То есть одно дело взять сейчас кредит, другое дело
Speaker A
ещё расплачиваться же, а плюс ещё надо на что-то жить, на что-то питаться, на что-то обучать детей и прочее.
Speaker A
Угу. А, ну вот вы пишете, что в Китае триггером стали как раз-таки три красные линии — жёсткие запреты правительства. У нас тоже государство сейчас перекрыло вентиль, казалось, да, ужесточили изъятие как раз-таки из ЕНП и свернули дешёвые госпрограммы. Да,
Speaker A
сейчас только несколько осталось буквально. На ваш взгляд, это сейчас убьёт рынок недвижимости или же, наоборот, цены стабилизируются и жильё станет доступнее для казахстанцев?
Speaker A
А здесь два разных фактора. То, что правительство делает, в принципе, это правильные вещи, как бы там не говорили.
Speaker A
На самом деле это правильно. Рынок сильно перегрет, и нужно было охладить этот рынок. И то, что перекрыли вентили пенсионных излишков, ну, они, в принципе, и так заканчивались. И эти госпрограммы, они были лишние, потому что они реально от этого население не
Speaker A
выиграло, а выигрывали только застройщики. Здесь правильный шаг. Другое дело, к этому добавились другие факторы. Первое — это то, что у нас сильно высокая ставка, и стало очень неподъёмно брать кредиты. А если раньше застройщики спокойно могли свои долги перекрывать другими долгами, то
Speaker A
сейчас очень стало невыгодно перекрывать. По сути, для многих бизнесменов, просто положить, вот недавно МТ Шахметова сказал, это действительно так, просто положить на депозит намного выгоднее, чем заниматься бизнесом — 20%. Причём, когда мы видим укрепление тенге, а это очень
Speaker A
выгодно. И по сути кредиты стали недоступны. И второе сейчас, что сильно повлияло — это ухудшение платежеспособности населения.
Speaker A
Это самый главный фактор, который, ну, как по пирамиде, у людей сначала должны обед думать, а потом уже на недвижимость, и у людей становится всё меньше и меньше денег. И плюс к этому ещё добавляются такие факторы, что
Speaker A
меняется логика инвестирования у людей, психология инвестирования меняется. Если раньше недвижимость была, ой, там балерина, чтобы она была там в детстве, потом они вырастут, им понадобятся, и квартиры держали и в аренду сдавали, а сейчас, ну, видят, когда, ну, это работа только
Speaker A
на растущем рынке, когда рынок начал чуть-чуть падать, начал корректироваться, уже те, у кого излишки квартир, ну, условно, не которые для себя живут, это вот один сегмент, а которые купили недвижимость как инвестиции и как просто, эээ, в плане сохранения денег, чтобы сохранить, и они
Speaker A
видят, как цены падают, и это уже меняет психологию, и эти люди начинают в первую очередь продавать.
Speaker A
Угу. Но кто-то скажет вам, неужели психология действительно поменялась? Потому что, ну, у меня лично знакомые все говорят: "Надо купить квартиру". И это самый такой стабильный, как раз-таки хоть пассивный, но тем не менее заработок.
Speaker A
Ну, это такой процесс, она меняется. Ну, то есть у кого-то меняется, но мы можем видеть, да, потому как развиваются даже фондовый рынок, да, сейчас в Халгбанке одним кликом можно купить акции, можно купить облигации. И когда мы видим, что депозит у нас 20% доходности сдаёт, просто яркий пример, да, допустим, есть 100 млн в тенге, мы купили квартиру, купили кв...
Speaker A
доходность сдаёт, просто а яркий пример, да, допустим, есть 100 млн в тенге, мы купили квартиру, купили квартиру, мы её сдаём, ну, где-то по 500.000 в тенге, ну, допустим, в Алмаате и в год мы зарабатываем 6%. 6%, 6% - это не
Speaker A
покрывает даже инфляцию по факту. Плюс ещё туда надо включить амортизацию, ремонт раз в год или раз в 2 года у тебя расходы и у тебя есть простой бывает, когда ты ищешь новых жильцов, которые там съезжают или что-то. В итоге у тебя
Speaker A
где-то 5% дохода при инфляции. Официальная инфляция 10% по факту где-то 13-14% и она ещё будет. Ну и наоборот выбытки.
Speaker A
А в то же в то же время депозит даёт 20, ну 20 млн в тенге. И получается у тебя даже как минимум недобор 15 млн ты теряешь год.
Speaker A
А как просто как минимум. Угу. и взять туда ещё то, что если вдруг что-то в тенге случится, а это может случиться, потому что правительство всё-таки закладывало 540 тенге бюджет, и правительство очень сильно не добирает бюджет, и что-то может произойти, тем более мы такой на
Speaker A
парховой бочке рядом северный сосед, где очень масштабные такие кризисы назревают, они уже есть, и это всё выльется просто там искусственно это задерживается. Э, ну это как пружина, которая если её затягивает, затягивает она в какой-то момент выстрелит.
Speaker A
Естественно, Казахстану тоже некуда будет деваться, чтобы не девальвировать тенге, потому что очень сильно бюджет страдает. То есть вы считаете, что если у России рубль рухнет, то тенге тоже рухнет?
Speaker A
Да, потому что это наш торговый партнёр и, конечно, правительство делает контромеры. Ну, здесь одно на другое накладывается. Вот просто как будто так сложилось. падение цены на нефти ожидаемое. А то, что мы закладывали бюджет по 540, рассчитывали бюджет по
Speaker A
540 и плюс то, что оттуда импорт инфляция Элементарно взять к примеру, а топливный кризис, который сейчас в России, он сказывается не только, а у нас очень много поставок из России, то есть логистика дорожает.
Speaker A
Узбекистан, Кыргызстан поставщик зелени для Казахстана. Они тоже зависимы от российского бензина и тоже у них логистика сильно дорожает. То есть это уже осенью уже это в августе мы уже видим, как сильно подорожают овощи и продукты.
Speaker A
Потому что мы в основном импортируем из России и из Кыргызстана, Узбекистана. Угу. А это вы делали какие-то расчёты или это ваше предположение?
Speaker A
Это предположение, но это очевидно. Ну, то есть, когда ты работаешь на фондовом рынке, ты всегда ищешь, а, какие-то закономерности какие-то. Если нефть, если война в Иране случится, значит, а нефть подражает. Если там то-то произойдёт, значит, то-то подражает.
Speaker A
Есть определённые закономерности, которые мы всегда видим, а история она всегда повторяется. И когда мы изучаем прошлое реверсионное, какие были ситуации, и мы это можем спокойно предположить. Ну, то есть, а с вероятностью 90%, то есть это даже не не гипотеза, это просто какие-то
Speaker A
определённые закономерности рынка. Ну, Угу. А насколько вы считаете подорожать в таком случае овощи, продукты питания, логистика в целом? Может быть, в процентном соотношении?
Speaker A
Ну, там не несколько факторов. Если всё-таки найдут возможности, вот сейчас наши южные соседи ищут возможность с Китая поставлять нефть и даже из Индии сейчас поставлять ой, не нефть, а и нефтепродукты именно, потому что Казахстан, ну, в силу того, что
Speaker A
сложилось у нас тренинг ПЗ, мы не можем э производить больше. Просто мы даже не можем собственный спрос закрыть.
Speaker A
И поэтому бензин, ну, действительно, в два раза подорожал бензин. логистика подорожала. Логистика составляет примерно в, а, в продукте где-то процентов 20, а от продукта, от себестоимости продукта примерно 20% мы можем увидеть на на 20%.
Speaker A
Да. А возвращаясь к теме недвижимости в таком случае, вот то, что сейчас происходит, на ваш взгляд, рынок недвижимости он продолжит охлаждаться? И насколько, если да, то насколько ценник может упасть за квадратный метр?
Speaker A
Здесь сложно прогнозировать, потому что опять же во временном каком во временном пространстве, да, потому что сейчас пока пока идут те факторы, что жильё цена на жильё будет постепенно снижаться. То есть это не будет шоковой пока. Но если действительно коллапс в России случится
Speaker A
и если у нас будет девальвация мощная, и если опять же надо смотреть крупные застройщики, когда у них, а, ну, я думаю, в октябре уже будут признаки какого-то технический дефолт, когда уже большие выплаты начнутся, потому что у них очень много займов, и, естественно,
Speaker A
они начнут уже делать какие-то сбросовые цены. Угу. То есть если мы берём просто чисто экономически, она будет постепенно постепенно на 1, на 2% так снижаться, да? Ну надо, но если а произойдёт, станет близко технический дефолт и а им нужно, например, одному из
Speaker A
крупных застройщик, ему нужно 15 э 15 млрд и 15 млн долларов погашать уже в этом году. А в октябре, например, да, выплаты с купонами, с вознаграждением.
Speaker A
И, естественно, они должны быт делать какие-то акции, э невиданное снижение цен, скидки. Мы это уже наблюдали в 2009, в 2015 году тоже.
Speaker A
А в 2015 мы наблюдали, как, например, я вот сам покупал недвижимость. Я вот долго смотрел на недвижимость, но ждал и не покупал. Квартира стоила 450.000. Я ждал, ждал, ждал. И когда эта девальвация случилась, она была ожидаема тоже, потому что в России уже случилась
Speaker A
девальвация после крымских событий, а мы из-за выборов чуть-чуть оттягивали этот процесс. Я ждал, и этот процесс действительно затянулся. У меня уже жена говорит: "А ладно, давай уже купим уже, давай вот эту квартиру купим". Нет, жди, жди. Да когда? Я говорю: "Ну вот сейчас
Speaker A
после 6 июля будет, когда после день рождения, сейчас после инаугурации будет, после этого она не случится, но в августе она случилась". И тут же там Базиса объявил там распродажу по старому курсу продавать. И в итоге цена в итоге
Speaker A
стала больше, чем два раза. Я если бы ещё 2 недели подождал бы, я бы ещё я купил недвижку, который стоил 450.000 за за 200.000 купил. Если бы ещё 2 недели подождал, я бы за 180.000 купил.
Speaker A
Но потом правительство мешалось, тогда были невиданные меры. там 10 млрд и банкам выделили, и застройщикам выдали, и, э, многим, например, в 2008, когда мы наблюда 2009, когда мы наблюдали кризис, там эти квартиры прямо выкупались национальными фондами, раздавались сотрудникам, и тем самым они этот рынок
Speaker A
спасали. Но в этот раз почему государство не сможет мешаться при всём желании? Сейчас другая экономическая ситуация уже уже тот жирок, который введена от фонда накоплен, он всё с каждым мы видим это по изъятием, он постоянно тает и тем более в ожидании
Speaker A
катаклизмов, которые могут быть, и с теми задачами, когда мы поставили задачу двоить ВВП, увеличить расходы, строить АЭС, строить очень крупные профессироны проекты, которые нужны, которые нужны, но просто они совпали не в тот момент, не в то место. Ну ведь вот сейчас вас
Speaker A
послушает, допустим, кто-нибудь из застройщиков или там из бюро статистики, они скажут: "Ну ведь жильё же наоборот дорожает". Вот первичка подорожала на 14%, вторичка на 10,4%.
Speaker A
Как это бьётся с вашими словами? Сейчас очень сложно. А сама здесь большие вопросы к самостатистике подчёта, откуда они берут цены, потому что а кто-то делает там, допустим, крыша публикует свои расходы, а, свои расчёты, да, а на основе предложения, но предложение, на
Speaker A
самом деле, даже сейчас можно просто для интереса позвонить, там увидеть квартиру, которая стоит условно 40 млн, позвонить и можно спокойно выторговать 35 млн. То есть, если я говорю, я сейчас приду, куплю там за охотно проду.
Speaker A
Потому что я наблюдаю уже, например, да, когда я приехал, а, наблюдаю с с конца февраля и прямо объявление вытащил, заскринил и смотрю цены, как они меняются. Я вижу, как они падают. Я вижу, как падают. Я вижу ещё другой
Speaker A
симптом, что мы можем тоже это понаблюдать, что одни и те же объявления, то есть они, получается, уже там на протяжении полгода они не продались. Это объявление как висело, так висит. И они потихоньку, потихоньку снижаются. Оны даже в крыше есть такая
Speaker A
штука, когда приходят уведомления: "Квартира снизилась, квартира". И таких уведомлений всё чаще и чаще: квартира упала цене, квартира там снизилась. И это мы можем наблюдать. То есть ээ и послушать риэлторов, например, просто сделки встали. Люди говорят: "Мы крыше объявления опубликовали, звонков нету.
Speaker A
Вообще звонков нету". То есть что делать? Что делать? Ну, снижать цену. И они вначале думают: "А мы переждём". Ну там были разные гипотезы, что сейчас с 1 июля НДС там в отношении строителей жильё наоборот подражает. Ну объективные причины, как падение платежеспособности
Speaker A
населения и сужение, а ипотечный голод, она показывает обратное. Ну вот вы ранее сравнили вот как раз-таки 2015 год, когда после крымских событий и девальвации тенге в Казахстане 2000 вомоявятый год, когда тоже произошла девальвация тенге. И вы с связываете это
Speaker A
с определёнными событиями, то есть кто-то ждал определённые а события, там выборы ещё какие-то, может быть, в Казахстане и, может быть, связь с Россией здесь.
Speaker A
Мы будем, мы увидим спад цены и девальвацию валюты, наверное, уже осенью. Ну, самое неблагодарное дело - это сроки прогнозировать, потому что там много факторов, неизвестно, сколько протянет а без нефти, когда может быть может быть и мы завтра увидим перед мирием, может
Speaker A
что-то изменится. Ну, то есть очень много факторов, которые влияют на это событие. И просто есть тренд определённый, и тренд этот будет очень, ну, продолжится. А, но именно ж какие-то, ну, опять же, я повторюсь, я не прогнозирую каких-то шоковых, как
Speaker A
было в 2009 и в 2015, когда одномоментно всё падало. Сейчас рынок постепенно приходит равновесие, но определённые события, как там, не знаю, если в России прямо какой-то случится катастрофа в России, она, естественно, скажется, а на нас, и это шок он будет, ну, какой-то
Speaker A
момент на шок тоже будет. Но уже я не думаю, поскольку у нас экономика всё равно уже намного крепче, чем тогда, и, я думаю, уже не будет прямо таких глобальных шоков.
Speaker A
А в таком случае вот сейчас застройщики, на ваш взгляд, они будут ли лоббировать продвижение каких-либо новых госпрограмм в таком случае?
Speaker A
Они будут лоббировать, они будут пытаться помощь просить. Но другое дело, что я вот, как до этого говорил государство в другой ситуации сейчас, другой экономической парадигми, потому что, ну, опять же, и геополитические события, и то, что мы видим расходы, просто мы не
Speaker A
не потянем просто в карманах нету таких денег, чтобы спасать, как раньше. Да и потом уже правительство увидело, что те меры они на самом деле не сработали. То есть, да, одномен спасли, сделали вливание, сделали допинг, но в итоге похмеля всё равно было. То есть то же
Speaker A
самое и произ. Ну, то есть уже очевидно, что вот эти госпрограммы, они не работают, они сделают жильё недоступное.
Speaker A
То есть лучше рынок такая вещь, ещё раз повторю, не любит таких вмешательств. И пусть, что он развивается так, как он развивается.
Speaker A
То есть и правительство этого, я думаю, уже понимает. Ну, я наблюдаю за событиями, которые как они предпринимают, как они реагируют. Они тоже это всё видят, но а не вмешивается, и я думаю, они правильно делают.
Speaker A
А не вызовет ли в таком случае это социальное напряжение? Потому что люди же будут говорить: "Ну, у меня нету квартиры, я хочу собственные квадратные метры, я устал арендовать. Дайте нам какую-нибудь госпрограмму, чтобы мы тоже могли жить и в своей квартире".
Speaker A
Но опять же и у государства тоже мышление поменялось немножко. Мы отходим, и Такаев неоднократно об этом говорил, что нужно отходить от ежедивенческих настроений. То есть, а, мы социальную тоже будем более адрес делать, более, а почему государство должно, ну, заботиться о тебе, давать
Speaker A
бесплатно? Ну, мы же не коммунизме живём, это капитализм, это рынок. Если мы хотим развиваться, а, как сильное государство, мы должны развиваться естественным путём, экономическим путём, капиталистическим путём. Но вот эти поощрения, они всё равно, даже если, ну, были попытки же, да, и сколько это
Speaker A
попытки, они наоборот сделали жильё недоступным, да, может быть временно, как будто одному-двумя там повезёт, но в итоге их детям станет жильё о ещё недоступное, просто чисто экономически.
Speaker A
И государство начало чисто экономически к этим процессам подходить. И это, я думаю, правильно. А вот то, что сейчас, допустим, банки второго уровня, они запускают какие-то собственные программы, программы с застройщиками или вот, допустим, недавно те же самые, как у отбока Жилстрой сбережения запустили
Speaker A
программу, то есть депозиты вот эти, они как-то повлияют на ценные на, я думаю, они не повлияют. Это такие попытки спасения утопающих, на самом деле, потому что, а, с одной стороны для застройщика, вот у него был долг там, и
Speaker A
теперь долг стал там. Ну, то есть отложенный спрос, да? отложе отложен долг, который если ему который сейчас надо погашать и тут надо чуть-чуть он оттягивает по срокам а этот долг. Притом сами эти программы, если разобрать, вот уже многие эксперты там разбирали сами
Speaker A
программы они во-первых под определённого застройщика. Этот застройщик в основном в первую очередь старается свой неликвид туда выставить, под эти программы. Плюс они ещё делают наценку на жильё, то есть не не по реальной стоимости. И в итоге вроде бы
Speaker A
она как бы выглядит привлекательно. 5 там 5%, тебе ещё надо депозит держать, и ты его держишь под низкий процент. И в итоге, если всё это посчитать, ну, то есть можно арифметически, то в итоге эта ипотека всё равно станет невыгодной и
Speaker A
дорогой. То есть и тем более, когда на снижайшем рынке, когда у тебя жильё, вот ты купил, оно у тебя же в залоге, ты в ипотеку, и этот залог, он немножко там становится менее-менее ликвидным завтра, если кто-то не сможет платить. А такие
Speaker A
тоже я ожидаю, что всё равно начнётся сезон не платежей к концу года, особенно потому что те налоговые меры, которые сделали, они очень сильно от них пострадал малосредний бизнес, именно сектор B2B очень сильно пострадал. Их маржинальность стала где-то в районе 10%
Speaker A
экономически. А когда маржина где-то в районе 10%, то люди просто начинают закрываться. Угу. Ну зачем мне напрягаться, рисковать сильно? Ну то есть соотношение, риск профита очень такой стало вызывающим в Казахстане. Зачем мне напрягаться ради этих десяти рисковать своими
Speaker A
деньгами вкладываться в бизнес? Когда я лучше сниму эти деньги, закрою этот бизнес и положу на депозит, я буду спокойно 20% получать и жить припиваючи, как говорится, не напрягаясь. Ну вот, кстати, на эту тему у нас доля реинвестиции прибыли с 47% в
Speaker A
2010 году упала до 20% в 2025 году. То есть, ну, бизнес уходит в кэш, как вы только что отметили.
Speaker A
О строительных компаниях можно то же самое сказать? Строительные компании им они пытаются это сделать, но им труднее делать, потому что у них основная ликвидность - это не сколько кэш, а сколько долги, которые это облигации. Очень много было займов на на рынке. Мы видели облигации,
Speaker A
это были кредиты. Сейчас рефонансировать трудно, конечно, будут стараться кредит. Конечно, они меняют свои программы, они уже не так активно лезут, ээ, не так активно.
Speaker A
Мм сейчас они соредаются на том, чтобы продать то, что у них на складах. И понятное дело, а, но эти деньги, они не сколько там в кэш, они им они им необходимо это сделать, потому что нужно расплатиться с долгами в первую очередь,
Speaker A
потому что банкротство, технические депол, конечно, они будут все меры предпринимать, чтобы спастись это как можно безболезненне выйти из этой ситуации.
Speaker A
Вот, кстати, в своём посту вы сравниваете вот нынешнюю ситуацию с сюжетом фильма Игра на понижение. У нас получается вот сейчас пойдёт игра на понижение.
Speaker A
Игра на понижение в том, что я сравниваю именно в том моменте, когда а у застройщиков у них же ещё не только не только они должны кому-то, ещё им должны.
Speaker A
Угу. И вот не платежи, когда им должны, они в рассрочке очень много продавали. И в какой-то момент человек там видит, что слушай, а зачем я буду погашать этот кредит? Потому что моя квартира уже стала дешевле, чем я должен. Я лучше
Speaker A
откажусь от ней от квартиры. Или другое факторы как ну эмпирические наблюдение, как люди просто из-за того, что их бизнес остановился, они не могут зарабатывать, э они просто не смогут платить. В своё время они брали кредиты в надежде, что сейчас я буду много
Speaker A
зарабатывать, будут тендера, будут ещё какие-то, но всё это потихоньку сворачивается, сворачивается и уже не такие прибыли. Уже время сверх прибыли давно прошло. И люди перестраивают мышление и думают ему уже он уже начинает понимать, что ему уже вторая квартира не нужна. То есть лучше ему
Speaker A
сечас стабильно сейчас вторая квартира, которая лежит мртвом грузом бетоне, ещё и падает цене, и они уже начнут предпринимать, ну, то есть уже пойдут не платежи, а это недо получения недополучения денег.
Speaker A
И это, соответственно, приведёт к цепочке, как она цепочка сложится внутри себя. То есть, как это было в 2009 году, когда вот эти не платежи пошли, из маленьких-маленьких событий она как снежная комнастала. То есть единичные случаи, эмпирическое наблюдение, они бы
Speaker A
потом превратились в систему в таком случае. Вот сейчас, допустим, застройщики, когда у них нету денег, да, но они смогут достроить нынешние объекты или же у нас опять-таки будет бум долгостроя?
Speaker A
Им сейчас стало ещё сложнее. Государство вот, по-моему, в прошлом году приняло законопроект, когда м закон, когда ты не можешь долго откладывать. Если ты долго откладываешь, ты платишь неустойку. То есть ты Да, да, строительный кодекс, ты можешь три раза там откладывать,
Speaker A
по-моему, на три квартала, каждый раз на квартал. И сейчас уже происходит. Многие вот мои знакомые, кто ожидает получения квартиры, они им раз квартал отложили, в два квартала, им там подарки задаривают, ещё что-то делает, чтобы они как потерпели, а, но не
Speaker A
достраивают. Ну, потому что денег не хватает достраивать. Естественно, они попытаются всеми средствами достроить, но многие объекты останутся недостроены.
Speaker A
Но я думаю, вот там уже государство, когда когда это произойдёт, когда уже испробовать все рыночные механизмы, все возможности испробовать, чтобы достроить эти объекты, там уже начнётся какой-то некий там переделы, допустим, да, условный. А, ну, например, строитель не может закончить, а он отдаст другому
Speaker A
строителю, который может закончить. То есть какие-то некоторые сейчас у нас появились новые фавориты на строительном рынке. Я думаю, они могут подешевле и а уже им могут государство помочь, когда они уже заберут этот недостроенный объект и будут достраивать за свой счёт,
Speaker A
чтобы сдерживать социальное напряжение, чтобы сделать социальное напряжение. Но я не даже не сколько это, а просто с точки зрения коммерции, например, да, если у меня есть возможность перекрдитоваться где-то у государства, если у меня есть возможность, а у тебя
Speaker A
нету возможности, а у меня есть возможность, а у тебя объект, а это же всё равно деньги стоят. Если у меня есть возможность купить это подешевле, достроить и какую-то маржу пойметь, э то есть когда уже 80% пути про пройдено,
Speaker A
мне 20% вложить, почему бы нет? То есть это привлекательно, то есть, ну и сам рынок по себе так устроен до определённого, то есть он не может без конца падать бесконечно, когда видит когда предприниматели видят какую-то перспективу, потому что у нас вот вы как
Speaker A
говорите, многие ушли в кэш, многие уходят, у них есть и ждут момента и когда увидят более-менее выгодную сделку, то есть когда я могу подешевле купить, э, достроить и продать по цене и получить какую-то мажу, конечно, бизнес пойдёт на это.
Speaker A
Ну и перед завершающим блоком хотелось бы ещё узнать, буквально накануне глава Нацбанка Тимур Сулеменов заявил, что новые ужесточения, точнее и Нацбанк, и АРФР заявили то, что откажется от ужесточения требований по КДН, по КД и то, что ГСВ на ипотеку не
Speaker A
будут снижать 25 до 20%. Это как-то повлияет на рынок недвижимости? Я думаю, что здесь их решение продиктовано тем, что уже охладили ипотечные, ну, то есть сама высокая ставка уже охладила и тем более ужесточение ужесточение требований к заёмщикам уже
Speaker A
охладило этот ипотечный пыл, ипотечный, ну, создала нескольких. И там уже эти меры уже излишние, то есть они уже видят, что, ну, на самом деле у нас инфляция росла не только потому, что экспорт инфляции был. И в первую очередь
Speaker A
из-за того, что было очень много кредитов, люди очень брали один кредит, другой кредит, потребительские кредиты, они очень сильно звенчивали, то есть опять же создавали сильный искусственный спрос на товары, то есть неподкреплённые доходами населения, и они уже видят, что
Speaker A
это сдувается. Я думаю, они, ну, делают правильно, но это не не сильно повлияет, потому что уже этот процесс сужения недобственности ипотеки уже пошёл.
Speaker A
Ужесточение требований и сама большая базовая ставка. И если всё-таки произодут какие-то события, ну, они произойдут рано или поздно в России, то нам всё равно выхода не будет, кроме как снова поднимать базовую складку, а, и тем самым, э, дальше охлаждать экономику. Ну, то есть
Speaker A
просто это неплохо, не хорошо, на самом деле. Это просто другая парадигма. Просто государство нужно лавировать между этими камнями, и она должно будет лавировать. Это просто такой ход, и нам нужно просто пережить. Такое на рынке случается. И ковид у нас был. Мы, к
Speaker A
сожалению, вот мы от ковида только не не отошли, да, и тут началась война у соседа. И это всё наложилось. Просто это обстоятельства такие есть.
Speaker A
Над которых чёрный лебед. Чёрный лебедь, да. На который надо реагировать и я думаю придётся максимально делать. Но единственное, что я не понимаю логику того, что как подняли налоги и тем самым убили МСБ. На самом деле вот мы смотрим, да, я вот
Speaker A
наблюдаю, как Кыргызстан развивается. Кыргызстан не рассматривает мало средний бизнес как налогобаему базу, они рассматро, что там налог на, допустим, швейную отрасль 0,25%, 0.25% и всё. И тем самым создаются рабочие места. Тем самым появляются профессионалы, тем самым они могут
Speaker A
выходить, тем самым они создают, ну, то есть они сажают роски, которые возрастут, то есть а у нас государство решило эти роски сбрить, которые ещё не окрепли даже, и они только начинают. И это сильно ударило по платежеспособности населения. Это вот другая крайность,
Speaker A
которая повлияла на рынок недвижимости. Но если отойти от нашей главной темы и говорить именно о налоговой политике, как она влияет на доходы населения, правительство же приняло комплексный план мер по повышению доходов населения с там ежегодным повышением на 10%. С
Speaker A
условием того, что влияние нового налогового кодекса, запрет B2B, вот этого кда и так далее и повышение доходов на 10%. Откуда бизнесу на эти деньги? Правительство всегда у нас одной рукой где-то мы даём, другой другой рукой забираем, да, где-то то же самое
Speaker A
было в борьбе с инфляции, да, мы с одной стороны разгоняем а государственные программы и увеличиваем сами раздаваем инфляцию. С другой стороны, мы базу, чтобы отреагировать на последствия этого шага, мы начинаем базу ставку поднимать и совсем тем самым ухудшали ситуацию.
Speaker A
Здесь то же самое происходит. И вот эти меры, которые поддержки предпринимаются, они не спасут. Любые субсидии, они никогда на самом деле не спасают не работы. Они рождают межртворождённых детей. Потому что мы говорим там субсидирование сельскохозяйств мы, да, они они рождают
Speaker A
такой бизнес, который рождается для того, чтобы эти субсидии освоить, не для того, чтобы стать прибыльными, не для того, чтобы стать конкурентоспособными.
Speaker A
Они рождаются для того, чтобы освоить эти субсидии и освоить эти деньги. И в итоге мы получаем не тех предпринимателей нездоровы нездравый некачественный рост мы получаем, а именно бизнеса. Бизнес ему нужно создавать условия для того, чтобы он обеспечивает выход на международные
Speaker A
рынки. Ну что, в принципе, и занимается, да, сейчас мы начинаем развивать аа аэродоставки, авиадоставки, мы начинаем развивать это только-только мы это начинаем делать. Мы находим новые пути.
Speaker A
Там, к сожалению, Иран разбомбили вот этот порт, который, но мы всё равно идём к тому, чтобы вот эта железная дорога в Иран, мы это делаем, но это делается очень медленно. Это просто это надо было делать давно. Это, ну, мы это делаем и
Speaker A
эти именно эти меры помогут бизнесу развиваться. Но и искусственные вливания, что вот на рынке на недвижимость искусственное вливание, что в бизнес искусственное вливание, они не будут работать никогда. Это просто будет деньги в никуда. Мы просто опять же эти
Speaker A
деньги освоят те, кто не качественный предприниматель, не тот, кто нацелен рост, а тот, кто нацелен освоить субсидии. Поэтому меры только должны быть одни. То есть дать бизнесу встать на ноги, дать налоговые льготы и дать Пусть это будет поскторально, пусть это
Speaker A
будет более адресно, пусть это взять примера просто, допустим, изучал там, допустим, года два жил в Америке и смотрел, как у них налоговый бизнес устроен, у них государство вообще не парится. Там многие малые предприниматели, они внаглую чучуть мошенничают с налогами.
Speaker A
Ну, то есть ты за кеш покупаешь за одну цену, а если это карточка, то покупаешь за другую цену. И государство это видит, но оно закрывает на это глаза, потому что ты маленький.
Speaker A
Пока ты маленький, они они мухлюют с вычетами, мухлюют с разным. Но пока пока ты маленький, стань на ноги. Оно, государство тоже как бизнесмен подходит к этому вопросу. А зачем я его буду сейчас наказывать? Я, во-первых, с него мало что получу. Честно, экономически. я
Speaker A
на него больше потрачу административных человека ресурсов, чем я с него поимею в виде штрафа или какого-то. Пусть он на ноги встанет. А если он на ноги встанет, если он разбогатеет и продолжит не платить, вот тогда тебя ждёт кара и
Speaker A
тюрьма и налоговая. Тем самым они дают дают делают какую-то некую песочницу, где бизнес становится варится, варится какими-то они путями. Вот у нас в девяностых годах такой был бизнес, да, когда люди и сумками ездили, на базаре.
Speaker A
Потом многие из этих предпринимателей, которые на базаре торговали, потом начали строить торговый центр, то есть они выросли естественным путём и начали, то есть государство не сильно мешивалось. И у нас появился какой-то средний класс, более-менее появилась эта прослойка богат. Многие начинали, те же
Speaker A
крупные, э крупные компании начинали с всего. Просто ма машины по 10, по 15 машин возили, например, да, никаких налогов не было. И Китай тоже в своё время этим путём пошёл, когда вот эти время количества сумок и прочих то же
Speaker A
самое сейчас по этому пути идёт Кыргызстан. Но Казахстан решил, что мы уже достаточно, а, достаточно стабильные и бизнес должен выживать, как хочет. У нас нету, он говорит, мы создадим там средний бизнес, но откуда он появится, если у нас нету малого бизнеса? То есть
Speaker A
это как дети, мы должны детский сад просто дать им э возможность расти, как вот эти ростки, да, полисадник, да, мы должны их там вырастить, а потом они вырастут, и тогда уже с них срезать плоды, чем сейчас убивать бизнес. И я
Speaker A
думаю, здесь может быть иногда думаю: "А почему?" Ну, ну не не глупые. Я со многими общаюсь, я уверен и знаю, что это неглупые люди. Зачем они делают?
Speaker A
Думаю, может быть, они решили там капиталистическим путём, не капитали называется госкапитализм, да, гос, чтобы только государственные предприятия были, чтобы частного бизнеса не было. Таким государством легче управлять. И в пользу этой теории некоторые были там вещи, когда после ковида государство мешалось
Speaker A
даже в той же самой Америке тоже начало управлять там сейчас государство входит в Интел, какие-то вещи там. И может быть там типа может быть это правильный путь, да, там Китая, но всё равно Китай же всё равно развился благодаря тому, что вот
Speaker A
эти люди на базарах стояли, огромные базары были, со всего мира туда ездили, скупали. И это породило тех предпринимателей. Вначале делали очень некачественные вещи. Все смеялись над китайскими товарами. Сейчас они очень качественные. То есть это это нужно время, чтобы вырасти. А для того, чтобы
Speaker A
это выросло, нужно нам сейчас эти семена посадить и дать им немножко окрепно, не трогать их. Ну, будем надеяться, что что-то поменяется. И в завершении хотелось бы узнать, всё-таки нас смотрят не только там чиновники, бизнесмены, но и обычные рядовые казахстанцы, у которых
Speaker A
50% как раз-таки уходит доходов на продукты питания. И вот, но они хотят всё-таки приобрести квартиру и думают, мне сделать это сейчас или вот как вы рекомендуете, как вы ожидаете, точнее, вот подождать и то, что рынок недвижимости он будет стоимость за
Speaker A
квадратный метр падать. Вот вы что посоветуете? Ну, зависит от каждой ситуации. И если человек, ему прямо сейчас нужно жильё, ему нужно где-то жить, и у него он должен смотреть, сможет ли он в ближайшее время аренду платить, и сможет
Speaker A
ли он, если у него есть возможность, то лучше, может быть, чем аренду платить, лучше в своём жилье жить, если у него прямо такая необходимость, то, конечно, можно и сейчас рассматривать, покупать и торговаться активно может сейчас рынок покупателя, сейчас все это признают, и
Speaker A
он может активно торговаться какой-то ну несо рекомендации. Ну, как бы я поступил, допустим, если бы мне сейчас квартира нужна, я бы, конечно, подождал.
Speaker A
Я бы подождал, но держал бы руку на польсе. Вдруг что-то изменится. То же самое, да, я вот продолжение этой статьи пишу, то же самое. Как российский кризис тоже скажется. Какие последствия?
Speaker A
Например, то, что в 2022 году никто не ожидал, что мобилизация, когда объявляет мобилизацию, хлонет такой поток и у нас повыша повысится аренда. То есть это трудно было прогнозировать. Это это не экономическое решение, это политическое решение было, которое здесь тоже
Speaker A
какие-то могут быть события произойсти, могут какой-то поток а мигрантов, хотя государство уже предприняло какие-то меры, чтобы оградить нас от этого потока, да? А сделало, чтобы получить ВНЖ, нужно сдавать экзамен по языку, чуть ужесточила требования прохода через границу, какие-то какие-то даже платные
Speaker A
разрешения делают на проход, что-то что-то предпринимает и пытается защититься. Но как она произойдёт, тоже трудно говорить. Если вот этот бензиновый коллапс получится, ну, продолжится бензиновый коллапс и если вдруг объявят всеобщее военное положение, тоже это политические решение. И поэтому нужно руки на пульсе
Speaker A
держать и смотреть, как ситуация может измениться. Она в любой момент тоже может поменяться. То есть мы говорим о трендах. Тренды они идут то же самое, допустим, да, ну, взять американский фондовый рынок, да, если базовую ставку повысили, тренды идут вниз. Ну, то есть
Speaker A
акции идут вниз, потому что ликвидности становится меньше и акции идут вниз. Но на рынке что-то происходит постоянно и в положительную сторону, и в отрицательную, но война с Ираном или ещё что-то или какие-то другие события, которые и бум даже во время высоких
Speaker A
ставок бум и акции раздулись там, а компания Micrн практически на 1.000% выросла в то время, когда другие компании падали. И всё это может происходить. Поэтому руку на пульсе держать и смотреть, как эти события будут развиваться. Но тренд очевиден.
Speaker A
Тренд очевиден. Тренд идёт вниз пока ближайшее время, ближайший код два. Мне просто интересно, вот сейчас условно какая-нибудь опашка посмотрит, скажет: "Как мне держать руку на пульсете? У меня условно я на телефоне не смогу следить за котировками акции".
Speaker A
Ну не котировка акции, не котировка акции, а просто смотреть, как разовётся, как как будет платежеспособный спрос. Ну и откуда он будет? Он же может не только с Казахстана, может быть извне будет. Ну то есть какие-то меры или может
Speaker A
в с принятием новой конституции обновление реформы, а обновление правительства, обновление всех систем, может быть, какая-то другая парадигма будет. Может быть скажут: "А давайте мы вот так сделаем". Ну это может произойти, допустим, да, всегда есть место для оптимизма, хотя всё меньше и
Speaker A
меньше возможностей для таких разворотов. Ну, что-то может произойти там благоприятное, может быть, а, и тогда этот рынок может измениться, но по факту положить эти деньги на депозит, и это слег хватит, э, слег хватит покрывать аренду, например, если есть
Speaker A
деньги сейчас купить их лучше на депозит полу положить и аренду. Но опять же следить сейчас депозит выгонет, потому что деньги купляются. Ну, если произойдут эти катаклизмы и мы выйдем курс пош, ну, они, чёрные лебеди тоже, у них всегда есть предвественники, когда
Speaker A
их наступление, да, если мы видим вот эту ситуацию, усугубление ситуации в первую очередь на серу соседа, да, а снижение кардинально снижение цен на нефть, ну, от чего мы зависим? Если это всё произойдёт, очевидно будет, что а правительству нужно будет девальвировать
Speaker A
тенге, и тогда уже надо, ну, пока этого не происходит, и пока идут трансферы из Национального фонда, пока в тенге безопасно держать. И мы видим по критрейдерам, которые, а, многие вот экономисты говорят, что всё это укрупляется благодаря. Нотрейдер - это
Speaker A
следствие, всегда следствие. Они приходят только, когда видят симптомы, что будут, они сами не создают никогда это. Они просто как ээ акулы нападают уже, где где видят ослабление, где видят неэффективности какие-то.
Speaker A
И первое - это когда они начнут уходить, и они заранее чувствуют, там сидят очные мощные прогнозисты, и когда они начнут уходить, уже курс начнёт колебаться уже в сторону. И тогда уже можно будет задуматься о том, что, слушайте, может
Speaker A
быть, что-то надо поменять, надо присмотреться, да, поискать побольше информации. Ну что ж, Ханат проза. Я благодарю вас за уделённое время.
Speaker A
Вам спасибо. Спасибо, что согласились с нами побеседовать. Уважаемые зрители, напомню, вы смотрели итоги Бриф. Всего доброго. Берегите себя.
Topics:рынок недвижимостиКазахстанкитайский кризисгоспрограммыплатёжеспособностьипотеказастройщикиэкономикаинвестициижильё
