Skip to content

שעור 9

Full Transcript — Download SRT & Markdown

00:00
Speaker A
משכנתא לבנייה עצמית זה בעצם בן אדם שרוצה לבנות, אוקיי, והוא צריך כסף כדי לבנות קרקע. בונים על הקרקע בנייה עצמית, זה מצוי, זה קיים. אני עכשיו באופן אישי מלווה איזשהו פרויקט בערד של הרבה חסידי גור, כולם שם זכו בקרקעות מרמי א ומתכוננים לבנות על זה.
00:21
Speaker A
בנייה כל אחד בן לעצמו את הבית שלו אוקיי בני ביתך סוג של בני בית חק כן כל אחד זה נכון אזה זה דוים כאלה אבל כל אחד יבנה לעצמו את הזה זה נקרא טב משותף הדעים האלה זה לא לגם טב משותף כי כל אחד יקבל גם
00:35
Speaker A
בנייה, כל אחד בונה לעצמו את הבית שלו, אוקיי? בני ביתך סוג של בני בית חק, כן, כל אחד. זה נכון, זה דוים כאלה, אבל כל אחד יבנה לעצמו את זה. זה נקרא טב משותף. הדעים האלה זה לא לגמרי טב משותף כי כל אחד יקבל גם.
00:48
Speaker A
הגרלה של יש הגרלה הגרלה של קרקעות מכרזים מכרזים מכרזים מכרזים מכזים הגרלה זכו כל אחד קיבל איזשהו קרקע חצי דונם וכל אחד שתי משפחות זה כל אחת מקבל את חצי מזה וידים לבנות מכיר משתכן ממש לא אין שום קשר שום קשר
01:07
Speaker A
ברמי רשום פרטני אישי. אנחנו נדבר היום על תבמשותף, אבל בעיקרון יש להם איזשהו עכשיו, כרגע, הסכם שיתוף שניהם בקרקע אחת. מבחינת הבנק הם כאילו קונים אותה ביחד. גם השובר מהרמ לצורך העניין הוא ביחד.
01:23
Speaker A
גם היה עכשיו איזשהו פרויקט יודעים של בנייה עצמית כזאתי שמה אנשים קנו קרקעות והולכים לבנות שמה בתים. זאת אומרת הדברים האלה הם קיימים. זה קיים.
01:33
Speaker A
הגרלה של יש הגרלה, הגרלה של קרקעות, מכרזים, מכרזים, מכרזים, מכרזים, מכרזים, הגרלה. זכו, כל אחד קיבל איזשהו קרקע חצי דונם, וכל אחד שתי משפחות. כל אחת מקבלת את חצי מזה וידים לבנות. מכיר משתכן? ממש לא, אין שום קשר, שום קשר.
01:48
Speaker A
ויזם יודע יש לו את המקורות מימון שלו ואם הוא מביא גם גוף מלווה בנק מלווה אז זה מערכת אחרת זה עובד שונה אתה יכול עולה כדייר או לקבל אחר כך דירה מורכבת או לקנות ממנו אחת הדירות שלו כקבלן אם יש מק מלווה אז דרך שובר ואם לא אז הוא
02:04
Speaker A
כן, כן, כן, לא, לא קשור. אוקיי, אז בעזרת השם אם קנו עכשיו את הקרקע, לקנות קרקע זה לא, זה לוקחים כסף, משלמים, שעובר, קונים קרקע. אחר כך תהיה בנייה עצמית. אז כנס עוד שנתיים יש שם מסה של מאות אנשים ש, כאילו, זה דברים שקיימים, שב יסודות.
02:21
Speaker A
העצמית נבין קצת את הנקודות העיקריות שלה זה שונה קצת כדאי חשוב כדאי להכיר את זה בטח אם אתם הולכים למבחן הם אוהבים לשאול על הדברים האלה כדי לוודא שאתם מכירים את מכלול הכללים והעסקאות. בוא נדבר שנייה רגע. אז תראו, משכנתא לבנייה עצמית היא
02:36
Speaker A
גם היה עכשיו איזשהו פרויקט יודעים של בנייה עצמית כזאת, שם אנשים קנו קרקעות והולכים לבנות שם בתים. זאת אומרת, הדברים האלה הם קיימים. זה קיים.
02:49
Speaker A
פה זה לא סוג של א מוצר קניתי, הבנק אמר לי זה בסדר, הסכומים, השמיים, העברנו כסף, יש פה איזשהו התנהלות, תהליך מסוים. אוקיי והתהליך הזה אנחנו צריכים קצת להבין אותו להכיר אותו ואז יהיה לנו קל גם א א א להסביר ללקוח אם הוא יבוא אלינו כי זה
03:06
Speaker A
יכול להיות שבתוך הערים הגדולות פחות מצאו את זה כי שם בדרך כלל זה בניינים גדולים ומי שבונה זה קבלנים, וזה לא מישהו ברמה הזאת, אבל עדיין זה שכונות ישנות, את הבית הזה, נכון? בדרך כלל מגיע יזם, בדרך כלל מגיע יזם.
03:25
Speaker A
בנוי או מנדלן מקבלן שעוד לא בנו נה את זה לא משנה יש לנו עסקה מאוד מאוד מאוד ברורה אוקיי גם אם אנחנו מושים את זה בתשלומים יש מחיר סופי ידוע מראש בנייה עצמית זה עובד שונה עכשיו א בדרך כלל כשאנחנו נוגשים לכל הסיפור הזה שנקרא
03:42
Speaker A
ויזם יודע, יש לו את המקורות מימון שלו, ואם הוא מביא גם גוף מלווה, בנק מלווה, אז זה מערכת אחרת, זה עובד שונה. אתה יכול לעלות כדייר או לקבל אחר כך דירה מורכבת או לקנות ממנו אחת הדירות שלו כקבלן. אם יש מק מלווה אז דרך שובר, ואם לא אז הוא.
03:58
Speaker A
להיות בהתחלה את הקטע של הקרקע ואחר כך את הבנייה של הבית שהבית אמר לא משכנתה כן בוא נדבר על זה כן בוא נדבר על זה אז שימו לב עכשיו א בדרך כלל אם בן אדם מגיע ואומר אני רוצה גם את הקרקע לרכוש במשכנתא כי אין לי אין לי עוון עצמי עכשיו לשים את
04:13
Speaker A
ברמה הפרטית עם כל אחד, ואתה תקנה דירה, אתה לא תתעסק עם מהלכי הבנייה. אנשים שורות יש. אז שוב פעם, אז שוב פעם, אם באמת אתה מוריד, אם אתה מוריד, אם אתה באמת ברמה האישית קנית וילה ישנה, הורד, אתה בונה מחדש בבנייה עצמית. אז בוא נמד שנייה רגע על הבנייה.
04:26
Speaker A
ביחד כן כן שם הם התאגדו כקבוצה כי גם באו דרך חסידות גדולה שעשינו את זה כפרויקט אחד גדול אבל יש יש מחיר של 100 אלפ שקלים לקרקע ולא כל הבן אדם יש לו לשלוף מיד מהכיס מות אלפי שקלים אז הרבה אנשים
04:36
Speaker A
העצמית, נבין קצת את הנקודות העיקריות שלה. זה שונה קצת, כדאי, חשוב, כדאי להכיר את זה, בטח אם אתם הולכים למבחן. הם אוהבים לשאול על הדברים האלה כדי לוודא שאתם מכירים את מכלול הכללים והעסקאות. בוא נדבר שנייה רגע. אז תראו, משכנתא לבנייה עצמית היא.
04:55
Speaker A
למשקיעים קרקע חרכאית שעומדת להפשרה לפני הפשרה זה ב-95% מהמקרים לא בזריקה ב אוקיי בהסתכלות בקצועית של אנשים שמבינים את זה זה עסקה רעה תקועה א מי שיודע להיכנס לעסקאות האלה זה אדם שבאמת מבין בתהליכים משפטיים של המדינה בירוקרטיה אפשרות
05:15
Speaker A
בדרך כלל השוני הגדול שלה מעסקה סטנדרטית. עסקה סטנדרטית אני קונה דירה, לא שאני קונה משהו, צריך לגייס סכום, הבנק ישאר לי, הבאתי עיון עצמי ואנחנו קונים את זה וזהו.
05:30
Speaker A
זה שיש גופים חוץ ממקאים שלפעמים מוכנים למשקן את זה סבבה אבל זה לא מוגדר דיור דיור מוגדר את קרקע שיש לה כבר את ההתירים לבנייה כמעט נקרא לזה את ה לא התיר בפועל אבל היא קרקע שמופשרת לבנייה זה קרקע לדיור ואז יכול להיות שבן אדם יגיד אני
05:46
Speaker A
פה זה לא סוג של מוצר קניתי, הבנק אמר לי זה בסדר, הסכומים, השמיים, העברנו כסף. יש פה איזשהו התנהלות, תהליך מסוים. אוקיי, והתהליך הזה אנחנו צריכים קצת להבין אותו, להכיר אותו ואז יהיה לנו קל גם להסביר ללקוח אם הוא יבוא אלינו כי זה.
06:05
Speaker A
הבנייה עכשיו בעיקרון לפי הרגולציה הפשוטה לפי הכללים היבשים דיור דיור לא משנה אתם מכירים את כללים של דיור בן אדם שמגיע כמחוסר דיור מגיע לו 75% כעיקרון הוא יכול היה לקנות גם את הקרקע ב-75% וגם אחר כך במהלך הבנייה שלו 75% זה הכלים הי מיבשים
06:23
Speaker A
חשוב להכיר את זה שהוא יודע לקראת מה הוא הולך, וגם יכול להיות שהוא הרבה שיקולים ולבתים או דברים חשובים במהלך הדרך שאנחנו נעשה את זה יחד עם הלקוח. אז תראו, בעסקה רגילה יש לנו כתובת מדויקת מי המוכר ולמי מה מעבירים את הכסף, גם אם זה.
06:40
Speaker A
חבר'ה אתם מקדים אתם מקדימים אותי אבל אתם מקדימים אותי אבל במילה אחת שאלת למי מביאים את הכסף לרשת הקרקע אם הקרקע ישח אדם פרטי אתה מעביר את הכסף אליו כמו בכל הרשה של דירה אם אם הקרקע עדיין אצל רמי אתה משלם לרמי
06:54
Speaker A
בנוי או מנדלן מקבלן שעוד לא בנו, זה לא משנה. יש לנו עסקה מאוד מאוד מאוד ברורה, אוקיי? גם אם אנחנו מושים את זה בתשלומים, יש מחיר סופי ידוע מראש. בנייה עצמית זה עובד שונה. עכשיו, בדרך כלל כשאנחנו נוגשים לכל הסיפור הזה שנקרא.
07:13
Speaker A
לראות שהפרויקט נכון מוגן פה אין מי שמגן עליי אז מה יגן עליי אז חוק המכר קובע שרק לפי התקדמות ככל ואני אתקדם הבנק ישים כסף שמאי מה זה שמאי שורי מהנדס אדריכל יכול להיות וכאלה אז אז בוא בוא נדבר על זה אוקיי בגדול טוב א ה אזמן רוב אנשים רוצים קרקע גם לרישה של
07:34
Speaker A
בנייה עצמית יש שני שלבים. שלב ראשון הוא אישת הקרקע, או במקרים מסוימים אדם שקיבל קרקע מתנה או ירש קרקע, או יש גם מקרים שהוא מה שנקרא בנחלה בקיבוצים, ביישובים, הוא ממשיך מושבים. יכול להיות גם עם כאלה דברים, אבל חייב.
07:52
Speaker A
יכול להגיד לכם שזה היה עכשיו עבדנו עם פועלים ולתפחות תפחות מאוד מאוד שאלו אותנו כל הזמן תגידו אני עכשיו אתן לבחורצ'יק הזה א סכום קטן הוא צריך 300,000 שק משכנתא אין בעיה נתתי לו 300,000 שק הוא הביא מהבית עוד עצמי של
08:04
Speaker A
להיות בהתחלה את הקטע של הקרקע, ואחר כך את הבנייה של הבית. שהבית אמר לא משכנתה. כן, בוא נדבר על זה. כן, בוא נדבר על זה. אז שימו לב עכשיו, בדרך כלל אם בן אדם מגיע ואומר אני רוצה גם את הקרקע לרכוש במשכנתא כי אין לי עיון עצמי עכשיו לשים את.
08:20
Speaker A
פה מקום לשוני טבעות לבנייה רבויה זה צריך להיבנות ואם הוא לא יבנה יקחו לו אז יש שאלו מה הבנק איך הוא יגיע לבניה מאיפה הוא יביא את הכסף בבנייה זאת אומרת אתה תרצה משכנתא גם לבנייה אין בעיה אני רוצה לוודא ש יכולות להיות לך את היכולות
08:37
Speaker A
כל הקרקע. הקרקע עולה עכשיו כמה מאות אלפי שקלים. זה יכול להיות ספציפית בערד שם הקרקעות עלו להם שם סדר גודל של 600-700, לא זוכר, קרקע. אז שתי משפחות, כל משפחה הייתה צריכה לקחת לעצמה משהו בתור 400, לא זוכר, אני לא זוכר, אתם ספרים מדויקים כולם.
08:52
Speaker A
לבנות מאיפה תביא את הכספים האלה? אז יכול להיות בנק לפחות ממש עמדו על זה מאיפה הם הולכים להגיע לבנייה עכשיו הרבה פעמים מי שזכרו שמה בקרקוטל זה היה זוגות צעירים איכשהו תקשיבו תקשיבו מרצה אש במפנה מרצה אש במפנה יש לפנות מיד את המפנה יש לפנות מיד את המנה
09:12
Speaker A
ביחד. כן, כן, שם הם התאגדו כקבוצה כי גם באו דרך חסידות גדולה שעשינו את זה כפרויקט אחד גדול, אבל יש מחיר של 100 אלף שקלים לקרקע, ולא כל בן אדם יש לו לשלוף מיד מהכיס מאות אלפי שקלים. אז הרבה אנשים.
09:32
Speaker A
הם יצרו עכשיו במשכנת שמיון מיליון 200 לבנייה זה אירוע של 6000 שק איך אתה דוחף את זה בהכנסות האלה וכבר יש לכם משכנתא מהקרקע חכה שמ עצמי אבל אני אומר הבנק יגיד מאיפה תביאו עכשיו את המיליון 200 הזה זאת אומרת
09:46
Speaker A
אומרים אני אקח את זה כמשכנתא לחישת הקרקע. עכשיו הקרקע הזאת היא קרקע שמדת לדיור, אז היא בעצם היא בדיור בעסקת דיור. זה דיור כי היא קרקע לדיור. בשונה, אגב, אם אני קונה קרקע שהיא מוגדרת חקלאית, יש הרבה, לצערי, כל מיני אנשים שמזמינים משקיעים ופונים.
10:05
Speaker A
תראו הרבה אנשים הרבה אנשים יכלו להסביר לעצמם שיש להם דירה נגיד חליפית הוא היה לו הם מ דירה קטנה באיזשהו בניין זכה בקרקע בא לו בית ככה דוקומתי נחמד בקוטג' מתאים לו הוא ימכור שמה דירה ששבע מיליון או משהו לא יודע מה בערד ם זה הוא יכס את
10:19
Speaker A
למשקיעים קרקע חקלאית שעומדת להפשרה לפני הפשרה. זה ב-95% מהמקרים לא בזריקה, בהסתכלות מקצועית של אנשים שמבינים את זה, זה עסקה רעה, תקועה. מי שיודע להיכנס לעסקאות האלה זה אדם שבאמת מבין בתהליכים משפטיים של המדינה, בירוקרטיה, אפשרות.
10:38
Speaker A
קיצור זה משהו שיכול להיות ישימו איתכם על זה את העץ ולהבין אז תיקחו את זה בחשבון ככה נכון זה הגדרה מדוייקת אבל אני אומר אתה כאילו בשלב קרקע אתה אומר לבק מה אכפת לך אני עכשיו קניתי קרקע תן לי משכנת הקרקע
10:53
Speaker A
עניינים, יזמים גדולים שיכולים גם לחכות גם 20 שנה, הם אולי ישווה להם לחכות עם הדבר הזה. גנות בגרושים ויום אחד זה שווה המון המון כסף. אנשים הפשוטים אין מה להיכנס לעסקאות האלה בדרך כלל. אז כשמדובר קרקע שהיא חקלאית, לא תקבלו דיור כי זה לא דיור.
11:06
Speaker A
רוצה משכנתא לגישור על הנכס הקיים לטובת מה הגישור כי אתה קונה נכס חדש כי הרי אסור לקחת סתם מלוות על נכס קיים בדיור נכון אני יכול לקחת את כל מטרה איכות חובות אני יכול לקחת איזה שיפוצים אבל אם אני רוצה כגישור אגיד לך ואיך תסיים את
11:20
Speaker A
זה שיש גופים חוץ ממקאים שלפעמים מוכנים למשכן את זה סבבה, אבל זה לא מוגדר דיור. דיור מוגדר את קרקע שיש לה כבר את ההיתרים לבנייה, כמעט נקרא לזה את ה... לא היתר בפועל, אבל היא קרקע שמופשרת לבנייה. זה קרקע לדיור. ואז יכול להיות שבן אדם יגיד אני.
11:35
Speaker A
תגמור את העסקה ההיא אז אם אתה אומר יש לי כבר חוזה אזק אומר אז אוקיי אז יש לי פה עון עצמי כי כבר מחרת את הדירה קיימת אני רואה שהכסף הולך להגיע מפה אז בסדר תנהל את זה עם האורך דין שלך מבחינת הזמנים אבל סתם דירה שעוד לא מכורה אתה לא יכול לקחת
11:49
Speaker A
רוצה כבר את הקרקע לרכוש במשכנתא. עכשיו עד שהוא ילך לבנות יכול לקחת שנה שנתיים לפעמים עד שהוא ישיג את כל ההיתרים לבנייה, תוכניות והכל. יש גם פיתוחים לפעמים ואז הוא יבוא וירצה עוד משכנתא. אז בעצם יהיה משכנתא שתרכוש את הקרקע ואת הקרקע של.
11:55
Speaker A
אז אז לכן חלק מהבנקים ישאלו אותך, אוקיי, איך תסיים את העסקה הגדולה? זה דבר שישאלו אותכם. תראה לי יכולות מה יש לך יכולות בהכנסה לקחת גם וגם זה יכול להיות טוב, אבל אם אין לך יכול להיות גם וגם או משהו, אתה אתה בונה על זה שלא מתחשבים בהחזרים
12:12
Speaker A
הבנייה. עכשיו בעיקרון לפי הרגולציה הפשוטה, לפי הכללים היבשים, דיור, דיור, לא משנה. אתם מכירים את כללים של דיור. בן אדם שמגיע כמחוסר דיור מגיע לו 75%. כעיקרון הוא יכול היה לקנות גם את הקרקע ב-75% וגם אחר כך במהלך הבנייה שלו 75%. זה הכללים היבשים.
12:28
Speaker A
בכל הדבר הזה אוקיי עכשיו אם עושים את זה בשני בנקים אז תמצאו את הבנק שיתן לכם את הגישור בלי לשאול שאלות איך אתה מתקדם מהעסקה הגדולה לאומי לא תמיד שואלים שאלות לפעמים כן לפעמים לא בנק לפחות בדרך כלל תמיד שואל את השאלות האלה הוא בנק שמאוד
12:43
Speaker A
אם הוא אדם שהוא לא מגדיר את עצמו כמחוסר דיור אלא כחד שעושה עסקה חלפית, אז 70%, ואם יש לו נכסים קודמים אז 50%. זה הכללים היבשים הרגילים. למי הוא מביא את הכסף? חכה, חכה, נדבר, נדבר על הקוד בצורה מסודרת. חכה, חכה.
12:57
Speaker A
אתם מינה אז תשימו לב אז גם פה יש את אותו שאלה נתתי לך כסף לקרקע ועכשיו איך תתקדם הלאה איך תבנה בלי לבנות אתה לא יכול בלי לבנות אתה חייב לבנות מחויב אם האחזרים שלהם טובים אז שאלה נכון מהם החז אם
13:09
Speaker A
חבר'ה, אתם מקדימים, אתם מקדימים אותי, אבל אתם מקדימים אותי. אבל במילה אחת שאלת למי מביאים את הכסף לרשת הקרקע? אם הקרקע יש לאדם פרטי, אתה מעביר את הכסף אליו כמו בכל רכישה של דירה. אם הקרקע עדיין אצל רמי, אתה משלם לרמי.
13:29
Speaker A
שהיא בקרקע האפיון בעסקה עצמו כשאני קונה את הקרקע יש את עלויות הקרקע עצמה כמה הקרקע עולה פיתוחים אם יש לזה עלויות פיתוחים איטלים ומיסים ועוד איך זה הולך אז רגע זהו שנייה בוא אני אגיד לכם בדיוק שנייה תו רגע נדבר על הכל שנייה פרישה ממינה לישירות אנחנו משלים שובר תשלום
13:50
Speaker A
בשובר. בניית הבית, בניית הבית, הכסף עובר מהבנק לחשבון של הלווה והוא מעביר את זה לקבלן המבצע או לעובדים המבצעים. אחרת יותר סיפור, בוודאי. ואז חל פה חוק המכר שאנחנו עוד מעט נתייחס אליו כי אין פה בנק מלווה. הריקה כל בנייה דיברנו על הבנק המלווה שמלווה את.
14:10
Speaker A
האזור כדי שיהיה נאות לגור שם באזור כל זה נחשב חלק מהעסקה אבל א מיסים יש לו פתאום איזה טלי השבחה יש לו פתאום כל מיני מיסים רחישה זה לא חלק מהעסקה זה לא חלק מהעסקה הקרקע והפיתוח כן זה א תדעו את זה זה רק מה שיכול להיחשב ומה שהבנק יכול לקחת
14:29
Speaker A
לראות שהפרויקט נכון, מוגן. פה אין מי שמגן עליי. אז מה יגן עליי? אז חוק המכר קובע שרק לפי התקדמות. ככל ואני אתקדם, הבנק ישים כסף. שמאי, מה זה שמאי? שמאי שורי, מהנדס, אדריכל, יכול להיות וכאלה. אז בוא נדבר על זה. אוקיי, בגדול טוב, א.
14:41
Speaker A
תשתויות לבית עם ביוב וכל מה שקשור וכבישים ם מה שצריך אז חשמלים הכל כאילו כשאתה קונה ברור פה בדרך כלל מחייבים אותך כבר בהתחלה יכול להיות שאתה בזמנו קנית קרקע לא יודע מאיזה מושב לא חייבו אותך בזמנו או משהו שסתם מזה ועכשיו עכשיו באים ובקשים ממך כל זה
15:00
Speaker A
אזמן רוב אנשים רוצים קרקע גם לרישת משכנתא. לרישת הקרקע יש מצבים שאין צורך במשכנתא לקרקע כי הבן אדם מגיע כבר עם קרקע שהיא שלו ואז הכל בסדר. אנחנו נתקדם, נגיד, אוקיי, הקרקע שלך. אז בוא נתקדם רק לבנייה העצמית. אין משכנתא על הקרקע וחלק מהבנקים אני.
15:17
Speaker A
בדרך כלל מגיע גוף מימון שממןמנן את הקבוצה ולכן זה גם סיכון מאוד מאוד גבוה בגלל כל הבלגן של קבוצה פה מדובר באנשים פרטיים אז הלך אדם קנה קרקע פרטית מרמי יש לו להיות קרקע ופיתוח ושמים את זה בשובר שימו לב עכשיו אני לא יכול לקבל את כל
15:30
Speaker A
יכול להגיד לכם שזה היה עכשיו עבדנו עם פועלים ולתפחות, תפחות מאוד מאוד, שאלו אותנו כל הזמן תגידו אני עכשיו אתן לבחורצ'יק הזה סכום קטן, הוא צריך 300,000 שקלים משכנתא, אין בעיה, נתתי לו 300,000 שקלים, הוא הביא מהבית עוד עצמי של.
15:49
Speaker A
אמור להפקיד את הכסף של העון העצמי לאותו חשבון שמודר חשבון מעבר. גם הבנק מעביר את כספי המשכנתא לאותו חשבון מעבר וממנו משלמים את השובר. הבנתם? זאת אומרת הכסף מגיע העון העצמי והמשכת יושבים באיזשהו חשבון מעבר וממנו הבנק ישלם בעצמו את
16:08
Speaker A
150. הנה, הוא קנה את הקרקע ומה הלאה? הרי הוא לא יגור באוהל, ומה הוא חייב לבנות? גם הרמים מחייבים אותו לבנות. זה קרקע שולד לבנייה, זה לא מיועד שאתה עכשיו מה שק לא תבנה את זה לא יודע לכמה שנים או אתה צריך לבנות. וזה בנייה פרטית לצורך העניין, אין.
16:23
Speaker A
זה בשתי שוברים נפרדים ואז זה יותר קל. בדרך כלל בחשב אדם פרטי מה שצטרכו להביא זה פשוט שמאות. השמאי נותנת שובי קרקע. ברמי השווי הוא פשוט נמצא בשובר. העסקה לפי שובר זה כמו בעסקה מקבלן. אין אין מקום לשמאות כאילו אין שמאות בכלל ברך שם
16:39
Speaker A
פה מקום לשוני טבעות לבנייה רבויה. זה צריך להיבנות, ואם הוא לא יבנה יקחו לו. אז יש שאלות מה הבנק, איך הוא יגיע לבנייה, מאיפה הוא יביא את הכסף בבנייה. זאת אומרת, אתה תרצה משכנתא גם לבנייה, אין בעיה. אני רוצה לוודא שיכולות להיות לך את היכולות.
16:57
Speaker A
עלויות נלוות וכל מיני דברים והם אוהבים שהאחוז מימון לא יהיה בקשרק מקסימלי כדי שאם יהיה זה נוכל לקחת עוד קצת משכון ולשחרר לך אז לכן הבקים לפעמים משומכים את זה 60% לאומים ממש ככה היה לי זכה ממש תחפו אותנו בכוח 60% אבל 70% זה אפשר די
17:13
Speaker A
להגיע לעוד משכנתא לבנייה. עכשיו הקרקע הרבה מסכום קטן היא מאות אלפי שקלים, בסדר? בן 400, 500, 800 מיליון שקל הקרקע, אבל הבנייה יכולה להיות גם הרבה יותר כסף. יכול להיות מיליון, מיליון וחצי, זה שתי מיליון שקל, תלוי מה הסדר גודל של הולך.
17:31
Speaker A
מיסים לא נכנסים לחישוב א קבלה למושב כל מיני דברים כאלה א בפרטי מה מה בפרטי היא ראשה בקרקע של החוזה או שמעות אנחים כמו כל דירה פרטית. בסדר? זה ברור לנו. טוב. א עכשיו תראו ב ה שובר ברמי הוא עם תוקף יש לו 90 יום. בדרך כלל
17:56
Speaker A
לבנות. מאיפה תביא את הכספים האלה? אז יכול להיות בנק לפחות ממש עמדו על זה מאיפה הם הולכים להגיע לבנייה. עכשיו הרבה פעמים מי שזכרו שם בקרקוטל זה היה זוגות צעירים איכשהו, תקשיבו, תקשיבו, מרצה אש במפנה, מרצה אש במפנה, יש לפנות מיד את המפנה, יש לפנות מיד את המנה.
18:12
Speaker A
המשכנתא והכסף לא עוזה בנק הבנק לא שילם את השובר עם ה את הכספים עם השובר אז הלך על הזכיה אוקיי א כשיש ההיטלים צריך ש אותם לפעמים לפני השובר עצמו טוב זה אם יקרה לכם כזה אז כבר הלקוח כבר ידע הוא יקבל כבר תדריך מסוים
18:31
Speaker A
כי תעצור, תעצור, תעצור את הו, תקשיבו, אש. אוקיי, ממשיכים. אז חלק מהבנקים ישאלו אתכם איך הלקוח סיים עסקה. לדוגמה, אני יכול להגיד לכם שאם עכשיו נגיד זוג צעיר אחרי זאת יחזית קצת קטנות, לא משמעותיות, בסדר? 10-12 אלף שקלים, לקחו משכנתא של 300-400,000 שקלים, עובר להם, אבל אם.
18:45
Speaker A
הוא ככה הוא פה שם כל אחד יש לו אתה יש יותר זכויות פחות זכויות ואם מאזנים ביניהם כי אתה יש לך יותר א אפשר להיות שימוש או יותר לא יודע מה אז לפעמים יש כל מיני תשלומי איזון בין בעלי קרקעות באיזשהו מקום אז זה לא חלק מהעסקה א הקמת
18:59
Speaker A
הם יצרו עכשיו במשכנת שמיון מיליון 200 לבנייה, זה אירוע של 6,000 שקלים. איך אתה דוחף את זה בהכנסות האלה וכבר יש לכם משכנתא מהקרקע? חכה, שמ עצמי, אבל אני אומר הבנק יגיד מאיפה תביאו עכשיו את המיליון 200 הזה. זאת אומרת.
19:16
Speaker A
מה נגזור שמה את האחוז מימון שלנו החוז מימון שלנו נגזר וזה תזכרו את זה היא טוב עלות קרקע והפיתוחים שלה בסדר זהו זה זה גם מציאות וגם יש לכם מבחן שתזכרו את זה היטל עכשיו מי שרוחש באדם פרטי א אתם צריכים רק לוודא שבאמת האיטלים שולמו כי
19:34
Speaker A
משכנתא זה החזרים של 6,000 נ.
19:48
Speaker A
נכון זה שאלה טובה בעיקרון הוא אבל הרבה פעמים מה שהם עושים הם מוזילים את העלות של הקרקע ואח שלם אתה את ההיטלים אתה מבין יש כל מיני עיוונים ועניינים מורים לך אני מוריד לך מראש את המחיר של הקרקע כי הקרקע כאילו בליטלים אלה שבה כאילו פחות כי צריך
20:03
Speaker A
לשלם עליה אז מראש ותשלם את זה אתה אבל צריך להיות ערים לדבר הזה. אם הרוכשים קרקע מיישוב או קיבוצים רק לוודא אם יש ועדות קבלה של הכוח שנו יכול להיכנס. אם הוא לא יכול להיכנס לאיזה, אין לו מה לקנות קרקע. מה הכל יכול לגור שמה? מה
20:19
Speaker A
הבנק בודק את זה? א הבנק עלול לבדוק את זה. כן. למשל ישובים כמו מיצד מלאמוס. כן. הבנק רוצה לוודא שיש קבלה ישוב. כן. הבנק יכול לבדוק את הדבר הזה. כן. א כי אם לא יתנו לב יתנו לו לגור מהקבל אני יודע איך
20:39
Speaker A
אותם אפולה יש כאלה יש הרבה בארץ אז מה יכולים להגיד לא תראה יש בעדות קבלה של סתם חסידויות קטנות בכל מיני בית שמש וזה זה יכול להיות בעיה אם הם רשמו את עצמם בזכויות בנכס לפעמים הם שנות את עצמם בהיערות הזהרה ואז זה תוקע את הבנק כי מישהו רשום לו בנכס עם
20:57
Speaker A
הזרה ואז הוא ודאי חייב לקבל כזה יש יש דבר כזה כן כן כן כן כן זה זה תשמע יש יש א ישר שלי יש ביישובים יש דברים כאלה יישובים זה מושבים זה ככה קיבוצים מושבים זה ככה הם לא רוצים שכל כל מי שרוצה לבוא לגור אצלם הוא
21:17
Speaker A
לא יכול לזכות במידה והוא זכה והוא יש לו כסף לצושלם אז אז אני אומר למשל יסודות שבחו קרקרות של רמי כן היה צריך ועדות קבלה של יסודות ולא כולם התקבלו אני יודע אנשים שלא יתקבלו אני יודע אני יודע שאנשים שלא
21:30
Speaker A
תקבלו הרב לא צריכים לקבל אותם והם לא לא יכלו לרכוש לא יכול לרגשת למכרזים אחרי שהם זכרו הם לא יכלו לא הם לא הם לא ניגשו למכרזים בכלל אה אז גם משתפת פעולה עם הדבר אני לא יודע בדיוק באיזה הגדרה משתפת
21:40
Speaker A
פעולה אבל אבל זה הבנק כשנותן משכנתא הוא יודע שיש ועדות קבלה הוא עלול לבקש אותם זה יכול להיות אוקיי שיוך זה מצב שצריך להבין למי הקרקע בעצם שייכת האם היא שייכת לרמי רשמית או יש פה משהו ששייך למושב או לקיבוץ או למי זה שייך תצטרכו לוודא את זה
21:58
Speaker A
זה יותר בקיבוצים שמה יש לפעמים קרקעות שהיו שייכות לקיבוצים מראש בזמן כל המדינה המדינה תנה לקיבוצים קרקעות לכו תגורו תבנו תעלו תפתחו ו ואחר כך משיכים את זה לבני אדם באופן פרטני אז צריך לראות איך הדבר הזה עובד כמו שעובדים
22:14
Speaker A
ברור אבל אני אומר אתם לפני שאתם נכנסים לאירוע רק תוודעו שזה העסק הזה מאורגן נכון כי יכול להיות שאתם תתחילו כבר לעבוד מתחיל להגשת אותו לבנק ועניינים ואז פתאום תגלו שיש פה איזה סגה מסוים משפטית רק לוודא שהנושא הזה מוסדר והבנק יודע כשהוא
22:27
Speaker A
מעביר כסף כי הרי הבנק בסופו של יום כש שנותן כסף חייב לוודא שהדירה ממושכנת מה הכוונה ממושכנת לא ארות הזהרה היא כאילו היא שלא עכשיו אם הקרקע הזאתי בכלל שייכת לקיבוץ הקיבוץ תגיד לו לא יודע מה אתה רוצה
22:44
Speaker A
מהחיים שלי אבל הקרקע שלי בתור קיבוץ ואתה לא יכול לגעת פה בשום עלי דשא אוקיי אל תיגע פה בכלום אז זה מקומות שבק לא יכול להיכנס אליהם אלא אם כן כן יש מצב שמשייכים פרטנית לבני אדם חלק מהמגרשים או הקרקעות או הנחלות לא משנה מה ואז כן
23:02
Speaker A
אפשר לקבל משכנתות אוקיי אני עשיתי משכנתאות בבית מאיר שמה כן יש אפשרות ואז אין בעיה זה שייך לבן אדם והכל בסדר אוקיי צריכו לו רק את הרישומים אבל אז קיבלו אותו זה שהבנק עכשיו איכור את זה אחרי זה או ש
23:17
Speaker A
מי אתראה זה הבנק אנשים שיכולים לקבל אותם תראה יש מקרים שהבנק באמת מאוד יחשו להיכנס לשמה אתה צודק אני יכול להגיד לך למשל כל מה שקשור לכפרים ערביים כן כן אפילו הרבה פעמים מגיע בן אדם שסך הכל הוא אדם טוב לא יודע מה רופא א הוא לא יודע
23:35
Speaker A
הוא רוקח בקופת חולים יש לו הכנסה מסודרת משהו אתה רואה בן אדם רציני בסדר א אבל הוא גר באזור שהבנק עלול לחשוש שאם נוציא את הבן אדם הזה מהדירה מה שנקרא אוי ואבוי לך כאילו כי החמולה לא תתן לאף אחד לגור פה אתה מבין כאילו התחמיבי פה ברחובה זה
23:54
Speaker A
רק הבנדודים גרים אף אחד לא מגיע לאזור ה אז לכן שמה יש בעיה מאוד מאוד חמורה לפעמים כן לתת משכנתאות אם הבנק חושב שהוא לא יכול להביא באמת אנשים במקום מ שלקח את המשכנתא זה יכול להיות בעיה אז גם אם יש חסידויות קשוחות מאוד שיושבות על איזשהו
24:10
Speaker A
שכונה שאף אחד לא מזה להתקרב אליה חוץ מהחסידות עצמה כעס בה אני יודע מה רמת בית שמש ב לא יודע כל מיני אזורים כאלה שאנשים לא יגיעו מה כן כן הם לא מפגרים כן א יש להם יש להם את המידיים הפנימיים יש להם הכל בסדר אבל
24:25
Speaker A
במיוחד אבל במיוחד במיוחד אם שמרו יערות אזרה של ועדות קבלה באישורי זכויותצל הקבלנים ואז נכון ואז יכול להגיד לי אז יש לי פה בעיה מסוימת כי אם אני ארצה אחר כך להביא מישהו שיקנה את הדירה במקום אני אהיה בבעיה
24:40
Speaker A
חמורה לך תחפש מישהו בדיוק שהקו זה מוכן לקבל אותו וגם הוא יכול להגיד עכשיו יותר מזה אתה יודע מה יותר חמור החסידות החסידות יכולה לעשות דיל אף אחד שלא יסכים לקות מהבנק במחיר תורידו תורידו את המחיר ל יודע 10% ונחזיר
24:55
Speaker A
את הדירה חזרה לבן אדם עצ לא לא יודע אז אז הבנק לא נכנס לכל מקומות מראש זה מסוכן זה לא אוחראי זה לא יצא זכויות יש באישור זכויות של חברות משקנות הערות לבדות קבלה אתה רוצה אני אחפש לך היה לי פעם סיפור כזה ב ששכן זה נדיר אבל זה יכול
25:09
Speaker A
לקרות טוב בין ממשיך נחלה לפעמים ההורים הם חלק מהעסקה אם תגיעו לקדם מקומות אתם תבינו את זה העורך דין יסביר לכם על זה אוקיי בוא בוא בוא נדבר רגע על בנייה עצמית בנייה עצמית אוקיי הקרקע שלנו הנה החברה אצלנו שמה
25:21
Speaker A
בעזרת השם עכשיו רוכשים שמה בהערה לשאו עם השובר הקרקע תהיה שייכת להם היא רשומה על שמעם ברמי שייכת להם אתה מוציא אישור זכויות מרמי אתה רואה את השם של הבן אדם מה טוב מה נעים היא מושכנת בזכום מסוים עכשיו אנחנו רוצים להתקדם נוגידים לבנק
25:34
Speaker A
אוקיי יופי אני עכשיו רוצה לבנות בואו תנו לי בנייה עלויות בנייה עכשיו פה אתם צריכים להבין משהו היטב א ושיה מאוד מאוד מסודר וברור דיברנו הרבה על משכנתא לשיפוצים אני רוצה שפץ הדירה שלי אני יכול לקחת סכום זוכרים נניח שהביאתי הצעת מחיר
25:49
Speaker A
מקבל שיפוצים של 600,000 שק מפורטת מסבירה אז שמה הגיעמר הגיוני מתאים לשטח מתאים להק הכל 600,000 שק תנו לו הבגיד תן לי כמה 600 לא עון עצמי לא אחוזי מימון לא שום דבר נכון 600 אם זה היה 800 אם עשו היה אומר חבר'ה 500 יספיק לו הוא לא צריך
26:07
Speaker A
יותר מזה באמת אז המגן לי 500 אסגור זה את השיפוצים זאת אומרת הסכום הוא במה שאני צריך לשיפוצים פה בבנייה זה לא עובד ככה זה לא שאם אני מביא עכשיו הצעת מחיר מאיזשהו קבלן בנייה מה שנקרא חפירת יסודות עניינים שלט וכל זה הצעת מחיר של מיליון
26:24
Speaker A
וחצי הבנק קח מיליון וחצי זה לא יעבוד ככה פה אנחנו באירוע של אחוזי מימון אנחנו באירוע של משכנתא שאני יכול לקבל אחוז מימון מסוים אני לא יכול לקבל את הכל ואז פה יכול להיות איזשהו נקודה לא פשוטה כי אם אני צריך סכום מסוים ולא יכול לקבל את
26:43
Speaker A
כולו אז מה תגיד לי טוב תוריד ברמה של מה שרצית זה לא יעזור לי שיפוצים אני יכול לא לשפץ ברמה שרציתי רציתי רכימות רצפדים אני אוותר עליו רציתי מטבח בחברה הכי יוקרתית שעולה 200 אני אראה רטבח שלו ל-100 אני יכול אבל מה אני אעשה בבנייה
27:00
Speaker A
הבאתי את ח מיליון וחצי או כ אני יורד ברמה לא אגף את הסורגים הכי יקרים ואת המזגנים הכי יקרים ואני ארד מיליון וחצי למיליון 200 אבל גם מתוך מיליון 200 אני אקיבל רק 75% נכון אני יכול להגיד לבן שאני אעשה מיליון וחצי ולעשות מיליון
27:13
Speaker A
מיליון 200 ואז אני אקבל את זה מיליון כאילו לפי זה אתה יכול אתה יכול אתה יכול אתה יכול רק ש השיחור של הכספים עובד לפי התקדמות ופה פה תסודר עם הסיפור הזה אם אתה עובד לפי הנעלים והכללים אז כן כעיקרון נכון והבנק צריך לאשר באמת שת לך גם את המיליון
27:33
Speaker A
וחצי מתכניס את המזומ זאת אומרת הבנק צ הבנק צריך להשר את המיליון וחצי הכוונה היא שהמי נניח שלבנק יאשר את העלויות בנייה שאתה מדבר עליהם והם לא מופרזות הריבקש אז בוא נדבר על זה שנייה אז בוא נדבר על
27:48
Speaker A
זה שנייה אז בוא נדבר שנייה עצמי רגע אז בוא נדבר על הכל בוא נדבר שניה בוא נעשה את זה חבר'ה בוא נעשה את זה מסודר ואז תבי את הכל זה נורא פשוט שימו לב הבנקים הרבה פעמים בעלויות הבנייה לא אוהבים לפרגן את כל הסכום המלא הם קצת
28:01
Speaker A
פחות כדי שאם נתקעת אני אוכל לתת לך יופי עכשיו שימו לב פה יש נקודה שהיא לא יודע לא רק כותרת זה הגדרה של כל הסיפור הזה כשאני ניגש לעסקה של בנייה עצמית ואני רוצה להבין מה שווי העסקה שממנו אני גוזר את ה-75% את ה-70% מה שווה העסקה איך אני
28:19
Speaker A
איך אני מקמט את העסקה במבחינת סכום כמות מה הסכום שלה קניתי דירה חוזה שמאי קבלן חוזה מה הסכום המוגדר שאמינו גוזרים את האחוז מימון התשובה היא שובי קרקע משמאי שיתן שמאות עליה פלוס עלויות בנייה זאת אומרת בוא נניח החברה קנו עכשיו שמה בהערת קרקעות עלה להם לצורך העניין א 600
28:47
Speaker A
מיליון 600 בוא נניח שעוד שנתיים הקרקע כבר גם קצת התייקר במיוחד אחרי שיוציאו עליהרים קרקע עם התרים שבה גם קצת קצת יותר בוא נניח שאז תהיה שווה 900 והם יביאו הצרות מחיר לבנייה של בתים של מיליון 200 אז 900
29:02
Speaker A
ועוד מיליון 200 ביחד ש 75% אני אוכל לקבל אם מגיע לי 75% או 70 אני אוכל לקבל 12 100 זה לא מערכד תהיה שווה בהמשך לא בדיוק לא ללא רווח יזמי שים לב עלות לנכס הכולל שווי קרקע פלוס היתר
29:25
Speaker A
בנייה אפשר לדחוף את זה זה עוד איזה 100 אלף שק זה לא לא דרמה פלוס עליות בנייה ללא רווח יזמי רווח יזמי זאת אומרת אם אני קניתי קרקע והייתי קבלן טוב והרמתי פה וילה אני לא אמכור את זה בשובוי קרקע ושווי עלות בנייה אני אמכור את זה בהרבה
29:39
Speaker A
יותר כדי להרוויח נכון כל קבלן מה הוא עושה כל נה קרקע מביא עובדים חומרים נכון מראים זה בודק כמה הקרקע עלתה לו כמה חומר עלה לו כמה עבודה עלתה לו וכמה הוא נתח רווח ואז ואז הוא מוכר את הדירות אמת פה לא אתה לא מחשב את כמה הדירה תהיה שווה
29:58
Speaker A
בסוף הבנייה קרקע עלויות בנייה אם תרצו תכניסו גם את האיתרים התרים אפשר להכניס אותם מה שמאי מביא עלויות בנייה אתה מביא עצות מחיר שמאי צריך לאשר אותם קודם אמרת שכן בודק אמר הבית יהיה שווה במיליון 900 אז עושים א
30:13
Speaker A
לא לא רגע רגע לא לא קשבת טוב עוד פעם קרקע תעלה בשובי שלה עוד שנתיים אז כשאני געש עוד שנתיים לקחת את המשכנתא לבנייה אני אגיד לבנק תראה אתה הרי מרכיב שווי קרקע ועלות בנייה כמה שווי קרקע היום 900 היא תקרא קצת ברוך השם אז 900 יש לך
30:34
Speaker A
פלוס א עלות בנייה של מיליון 200 21 זה מה שאני צריך ממך זה זה העסקה תן לי 75% מזה ואז יכול להגיד רגע וכמה משכנו בזמנו כבר את הקרקע אני זוכר שמשכנו אותה בזמנו נכון יש משכנתה רשומה על על הזה כמה 600 מזמן לקחת 500 כמה לקחת בזמנו? 400. בוא נגיד
30:55
Speaker A
אם הקרקע הייתה שווה בזור 600 ולוקח בתוך זה א 70% כמה זה יוצא? 420 420 כבר ממושקן לי אז מתוך ה900 כבר אז מתוך ה2 מיליון 100 כמה זה 75 מיליון 100 מ575 מליון 575 נכון איך אני זוכר את זה בעל פה משת מיליון זה מיליון וחצי כן מיליון כן
31:17
Speaker A
כן כן משתי מיליון זה מיליון וח משפחת נכון אבל אני זוכר את זה מחסתכל שדבר זה היום אבל לא משנה לא לא משנה מ75 אז רק באגיד לי אוקיי מ75 אני יכול לתת לך כמה גמקן יש לו משקד על הקנייה
31:33
Speaker A
נכון 420 אז כמה אני יכול להיות לך 575 פ 420 זה מה שאתה יכול לקבל ממני זה מה שאתה יכול לקבל ממני זהו יותר מזה אסור לי לתת לך אבל אז יוצא לו פחות מהמנינו מה ואז יצא לו פחות מהמח של
31:46
Speaker A
נכון לך לגייס כסף בעיה אה בעיה לא בעיה וזה אין מה לעשות ככה עובד עסקה זה כמו שאדם ירצה לקנות דירה והדירה עולה שתי מיליון בגשר רק מיליון וחצי מה הוא יעשה יביון עצמי עצמי במקרה הזה, במקרה הזה,
32:01
Speaker A
במקרה הזה אין לך ברירה, אתה צריך לגייס כסף מהבית. ואז א הבנק בדרך כלל א יבקש שהעון העצמי שלך יהיה די בהתחלה, אלא אם כן אתה מוכיח לו ואז הוא יהיה לקראת הסוף.
32:13
Speaker A
אבל אני אשמור מהן עצמי אצלי בבית או לשים את הכל כבר ברכישה נגיד של הקרקע של הקרקע כן זה לא משנהזה כעיקרון תראה כשאתה שם כסף בקרקע כמשכנתא אתה משלם את זה רבי בזמן הזה השם חבל אם הכסף שלך בזמן הזה אולי עושה יותר כסף
32:28
Speaker A
בהשקעה אז תעשה השקעה מול ריבית משכנתא של הקרקע אבל אם זה זניח או מה זה אז הבחשבת משכנתה אחת כאילו רגע כשאתה אחר כך תיקח את המשכנתה הנוספת לבנייה אתה לא חייב לשבור את המשכנתה הראשונה מה קרה עם המשכנתה הראשונה הייתה
32:44
Speaker A
בתקופה מאוד מאוד זולה היה רביות אפס ממש פצצות ועכשיו אתה רוצה משכנתא נוספת לבנייה אבל בתקופה ממש יקרה אז אז בסדר יש לך את המשכנתא ההיא יש לך עוד משכנתא החזר עליו החזר עליו זה בנפרד אבל כשאני בודק את האחוז המימון של העסקה המשכנתה הראשונה
33:02
Speaker A
נכנסת לסל של ה-75% וה75% נמדד מקרקע פלוס עלויות בנייה ללא רווח יזמי את זה הבנתם הבנתם את הכל זהו זה הכלל היחיד שיש שכל הסיפור שקרה בלי עצמית הכלל היחידי חוץ מזה שכמובן חוק המכר קובע שאסור לשים כסף לפני שיש מוצר מוגמר וכשאנחנו עושים כסף
33:22
Speaker A
בקבלן שעוד לא התחיל לבנות כי שמתי את הכסף בבנק מלווה והוא שומר לי על זה והוא יעביר לקבלן רק לפי התקדמות אז גם בבנייה עצמית אני אעביר כסף לקבלן שלי שבונה לי אני אעביר את זה רק לפי התקדמות יש איזה שבע פעימות א יסודות
33:41
Speaker A
שלד מה עצמי אה גמר פנים גמר חוץ גג מה החשש יש בזה שקבלנים כאילו יכולים לברוח אם יש ש בנק שמלווה כיום כשיש בנק של מלווה כבר אין חשש כיום אין חשש נכון יכול להיות כיום אין חשש אמרת טוב כיום אין חשש אם אין בק בלווה יש לך חשש גדול זה מה שקרה
34:01
Speaker A
בזמן חבציבה באמצע אז אין בעיה יש בנק מלווה הכסף אצלו הבנק המלווה יביא קבלן אחר יביא קבלן אחר הוא לא יעשה כזה מהר הוא גע חמש שש שנים בלי זה תוקע זה תוקע לא ברמה הזאת לא לא ברמה הזאת א זה יש כסף מביאים קבלן אחר שמשתלט על האירוע עצמו עם
34:21
Speaker A
כל הבל שני בני עצמו שברח הפרויקטים של חלק שלוש שני הון הבנק בקש יהיה להתחלה בדרך כלל כן כי מה שקורה כאילו כל ההתמשכות של הבנייה והכל ועלויות פתאום יש עלויות מיוחדות הבנק הבנק כאילו רוצה לוודא שהוא הוא מסיים את האירוע אז אז הוא
34:41
Speaker A
אומר תשמע שים את העון עצמי בהתחלה אוקיי הקרקע שלי חלקה עון עצמי חלקה ממושקן אבל חלקה זה בעצם עון עצמי נכון תשלים את העון העצמי שצריך כאילו לבנייה או לפחות תוכיח שיש לך אותו אבל בדרך כלל גם אני מבקשו שתשים אותו נגיד על השלב הראשון של
34:56
Speaker A
היסודות אוקיי חפירת יסודות שלב ראשון שים אותו אבל אין לו עוון עצמי בקרקע אם אין לך עון עצמי ואני לא יכול לספק לך את שלמת הבנייה אז אנחנו בבעיה קח לי את הכל כתיק אחד גדול ואז יהיה לי
35:10
Speaker A
פה עצמי עוד פעם קרקע פלוס עלויות בנייה אז כן הסתכלו שובי עסקה 75% מזה זה הסכום שהבית יכול לתת לך לא יותר מורידים מתוך ה-75% הזה כבר את מה שממושכן מה שממוקן כן ואת העון העצמי ששמתי שמה מה זה
35:28
Speaker A
ואת העון העצמי ששמתי על הקרקע כן הקרקע יהיה עון עצמי ברור אז עוד פעם בוא נעשה את זה מספרית בסדר בוא נעשה זה מספרית בא לי פה לוח הייתי כותב לכם את אבל תהיו שיש תהיו אותי תהיו אותי רגע תהיו מורכזים עוד פעם בוא נעשה
35:43
Speaker A
את זה שרג עוד פעם במספרים ניגח עכשיו מספר אחר בסדר בוא בוא נחשוב על מספרים אחרים נניח הקרקע שווה 600,000 שק אני משכנתי אותה בזמנו 75% כמה זה מתוך 600 450 450 משכנתי אותה ב-450 אלף שק כבר משכנתי
36:03
Speaker A
אותה קניתי את הקרקע היה לי 150 עבר שנתיים עבר שנתיים הקרקע שבה היום 800. זאת אומרת כשאני מסתכל על הקרקע כמה עון עצמי יש לי בתוך הקרקע 350 ועוד 450 ממושכן אני פונה לבנק ואני לא רוצה בנייה שעולה מיליון וחצי אז זה המקום
36:20
Speaker A
אלי רגע הקרקע שווה 800 המיליון וחצי שלך בנייה ביחד ל2 300 כמה זה 75% מ2 300 תעשו שנייה בדיקה מלון מליון 710800 ומשהו 800 מ700 מליון 710 מליון 725 לא מליון מל 725 מל 725 מיליון 725 אני יכול לתת לך בטוטל
36:45
Speaker A
אתה כבר מושקן ב-450 אז מליון 725 פ 450 כמה זה תסו שנייה רג מחשבון מליון 725 פחות 450 שכבר מושכן מיום 275 אז אתה צריך לגייס מהבית 225 אין לי ברירה אי אפשר אחרת אין לך אחרת איך להגיע לבנייה תחיל שכיל זה אין תחיל לא
37:10
Speaker A
אם אדם רוצה עכשיו לקנות דירה הוא אומר לבנק תקשיב אין לי את כלונה עצמי אבל בוא נתחיל לא הוא לא לא לא תהיה עסקה לא תהיה עסקה כי אם אתה לא יכול לגמור את העסקה לא תהיה עסקה המזומן
37:24
Speaker A
איזה מזומן מה כשהוא יתחיל לשחרר אותם הוא ישחרר אותם רק אחרי שיהיה התקדמויות הוא יראה שהשלב הראשון נגמר הוא ישלם אותו הוא יראה שהשלב השני נגמר הוא ישלם את השלב השני פעם בשלב אחרי השלב אז הוא שם את הכסף בסדר אבל בן אדם שהוא זה שבונה כן בשלב החמישי הבנק
37:46
Speaker A
אז הבעל נפל הבעל נפל עם שלב אחד בודד מה הבנק נפל עם שלב בודד לא באיזה שלב הבנק מקש את הכסף איזה כסף של עוון עצמי אז הבנק אומר קודם כל אני רוצה שעסקה תהיה בנויה וברורה הבאת לי קרקע ששבת 800 הבנתי בתוכה 350 א000 זה עוון עצמי שלך אני יכול
38:04
Speaker A
לתת לך רק מיליון 2225 אמרתם 275 חסה לי 225 תביא אותם בוא הבנק רוצה שתכניס את זה תביא אני רוצה לראות את הכסף עובר בשבע עובר בשב אני רוצה לראות שיש לך את זה לא אני רוצה לראות שיש לך את הכסף קודם כל
38:19
Speaker A
נראה שיש לך אותו ואז אומר הנה אתה רואה יש לי בחשבון אין בעיה עכשיו אנחנו יכולים לאפשר את העסקה עכשיו רגע לפני הביצועים כמו ש הרבה עסקאות אמר אומר אני רוצה שתשים את העון העצמי שלך לא ואני אשלים לי משכנתא גם פה אגיד לך בוא תתחיל עם העון
38:33
Speaker A
העצמי שלך נגיד את הפעימה הראשונה של החפירת יסודות זאת אתה משלם התקוונו לפעימה השנייה של בניית שלד אני אשלם את זה ממשכנתא שמתי סכום רק בשביל שלד אבל אחרי שראיתי שיש שלד זאת אומרת קודם בונים את השלד ואז אני אשלם אותו
38:50
Speaker A
בעיה זה כמו שאני לא שאני מנסה להביא זה מיליון 2225 איפה הבצקם לא מה פירוש את ההשלמה של העון העצמי הוא ירצה לראות אותו והת צריך לשלם אותו עוד לפניו בסדר אבל אני משלם אותו לפניו 100,000 שק אני אשלם יש עוד 900 נכון
39:13
Speaker A
הבנק מוכת לך מיליון 275 חסה לך מיום 275 הוא יתן לך משכנתה אתה צריך להביא 225 225 כן עכשיו הבנק יגיד לך רגע 225 האלה אם זה משלים את הפעימה הראשונה של חפירת היסודות לך תחפור את היסודות שהשמי יראה שבן תכפרו יסודות ותשלם תשלם
39:32
Speaker A
אותם הלאה אתה רוצה את הפימה השנייה של השלד אין בעיה תבנה שלד כשאני אראה שלד השלב הראשון זה של המזמן של הבן אדם לכאורה כן עכשיו אם הוא אם לא צריך זאת אומרת אם העונה עצמי הוא קטנצ'יק והפימה הראשונה היא גדולה אז יכול להיות שהבנק
39:47
Speaker A
יגיד לו בסדר משלב ידיים זאת אומרת תעשה יסודות תקרא לי השמי יאשר שהחפירת יסודות נעשתה תביא את העון עצמי שלך ואני אשלים את החלק הזה במשקדה של הפעימה הזאת פעימה הבאה תוכיח לי שהיא התקיימה בנו שלד אני אעביר
40:03
Speaker A
את הכסף אלך לחשבון עבור השלד שלים לקבלן השלדמי כל פעם שמאי או אישורי מהנדס תלוי באיזה פעימות העצמי שלו על עצם הקרק כן בוודאי כי אמרנו כשאני לוקח שובי קרקע אני לוקח את השווי קרקע של שמונה ענות שבתוך זה יש לו הרבה עון עצמי פלוס עליון בנייה כל זה קובע העסקה כל זה קובע עסקה
40:26
Speaker A
אז ברור שנחשבעולם העולם רק אחרי איזה שנתיים נכון גם התרי בנייה לוקח שנתיים גם התרי בנייה לפח שתיים אז אין צב לוקח את שתי מחשבן ככה שוב הכל תלוי יכולות אתה צריך להגן עודון לעצמי אז זה הנקודה אם בן אדם קנה קרקע ורוצה להתחיל כבר לבנות אותה באופן מיידי
40:45
Speaker A
כן ויש לו יתרים אז עושים כבר את החשבון של הכל אז אז אתה צריך לדעת בדיוק אתם אתה אתה צריך להסביר לה בלקוח תקשיב אח שלי קנית קרקע אם היא כבר ממושכנת כך בחשבון שבבנייה אנחנו יכבל רק 70% או 75% איך איך איך סוגרים את האירוע איך סוגרים את העסקה
41:00
Speaker A
אתה מבין משלם לקבלן הבנק הביא את הכסף אליך אתה משלם לקבל רשמית חוקית אסור להגיד את זה אבל מעשית הרבה פעמים משתמשים עם זה כן טוב הלאה בוא בוא התקדם חבר'ה אנחנו מתחילים להתקדם כבר מתחיל להיות מאוחר וואו כבר כבר 740 בואו בוא בוא בוא אבל כתבת פה ש60% זה זה כולל אה
41:23
Speaker A
בוא ניקח דוגמה יש פה דוגמה עלות בניה הקרקע הייתה שווה 400 פיתוח 250 650 אוקיי עלות הבנייה מעורכת בעלות כוללת של 550 סך עלות נכס זה מיליון 200 זה מורכב מקרקע ופיתוח פלוס עלויות מיליון 200 שלב הראשון הבנק מעביר את המשכנתא רק לימון קרקע 650
41:41
Speaker A
70% נניח מהדבר הזה נכון כמה אני אקבל 455 45 זה 70% מקרקע בפיתוח אז רכשתי קרקע ב70% משכון שלב ראשון שלב שני כוח אומר אני רוצה לבנות תנו לי כסף הבנק יגיד לו שנייה רגע אתה כבר ממושכן ב 455 ואתה צריך א עוד 550 אם מחיר הקרקע לא השתנה כי אם
42:06
Speaker A
הוא השתנה אז יש לנו יותר עצמי בתוך העסקה נכון אבל אם הוא לא השתנה ואת מוכ לתת תגיד 60% מימון לפעמים גם 70 אבל בוא ניקח 60 מה שאומר משכנתה של 720 מתוך מיליון 200 אבל רגע אנחנו כבר במושקנים 455 אז כמה נשאר לנו לקבל רק 265
42:25
Speaker A
חסר כסף נכון זאת אומרת אנחנו נגיע למצב פתאום ששיעור שור מימון נמוך של 265 זה בעצם 48% מהעלויות בנייה שלי א מה מגיע לי 70 מגיע לי 75 אתה צודק נשמה אבל אתה כבר ממושכן בקרקע אז לכן א הבג יכול לתת עוד 10% לכן הוא שומר את ה-10% הזה גם לסוף
42:46
Speaker A
כדי שאם תיתקע לא חישבת את תלויות הבנייה הנכון עלה יותר מדד תשומות הבנייה עלה בסדר המחירים של הבנייה התייקרו זה יכול לקרות כן זה דברים שקורים אז אז אז הבנק רוצה לשמור לעצמו את הרזרבות האחרונות כדי לעזור לך לגמרות את הבנייה כי גם לבנק יש
43:02
Speaker A
עניין שיש שם תופס ארבע ושאתה תגור בזה ושאי אפשר אחר כך למכור את זה הלאה הבנק לא מחפשת להתעסק עם שלדי בנייה למכור אותם זה מאוד מסובך אז הבנק רוצה שזה יגמר אבל תשימו לב הרעיון הוא הרעיון הוא לדאוג שת הזרימית תוכל לגמור את הבנייה צריך לשקף
43:18
Speaker A
ללקוח איך שלא יהיה קרקע פלוס עלויות בנייה זו העסקה שלך כבר משכנת את הקרקע כבר בהתחלה בשלבי עלויות הבנייה אתה תהיה באיזשהו שאלה שאלה מאיפה אתה מגייס כי לא תקבל את הכל, לא תקבל את הכל אבל למה רק 60% ולא 70% על הבית? כי אמרתי
43:36
Speaker A
כי הרבנקים נוטים לפעמים לתת 60% כדי לתת איזשהו מרווח ביטחון שאם עליות הבנייה פתאום יעלו לך מעבר למה שציפית 48% הוא השאיר פה 10% כמו זה יצא יצא 48 זה ה-265 מה-550 איך הגענו ל-265 כי הנכסת כי הבנק לא הבנק אמר שים לב מה העסקה כמה
43:56
Speaker A
מה שווי העסקה קרקע ובנייה זה מיליון 200 כמה זה 70% מזה או 60% מזה זה 720 עכשיו שוב אם הבנק יתן לך את זה ב70% אז אתה תקבל יותר תקבל 840 לצורך העניין אוקיי תוריד כבר 455 שיש אתה עדיין לא
44:17
Speaker A
מגיע ל-550 שאתה צריך את הבנייה אחסר כסף צריך לשקף ללקוח מראש דע שתזדק לכסף הזה אוקיי אתה תזדק לכסף הזה אז אז שיהיה מאורגן מראש אה בוא נראה מבחינת התהליך צריכים קודם כל כמובן לקבל איתר בנייה בלי התר הבנק לא יתן כסף ובנייה עצמית לראות
44:35
Speaker A
את התרשימים בית א בוודאי שים לב אתה פונה לבנק אומר לו אני הולך לבנות בית יש לי קרקע שהיא שלי אני הולך לבנות עליה אחי התירים יש לך תביא איטרים מיד אפיון עסקה אז הבנק יגיד בוא נאפיים את העסקה כמה כסף אתה צריך
44:47
Speaker A
העלויות שלך יחס החזר הכנסות שלך וכולי וכולי וכולי זה אבל זה בכל נסקה קיים רמי זה אחרי הניהיה או שזה לפני לא לפני התרים לפני התרים ברור הגשה לבנק אבל הם מתכנות כן לא בטח כן בטח א הגשה הגשה לבנק הנראה אנחנו
45:02
Speaker A
ניגש לבנק שהמשכנתה נמצאת כבר שם היא הכי קל לעבוד איתו כי הוא אותו בנק כן הוא זורם וזה יכול להתקדם טוב אם אתם רוצים עכשיו דרגה שנייה בדרך כלל בנק אגיד לך אני לא עושה דרגה שנייה תביא לי גם את המשכנתה על הקרקע ואיתן לך גם לבנייה אז
45:14
Speaker A
אז אם אתם לא רוצים גם מחזור אז אם הבן אדם מגיע עם קרקה שו אז סבבה לא עכשיו הוא רוצה לקחת צורך חיים משכנתה של מיליון וחצי הקרקע שמה 500 רגע חוץ מזה שו בצד המחשבים גם את הקרקע
45:27
Speaker A
ביחד בכסף נו מה דיברנו עד עכשיו גם קרקע פלוס עלויות בנייה שווה ביחד כמה שווה ביחד שי מיליון נכון אמרת לי קרקע ש 500 בני מיליון וחצי כן ביחד הם שבועות שתי מיליון מגיע לך 70 איזה אחז מזה אפילו 75% אתה יכול לקבל את העליות הבנייה שלך אין לך בעיה כשיש ככה
45:48
Speaker A
לא ממושכנת החיים קלים טותים כי בדרך כלל אפשר לקבל כמעט את כל הלויות הבנייה אין בעיה הבעיה היא שהרבה מאוד אנשים כבר משכנו לטובת הקרקע כדי לרכוש אותה ואז כאילו מה שאמור להיות העון העצמי הוא כבר ממושכן הוא כבר לא עון עצמי מלא אם אני לא
46:03
Speaker A
לוקח את זה בתור משנה לקח את זה בתור הלוואה מה זה בתור הלוואה שמה לא עושה את זה משנה תסביר את עצמ מה זה הלוואה הלוואה סתם הלוואה מה שאתה רוצה כאילו קרק לא ממושק למה שתעשה למה כן א' זה זכוים גדולים מאוד זה מאוד אלפי שקלים מי יתן לך מאוד אלף שקלים ככה
46:22
Speaker A
100 מפה לשם אם אני אומר לו בזמן של הבנייה נגיד זה לוקח שנתיים אני אומר לו עוד שניה יכנס לי כסף הוא יחשיב לי את זה כאילו מה כדי להגיד לו איך אני אגמור את העסקה כן אני אומר לו יש לי כן כן פה אמור
46:33
Speaker A
להיכנס לי כסף לא משנה אז אז אם אם הוא יראה שזה רציני היו התקדם איתך אם הוא רוצה כי אם דירה מיליון 200 בדם כנס סתם דירה מליון יש לו ירושה לא משנה מהש אמור להגיע לו כסף זה יוצא פחות מהעסקה יוצא עסקה פחות כי בבנייה עצמית אני דיברתי על זה שבני
46:52
Speaker A
לא תמיד ותים את כל אחוזי המימון המלאים אני אומר שימו לב כאילו זה נקודה שהיא חשובה זה נקודה חשובה רשמית אפשר לקבל בבנייה עצמית ובקרקע 75% אחוז כמו ברכישה של דירה. הבעיה היא בגלל שזה לא מוצר מוגמר הבנק יש לו חשש שיהיו עלויות שאתה עוד לא צפית אותם במיוחד שלא מדובר באיזה היזם בל
47:11
Speaker A
ניסיון שיודע להתנהל עם עובדים ולקח רזרבות ודבר עם הרבה אנשים שבנו יש לי דוד הוא בנה בהר שמואל באמת בית כן מה שנקרא ארמון כזה אתם עברתם אתם מכירים בהר שמואל שמה ביטים מה כן זה בתים מאוד גיפים כל מי שבנה שם
47:28
Speaker A
כולם יגידו לך אתה יודע איך אתה נכנס אתה לא יודע איך אתה יוצא מהאירוע הזה זה עלויות שפתאום נופלות עליך ודברים וזה פתאום עוד צריך להשקיע ככה זה הבנק גם יודע את זה עכשיו מישהו הוא הוא קבלן יזם ויש לו תוכנית עבודה עסקית בראש הוא יודע
47:44
Speaker A
הוא מרים בניין יש סטנדרט בנייה מסוים הוא הולך לעמוד בו כדי שהעלויות יתאימו לתוכנית העסקית שלו כדי שרמת הרווחים שלו תצא כמו שהוא רצה שהיא תצא הוא לא פתאום מתחיל ככה לשבש עניינים ואף אחד גם לא משבש לו כי הוא קבלן גדול והוא עובדן נכון
47:56
Speaker A
אז זה סביב זה סבבה אבל כשאתה מדבר על בן אדם שהולך בנייה עצמית תשמע כמה ניסיון יש לכל בונה הבניות עצמיות בדרך כלל אפס ובק חושש מזה אז הוא לא נותן מראש את כל אחוזי האימון המלאים כדי שאם תצטריך בסוף הוא יכול לתת לך את את האחוזים האחרונים כדי
48:10
Speaker A
שיכשה תצא מהאירוע בשלום אתה מבין עכשיו זה לא בהגדרת הרגולציה בהגדרת הרגולציה אתה יכול לקבל את ה-75% בפרקטיקה בבנקים זה קורה 60% לא זה הקטע אז אני אומר תלוי עסקה תלוי מקרה אני סתם צרקתי דוגמאות אל תיקח בסדר אבל שאומר לך זה 300,000 אדם הזה יש
48:25
Speaker A
לו 400 ומשהו אז אני אומר בדרך כלל 60% אתה תקבל בבנקים בלי שום בעיה כי יש מספיק יש מספיק מרוח ביטחון כן הרבה פעמים גם 70% אתה רשיני ומיוחד אם אתה מגיע תוכיות מאוד מסודרות למשל שמה הם הולכים לראות אם הם הביאו חיבת צולל בונה א בנייה מאוד מסודרת תשו גם כנראה
48:42
Speaker A
סטנדרטים די יחידים ככה בצורה מסודרת לכולם לא כל אחד תפרה עם מה שזה אז כנראה שהעסק הזה ילך למקום מאוד מסודר אז הבן כי יהיה רגוע 70% הם יקבלו הם יקבלו אבל שוב פעם אתם צריכים את הכלל הזה להבין קרקע פלוס עלו להיות בנייה זו העסקה מפה גוזרים
48:56
Speaker A
70% אם אתה כבר ממושכן קרק בחשבון שזה מגלח מתוך ה-70% שמותר לך יוא יופי יאללה התקדמנו אז התהליך קבלת התרים בלי זה לא נראה שקל כמו בכל א הרחבה אני רוצה להרחיב ואני לא אקבל שקל בלי יתרים נכון לפיו נסקה הגרשה לבנק כנראה של אותו משכנתא
49:13
Speaker A
שמאות אז עלויות של הבנייה אני צריך להביא שמאי שהשמאי ישום ויראה שכל הסיפור הזה מה שנקרא לרצון הבנק תשלומים בפעימות הבנייה עד לקבלת טופס ארבע עוד רגע נראה דוגמה ובין הפעימות או אחוזי התקדמות שמעות 60% בקבלות זאת אומרת הבנק ירצה לראות איך
49:29
Speaker A
העסק הזה מתקדם בוא נראה בדרך כלל זה פחות או יותר הפעימות. יכול להיות שזה קצת משתנה אבל בגדול גמר היסודות תמיד כתבתי גמר וגם הדגשתי את זה בשחור. הבנק לא משחרר שקל אחד לפני שהגמר של הפעימה נגמר. זאת אומרת אתה רוצה כסף ליסודות? אני רוצה
49:44
Speaker A
את הגמר של היסודות. אנשים שמים לבד אז חבו נכון אתה אומר לב מקצוע חביבי תקשיב צא לדרך אני אביא לך על ההתחלה איזה סעיף תחמון העצמי נניח שלי ואתה תקבל את זה בסוף הגמר יסודות תקבל מן את הכסף אסור
49:59
Speaker A
חוקית להעביר כסף לפי חוק המכר לקבלן בונה לפני שהוא גמר את השלב אסור חוקית גם יעון עצמי אסור חוקית אסור זה שאנשים מה שנקרא שזה אז אז בשביל זה אומר תן לי את זה בשביל שאני יכול לקרות חומרים או העובדים אני רוצה לשלם כבר היום אז אתה כאילו עוזר
50:19
Speaker A
לו קצת אבל החוקית אתה משלם לו כאילו הגמר סות והוא חתם לך והכל רק בגמר אז הבק משחרר את זה 15% ואז צריך או חתיבת מפקח או שמאי שראה את זה גמר שלד זה כבר 30% מההתקדמות של הבנייה אה פה כבר אגב אפשר לרשום את הדירה הזאת כי דירת מיגורים ממש
50:36
Speaker A
אוקיי שם לא צריך שמיים גם פה צריך איזה משהו ברור לא גם פה גם בפימות אחרות גם אתה צריך משהו שמי או מפקח מהנדס א אני אגיד לך מה הוא רוצה יש פעמות קצות יכולות שמג אתה יודע מה לא
50:45
Speaker A
נורא תן לי שור מהנדס ויכול שגיד לך אני רוצה שמיים ממש בשטח צים שמ עכשיו תראו לפעמים מה שאנשים עושים הם מדלגים שתי זה אומרים לשמיים תרוץ תעשה את זה מהר שיהיה לך על שתי הפעימות ביחד ואז מביאים שמי על שתי פעימות והשמיים מגיע
50:58
Speaker A
הופה הוא לא רואה רק שלד הוא כבר רואה שכל התיח פנים וריצוף כבר אחרי ואז הוא כותב לבנק כל הגמר פנים פלוס תיח ורצוף הכל נגמר אז הבנק מעביר כסף על שתי פעימות כאילו בבת אחת ואפשר להעביר את זה ככה יכול להיות תלוי תלוי פשוט סיטואציה כאילו
51:16
Speaker A
כל הזדמנות אוקיי מצוין זה פחות או יותר פעמות עכשיו הכסף מגיע אלובים והם משלמים את זה עצמאית מאוד חשוב לדאוג שיהיה תזרים זה שלא יוצר מצב שבו הם קיבלו כסף אבל הם היו חייבים לא יודע למישהו מפעם ולאיתרים ולמחש שסידר להם וכל מיני זה והם בדיוק
51:31
Speaker A
השתמשלו מזה אבל ועכשיו אתה אומר איך איך תשלם את השלב הזה נניח נגמר רטיח ורצוף ואתה אמור לשלם אותו אבל הוא בדיוק הוא השתמש עם חלק מהכסף ואין לו את הכל אם לא תשלם את הקבלן הקבלן סכים להתקדם לפעמה הבאה אם הוא לא התקדם לפעמיה הבאה גם הבנק
51:43
Speaker A
לא ישב לך את הפימה ואת תהיה בעיה התזרים פה חשוב לעבוד יותר מסודר אוקיי אל תתנו ללקוח מה שקרה ללכת ליבוד בסיפור הזה טוב זה סתם דוגמה של א של שמאות אוקיי לנו עומדן שובי נכס לשלי הבנייה הבאים קרקע היא הייתה שווה 860 שווי שלה סבבה שווי
52:01
Speaker A
נכס זה מצבו עלויות בנייה אפס כי זה הקרקע גמר יסודות העלויות הם 100,000 שק זה 8% מכלל העסק ואז אחרי ה-100,000 העסק הזה כבר יהיה שווה ביחד 960 נכון זה העסקה שלנו גמר שלט וגג זה עוד 500,000 שק אנחנו כבר נוחז ב-42% התקדמות אוקיי והעסקה כבר
52:23
Speaker A
תהכלז במיליון 360 שימו לב עלות בנייה עלות בנייה בשובי קרקע הבנו אבל סת 500 מלון 360חות א נכון לא כי זה 400 זה פלוס זה זה ביחד אה זה 500 עם ה100 זה 500 זה מ60 עם ה60 כן
52:48
Speaker A
זה 100 שנה 500 טוב ששמתי לב נכון אוקיי א לא משנה גמרתיח אז זה כבר 797 ו976 ואז אנחנו נגיע להשלמה של הבנייה בתוך זה מיליון 190 זה עלויות הבנייה שבעצם שמעו אותם הנכס של המיליון 190 פלוס ה-860 קרקע העזקה והנכס שווים בעצם 2
53:09
Speaker A
מיליון זאת אומרת הלקוח במקרה הזה יוכל לקבל ל 75% מש מיליון 50 אמת מה זה הוא יכול לקבל 75% מיליון 50 אם הקרקע כבר ממושכנת זה ינקה את זה מזה מצוין והפעימות התקדמו לפי הסיפור הזה עומדן שובי היה
53:29
Speaker A
מגרש בניה הנה זה הכל נפלא אבל תגיד שהוא קונה את הקרקע שזה לא למגורים הוא רוצה לקנות את הקרקע אין דבר כזה נשמה קרקע קרקע אין דבר כזה קרקע למגורים קרקע למגורים למגורים אם לא מגורים השם ישמור יקחו אותך למחקה העסקית
53:42
Speaker A
וכנראה שגם קשמת את העוףמדת האחורית החוצה כי אתה לא תקרקעות עכשיו חקלאיות אתה לא חקלאי ואתה לא אדם שמבין באפשרות של קרקעות עוד 20 שנה נכון הבנקים בכלל לא מתעסקים אגב עם הקרקעות העתידות להיות מושרות אם מכירים את הסרט הזה מראש מי
53:56
Speaker A
שמתעסק עם זה זה רק או מחלקות עסקיות חקלאים ספציפית נורא זה נישה כאילו זה שקונים וילה משק חקלאי ברמת עיקרון אם אתה קונה את זה כמשק חקלאי אז אתה קונה את זה כמשק חקלאי עכשיו בדרך כלל במשך בדרך כלל רגע אגיד לך משהו שנייה
54:10
Speaker A
בדרך כלל במשך כלי יש בית למגורים לפעמים לפג שווה שמונה מיליון נכון נכון יכול להיות שכל המשק שווה 20 מיליון אבל כולו יוכל להיכנס למיגורים כי זה בעצם משק שהוא שייך למגורים כאילו אדם קנה עצמו בית וסביב הבית יש משק
54:26
Speaker A
אסור לו לבנות שוב אם הייתי אם הייתי לאניה יש בית צימר ועוד 17 דונם של הפרסיכנס להכל בק שאני אמור את זה מה נקבה מה ששלחת יכול להיות אגב כזה יכול להיות שחלק מזה תחשו את זה באמת כעסקי אבל מה שמגורים מגורים יאללה בוא בוא נתקדם שנייה אגהליך
54:52
Speaker A
המשכת התק לפיש התר בנייה דיברנו אפשר פע להתחיל לפני היתר את התהליך אבל כסף לא נראה לפני יתרים שמיים מערכת ההתקדמות דיברנו אמרנו ששובי נגזר קרקע פלוסות בנייה ללא עובח יזמי תזכרו את זה וזה הכל זה יופי בסיום הבנייה אפשר למחזר למה כדאי
55:07
Speaker A
למחזר בסיום הבנייה כי בעצם אם אתה עכשיו הייתי חנות חנוק 70% יכול להיות שעכשיו אני בכלל ב-40% נכון כי פתאום הרווח היה זמי הדירה קפצה היא לא שווה שי מיליון היא שווה כבר 4וחדה שווה יותר נכון מאוד וכדאי לקחת אותו נלוות להסביר
55:23
Speaker A
לקוח שמ יכול להיות שיכולות נלבות הגינה בחוץ גינון תרצה לות אולי איזשהו גדר יפה אני לא יודע מה א כל מה שצריך יאללה אה רשיבת מסבחים בוא נחשוב רשיבת יסבחים יכולים להיות לרלוונטים תז כמו כולם כולם חשבונות עובר עושב כמו כולם
55:41
Speaker A
תושה שכר כמו כולם ונסחתה בו של הקרקע שנרקשה לראות שהיא באמת נרכשה מאדם שהוא המוכר שלך ואתה קונה וזה הכל בסדר כמו כל עסקה זה רגילמי אם זה מרמי אז אתה מביא את השובר רכישה מרמי ורואים שאתה רוכשות מירמי ואתה בא
55:55
Speaker A
לזכיה יש אישור זכיה ואתה שובר ואתה קונה והכל בסדר התר בנייה בתוקף כדי שתוכל לבנות חייבים יתר בנייה בתוקף אם הוא יבת תוקפו בבעיה אישור מהנדס על הבנייה שלך תוכניות אדכלליות אמיות בדרך כלל תציר דירה ירה יחידה זה מי שרוצה מעל 50% דוח
56:12
Speaker A
התנהלות משכנתא עם מי שיש לו כבר משכנתה ובדרך כלל מי שיש לו כבר קרקע ממשכנט רוצים לראות שבמשכנתא של הקרקור יתנהל כמו שצריך לפר יהיה להתקדם איתו בגדול אלה הם המסמכים שיפוצים אתם זוכרים בעל פה אין לנו מה לדבר איתכם על זה עוד פעם ומה יש
56:23
Speaker A
לנו טבו משותף א אתם רוצים לעצור פה עכשיו חדש תראו דב משותף זה מושג שאתם בטח שמעתם עליו מכירים אותו הוא עובה בציבור חרדי נשמע כמו איזה זה יש פה הרבה יש לו הרבה יש איזשהו סוג של כזה דבר
56:46
Speaker A
אבל אני יכול להגיד לכם מהניסיון שלי והתעסקתי המון עם טבו משותף ויש פה איזה מתווכת בבני בק שהיא היא מומחית טבו משותף זה האישו הגדול שלה שולחת לי הרבה לקוחות וזה אירוע באמת כאילו כל פעם שאני מתקן בטבע משותף יש סיפורים יש סיפורים אמ זה
57:06
Speaker A
זה בלאגן בלאגן בלאגן לא מחזיר עוד שנייה אני אסביר לכם מה הסיפור זה בלאגן חבל על הזמן א לא יודע לא היה לי אף פעם חושב שזה עסקה שהכל הה חלק למישרים וכאילו מה רק במהלך הקנייה כן בדרך כלל אני אני קשור למהלך הקנייה אבל אחר כך בוא נדבר בוא קודם כל בוא ניתן
57:25
Speaker A
רגע הגדרה מדויקת מה זה תבור משותף הגדרה מדוייקת אוקיי שאנחנו נבין את זה ההגדרה היא כשיש יותר משני אנשים שהם לא מנהלים משק בית משותף ומשותפים בנכס אחד שאין לו חלוקה ואין שם מסכם שיתוף זה דשו משותף. זאת אומרת בוא נגיד זה מילים פשוטות. בוא
57:41
Speaker A
בוא נדבר את זה מילים פשוטות. שני אני אסביר לכם מה זה הסכם שיתוף. אה שני אנשים, שני חברים, שני זוגות אין להם משק בית משותף. נכון? זוג בעל ואישה מנהלים משק בית משותף. שני חברים לא מנהלים משק בית משותף. א אחים קנו בדרך הד
57:56
Speaker A
חדירה, לא משהו. כל הסיטואציות האלה זה שני אנשים שאין להם קשר באמת זוגי והם קונים דירה אה אחת. שההגדרה של הדירה אחת היא לא דירה מחולקת. בהגדרה, ברישומים, בהכל היא דירה שמות דירה אחת קונים אותה ביחד הופך אותה במשותף. עכשיו הסכם שיתוף
58:14
Speaker A
זה בדרך כלל במצב נניח כמו בקרקעות שמה שקנו בערד שני זוגות קנו קרקע אחת. עכשיו יש איזה הסכם ביניהם שכל אחד כביכול נותן את הזכויות לצד השני, תבנה בחלק ששלך וכולי וכולי. אני ארחיב אתכם על ההסכם שטוב הרבה יותר כשנדבר על דבר שנקרא מושע.
58:33
Speaker A
שמעתם פעם את המושג שקרה מושע? מושה. כן. דיברתי על זה פעם מושה מושה זה מילה בערבית טורקית זה הגיע מהזמן של התורקים פה זה מצב שבו בדרך כלל יש ניח בניין שהקבלן בנה ויש שמה 20 דיות וגרים שמה 20 אנשים וברשומים אתה רואה
58:54
Speaker A
חלקה אחת כמה בעלים יש בחלקה 20 אבל אתה לא רואה שכל אחד יש לו את התת חלקה המפורט שלו זה דבר שכאילו לחלוקה הזאתי הפרטנית שכל כל אחד מקבל את הרישום הרישום הפרטני שלו קוראים פרצלציה זה חלוקה לתתי חלקות
59:12
Speaker A
לרשומים פרטניים כשיש מצב שאין רשומים פרטניים אפילו אם אתה רואה חלקה אחת שהיא בעצם מהאו בעניין אחד ויש שמה 20 בעלים עכשיו זה לא שאתה אומר מה הולך פה כאילו אתה מבין 20 דירות כנראה ו20 בעלים זה בסדר אבל ברישום זה נראה גוש אחד עם 20
59:25
Speaker A
בעלים למה אתה תראה את כל הזה שלכם אני אראה לכם בעתיד שנדבר על זה אני אראה לכם גם את הדוגמאות של הדבר הזה אבל אני לא נכנס לזה נדבר על זה בעתיד אני אדבר היום על מצב ששני שני זוגות קונו דירה אחת הדירה הזאתי היא דירה שמיועלת ברישום
59:37
Speaker A
הרגיל שלה להיות למשפחה אחת לזוג אחד שמנהלים בית אחד משק בית אחד ופתאום קנו זה שני בני אדם אין להם קשר משפחתי אה זה מוגדר כתבו משותף אוקיי עכשיו שימו לב אמ אני לא אני כן אדבר על זה טוב אני ארחיב על זה טיפה אבל נתקדם מושה בעיקרון כשיש
59:58
Speaker A
קבלן שבנה בניין ויש שמה 20 דירות הרי זה מיועד לזה זה אמור להיות שכל כל אחד יקבל את הרישום שלו הפרטני כי כל אחד זה דירה בפני עצמה. זה נראה ככה. זה מיועד לזה. אה אם לא עשו את זה זה לא בסדר שלא עשו את זה ואמורים לעשות את זה. זאת אומרת היעוד
60:15
Speaker A
שיגמרו עם זה. זה עכשיו כשעוד לא עשו את זה אנחנו בבעיה. כשאתה קונה דירה מקבלן והקבלן עושה את הרישומים אצלו בחברה המשקנת אז זה עוד לא מוגדר מושע כי יש רישום פרטני. אמנם הוא לא בטע בו אבל בספרי הקבלן יש את זה. נכספרי הקבלן במשרד
60:32
Speaker A
איפה שהאכין שלו יושב ורושם את הדיירים אתה תראה שהוא רושם בצורה מאוד פרטנית דירה מספר אחד בבניין A משפחת כהן דירה שתיים לוי בבניין B תראו את השמות של הזה אתם תראו את זה אז הרשובים הפרטניים שלו הם רשובים פרטניים הם בעצם מחלקים את
60:47
Speaker A
הדירות לכל דייר ודייר בפני עצמו זה אמור מתי שהוא כל החומר הזה להגיע לטבו ואז בטבו תראו את החלקה שהיא בניין ותת חלקות כל דירה ודירה תת חלקה בפני עצמה וכל דייר רשום בתת חלקה שלו בפני עצמו זה מושע כי מושע מיועד
61:02
Speaker A
להיות מחולק כמו שם שני זוגות קונים קרקע שאמורים לבנות על זה דו מיועד ששתי משפחות יגרו פה ומיועד שכל אחד יגור בחלקה שלו ויהיה לו את הזכויות הפרטיות שלו יוכל לקחת משכנתא בפני עצמו זה מאוד ברור לכולם זה לעומת זאת כשאתה קונה דירה אחת אפילו
61:18
Speaker A
חילקו אותה באמצע עשו שתי פתחים לא משנה מה זה לא מיועד לזה זה לא היוד של הנכס זה נכס אחד זה ההבדל הגדול בין טרב המשותף שקנו אותו שני בני אדם וזה לא מיועד לחלוקה לבין מצב שהוא חסר פרצלציה שומר זה מיועד לחלוקה ורק עוד לא חלקו אותו בפועל
61:34
Speaker A
אוקיי איך פותרים בעיה של מושע נדבר על זה בעתיד אוקיי אבל בוא נדבר שנייה רגע על טבו משותף שלנו עכשיו תראו מה המעלות של טבע משותף למה אנשים רצים ועושים את הדבר הזה וזה נמצא בכל הערים החרדיות אז אפשר לגור בעיר מרכזית כמו שאתה אומר במחיר של
61:48
Speaker A
של פריפריה נכון קונים דירה שווה לא יודע שתי מיליון והיא דירה אחת מי יכול לקנות דירה של שתי מיליון כן ו דקה בדיוק א אגב הרבה פעמים גם הדירות האלה הם קצת יותר זולות כש שמחולקות מלא מלא מלא יש בגלל כל הבעייתיות שלהם פותפ יותר בזול אבל לא
62:02
Speaker A
משנה בוא נגיד שבאותו מחיר אפשר לקנות דירה א קטנה בתוך העיר במחיר של דירה בפריפריה זה ה סיבה המרכזית לדעתי וזה הלהיט הגדול שבגל זה כולם קונים אותו קונים מראש מחולק הרבה פעמים קונים מראש מחולק ואז כשמגיעים לבנק הבנק שואל מיד כמה לכמה זה מחולק והכל הוא רוצה להבין את האירוע מה קורה פה
62:21
Speaker A
עכשיו זה קיים בכל הערים החרדיות יודעתי ביתר בית שמש במודיין אליילית בירושלים יש לך לכן כן שכן אז אני אומר לך יש לי יש פה מישהו בבק ש עובד איתי חזק על זה מחלקים איתה לשתיים מחלקים לשתיים לשלוש לארבע זוגות זוגות גרים שם אתה עושה
62:44
Speaker A
נכון עם הגג צמוד עם הגג אז גם בונים על הגג ומחלקים גם אותו לשניים ביחד ש רגע שמואי שואי שמוע שו רגע חברה תו לדבר על הכל הלאה אז זה הסיבה הכי חשובה שבגלל זה אנשים זה הסיבה הכי חשובה בגלל זה אנשים עושים את זה. עוד דבר, כשאני באים שתי זוגות
63:03
Speaker A
וקונים דירה אחת, יש לנו ארבעה אנשים. שתי זוגות זה ארבעה אנשים לכל הארבעה יש הכנסות. אז זה נהדר כי כל ההכנסות של כולם נחשבות לטובת המשכנתא. אוקיי? ואם זוג אחד אין לו הרבה, אבל זוג אחד יש לו הרבה, אז זה יכול להיות מאוד מוצלח.
63:16
Speaker A
אם יש משכנתה על הדירה, אז היא גם נחמד. לוקחים משכנתא אחת בעצם. רגע, אתם מקדימים אותי? אני אדבר על הכל. אני אדבר על הכל. בעיקרון התשובה היא כן, אבל אני אדבר על זה גם. מה החסרונות שאתה בשותף? תראו קודם כל החיובים שלחשמל גז
63:29
Speaker A
מים מרדנו הבית זה חל על כולם וברגע שיש חלק שמשתמשים יותר או משתמשים פחות אז כבר צריך להתחיל מונים נפרדים ומתחיל כבר סיפורים נכון אז יש פתרונות לכאורה למונים הספציפיים חוץ מזה זה סיכון מאוד מאוד גדול כי אם יקום יום אחד ראש עיר שילחם בתופעה וזה לא מופקע שזה יקרה
63:50
Speaker A
אז אז אז אז אז עלולים לפרק את הדבר הזה עכשיו חוק התישנות אין חוק התיישנות עכשיו הסיבה היא של הדבר הזה היא שעלולים להנלחם הדבר הזה מכיוון שזה באמת פוגע בהרבה בעיות תשתיות למשל זה בעייתי זה בעייתי כי בניין כיבניין
64:05
Speaker A
שאמורים לגור שמה 20 תושבים פתאום גרים שם 30 תושבים בן 12 דיירים עכשיו אנחנו כמה 30 בערך זה לא זה לא מותם זה לא מותם אתגם תפשו 388 יש לך אבל אבל רגע רגע חבר'ה תצאו לדבר תו לדבר
64:25
Speaker A
בט 38 הרבה פעמים מה שנקרא מתאימים את השתויות לטובת הדירות הנוספות שנוספו בבניין בתשוטפים משותף לא מתאימים את השטויות ופתאום אתם מגלה שיכפילו מספר הדירות עכשיו גם אם משפחה אחת יש לה הרבה ילדים בדרך כלל היא אפילו מכונת כביסה אחת
64:40
Speaker A
נכון בדרך כלל יש לה מקלחת שתיים אז יהיה תורנויות או משהו כאילו זאת אומרת יהיה תור לעומת זאת אם אתה עם הרבה ביחד כניסה אז אז זה מכפיל את הכמות של מכונות הכניסה ביחד של המקלחות ביחד של זרימות החשמל וכל הדברים האלה ביובים והכל והרבה פעמים את
64:55
Speaker A
השטיות האלה מגיעות לקצחוק לפעמים אני שמעתי פעם שיש זוגות שאמרו שבמילי 60 בכלל לא חולמים להתקלח בבניין הם הולכים להורים כי הזרם מים מאוד מאוד חלש בעייתי אז שרים שבשרים הלאה חבר'ה הלאה הלאה במידה שיש כשל בתשלומים של צד אחד שימו לב אם היה לכנו במשכנתא אחת אם המשכנתה היא משכנתא
65:18
Speaker A
אחת ואחד מהזוגות לא שילמתם את חלקו במשכנתא זאת משכנתה אחת וכולם ירשם פיגור במשכנת כנתה זה דופק את הדירוג האשראי כן אני אדבר אולי מה אפשר לעשות בנושא הזה אבל אבל בגדול זה בעייתי מאוד מאוד ברוב הבנקים יש קושי גדול למכור את זה הלאה מכיוון שאם יש פה שתי זוגות יבוא זוג
65:36
Speaker A
שלישי ש צריך להחליף אתכם מתאים לו לגורים הזוגות האלה לא מתאים לו שותפים בוא נעשה חדש את ההסכמים או אתה נכנס לכאבי ראש חתונה כתובת חתונה חתונה מעצבנת ברמה אחרת וזה וזה לא וזה לא כמו שאתה יש לך דירה פשוט אתה מוכר
65:49
Speaker A
אותה השכנים לא נורא אני אזבול שכנים פה זה לא זה זה הם חלק מהנכס שלך הם שותפים איתך בנכס שלך שלך זה לא זה לא צחוקי אפשר את זה לשתי דירות רשמיים לא לא אפשר יש יש יש אבל זה פרצלציה וזה חלוקה רשמית לשתי יחידות
66:07
Speaker A
לא בבניינים שבניינים זה הרבה כסף העריות בדרך כלל לא נותות להגיע לזה חבר'ה תהיו איתי רגע הלאה א עליית ערך מתונה יותר בגלל שוב יש פחות ביקוש לדבר הזה המחירה של דירה מחולקת במס נחשבת לשתי דירות אם רשות המיסים מגלה שאתה מוכר דירה מחולקת היא מסתכלת על זה כמו המחירה של
66:25
Speaker A
שתי דירות ואז אם זה דירה יחידה שלך ויש לך מה שנקרא פטור דירה מזקה דירה יחידה אין פה את הדבר הזה ורשויות המס עושות על זה א חקירות אדם שמוכר דירה יחידה יש לו פטור מיסים אם אדם מוכר שתי דירות אין לו כבר דירה מחולקת דינה כשתי דירות עכשיו מה
66:44
Speaker A
לא תמיד רשות המיסים יודעת את זה אבל לאחרונה אני גיליתי והיה לי עכשיו סיפור שרשויות המס ברגע שהם קיבלו דיווח רשות המיסים שדירה אחת בבני מקים קרה לארבע זוגות הם ישר הבינו כנראה זה מחולק הם לא סתם קונים את זה בשותפות כולנו נזכיר
66:59
Speaker A
לאיזה זוג בודד ונתחלק ברווחים של הזוג הבודד כנראה מחולק זה הגיוני אז הם התקשרו פשוט ועשו חקירות וגילו שזה מחולק ואוטומטית הם חיובו את המוכרים כמו על לא דירה יחידה כמו על שתי דירות ושלוש דירות והמעסטר קפץ בטירוף זה הגיע
67:16
Speaker A
למצב ששמעתי ש 800,000 שק כאילו זה מגיע לסכים אחרים ואז זה גורם לאנשים בכלל לא לרצות למכור את הנכס הזה כי זה כבר לא שווה את זה א באופן רגיל אז טוב אז כשיש משכנתה אחת כולם נחשבים שותפים במשכנתה דיברנו על זה זה לא רק לעניין שאם יש
67:30
Speaker A
פיגור במשכנתא זה נרשב לשמכם זאת אומרת בוא נניח שהייתה דירה שעולה 3 מיליון שקל ובאו שלוש זוגות קנו אותה לצורך העניין בסדר עכשיו 3 מיליון שק נניח כל זוג הביא את החלק שלו 500,000 שק ועכשיו צריכים עוד מיליון וחצי כל אחד מהזוגות רשום עליו
67:48
Speaker A
משכתה של מיליון וחצי שהחזירים שלהם מינימום 7,000 שק זאת אומרת באמת אם עכשיו הוא רוצה לקחת איזשהי הלוואה קטנה איזה דירה קטנה להשקעה הוא לא יודע אם הוא רוצה להיות משקטה קטנה לשפץ סגר לו את המסג הוא סגור לגמריס גם כל ההכנסות למה בדיוק
68:02
Speaker A
למה לא כי באירוע הזה שאתה רוצה ספציפית גיד רוצה עכשיו הלוואה לרכב בודק כי אם רואים שיש לך משקטה של 6 7 א000ד אשראי לא כשאתה לוקח הלוואות פרטיות לא יכל להסתכל ברגולציה אני יכול להסתכל בכל ההכנסות אבל
68:15
Speaker A
אם אתה רוצה הלוואה סתם לרכב יכול להגיד לך ש יש לך משכנדה ענקית עליך אתה צריך להסביר שלא שהיא מחולקת עם אנשים אחרים בהוראות קבע זה כבר נהיה משהו אחר בטח אם אתה רוצה להיות עושה דירה קטנה להשקעה אתה רוצה לא יודע להיות לעזור לאבא שלך להיות
68:27
Speaker A
ערב ומשכנתא לאיזשהו דירה לאחותו שהוא קונה משהו אתה רוצה להיות זה אדוני יש לך משכנתה של שוח אל שק חזרים משלם מה זה חכה שנייה עם זה חכה אני אגיד מה כן אפשר אבל זה זה מאוד ייחודי זה לא משהו שהוא
68:39
Speaker A
מאוד רווחקאות הלוואת זכאות הלוואת זכאות טוב ששמת לב כל אתם זוכרים שיש מסלול שנקרא מסלול זקאות שכל זוג שהוא מחוסר דיור ב-10 שנים האחרונות יכול לקבל מסלול במשכנתא שהוא של זכאות דיברנו על זה שיש איזה ריבית חצי אחז פחות מהממוצעים דיברנו על זה שזה נותן הנחה במלטות פרעון מוקדם למסלולים אחרים
68:58
Speaker A
זה גם נותן הגנת הלווה כשיש שתי זוגות שקונים דירה אחת אין אפשרות לקבל זכאות גם אם לשתי הזוגות מגיע זכאות אין זכאות אין היגיון אין היגיון אין זכאות אחת אין היגיון אין זכאות זהו למה כי בעצם אני נותן לך מסלול זכאות ששייך לך ואתה תהנה ממנו גם אם לך כאילו רשמית היה מותר לקבל
69:22
Speaker A
גם זקאות אבל קח זכאות בפני עצמך אתה לא יכול להנות מהזקאות שלו ואם אתם בעצם לובים ביחד והייתה זקאות לויטר ואתה נהנה מהזקות שלי זה לא בסדר אבל זה אסור זה אי אפשר הזקאות לא תשכנת היא אחת כן כן וגם אם היא לא אחת כבר לא נתי אותה
69:35
Speaker A
קבל אתה אני אני מציג לכם את הנקודות אבל אני עושה את זה מהר אין הנחות בארנונה בדירה דירה רשב מי שזכילה זאת אומרת אם כאילו יש זוג אחד שמגיע לו הנחה בארנונה וזוג אחר לא מגיע לנחה ברנונה זה בעייתי כבר
69:47
Speaker A
ואזים את כל הדירה אז אה ואתה ואתה תסכים לשים כסף על דירה לא נרשום עליך רק שוב מ שוכ בשביל הלך בלונה כסף לאבית מה רק ביריה רושמים את זה לא צריך להביא את הרשומות של מי שקנה את הדירה לא מציר את
70:03
Speaker A
מה שחודש חירות שהזכרת את זה רק לזוג אחד אפשרי כעיקרון בסדר אתה יודע מה כי בוא בוא בוא נגיד שזה אפשרי א לא תמיד יש הנחות גם במים כי מספר נפשות אתה יכול לקבל אבל אם זוג אחד רשום שמ שהוא סוכר והזוג הזה הוא ארבע נפשות כי יש לו אתה
70:17
Speaker A
הנחה בארנונה אבל יש פה עכשיו עוד 10 נפשות שגורות פה בדירה מתחשבים מתחשבים זה הבדל מתחשבים בכל הכמות של האנשים שגרים גם אם בארנון הם רשוים רק כזוג אחד הם לא אבל זה לא מעניין את המרנה הם רוצים
70:27
Speaker A
לראות ש כמה נפשות גרים את הגר לפי התאות אם כתוב שתג נגיד צה כן אחד נראה שבע ועדיין את ההנחה באנון תנו כאילו רק זוג אחד כר פה גם וגם כפל מבצעים סבבה אז אם בבני בק זה בסדר אז אז אם בבניק באמת
70:42
Speaker A
אם בני בק נותנים את זה זה בסדר אבל לא תמיד נותנים את זה רוב העיריות לא נות הצפר גם ככה החים אותי החוזר הים אותי שאני הולך לכתוב בספר דינה אני חיים אותי שאני לא ברוב העיריות זה לא עובד ככה אם בבני
70:53
Speaker A
מקלדים אז סבבה הללה בוא נתקדם שתייה געה רגע ומחסור חניות השתיות מתאימות קיצור חבר'ה זה זה הרבה פעמים גם מציק לשכנים האחרים כי זה גורם לבעיה בחניות זה גורם לבעיה בתשתויות קיצור אוקיי דיברתי על נקודות יאללה עכשיו אני רוצה
71:09
Speaker A
שדבר גם באחד הדירות מוכר את החצי שני אז לא היה לו שתי דירות לא בכזה מקרה אם הוא מוכר חצי מהת אבא שלו הוא לא מוכר את דירה קור את שתי החצאים לשתי אנשים נכון עכשיו תראו שיעור המימון איך אני עד עכשיו דיברנו סתם קצת מה שנקרא נייס כאילו
71:27
Speaker A
לא לא רגולציות לא כללים בוא דיבר ש דברים שחשובים באמת איזה איזה סור מימון אני יכול לקבל אז רגע אז באים שתי זוגות באים שתי זוגות זוג אחד מגיע לו 75% כי זה דירה הראשונה שלו הזוג השני קונה את זה כהשקעה אז איזה
71:41
Speaker A
אחוז ממונות אתה נותן 50 אבל זוג מגיע 75 כי הוא אצלו את זה דירה ראשונה פה מה שעושים עושים כמו ממוצע בביניהם בעצם אם אתם רוצים לעשות את זה בצורה קלה אגב זה גם שלושה אחים קונים דירה אחת ביחד לאחד מהאחים זה דירה להשקעה שני מנצריך
71:57
Speaker A
לפעית ואז דירה ראשונה זה דירה ראשונה אז כולה 75 אז כזה מה שעושים בדרך כלל מה שעושים בדרך כלל וקחים את מספר הנפשות אגב יכול להיות שזוג אחד בשביל הבעל זה כבר להשקעה כי יש לו דירה על שמו או שהוא יצריך לפית בשתו זה דירה ראשונה זה יכול
72:12
Speaker A
להיות לוקחים את כל הנפשות בודקים כמה יש לכל אחד אוקיי ועושים כמו ממוצע בוא נניח שש נפשות ל175 לעוד 175 50 70 אז את הכל תחברו את הכל ותחלקו לשש זה יהיה אחוז המון שתוכלו לקבל אוקיי זה דבר שצריך
72:31
Speaker A
להבין אותו ככה עובד ככה עובד החוז ממון תראה את בעל הבעל אם הם לא עושים מסכן שהם בפרד בצפים אז תראה שהוא נשאר עכשיו היא תירשם על שמו בוודאי ברכישה הוא הגיע אני קניתי דירה עכשיו רשומה על שמיני שתי
72:47
Speaker A
יכול לנ לאשם לא כי בתור נשואה זה ירשם גם על שמך אבל היא תירשם כדירה ראשונה ואתה תרשם כבר כדירה שנייה אז או שאתה צריך ליפית ואז תוכלו לקבל ביחד 72% או שאתה צריך להשקעה ואז תקבלו 625% אתה מבין אם אני עכשיו אם אשתי הולכת לו דירה כאילו
73:06
Speaker A
להשקיע אני רוש דירה עכשיו על שמע עוד פעם אתם התחתנתם לחייה דירה מפני החתונה אה שח לא התחתנתם היה לכם הסכם המון מסוים לא משנה מה קינת דירה רק על שמך ואחר כך אתם קוראים קונים דירה ביחד בדירה שאתם קונים ביחד אתה נכנס כבעלים
73:20
Speaker A
כן זה מחכה בשתיים בסדר אוקיי זה לא בדיוק לשתיים זה כאילו הממוצע לכם אגב אבל פה תתחילו לוים לב כי יש פה כן קטן מעניינת תלוי גם כל אחד כמה אחוזים יש לו בדירה זאת אומרת אם זוג אחד יש לו 50% ומגיע לו 75% כי הוא חש דירה ראשונה
73:36
Speaker A
אז הוא יקבל 75% מה-50% שלו סבבה אז עכשיו על ה-50% השני יש שתי זוגות כשאחד מהזוגות 70% ואחד 50% כאילו מגיע ל68 אז הבנתם את החשבון שאתה צריך לעשות הזה חבר את שתי הבנתם את החשבון לדוגמה אני עשיתי דרך מקרה יותר קל ש יותר קל לתפוס אותו שנייה
73:56
Speaker A
חבר'ה תדבר נניח בת בחורה קנתה דירה והיא א אין לה מספיק הכנסות אז אבא שלה קנה את זה יחד איתה הוא נכנס גם כמו בעלים אבל היא קנתה את זה ב-90% והוא נכנס בעלים ב-10% אוקיי עצם זה שגם בואו בעלים הוא מגן על
74:14
Speaker A
זה שהיא לא יכולה למכור את זה בלדיו כי הוא בעלים ב-10% איזה אחוז ממול יכולים לקבל למה כבר יש דירה מבחינתו זה השקעה היא אין לה מגיע ל-75% אנחנו ניקח את ה90% שובי דירה וניתן 75% מזה לבת ומה ה-10% הנותר ניתן 5% לאבא
74:33
Speaker A
נצרף את ה-75% מה-90 פלוס של 5% מה-10 אנחנו חצי מה-10 50% מה-10 וזה יהיה הסכום אתם רוצים לדבר על מספרים בוא נדבר על מספרים בוא ניקח מספר בוא ניקח מספר עגול שתי משכנתות זה לא שתי משכנתות משכנתה אחת עוד פעם
74:51
Speaker A
רגע זה משכנתא אחת חברים תנו לי רגע לדבר אתם תבינו את זה איתם בוא נעשה רגע תרגיל מספרי ניקח דירה עגולה של מיליון שקל בוא נתחיל רגע עם הבת ואחר כך זה גם אגב בת ואבא זה טבו משותף בת ואבא זה טבו משותף אם לא מנהלים משק בית משותף היא לא אשתו
75:06
Speaker A
היא לא אשתו זה זה טבו משותף עכשיו בוא בהגדרה כי רק אשתו יכולה להיות איתו לא טבו משותף שתי גם עם רוקה כן לא משנה לא משנה עכשיו עכשיו בוא נעשה חשבון כזה הדירה עולה מיליון לי יש 90% זה
75:19
Speaker A
900,000 כמה זה 75% מ-900,000 700 לא אל תמציאו בוא בוא נעשה את זה מדויק 720 הגעתם ל-720 675 מה 900 675 675 הוא מגיע לו 50% מ-100 זה 50 נכון אז כמה מגיע להם מגיע ל600 65 ולא 50 אז ביחד 725 5,000 כמה אחוז מימון
75:45
Speaker A
זה יוצא בעצם 72 725% בסיטואציה הזאתי אם לבת היה רק 80% מהנכס ולאבא היה 20% מהנכס האבא היה מקבל 50% מ-20% שזה נותן לי כמה 100 100 ולי יש 75 מ80 כמה זה 800 * 75% 600 פלוס ה-200 של האבא 800
76:11
Speaker A
מה זה ה פלוס 100 700 סליחה 700 אז הינו יורדים ל-700 ואז כאילו אנחנו רק ב-70% וכן על זה הדרך וכן על זה הדרך א באבא ובת הבנו את התרגיל נכון זה נורא פשוט עכשיו בוא נדבר גם בזוגות אם הדירה עלתה נניח שי מיליון זוג אחד מגיע ואומר אני קניתי 50%
76:26
Speaker A
בדירה בטבו בחוזה ומה שירשם בטבו ש50% שליך לי למשפחה אחת 75% מ ממיליון 750,000 בחצי השני של הדירה שתי זוגות קנו אותו ולזוג אחד מגיע 70% ולזוג אחד מגיע א 50% ביניהם 62. חי נכון? אז מתוך המיליון הנוסף זה 625 + 750 625,000
76:56
Speaker A
+ 750,000 זה מל375. כמה זה מכלל הדירה? נחלק לשתי מיליון. קיבלנו 62.5% זה ככה זה יחושב הדברים האלה. תפסנו, הבנו ככה מחשבים את הדברים האלה. תזכרו את זה יופי מצוין עכשיו תראו מבחינת יחס החזר כשהבנק רוצה לבדוקסות יחס החזר כדי לדעת אם יכולת את גובה המשכנתא שאתם
77:20
Speaker A
מבקשים אז אמרתי ברמת העיקרון כיוון שכולם מה אחרי כל החישוב הזה תכלס נגיד אם האבא נגיד יש לו 100% א נגיד אם הוא משתמשך במזמן של ה של ה הוא יכול לקחת את כל ה-200 משכנתא ולהשתמש במזמן של הבת שיגידו
77:37
Speaker A
לו לא מה זה מזמן של הבת הוא צריך להגיד הוא יכול לקבל מט בעסקה הזאת אם קנו ביחד הבנק אומר אני אביא לכם 72.5% תשלים לי 27.5%חזים יפה 27.5% אחוזים או נצמי מהבית מהבית מבקש שדווקא אבא ישלים אותו
77:52
Speaker A
מי אכפת לו מי יביא סתפס תשלים את זה זה לא משנה תביא תביא כסף תחס האבא האבא הוא כן לוקח 100% משכנתה על מה שהוא זה לא 100% תביא 725% אמא סבתא נורא רצתה לעזור לבן שלה ולנכדה שלהבה שהאבא קיבל גם הבת קיבלה 100%
78:07
Speaker A
מה זה 100% איזה 100% משכנתא מה הוא קיבל 100% משכנתא על ה-20 שלו הוא לא קיבל הוא קיבל 100% משמה משכנתא זה לא 100% זה לא מוגדר 100% כי הביאו אעון עצמי אז באת נתנה לאבא שלה מתנה והוא הביא את העון העצמי הזה כמתנה שהוא קיבל מהבת זה לא
78:21
Speaker A
משנה לבנק אני צריך לעסקה הזאתי להזרים 27.5% חצ% אוקיי זה מה שאני צריך להזרים לתוך העסקה לא אבל זה דבר מאוד מעם בתכלס יוצא אני אני אין לי כסף אני בא בא לבן אדם בוא נכנסת משה אתה תן את העון לעצמי ותיקח את
78:37
Speaker A
המשכנתה שאתה רוצה ואני אכנס גם בתור שותף קח 20% מהנכס ואני אקח משכנתא על ה-20% הזה אז שוב פעם אם אם ה20 אם מה שאתה לוקח כמשכנתא מצטרפת משכנתא שלו וביני הבנק מספיק ההון העצמי לשלמת העסקה זה טוב אבל הבן אדם בעצם שם פה הוא בעצם לך
78:56
Speaker A
גני שלים עליך הוא שלך הוא נתן לך מתנה הוא נתן לך מתנה ואתה צריך לקבל מתנה מהבן אדם שתי זוגות לא קשורים לא נותנים מתנות בדרך כלל כן לא נותנים לא נותנים אגיד לך גם למה אגיד לך גם למה בוא בוא בוא תבינו דבר תבינו עוד נקודה נניח נניח שזוג אחד א יש לו חצי
79:16
Speaker A
חצי מהדירה והוא לא צריך את כל ה-75% שמגיע לו מספיק לו 50% יש לו 500 אלף שק לא נוצמי קיבל מההורים אז הזוג הזוגות אחרים יגידו אתה בוכר שאנחנו ניקח משכנתה יותר גדולה בעקבות האחוזים שאתה לא לוקח עליהם כביכול
79:29
Speaker A
וזה יהיה הרשמך כי אתה לא מצית את כל האחוזים שלך אנחנו כאילו נמצא אותם במקומך הוא צריך להסכים לזה כי יש לזה משמעות אם יום אחד הוא ירצה למכור את חלקו הוא תקוע עם השכנתא שלהם אתה מבין אין לו אין לו לוכל לצאת את הכסף שלו בקלות החוצה הוא
79:45
Speaker A
תקוע עם השכנתא שלהם הם צריכו אולי לפרוע עניינים אתה מבין שאתה נכנס פה באירוע עכשיו אם זה אבא ובת בסדר אתה יודע זה משפחה אפשר לסגור את זה בינינו בצורה טובה אבל אתה מדברת על ע שתי זוגות לא קשורים אני אקח משכנתא על חלק של זוג האחר למה
79:59
Speaker A
שהזוג האחר ירצה כי הזוג האחר הוא גם הוא רוצה הוא רוצה את העסקה אז אז אז אם הוא מוכן לקחת סוג של סיכון סוג של לתת לי מתנה סוג של לבוא לקראתי אז הוא נתן לי מתנה ובזה בעצם סידרנו את
80:11
Speaker A
העסקה אבל הבנתם אז אז זה יכול להתמך אחד בשני אבל יש לזה את המשמעויות של זה אני בדרך כלל אומר לזוגות אל תעשו את זה אל תיקחו משכנת אחד מהשני יום אחד אתם בטוח תרצו להתפרק פה וכשרצו להתפרק פה ותגלה את הכסף שלך החוצה אתה רוצה לחלץ החוצה
80:26
Speaker A
אתה תוקעו עם משכנתאות של מישהו זה יכול להיות משהו שיקביל אותך מאוד זה לא משכנתא משותף אחד רגע בעיקרון כן אבל מה מה דיברתי על איזה אחוז מימון נסה לקבל איזה אחוז מימון נסה לקבל אז אמרתי אחוז מימון משתקלל לפי כולם עכשיו תראו היחס החזר אם המשכנתא עם משכנתה אחת מתחשבים
80:43
Speaker A
בהכנסות של כולם שתי זוג זוג בעל לאישה יש לה בעל הכנסות יש לה אישה הכנסות סבבה משכנתא נכון גם אם רק הבעל עובד רק לו יש הכנסות האישה גם נכנסת כחלק מהעסקה ונותנים משכנתא רגע א גברת הכנסות שלך לא צריך למעלה יש מספיק אותו מידה אם יש לנו
80:59
Speaker A
פה ארבע אנשים שתי זוגות נגיד שאחד מהבעלים פה הוא אתיכון יש לו מלא הכנסות כל האחרים לא מעניין אם ההכנסות שלו סובלות את כל משכנתא הוא כאילו כל משכנתא על שמו רישום הוא 5050 או שיש דבר כזה רשום שהוא
81:11
Speaker A
לא 5050 מה בחוזה באחוזיות של הרכישה זה מחליטים אתם בשטח יש דבר כזה 60 40 תאורים ברור מה השאלה יש הרבה הרבה הרבה ואז הבנק לא מתייחס ספר לא מג יחסיות הוא כן התייחס לפי היחסיות מה שגיע לכל אחד תבין בסופו של דבר דירה של שלוש
81:28
Speaker A
מיליון טעם משותף באים שתי זוגות זוג אחד אומר אני מסוגל להביא עוון עצמי של 200 לקחת משכנתה של עוד 200 400 זה מה שאני יכול זוג שני אומר אני יכול להגיע ל-700 וזוג שלישי אומר אני יכול לשים פה מיליון וחצי אתה מבין שכל זוג יקבל חלק אחר בדירה
81:40
Speaker A
נכון לפי העניין הבנק מעניין אותו כל אחד הבנק בוודאי בוודאי קודם כל זה מופיע בחוזה אחר כך זה יופיע בטאבו אבל עזבו את זה מה שיעניין את הבנק עכשיו זה איזה אחוז מימון אני יכול לתת והוא הוא יגזר ממה שמגיע לכל אחד מול חלקו בדירה. הבנו את
81:57
Speaker A
זה? בסוף זה כל באים לזכחת אז זה לא משנה כאילו זה שעה בהכנסות לא משנה כמה אחוז יש לך בדירה אפילו אם אתה רק עם 2% בדירה הכנסות שלך יכולות להספיק לכל המשכטה של כולם איך הבנק מפחד התנגדות של העיריה בסדר הבנק רואה שזה זורם אז הבנק בינתיים
82:14
Speaker A
נותן לא המקסימום לפרק בתיאוריה כן למה לא אם אני מיליון וחצי דוב 500 אז בנו מסתכל עלי אחרת ממילון נכון מה אבל אם אחד הביא מיליון וחצי אחד הביא 500 חבי 200 אז בא מסתכל כל אחד בצורה שונה
82:29
Speaker A
מאיזה בחינה לא ש בא לשאול אותך סיוד שיש לו אין לי בעיה זה בניכן אבל בפועל להקרי אחד משכנתה זה לא משנה זה לא משנה זה לא משנה זה לא משנה בפועל זה לא משנה הבק לא הבק מתייחס אחר כך אחוזים אחוזי הממון בסדר יאללה מצוין בוא נתקדם א טוב
82:45
Speaker A
עכשיו אני רוצה להגיד לכם דבר שהוא אני רוצה אני בהגדרה שאני מגדיר את הדברים האלה אני רוצה שתבינו את זה טוב המון המון יוצא משכנתות לא מספיק מבינים בזה לא מכירים את זה ומתבלבלים גם במושגים יש דבר שמוגדר ב משותף ויש דבר שאני אני מגדיר
82:57
Speaker A
אותו א שיתוף בטעבו אני מגדיר את זה ככה כדי שנבין שזה התנהלות אחרת לחלוטין וזה אירוע אחר תב משותף באים שתי זוגות קונים דירה אחת שלוש זוגות ארבע זוגות חמש זוגות כיכרון סבבה שלושה אחים משותפים טבע משותף הכל בסדר קונים נכס אחד טבע משותף קלאסי
83:15
Speaker A
אתם רואים שלוש זוגות של שותפים בדירה אחת טבע משותף זה קלאסי זה מוכר רוב הבנקים יחסית זורמים עם זה איפשהו לפי קצת רוצים להבין בדיוק מי הזוגות מה הקשר ביניהם כמה כל אחד יש לו בד דירה כמה דירה מחולקת להבין כמה דירה כמה העסקה הזאת מסוכנת אבל
83:29
Speaker A
כעיקרון בסדר קלאסה אתם רוצים משכנתא אין בעיה כלל ההכנסות של כולכם כמה כלל ההתחייבויות שאני צריך להוריד מכלל ההכנסות סל הכנסות סל התחייבויות אם יש לי הכנסה פנויה מספיקה על המשכנתה שאתם מבקשים קחו משכנתא תביאו אתונה עצמי מה
83:45
Speaker A
שאתם חוייבים על פי חוק קחו משכנתה מה שאני יכול לתת לכם על פי חוק סגרנו עסקה סגרנו עסקה הכל בסדר הוא מפצל את החיובים רגע אתה רוצה לפצל חיובים באורות קבע נפצל צה לך חיבים באורות קבע אורות קבע לך אורות קבע לך באחוזיות תגיד לי אתה בתוך
84:00
Speaker A
המשכנתה רק 50% שלי והוא 20% שלו והוא 30% שלו אז אעשה לך חלק מהקים עושים את זה ברמת אחוזים של ההחזר וחלק עושים את זה ברמת מסלולים אניחד לך מסלול וניאיחד לך מסלול וניאחד לך מסלולים אז אני הרבה פעמים עושה נגיד קבוע ומשתנה קבוע ומשתנה
84:14
Speaker A
כדי שכל אחד יהיה אותו קבוע במשתנות שלו ולא אחד יהיה לו רק את הקבוע והוא יספוק את העמלות העיוון והוא מבסוט יש לו רק משתנות בלי עמלות עיוון לדוגמה או משהו כזה אז לכן אני כן עושה את זה גם לפעמים הרבה מבקשים תקופות שונות אחד רוצה תקופה
84:26
Speaker A
קצרה לחסל את זה מהר עושים לו מסלולים שלו בטפחות זה מאוד קל ומנוח זה יחסית מובן וקל יש מצבים שיש כבר שתי זוגות קיימים בדירה ואחד מה הזוגות נשבר לו רוצה ללכת רוצה לכת לבנק אחר והוא רוצה עכשיו א רוצה ללכת לסרה עסקה אחרת הוא
84:44
Speaker A
רוצה למכור את החלק שלו הוא רוצה בעצם להכניס מישהו במקומו לתוך מצב של תעבו משותף עכשיו אם אין משכנתא על הדירה אין בעיה תמכור עוד חלקך הוא יתן לך כסף חיים מול שלום הכל בסדר א אם אנחנו לא מדברים משכנתאית אין אין מה לדבר הכל בסדר
85:00
Speaker A
גם ברשמים בטבו אפשר לעשות את זה זה לא זה לא מורכב אבל השאלה מה קור כשיש משכנתאות בשיטח פה הבנקים מתחילים זה זהו אז תראו אז אם יש כבר משכנתא קיימת על הדירה ברמת העיקרון היו נגיד רובן ושמעון בדירה והיה להם השכנתה משותפת ועכשיו לוי רוצה
85:16
Speaker A
להגיע להחליף נגיד את ראובן בעצם המשכנתה המקורית הייתה של ראובן ושמעון כשהבנק נתן אותה הוא בדק את הנסות של ראובן ושמעון את ההתחביות של רובן ושמעון הוא מכיר את רון ושמעון אתה עכשיו אומר רגע לוי רוצה להחליף את רון רגע עזור אז רוב הבנקי אותך
85:31
Speaker A
חברים המשכנתא מכסלים אותה ואתן לכם משכנתה חדשה שתהיה שייכת ללוי ושמעון בסדר מה הבעייתיות הגדולה בזה ופה מתחילים עם הפיצוצים הגדולים בטח לפעמים המשכנתה המקורית הייתה מאוד טובה בא שמעון ואומר לראובן תקשיב לא אתה הולך תלך אבל לי היה משכנתא פצצה ועכשיו אתה הורג לי את המשכנתא אתה ממש מזיק אותי
85:52
Speaker A
בצורה נוראית מה בכל בחינה אני עכשיו הולך שלם הרבה יותר אני מקבל רביות יותר יקרות בוא זה לא מתאים לי הסיפור הזה לפעמים אין לי ברירה כדי לשמור על ההחזר הנמוך שהיה לי באז א כאילו אז היה לי החזר נמוך בגלל ריבית נמוכה עכשיו אני רוצה לשמור אותו החזר אני
86:07
Speaker A
צריך לפרוס יותר שנים כל העלויות האלה זהזה בעייתי לי פה מתחילים הפיצוצים הגדולים בדיוק במקרים האלה חמה על הזמן לכן אני תמיד אומר זה תגנו את הכל בחוזה מה קורה ביציאה עכשיו צריך לרשום את זה גם באחד מהדברים שלך
86:20
Speaker A
כן נכון אתה צודק שכחתי לרשום את זה אבל זה אין לך מושג ג זה מגיע לדיני תורה ככה בשניות זה מגיע לדיני תורה בשניות אני הזמין אותי לדיני תורה כאלה כדי שאני אסביר מה מה הולך ואיך הדברים האלה מתנהלים זה עזבו אותכםזה סרטים רעים
86:34
Speaker A
כנראה כל הזמן הולך חתניים יותר שלי אמרו חתם ככה מסמחים נכון נכון כיום הדיינים יש דיינים שמאוד מאומכים לזה הם ממש כאילו מכינים חומר מאוד מאוד שהכל כמעט על כל סיטואציה אפשרית וכל פיצו יכול להיות שאתה כבר חתום
86:46
Speaker A
מראש זה האירוע אחי אתה אתה לא אחר כך מתנגד ואתה לא אחר כך מתחיל לטבול ואתה לא זה אתה הסכמת לכל מראש מה יכנס לזה? מה זה אתה אומר? מה יכנס? אבל אנשים נכנסים לזה בהמניהם טוב אז אז רגע שנייה רגע אבל הבנו קודם כל
87:02
Speaker A
הבנו הבנו את הבנו מה מה הולך פה אז בעיקרון עכשיו תבינו מבחינה פרוץ דורלית של הבנק חבר'ה תראו אותי מבחינה פרוצץ דורלית של הבנק הרי אני הרי רוצה להכניס את הבן אדם החדש את לוי לתוך הטבו יש לי תיירות הזרה של המשכנתא אז אני צריך לעשות
87:16
Speaker A
את זה בשיתוף עם הבנק נעביר את המשכנתא החדשה כ לעשות משכנתה חדשה על הזוגות החדשים ואז לקבל הסכמה לעשות רישומים חדשים זה כאב ראש מאוד מאוד מאוד גדול להבין אין מצב שהבנ מכניס אותך לתוך המשכנת שלה הוא כאילו אין ג
87:29
Speaker A
רגע רגע האם יש מצב בהגדרה כן במציאות כמעט ולא אין להם בנק כוח לזה בכל סוף תפרעת את המשכנתה אני אתן לכם משכנתה חדשה ושלום על ישראל אני אבדוק את הכנסות של שמעון א של לוי אני אבדוק את הכנסות של שמעון אני אראה שזה מספיק לי
87:43
Speaker A
עוד פעם כאילו מחדש צריך להביא הכנסות כן תצן לכם משכנתה חדשה רוב הבנקים ככה הם עובדים רוב הבנקים ככה עובדים הם לא בראש א יש כעיקרון אפשרות מה שנקרא הוספת לובה והוצא לו אבל הרבה פעמים גם הזוג החדש שמגיע פתאום רוצה גם עוד תוספת סכום תוספת
88:01
Speaker A
סכום נגיד הייתה יתרת משכנתא של 600 אבל הוא כשהוא קונה מראובן התייקר אולי בינתיים או שהוא צריך משכנתי תודה הוא צריך תוספת שות 300 רגע ה300 חדשים הולכים לשבת גם על הראש של שמעון וואלה שמעון נכנס לי למשכנתה הזאת אני רק רוצה לוודא
88:16
Speaker A
שהכל מתאים לי אתה מבין אז עשיתי בדיוקות עכשיו אני רוצה לעשות בבדיקות האלה זה כבוש הרבה יותר גדול מאשר להגיד לבנק שלוש זוגות קונים ביחד אתה בודק את צהכנסות צל ההתחייבויות כמו זוג אז יש לך פה שישה אנשים ואתה מזרים את המשכנתא ואם
88:29
Speaker A
הם לא עוברים עכשיו את הרגלציה מה אתה בבעיה חמורה אז אתה לא מוכר לו אז אתה אתה אתה הדירה עכשיו כבר פה הבן אדם לק אז הרבה פעמים דרך שהרבה הרבה מהחוזים הרבה מהאחוזים כתוב שזה רק בינתן אפשרות למשכנתא אם אין לא מצד הבנק מה הוא יכול
88:45
Speaker A
לעשות בסוף כאילו הבנק בנק שב חוזה אחי מה אתה רוצה הבנק כי אם הוא כבר מכר לו את הדירה לא מכר לו בי מבחינת הבנק אתה לא מעביר בעלות בשביל אני אני יש לי משכנתה לדירה אתה לא יכול לעשות כלום בלדי לא מאשר לך
88:56
Speaker A
את זה לא מאשר לך משכנתה לא מאשר לך לעשות פה כלום אתה לא מזיז פה כלום אם עכשיו הזוג השני הזוג כאילו קונה מהזוג השני את החלק שלו מה זה איך עושים המשכנתה אם זוג אחד קונה מהזוג השני וזוג אחד נהיה
89:08
Speaker A
לבד זה הכי קל כי אז יש מצב שיכול להיקרות הוצאת לובים אני יכול לפנות לבנק ולהגיד לו תראה יש משכנתה של 600,000 אז קיים אותה ביחד אבל לי יש מספיק כסף להחזיק את המשכנתה הזאת עליי אני לא צריך אותם תסתכל ברור תראה את ההכנסות שלי עובר בשב שלי
89:22
Speaker A
אני אני יכול להחזיק את זה לבד תוציא אותם החוצה מה אתה צריך אותם על הראש מספיק לך שני לובים אתה לא צריך ארבע יכול להיות שגיד תשמע החסות שלך לא הכי הכי אז זה קצת בעיה אבל אם החסות שלי מספיק טובות אני אביא את אבא שלי אבא שלי חזק עורב בסדר
89:33
Speaker A
אתה יודע מה אז אני מוכן לקבל את זה אז משק בדיוק ואז להוציא אותם ואז להוציא אותם ואני קונה מהם את החלק שלהם זה יכול להיות עכשיו אני צריך להעביר להם כסף הרי הרי הרי בוחרים את חלקם אז עצם זה שאני לוקח
89:45
Speaker A
על עצמי את כל המשכנתא שלהם זה סוג של תשלום הורדתי ממכם התחייבות נכון זה גם סוג של תשלום ואת ההמשך אני צריך להביא מעון עצמי אם אין לי בכיס אני יכול לבקש מהבנק תן לי עוד משכנתא לטובת השלמת הרכישה מהם זה אפשרי זה קורה הרבה פעמים
90:01
Speaker A
זה קורה הרבה פעמים כשיש זוגות שמתגרשים והאישה קונה מהגרוש או הגרוש מאשתו נכון מגרושתו חצי שלי ואני עכשיו רוצה לקנות מהגרושה שלי התחלקה יש כבר משכנתא הרבה פעם יש משכנתה אני מפנה לבנק תקשיב יש לי מספיק הכנסות משלי אני יכול לעמוד במשכנתה
90:18
Speaker A
הקיימת אבל אני רוצה גם תוספת אז הבנק יגיד לי רגע אתה יכול לעמוד גם בקיים ים וגם בתוספת 75% אז זה תהיה בעיה לא אז 75 אז זה תהיה בעיה אז תהיה לך בעיה לא תוכל לעבור אתה צריך להביא עצמי מקור אחר לא תעבור עוד 75%
90:32
Speaker A
תוכל לקבל ואם הוא עושה את זה בטעם משותף ולא 75 אחרי זה רוצה להכניס את החדשים האלה זה אפשר לו שתמיד יהיה אז זה כמו כל בן אדם פרטי שיש לו דירה פרטית והוא רוצה להכניס למכור חצי ממנה
90:44
Speaker A
למישהו שכבר אתה יכול למכור חצי מהדירה שלך למישהו כן אין בעיה בעיה אבל אפשרי אבל במשכנת אתה תהיה בבעיה כי הבנק יגיד לך רגע איך אתה אתה רוצה לרשום בעלים ואני אתה לובש לי ויש לי משכנתה לדירה מה שאני צריך או
90:59
Speaker A
להכניס אותה מתוך המשכנתא שלך או מה שהבנק בדרך כלל יעשה לסגור את המשכנתה הקודמת לא אני אומר במקרה שכמו שציירת שיש בזה לבד הוא אומר לא צריכים מחזור יש בזה לבד אבל עוד שותף עוד לובים הכנסת ללובים יכול להיות שבק
91:16
Speaker A
יסקים יכול להיות שבקסים גיד לך בוא נכנס אותם בתור לובים לא משכנתה אין בעיה אבל כן איך אם הבית כזר מזה יגיד לך אין בעיה אני אני אכניס לך עוד לובים למשכנתא בהכרח שהוא יסכים אתה יודע למה למה הוא לא אמור לפר
91:27
Speaker A
אני אגיד לך למה כן אני אגיד לך כי חלילה לא יעמדו במשכנתא הזאתי לא ישלמו אותה ובג מזכה שהוא צריך לכנוס את הנכס יותר קל לקחת נכס מבן אדם בודד מאשר משניים שני זוגות זה יותר קל משפטית משפטית יותר קל מעשית יותר קל יותר קל להתעסק עם זוג מאשר
91:43
Speaker A
התעסק עם שתי זוגות שיגיעו בבתי משפט עם האורכי דינים שלהם אז לכן יכול להיות שבק יגיד תשמע תגיד משכנתא על בסיס הייתה של זוג נורמטיבי ראש כן למה אני צריך אתה מרע לי את הבטוחה שלי הבטוחה שלי היום היא כבר לא זוג בודד זה כבר שתי זוגות זה כבר מראש אז אם אני מראש
91:59
Speaker A
נכנסי לשמה משהו אחד הבנק לא עסקים בדיוקים את הבנק הבנק לא רצה להיכנס לאירוע הזה צודק הוא אומר למה אני ניכנס לכזה מקום זה זה הרי יותר מורכב בוודאות אז למה שאני אעשה את זה מה אני ארוויח מזה אתה מבין יופי בוא
92:13
Speaker A
נתקדם אם אני לקחתי השארתי עם העון העצמי נגיד לקחתי 50% משכנתא בפנייה בפנייה של זרה ראשונה נו אני בא לבנק לא תביא לי את ה-25% ששנתי אז הבנק לא יתן מה זה השבתון עצמי השבתון עצמי תיתכן עד בין חצי ש חצי שנה יותר קל עד שנה הבנקים מסכים להבין את זה
92:32
Speaker A
אבל הם ירצו להבין למה בזמן לא לקחת משכנתה של 75% אה הבנק יכול הוא יכול להחזיר לך כסף בתור משכנתא לדיור הקבק ירצה להבין למה בזמנו לא לקחת את ה-75% אותי למה אני לוקח את לא אתה אומר לו תקשיב אני בזמנו לקחתי 50% הגיע לי 75 הגיע לי זאת אומרת אם אז לא
92:52
Speaker A
הגיע לי כי אז הייתי מוגדר כהשקעה לא אבל אם אז הגיע לי ולא לקחתי אז הבן גשאל אותי למה לא לקחת כדי לוודא שהוא לא צריך איכות חובות כל מטרה במסווה של דיור כסף אתה מבין כי הרי אם הוא עושה השבתון עצמי הוא בעצם מביא לך את הכסף הזה כמשכנתה אם
93:09
Speaker A
אני קונה את זה אם משתמש זה בדירה כאילו עוד פעם אדם קנה דירה ולקח משקנתה רק 50% הגיע לו 75% למה הוא לקח רק 50% אז יכול להיות שבן אדם בלחץ זמן מטורף יכול להיות ש לא יודע מה הוא לא יכול היה להראות את כל ההכנסות שלו רוצה את הכסף בשביל סתם לא
93:26
Speaker A
יודע להשקיע בשום פעם אז כל מטרה כל מטרה ככה את זה בכל מטרה עצמי שלי אתה רוצה להחזיר את העון העצמי חזרה נכון אז הבנק צריך להבין למה מזמנו לקחת את זה בצורה השקו לא רוצה להגיע ששקה מסוגר כל מטרה והכללים עד 50% פלוס 200 א000 אין
93:41
Speaker A
ליך יותר מזהכיס שלי כאילו זה הבאתי לך חצי מיליון הדירה את המיליון הבאתי לך שמה אתה קנית את הדירה שעולה מיליון ולקחת משכנתא חצי במקום 750 אחרי חצי שנה התחרטת אתה בא לבנק ואתה אומר לו תקשיב אני רוצה
93:55
Speaker A
250 משכנתא ששייכת בעצם לרכישה עצמה בריביות של דיורת למה אז לא לקחת משכנתה של 750 שבץ לבית לקנים וכוליץ לבית לא שיפוץ קח שיפוץ עכשיו קח שיפוץ עכשיו את זה בדיוק שיפוץ את זה לחשבון זה דיור לא לא צריך צריך סיבה של השבת עון עצמי הכוונה היא שאני היה לי איזשהו משהו שלא
94:16
Speaker A
יכולתי לחץ של זמן דברים כאלה שאני יכול להסביר לבנק כי אחרי את הבנק בבעיה הרי יכול להיות ש עכשיו אתה רוצה להשתמש כל מיני הדברים האלה לאיחוד חובות שיפוצים זה הגדרות אחרות כך שיפוץ לקבל את המחזור לא קשור מחזור הוא לא משכנתה קיימת
94:30
Speaker A
מחזור הוא משכנתה קיימת הוא לא תוספות הוא לא אין תוספת למחזור דיברנו על זה מחזור זה המשכנתא הקיימת לשנות את התנאים של מה שקיים צריך להצייר את זה להורים אם אתה אומר בזמנו לקחתי הלוואות מההורים כי הייתי בלחץ של זמן מצוקה או משהו
94:44
Speaker A
ועכשיו אני צריך להחזיר את זה אז יכול להיות שבק יסכים כן זה יכול להיות דבר הרי עכשיו בזה שבעל לוקח עוד עוד כסף בשביל לתת לאישה זה בדיוק אותו סיפור לא כי הוא קונה את חלקה זה לא שתון עצמי שבעל קונה מהגרושה שלו הוא קונה ממנה נכס
94:59
Speaker A
זו רכישה עכשיו לכל דבר עכשיו שניה אז אם אני קונה עכשיו דירה בטב משותף אחד אני קונה עוד דירה בטב משותף אני מקבל עוד 75% גם על הטב המשותף השני לא נשמה אתה כבר בעל נכס אז זהו אלא אם כן יש לך פחות משליש אלא אם כן יש לך פחות משליש פחות משליש לא נחשב בעל נכס
95:14
Speaker A
אבל אם יש לך 50% מדירה אחת בתמו משותף ואתה אתה בא לקחת עכשיו עוד משכנתא להגיד רגע אתה כבר בעל נכס אני לא יכול להיות לך 75% או שאת צריך על זה חליפית ותקבל 70 או שאתה צריך השקעה ותקבל גם פה 50 שבבעל משה זה ביש זה אותו נכס
95:28
Speaker A
אותו נכס ואתה קונה ממנה את חלקה אם אתה קונה ממנה את חלקה אתה קונה את הנכס הראשון שלך אתה משלים את אתה מקבל 75% כן מכלל הנכס כי אתה משלים עכשיו רכישה בפועל משלים את המשקנתה שזה עוד משקנתה
95:39
Speaker A
חדשה זה עוד משכנתה חדשה עוד משכנתא יאללה אז הבנו את ההבדל בינתם במשותף שכולם באים יחד שיתוף כשאני מכניס לתוך זוגות עצמו מאוד חשוב אם יש לי פחות בשליש נכס נכון במחילה משתקן אדם שיש לו פחות בשליש נכס יכול להגש למחילה גלה מחילה משתקן
95:53
Speaker A
נכון גם משכנתה לקבל 75% נכון בדיוק זכאות לא א משכנתה תוכל לקבל 75% תבו משולש בטח בטח בטח בטח יש שם מונ אנשים שעושים תבו משולש בדיוק בגלל הסיפור הזה סיפור בעיקר לא רק לא רק אבל יש יאללה בוא נתקדם חבר'ה יש לי המון להספיק היום תש כבר הלאה
96:14
Speaker A
חלוקת השלומים אמרנו אפשר לפצל התשלומים בין כל הזוגות או סכומים או שנים או משנים הכוונה מסלולים או סכומים או אחוזים בתשלום דמו כל בנק יש לו את איך הוא מפצל את המוראות קבע בין כולם שניים א יש דבר שנקרא עכשיו א לובים ממשכנים
96:33
Speaker A
ולובים משלבים שזה אני רוצה לדבר איתכם על זה אבל רגע אני עוד אדבר על הדבר הזה אני עוד שניה אסביר מה מה הכוונה פה הסכם שיתוף א יש מצבים נדירים שבית נגיד נגיד שמראש היה אמור להיבנות נגיד לדו ולא בנו אותו לדו או העיריה המועצה מסכימה לקחת
96:52
Speaker A
דבילה גדולה ולהפוך אותה לדו על פי תסריטים בי מטריחל הוא עושה את השרטים מסודרים אז אפשר באמת להפוך את זה לשתי כאילו כמו תתי חלקות ואז זה כאילו שתי רישובים נפרדים ואז זה לא יהיה טבו משותף שוב זה מקרים מיוחדים
97:07
Speaker A
זה יהיה שתי דירות בצד שבס שונים זה יהיה כמו שתי דירות זה יהיה כמו שתי דירות דירת גד כאלה שונים יש לי חבר יחסים שעשה את זה פשוט חפר מתחת לבית פיצלו רישומים אה בצלול כן בשביל המשקטה הוא העדיף לו לפצ קודם כל אוקיי סבבה
97:20
Speaker A
אז אז אז במקרים אדירים אם כאילו כזה דבר בדרך כלל הסכם שיתוף הסכם שיתוף המשמעות שלו בעצם כל אחד מהצדדים כאילו יש פה שתי צדדים כל אחד מוותר לשני זכויותיו זה לא מוותר נותן לשני את הזכויות שלו כדי לקבל את הזכויות שלו אני אומר חצי שלי קח את
97:35
Speaker A
זכויותך שלך בשיתוף אני נותן בהסכם יש הסכם כל הזכויות שלך שלך ואני א מוותר עליהם באופן מוחלט ואתה מכנגד מוותר על כל הזכויותיי באופן מוחלט וכתוב בתורה מתוסרת מאוד ברור מה שלי מה שלך כולל הצמדות כולל החניות הכל
97:50
Speaker A
בדיוק אנחנו מחלקים את זה זה מאוד ברורגה כי בדירה רגילה היא לא מיועלדת לחלוקה ולא תקבל את האישור הזה שזה יהיה אתת חלקות אבל זה זהזה יחסים ספציפיים טוב בוא נתקדם א בוא נדבר עכשיו על הרישומים למה רשומים כי הרבה פעמים בטבו משותף הדברים האלה
98:05
Speaker A
מאוד מאוד קריטיים ומהותיים יש טבועים משותפים קלאסיים ששתי זוגות נרשמים בטאבו הנה אני אתן לכם דוגמה עוד רגע אני לכם דוגמה פה אנחנו יכולים לראות למשל נסחת תה בו תת חלקה 39 זאת אומרת זאת דירה אחת ברישום שלה ואם אני אסתכל על בעלויות אני
98:20
Speaker A
רואה שיש פה את יעקב ישראל וחי הרחל שהם זוג ויש פה את מרדכי ומיכל מינה שהם גם זוג רשומים כבעלים נכון זא עכשיו כל אחד מהם גם יש לו רבע כל זוג יש חצי חלוקה שברה בסדר אז זה פה יש משכנתא אגב של תפחות בדרגה ראשונה אנחנו רואים פה בעצם נסחת בו שותה
98:41
Speaker A
בו משותף רבע לא על ש חצי חצי גם בעל ואישה אתה תראה חצי חצי גם בעל ואישה זה תמיד חצי חצי בטח כל אדם נפרד עם המספר זהות שלו כי המספר זהות שלו הוא הקובע אבל שימו לב פה יש להם חלוקה שבה באחוזיות שלהם לא משנה אבל זה שתי זוגות נפרדים זה
98:55
Speaker A
נסח את אבא של אבא משותף תראו יותר זוגות בתת חלקה אחד אז תבשות שותף מרובה מרובה שותפים אם לא תראו תת חלקה אחד אלא תראו חלקה שזה בניין שלם זה כבר אירוע שאנחנו נדבר עליו בעזרת השם בעתיד בסדר אבל אני מדבר כרגע עכשיו אל תבוא משותף כאילו זה
99:13
Speaker A
כן נכון אבל אנחנו נדבר על זה בעתיד ואת הפתרונות שלזה אני אראה לכם גם דוגמאות של זה בוא נדבר שנייה רגע על זה זה תמותף קלאסי אוקיי א בוא נלך טיפה אחורה בהסכם מכר ככה נראה ההסכם כשהמוכר רחל משהו היא
99:26
Speaker A
מכרה למי לתמר שמואל ושרה ושלמה אוקיי היא מכרה להם את זה הם קנו ביחד ממנה אז שתי זוגות קנו בחוזה מאדם אחד קלאסיקה אתה ב משותף אה בוא ניח שתי טיפה אחורה עכשיו תראו אז זה מוסדר בטבו. מוסדר בטבו שכולם
99:46
Speaker A
רשומים שמה. א אוקיי, אפשרות את הרשומים האלה. זה זה מצוין. עכשיו יש לפעמים שבן אדם יש לו דירה מאוד גדולה ויפה ונניח הוא רוצה לחתן את אחת הילדות שלו אז הוא אומר לעצמו יש לי בעצם אפשרות לבנות על הגג. כמה יעלה לי לבנות על הגג
100:05
Speaker A
דירה של ארבעה חדרים. יפה 700 אלף שק נניח. אבל אחר כך אני קור כמו דירת ארבע חדרים מבניק. עשה דלת נפרת בחדר מדרגות זה יוחד דירה ארבע חדרים כמה ארבע חדרים בבניק יכול להיות גם מיליון וחצי נכון זה לא באמת דירה אבל מיליון וחצי אני אמכור
100:19
Speaker A
את זה לאיזה מישהו וואלה 700 שילמתי מיליון וחצי 800 אני מחתן מאוד יפה נכון הרבה אנשים עושים את זה זה פתאום עוד מאוד מוכר הוא על פי רוב הוא הנחם האלה בדרך כלל על פי לא מסכימים לרשום את המי שקונה את הדירה מהעל בתור שותף פת בו כמו שראיתם
100:35
Speaker A
מקודם לא רוצה להיותך שותף איתי בדכס מה הם עושים בדרך כלל נותנים לך לרשום הערת ערת הזרה. הערת הזרה זה הערת הזרה של סעיף 126 הרעיון של זה זה מנועות מעשיית עזקה.
100:46
Speaker A
זאת אומרת אני מנוע מלמכור את הבית שלי. כתוב עבור מי? כתוב עבור מי? כתוב עבור מי כתוב עבור מי? וזה גבור האותם האלה אבל הם לא בעלים בטבו הם לא בעלים. אין להם בעלות בנכס. הם רק הערת אזהרה.
101:00
Speaker A
מה ההבדל? מה זה חלות? קודם כל משכנתא אי אפשר לקבל. אי אפשר כי אתה לא הולך להיות בעלים. יש כאלה שמוכר כתוב ללא משכנתה ברור אתה לא בעלים בנכס ישר הזרה שחוסמת אותי לעשות משהו אבל אתה לא בעלים בנכס אז משקה לא תוכל לקבל ואכן ה אומרים אנשים
101:20
Speaker A
תביאו את הכל באיזה אומן יכול גם הבנק הוא הוא כאילו מגיע בתור הערת הזרה נכון אבל בנק מגיע בתור הערת הזרה הזרה אני מתזגר אותך בביטחונות שלמדנו עליהם כשבנק עושה הערות הזרה עושה את זה בשלב התחלתי ומחתים את הלקוחות על יפוי כוח נוטריוני עבור
101:38
Speaker A
השלמת הרישום של שם שלכם בטבור והוא רוצה שבחוזה זה יהיה מוסדר שאפשר לרשום אתכם בטבור אם החוזה לא מדבר על הרשום שלך בטבו הבנק יגיד רגע הדירה לא תהיה שייכת לך איך אני אתן משכנתה יום אחד אני צריך לקחת דירה בחובת שמשכנתא יבוא
101:53
Speaker A
הבן אדם שהוא הבעלים דירה בכלל שלי לא שלו בסדר שמתי לו יראת הזרה שאני לא אברח אבל זה לא דירה שלו אז בנק לא יתן משכנתא יכול לממש אתזה ברור זה ההבדל הכי גדול אבל זה לא רק זה בעצם בעצם אתה לא בעלים בוא נניח דוגמה
102:07
Speaker A
הנכס התייקר ווא נכ אחרים קפצו עכשיו חבל על הזמן ברסמי אין לך את ההתייקרות הזאתי בהסכימים איתו אם הוא יכול להיות שהוא אם ימכור את זה יום אחד אבל גם אם אתה תרצה עצמך למכור את זה יום אחד יכול להגיד לך תשמע אחי כמה שמת לי בזמנו מיליון וחצי קח
102:23
Speaker A
את המיליון וחצי שלך ולך כאילו אתה רוצה למקור את זה למישהו אחר מה הוא לא יכול ללכת לא נניח שהזוג למעלה שקנה את הדירת גג את היד הזה צריך להסכים את זה אצל אורך דין זה לא ככה אני איתך שנייה נניח יש את המשפחה שלטה שגר בדירה הגדולה והכל וגבנו על הגג בא
102:37
Speaker A
הזוג כהן קנו למעלה לגג קנו במיליון וחצי דירה שדירת ארבע חרים בניים קולה הרבה יותר הם קנו במיליון וחצי נהנו וזהו כעבור כמה שנים כבר זה היה קטן עלים הם החידו שהם רוצים לבוא לגור בבית דירה רגילה לכל דבר רוצים למכור את זה למישהו אחר
102:52
Speaker A
קודם כל הסקמה של מים צריכים בלכ בלדירה מה יגיד להם בעל הדירה נשמות אני רוצה לקנות את זה ממכם כמה שמתם לי בזמנו קח מיליון וחצי ולך לא מחירים עלו הפה שמה וזה עניינים כמה שמתם לי בזמנו יש לכם את הזרה על מיליון וחצי קחו מיליון וחצי לכו
103:10
Speaker A
שום בתב מה שנה אתה בעלים אני אתה בעלים תשמע אני בוא בעלים זה בעלים אז ברור שאני בתור בעלים גם אם הנכס ושבח והוא התייקר שלך נכון תמיד אתה צריך את ההסכמה שלו כי הוא איתך אני מסכים איתך אבל פה אפילו ברמת הזה אתה לא בעלים אתה יש לך רקרת הזרה
103:26
Speaker A
לטובתך ולכן הרבה פעמים מה זה לא משנה כאל הוא יכול לעצור אותך תמיד כמו שדיבר מי לא לעצור כל אחד מהם יכול לעצור אחד את השני נכון אבל אני אומר כשהזוג בכל מקנה נעול לא אבל נעול שניכם נעולים אבל אם הזוג למעלה רוצים למכור את זה זה
103:45
Speaker A
לא שלהם ברמה שאפילו עליית המחיר שלהם כי אתה מדבר מדבר רישומית אתה מדבר רשומית גם רישומית אין להם זה נכס אין להם נכסה להעדיף אותה במשותף בי בוודאי שעדיף לך רק לא בכל הסיטואציות הבעלים שלה בו נותן לרשום ארות זרה יותר
104:02
Speaker A
מזה זה עוד איך שהוא בסדר כי הבעלים לא יכול לברוח עליך עם הנכס כי יש לך הזוה למרות ששוב בוא נניח שהעברת לו מיליון וחצי והיו בעיות עם הבנייה הבנייה התבררה בעייתית נזילות עניינים אתה פונה אלי אתה אומר לו תקשיב קניתי ממךדירה לא יודע תראה
104:15
Speaker A
איזה בלאגן עוש והוא לא הכי נחמד בסדר לך צחוק מה עכשיו אחרי מי אתה רודף זה בעיה זה טוב שותף אתה שותף אתה בעלים זה הרבה יותר קל אפילו יכול להגיד לך זה אותו דבר הכל אותו דבר זה לא משנה כעיקרון כעיקרון אתה צודק שאתה בעלים זה עולם אחר
104:33
Speaker A
כשאתה בארץ זרה אתה אתה כאילו אתה תלוי בו אם הוא לא ירצה למכור את זה אף פעם לא ירצה לעשות פה כלום אז אין לך פה אתה מבין אתה עם מה יש לך ביד אין לך אין לך כמעט
104:42
Speaker A
כלום ביד רק שהוא לא יכול לעשות שום דבר כשאתה בעלים אתה באים תח בית משפט תגיד יש לי דירה אני בעלים שלה אזה זה פעלות את כל דבר נכון אני צריך את ההסכמה שלו אז הגיעו לאיזה פשרה ביניכם הערת הזרה הערת הזרה אגיד לך מה גם הערת הזרה אני אך שחים הערת
104:55
Speaker A
הזרה לבית משפט בית משפט תגיד מה היה בהערת הזרה מסת לו מיליון וחצי ואז זה נרשמה הערת הזרה אני לא יודע אפילו אם הבית משפט יראה את זה כמכירה כי זה לא מוגדר אפילו כמכירה מבחינה משפט פתית זה לא מוגדר מכירה כמעט הערת הזהרה אתה לא
105:08
Speaker A
באלים בנכס זה זה מאוד מורכב יכול למגור את הדירה ועל הקונה החדש שיהיה כתוב הערת אזהרה לא זה מונטי בכל למכור ברור עכשיו תראו הדבר האחרון שיש לי הערת לא לא לא אין שום אחוזים כתובת הזר יכול לקבל כאילו אם יש לו מעל ברמת העיקרון יודעים מה יותר חמור מזה
105:29
Speaker A
יותר חמור מזה יותר חמור מזה יותר חמור מזה גם אם יש ש הערת הזהרה על דירה אפשר לרשום עליה עוד הערות אזרה בסדר אבל זה לא מפריע לי כביכול זה לא מפריע לך לא שומע זה לא מפריע לי הזרה אם אני יש לי חוב לרשות הנסים למשל
105:48
Speaker A
ויש לי רת זרה על דירה מסוימת הבנק לא יכול לשבת לי את הדירה מה אתה אומר נניח רגע שנייה שנייה שניה שניה שניה שניה רגע תעצור תעצור תעצור תעצור תעצור בוא ניקח סיטואציה הבעלים המכורים של הדירה היה לו דירה
106:01
Speaker A
גדולה הרחבה והיה לו על המשקטה של מיליון וחצי והוא כספים וינים בנה על הגג מכר לך את זה במיליון וחצי נתן לך עכשיו הוא היה צריך עוד כסף הלך ויקח מאיזשהי חיבה חוץ בנקאית שנתנה לו את זה בהערת הזהרה על ההערת
106:18
Speaker A
הזהרה שלך על הירת הזרה אחרי שאני אחרי שאני כבר קניתי עכשיו עכשיו ההוא יסתבך עם המשכנתה שלו והבנק עכשיו רוצה להקל את הנכס האם הבנק מכל את הנכס כן או לא ודאי שבנקל אבל הבנקת קודם רגע לא נשמה לא קודם כל הבקה עד השקל האחרון
106:39
Speaker A
עד השקל האחרון כלצות משפטיות כוללוצות קינוס נכסים כלצות פיג שו לפני בהערת הזרה שו משכנתארג שם אותי בהערת הזהרה אבל אחרי זה הבנק רוצה הבנק לא יתן פשוט הלוואה על הדירה הזאתי בנק לא אבל חברות אבל חברות כן חברה
106:57
Speaker A
חיצונית ואז יכול אבל זה לא תוכל לקחת את הכסף שלי אפילו פשו המיסים אומר לך היא לא תוכל נכון נכון נכון נכון אבל אבל הבנק יכול למשק לך את הנכס מה יהיה אם שתיכם הייתם בעלים בנכס בצורה מסודרת כאילו רשמית אף אחד גם לא יכולה כאילו לקחת את המשקול
107:12
Speaker A
אז אז לכן אני אומר אם היה מצב שהבן אדם הזה עם המשכנתה הקודמת שלו הגיע לפיגורים ועוצות קינוס נכסים ועוצות משפטיות והכל אז זה בעיה מאוד חמורה אז אומר ההערות הזהרה האלה יש להם זה יש מישהו שקונה זה
107:27
Speaker A
בטח אנשים שקונים את זה עכשיו הבעיה הדבר השלישי שהוא הכי פחות טוב מכולם זה זה רק רשום ברשע המשכונות זה אפילו לא הערת הזהרה בנכס הוא אומר לך תשמע את אני אפילו לא רושם לך הערת הזרה לנכס שלי אני ארשום עליי על השם
107:40
Speaker A
שלי על תעודת זהות שלי ברשב המשכונות הרשע המשכות זה איזשהו מחלקה של משרד המשפטים נניח לי קיניתי רכב והוא משועבד לחברת מימון ישיר פריזבי לא משנה מה הם יכולים לרשום על השם שלי משכון אז תראה בנגיד הוציאו לי דוחות עיון מרשב המשכונות תראו
107:58
Speaker A
שיש לי נגיד משכון ממשכנתא לטובת בנק פועלים ויש לי משכון נגיד לטובת החברה של ה מימון של הרכב אוקיי זה סוג של מה שנקרא ארשום משקום ברשב המשכונות אין לזה הרבה משמעות חוץ מזה שמשפטית הם יכולים להגיע שיש להם איזשהו זכויות מסוימות כלפי שנרשבו במשקלות אין איזה שום
108:21
Speaker A
בשר ושום שיניים מה זה נותן לי הרשום יש אנשים שבטוחים שהדבר הזה כאילו אני יכול לטבע אותך בבית תפת יותר בקלות אם יש לי אליך רשום ברשמשכונות אבל בדירה כלום אני יכול להבריח את הדירה ולמכור אותה ואין חשוב לך להתנגד לזה בינתיים רגע רגע
108:32
Speaker A
כל בן אדם לפני שהוא לפני שהדין שלו נורמלי הוא יעשה חירה הוא יבדוק רשום משכונות אם זה רשום למישהו אחר נכון עם מה רשום למישהו אחר אדירה לא רושמים אני מוכר חת לא לא רושמים ברשום ברשם המשכונות רושמים חוב לטובת מישהו ברשם המשכונות לדירה חוב
108:49
Speaker A
זה לא על הדירה זה על הבן אדם דין בוד הרשות בהרשם המשכונות זה על התעודת זהות זה לא על הדירה תעודת זהות בסדר אז תבדוק אז הוא התחקן פעם הוא לב פעם איזה גמח ככה לבת שלי הוא רושזה די הלוואה לחתונה מה אז בגלל זה החלות תקנה ממנות
109:02
Speaker A
משותף לא אנשים לא נבלים מזה כל בעלות שנה לכם אנשים לא נבלים טוב הראיתי לכם חוזה הראתי לכם נסח בוא נדבר על גירות משכנתא בוא נדבר בקיצור שורה תחתונה שתה פה פה משותף הבנו הבאנו את הכללים הכללים אה וואו יש
109:16
Speaker A
משהו אחד שלא דיברתי עליו ואז זה אני חייב לדבר איתכם עליו טוב ששמתי לב טוב ששמתי לב א כן כן לא אני רוצה לראות בעיה לזה משהו קדימה קדימה כאילו זה נכון אבל לא היה לי על זה ב בן ש על זה שקופית כן נשפיטה שקופית בוא נדבר שנייה
109:36
Speaker A
רגע פה פה בעצם יש א שתי סוגים איך יכול להיות שנה לא איפה חייב להיות שזה כתוב לי איפשהו זה ממש מוזר לא אני צריך לסדר את את הסכובית לא נורא בוא נגיד לכם מה אתזה תראו כל הזמן דיברנו על זה שהמשכנתא שביעם במשותף היא בעצם
109:55
Speaker A
משכנתה אחת שושבת את שתי הזוגות נכון אפשר לפצל את התשלום שלה לפי זוגות, אבל בגדול משכנתא אחת. זה ככה בכל הבנקים, חוץ מבנק תפחות ובנק ירושלים. בנק תפחות ובנק ירושלים להם יש איזשהו סוג של א קומבינציה, אני נקרא לזה, סוג של משהו
110:14
Speaker A
מיוחד שהם אומרים ככה, אני מוכן שאם אתם צריכים סכום אתה צריך 700 ואתה צריך מיליון, אני אתן לכם משכנתה של 700 על הנכס הזה ול מיליון גם על אותו נכס בדיוק.
110:24
Speaker A
אוקיי? שתי משכנתאות זה כמובן יהיה באותו בנק לא בשתי בנקים נפרדים לא יקרה אבל באותו בנק ניתן לכם משכנתאות נפרדות עכשיו מה הקטע הגדול מה הקושי כי הרי אם אחד מהזוגות לא עומד במשכנתא שלו וצריכים לממש את הנכס זה נכס אחד איך אתה יכול לקחת נכס
110:39
Speaker A
כשהזוג השני יגיד לך אני בסדר לי אני אין לך תביעה נגדי וזה נכס גם שלי נכון אז אתה לא יכול לממש לי את הטוחה מה מה הבנקים עושים אז הבנקים אומרים תראה באחוזים לא כש ממשמשת מכס אתה ממש את הכל זה דירה
110:54
Speaker A
אחת אז אז הבנקי מה שהבנק אומר אומר תראה אתה לובשכנתא שלך אתה מחזיר לי אתה ההחזרים אם לא החזרת החזרים אני פונה אליך דירוג אשראי שלך ואתה בשלך אבל כל אחד הופך להיות ערב ממשכן לטובת המשכנתה השנייה זאת אומרת אתה
111:12
Speaker A
חותם ערבות שאם יהיה צורך למשקן את הנכס אתה ערב למשכנתא שלו אוקיי זאת אומרת אם המשפחה הראשונה לא עמדה בתשלומים ואני נלץ למשקת הנכס אתה ערב לזה משלם באותו חודש אתה ערב לזה מה הפירוש משלם עליו שהוא אני תראו אם זה משכנתא אחת ואחד מהזוגות לא שילם הבנק כאילו מה שנקרא הדליק נורה
111:37
Speaker A
אדומה ויגיד חברים משכנתא לא שולמה אז הזוגות אחרים מיד ירצו לרוץ לשלם את זה כדי ש גם לא ירשם על שמם א יותר מזה גם יכול להיות שזה עדיין פוגר הבנק לפני חיים יגידו חבר'ה אתם חלק מהמשכנתא והוראת קבע שלו לא עברה אתם אמורים כי זה משכנתא גם
111:49
Speaker A
שלכם אז הם ישלמו אותה ואם לא ישלמו אותה אז הבנק משקה יפול על כולם כי כולכם לא שילמתם אבל נניח שזוג אחד משכנתאות מחולקות בבנק תפחות בבנק ירושלים הם שילמו כסדרן והם לא הבנק לא יכול לבוא בתביעה אליהם חברת שלמות את המשכנתא של הזוג
112:03
Speaker A
הראשון אין לנו קשר זה משכנתות נפרדות אבל הרי איך אתם ממש את הנכס הרי הם לא הם בסדר הם שילמו אתה לא יכול לבוא אליהם תביעה שמע אתם יש לכם ערבות אתם עריבים בדבר שאם יהיה צורך למשקן את הנכס אתם עריבים לזה ולא תוכלו למנוע ממני את
112:18
Speaker A
המשכון זה דבר שנקרא ערב ומשקן בנק ירושלים עושה את זה מאוד בקלות הוא מאוד זה אותו דבר מכירים באותו דבר בד שקר באותו דבר לא זה לא לגם אותו דבריכות זה לא דבר ואני אגיד לכם אני אגיד לכם מה ההבדלים הגדולים אני אגיד
112:33
Speaker A
לכם מה ההבדלים הגדולים שאתה יכול לקנות ממנו את החלק השני אני אגיד לכם מה ההבדלים הגדולים לא אני אגיד לכם מה ההבדלים הגדולים ההבדל הראשון קודם כל כשזוג אחד לא שילם האם יבואו בטענות לזוג השני בוא תשלם במשכנתות
112:45
Speaker A
משכנתה אחת בוודאי כן זה משכנתא שלך משכנתות נפדות לא יבו לך אף פעם מתנות לא יתפקו בדת לא יתקשרו כלום רגע בסוף בסוף קורת הדירה זה נכון שנייה שתיים דרוג האשראי שנפגע נפגר לזו לך את החלק שלך דוגש בוא אחשים קרו את חלקךזה
112:59
Speaker A
שכאילו בסדר רגע ברגע עכשיו אם הדירוג השי נפגע נפגע רק הוא שמשכנתה שלו חזרה לו אז הזוג השני לא קשור אליו זוג אחד גמר את המשכנתא שלו מצוין אין לו משכנתא על הראש היום אין לו אין לו התחייבויות על שמו אין אין
113:11
Speaker A
משכנתאות על שמו אין לו כלום זה שהוא יש לו משכנתא על שמו סבבה לא אם אני מפצל מסלול שתי מסלולים לך שתי מסלולים לך אבל בעצם בעצם אנחנו ביחד אז גם אם זוג אחד סיים עדיין רשומה על שמו משכנתא ששייכת כאילו להם משכנת מחולקות סיימת מצוין אתה
113:26
Speaker A
רוצה למכור את חלקך ולהביא זוג אחר במקומך אתה לא אמור לפגוע לו במשכנתא שלו אתה מסלק את המשכנתא שלך הוא יקח משכנתא לעצמו על החלק שאתה מוכר לו וסלמת ההוא ימשיך עם המשכנתא שלו כסדרם וזהו לא פגעת לו במשכנתא שלו
113:44
Speaker A
כל אחד יכול לעשות מחזור לעצמו כל אחד יכול לעשות מחזור לעצמו שם בבנקים האלה אז לכן אני מאוד מאוד ממליץ לזוגות בואו לעשות את זה בנקש ש עושה את זה מאוד בקלות הבעיה שהוא יקר יותר אתה מקבל אה זה אם יש
113:57
Speaker A
זקן 75 והוא גם משחק 75 מקבל יותר לא גם במשקת הרגילהם 75 75 כולם ב75 זה לא משנה אבל א זכאות לא תהיה זכאות לא תהיה בכל מקרה לא פוגע בשני מה זה אם אחד זה דירה שנייה שלא אחד זה דירה
114:11
Speaker A
ראשונה זה פוגע כן זה כן כי זה כבר קטע רגולטורי זה שתי משקטאות זה כבר קט רגולטורי אבל אבל אני יכול להגיד למשל משפחה אחת אנחנו רוצים 75% ממה שמגיע לנו בוא נניח נגבר מספרים קלים הדירה שווה שתי מיליון ואני קרחה שתי במיליון ואתה במיליון לי
114:27
Speaker A
מגיע 75% תגיד לו תשמע אני רוצה 750 אלף שק לך מגיע 50% ככה רק 500 אני אביא 250 עון עצמי אתה תביא 500 עון עצמי וכנו נסגור את העסקה אני רוצה את חלקי זה יותר קל לדבר על זה אבל אפשר לדבר על זה גם במשכנתה משותפת אבל במשכנתה מפוצלת זה
114:41
Speaker A
יותר קל כי כל אחד יש לו את חלקו ובעיקר כשנפרדים וזוג אחד עוזב אני לא פוגע לו במשכנתא שלו איך זה נקרא זה מדהים קוראים לזה זה משכנתאות מחולקות עם ערב ומשכן עושים את זה בנק בנק תפחות ובנק ירושלים בנק תפחות הוא יש לו המון
114:55
Speaker A
ניסיון תבו עם משותפים אבל זה גם למותב כאילו כי יש לו יש לו ניסיון גם רע והוא יודע להבין את העסקות ולא תמיד הוא זורם איתם טוב לפעמים הוא מגביל אותם לפעמים הוא לא אוהב אותם מעלה ריביות מעלה ריביות כי הוא לא
115:09
Speaker A
מת על העסקות האלה כי הוא אכל הרבה קשמה הדברים האלה הוא היה החלוץ הראשון שנכנס אגב לטבשותפים בנק לפחות אכל הרבה קש א ומאז הוא מאוד זעיר בנק ירושלים זורה מאוד מאוד טוב עם משקתות מחולקות אז משפחות זה טיפה יותר יקר זה נכון אבל זה
115:24
Speaker A
שווה לכם בסופו של דבר כל אחד יש לו את המשכנתא שלו אחד הזוגות רוצה לחסל את זה רוצה לצאת רוצה למכור זה אתה לבד אתה לא פוגע בו אתה לא קשור אליו חלום באמת מושלם אבל הגיע למצב שצריך שבד אותו את הבית הוא גם הפסיד
115:39
Speaker A
אבל אבל האחוזים של אנשים שהגיעו למצב שהיה צריך לכנוס להם את הנכס זה פחות 100% זה 0.2 0.02 ש משהו כזה זה מאוד אדיר בדרך כלל הבולח מלא התראות בדרך ואומר לך תשמע אם אני אבוא לכנוס את הנכס שלך אני אראה קור את זה במחיר מהיר נכון במחיר שכונס
115:55
Speaker A
נכסים חבל צא אתה תמכור את זה עכשיו קח לך כמה חודשים תמכור את הדירה אוקיי תקבל את המחיר היותר טוב שאתה יכול לקבל עלט סגור את המשכנתא כמו בן אדם וניפרת כידידים אם הבצא את זה במחיר מוזר הוא יכול להגיד אני אקונה את זה במחיר המוזר
116:11
Speaker A
מי לא השותף כיכרון הוא פודל לקונס וקונה מהכונס את החלק אה קב אבל אבל שוב הוא הוא מגיע כמו כל אחד מהרחוב שרוצה לקנות אין לו אין לו לא חושב למה כי עדיף אותו לא אולי את המחיר שמצונה שמוצים את זה אם זה מגיע
116:34
Speaker A
מה מימושים לא מה פתאום הרבה פחות כן פחות פחות הרבה פחות מש% פחות 100% פחות באחז גלי או בציבור חר בכללי גם בציבור החרדי גם לא מגיעים להרבה מימושים בציבור החרדי אדרבה יש הרבה פחות כי יש עזרה גדולה מאוד מהמשפחה כי בן אדם שמגיע למצב זה יעזרו לו
116:53
Speaker A
יגידו בוא נמכור איתך את זה ביחד נעזור לך למכור את זה תצא מזה בצורה מכובדת ולא תפסיד את הכסף של הבנק כי גם אם הבנק מחר את זה בסוף במחיר שוק יש הוצאות כונס הוצאות משפטיות רביות פיגורים יש הרבה הוצאות בדרך אתה סופג אותם ו לוקחים לך את
117:06
Speaker A
זה מהדירה אתה מקבל בסוף הרבה פחות כסף ממה שנשאר אז לכן כדאי מאוד לעשות את זה לבד ומהר בלי להגיע לכל ה מה אם אם פרו משכנתה בהם שבטיבות יאללה בסדר זה זה דיברנו על טבו משותפים כי יש לכם עוד יש לי מישהו פה שואל משהו שקשור לטבו
117:21
Speaker A
משותף מאיזשהו כיוון מאיזשהו זה סודר הנושא שת משותף אנחנו מבינים בו אפשר להתקדם בוא נדבר על גרירות משכנתא נראה שגם על זה שאלו אותי היום בוא נדבר על זה שנייה תראו גרירת משכנתא בהגדרה של זה בסך הכל החלפת בטוחה אין פה שום הלוואה חדשה
117:38
Speaker A
לא סכום לא תקופה לא ריביות לא לבים כלום רק החלפת הבטוחה עד היום הייתי מושכן על דירה שלי בירושלים ואני רוצה לגרור את המשכנתא לדירה בבני ברק אמר אומר תקשיב שני הדירות מבחינת בטוחה אותו דבר יציבות טובות לצורך העניין אפילו אחוז המימון אז
117:57
Speaker A
לקחת 70% גם היום תהיה 70% זה מצוין אני לא מרגיש איזשהו סיבה שאני מרא את הבטוחה שלי אז הכל בסדר אם הבק יגיד לא יש לי בעיה שאני מרע בטוחה הבק עלול לעצור ולהגיד סטופ לא מוכן לא יקרה מקרה זה זכותו זכותו כי כשהוא ישאר את ההלוואה הוא
118:15
Speaker A
בחן את הבטוחה השמאי היה על פסי זה הבנק נתן את הלוואה עכשיו הבנק אומר תשמע זה לא לסביעות רצוני ואני לא חייב גם זה בתוך השמות לא משנה יש סיבה שהבנק לא לסביעות רצונו זכותו לא עכב את זה מראש סיכנו על משהו
118:27
Speaker A
נכון שיש כלל שאומר שבלי סיבה הגיונית אסור למנוע בבן אדם לגרור אבל לא חוזר סיבות הגיוניות כי יש בני אדם שהיה לו דירה בירושלים יפה ווא רוצה לגרור את כל המשקנתא שלו זה דירונת פצפונת בקריות או באופקים אבל תשמע לא יודע זה דירות
118:40
Speaker A
בעייתיות יותר זולות יותר פשוטות יותר מהפתיות לפעמים תלוי דירות קלאסיות טובות באופקים לא אבל דירות מאוד בעייתיות מבנה מסוכן או כל מיני דברים כאלה ברור שהוא יסרב חד משמעית ואז אנחנו לא ירצה הוא לא יעשה את זה בוא נראה מתי א בדרך כלל א אבנק
119:02
Speaker A
מרגיש א א שזה מראה לו את הבטוחה שלו אז תראו אם הבנק עולה בדרגת שיעור מימון נניח הוא נתן את הדירהמשכנתא הייתה אז ב-45% מימון מון אחוז מימון נמוך הקצה נמוכה ופתאום אני מקפיץ אותו להיות בהקצעה כאילו גבוהה בדרגת מימון גבוהה זה לא מתאים כי
119:19
Speaker A
קיבלתי ריביות של הקצאות נמוכות והבנק עכשיו שם את עצמו בסיכון גבוה הבנק יכול להגיד לי תקשיב לא מתאים אם זה אותו הקצה או אפילו אני מוריד אותו באחוז מימון זה מצוין אבל אם אני מרא לו בזה לא דרגה שנייה לעולם לא יקרה שכשלקחתי את זה היה
119:34
Speaker A
70% והמחיר של נכנס עלה אז זה מצוין רגע ועכשיו שאני והוא הסתכלו על 70 הסתכלו על 70 כי אז קיבלתם 70 אז הסכמתם נכון נתתם אז מה מה אתם מלילים עכשיו תראו דרגה שנייה לא יקרה לא יקרה היה לי דירה אחת בירושלים
119:50
Speaker A
ממושכנת לפועלים והייתה לי דירה בבני מקושנת לתפחות מחרתי את הדירה שלי בית בני מק אבל הרביות שם היו מאוד טובות והיה לי חבל על המשכנתה הזאתי אני מבקש בבנק תפחות בוא תגרור את עצמך בבקשה לנכס בבנק בירושלים נכס מאוד יקר שם הרבה מקום פנוי
120:03
Speaker A
אפשר לגרור אין בעיה אבל בבנקרג רגע יש שם פועלים אני לפחות אני דרגה שנייה אתה מבין את המשמעות מה זה להיות בדרגה שנייה? יסכים לא יסכים אחד שית לא יסכים אל תבקשו אפילו זה יהיה מצחיק לבקש כזה בקשה
120:17
Speaker A
ואם יש שוביין נמוך עד כדי בעייתיות לא יודע יש דירות מאוד זולות שאתה אפילו מריח מסריח כאילו זה כנראה דירות שאין להם ביקוש זה כנראה דירות נורא בעייתיות יכול להיות שהבנק א לא יאהב את העניין הזה או אם יש בעיות רישומיות לא יודע רישומים
120:32
Speaker A
בעייתיים כל מיני כאילו חוסר פצ מה מושות או כל מיני דברים לא יודע מה היה לי דירה בירושלים בטה בו ואני אומר לבק תעביר את המשכנת הגרורות אותה לרשום בחטיבה הציונית בהסתדרות בגוש ציון שגיד תשמע זה לא תורמת רישום זה
120:49
Speaker A
לא תורמת סיכון אבל הבן כן נותן לכתחילה כאילו כזה הז כן אבל ברג יש דבר אחד בין לתת לבין לגרור לא סתם כי כשבנק נותן לכתחילה הוא משקר העין של הבנק כאילו לא לגרור כי כי קודם כל הבנק אגיד לך משהו קודם כל
121:03
Speaker A
צריך יוצא לסלק ההלוה תן לי הלוואה חדשה אגיד לך משהו אני אגיד לך משהו לגרור זה כאב ראש זה עבודה כמעט כמו לעשות משכנתה חדשה בלי טיפת רווח. אין פה שקל אחד חדש.
121:16
Speaker A
לעומת זאת אשראי חדש זה רווח. זה נספרה חדשה במיוחד במיוחד לבנקאי. במיוחד לבנקאי. בנקאי שעשה נניח עסקה בגוש ציון לא משנה מה נכון זה עסקה קצת פחות מעניינת או אפילו איזשהו דירה בעייתית באיזשהו בקריות לא יודע מה. והבנק ישאר את הבקשה. יש פה אשרי חדש.
121:39
Speaker A
הבנקאי נספר על זה. מסניף סבבה הבאנו כסף חדש לבנק לעומת זאת אם אתה אומר לו בוא תתחיל לגרור את זה לשמה הבנק יגיד למה לי למה לי לעבוד קשה כאילו למה לי לעבוד קשה אם יש לי אם יש לי תירוץ אם יש לי תירוץ להגיד לו אם
121:55
Speaker A
יש לי תירוץ צולק צלק וקחש אני אשמח שתקע חדש אמר שאני אקח חדש ממך אם הרי הרי תחשוב בוא נחשוב שנייה אתה יודע אגיד לך מה בוא נחשוב אל תיקח ממני בסדר אל תיקח ממני צלק כי סילוק כי סילוק זה לא
122:08
Speaker A
לעבוד סילוק זה לא לעבוד כמעט לא לעבוד שלח מספרים תראה שסילקת סילקת זה לא הרבה לעבוד לעומת זאת מה אני ארוויח אם אני אגרור לך שאני אפשר לשנות את המשכן לחודש לך רביות את הפקיד זה בטח לא מעניין וגם הבנק ברביה
122:21
Speaker A
הכללית שלו להוריד את עצמו עכשיו בסיכון אחר עזוב תפרת המשכנתא יש מלא לקוחות ניתן כסף חדש למישהו אחר וזהו בסדר בתים רגילים אין בעיה אבל בתים רגילים בדרך כלל הבנק נוטה לאשר רק מה באמת בגלל שבנק לא מרוויח פה כלום
122:34
Speaker A
זה מצב שבו הבנקאים גוררים מאוד את הרגליים כי כי אתה מבקש מהם לעבוד בלי שום רווחיות הם לא יכולים לספור על השמע בשום עסקה נכון תראה מי שואל אותו אתה מבקש מנו שיעזור לכם זה יש נעלים של לבן הוא עובד אצל הבנק
122:46
Speaker A
נכון אם בד שתעבוד נכון אבל הבנקה יגיד לך שאין לו זמן הבנקה יגיד לך שפה ושמה התירוצים עניינים אפשר אני יכול לספר לך סיפור לא לא לא לא לא אתה כיועץ או אפילו כי לקוח אתה לא בא לבק מי שואל אותך תעבוד נכון הוא איתך אח שלי אני עכשיו בדיוק
123:02
Speaker A
בהפסקת קפה אתה שמת לב עצרת אותי הוא הולך שותה קפה עד שאתה נמאס לך ואתה פשוט עוזב את הבנק אתה מבין אתה לא יכול להכריח בנק לעבוד אתה לא יכול חוקי לא קשור חוקי לא רגע עכשיו אם אתה הולך לא נגיד את זה
123:16
Speaker A
אתה מרגיש תלונה נגיד מגיש תלונה בפניות הציבור ואתה אומר הוא לא הסכימו לגרור לי הבנק מצא תירוץ כי הוא ביקש מני לגרור מדירה זה לדירה שאני לא מוכן לקבל אותה כבטוחה מצא סיבה וזרק אותך מכל המדרגות אתה מבין אז אני רוצה שתבינו הבנק לא
123:33
Speaker A
מרוויח כלום מלגרור והוא רק עובד על זה הוא צריך לו הרחשמה צריך להיות ש בטוחה חדשה מספיק טובה לא צריך אישור עיקרוני לגרירה כבירות שהנכס הזה טוב ואז להחליף רישומים ברישומים הוא לא מרוויח כלום ועובד עובד עובד עובד עובד כן הנכס שווה
123:45
Speaker A
יותר עדיין הוא לא מרוויח כלום כי הוא לא מרוויח מזה הבטוחה הראשונה הוא לא הביטוחה הראשונה כי הביטוחה הראשונה היא בעיקרון מספיק טובה הסיבה שבנק בדרך כלל עושה גרירות או כי יש לו קצת זמן מיותר או כי היועץ ביקש ממנו ויש לו בנק אינטרסים לרצות את היועץ או כי
124:03
Speaker A
לפעמים לוקחים תוך כדי עוד כסף אבל בנקאים נוטים מאוד מאוד אה אה להעיף גרירות זהזה בשבילם כאב ראש בזבוז בנד והם לא נספרים על זה אני יכול להגיד לכם שפעם היה לי איזה בנקאית שביקשתי מלה איזשהו תיק של גרירה ואני לקחתי מהלקוח 7,000 שק עכשיו
124:20
Speaker A
זה לא הגיע דרכי זה הגיע דרך איזשהו יועץ יועץ אחר א שפנה לבנקאית שלי וביקש ממנה שתגרור כי זה היה בתור סניף והיא לא הסכמה לגרור לו אומר לו אין לי זמן תבוא זהזה מרחה אותו לא על הזמן הזה אמר אני מוסם מאוד יש לי המון יועצים אני לא יכולה מרחה
124:34
Speaker A
אותו מה לא אסור לתת את הכסף בנקי כתוב היא לא הסכימה ואז הוא אומר לי יני אתה עובד איתה תפל בזה כסף שלך אז אמרתי אוקיי אני אטפל בזה בפועל הוא היה כאילו מתח בני בין הלקוח לא משנה שלב מסוים הבנקית התקלתה שכאילו זה אני ואני עושה את הגריה
124:52
Speaker A
להוביא מאוד מאוד נפגע אמר לי עניין עושה את זה לך כי כי אתה יועד שלי ואני עובד איתך אבל מה זה דבר אתה אומרת תקשיבי הכסף שלי זה עסקה שלי אני מקבל בו את כל ה 7000 שק כאילו תהיי רגועה זה באמת עסקה שלי אומר כאילו תבטיח לי כי אני לא הייתי עושה
125:05
Speaker A
את זה בחיים זה לא אתה אתה תבינה אז כאילו אז כאילו אז היא הייתה ממש אדומה מקטע שלבון הייתי צריך להרגיע אותה מאוד מאוד שמה פתאום זה עסקה שלי הכסף שלי רק הוא לא הוא לא יותר לקוחות עצמו והוא העיר לי את הלקוח כי הלקוח היה חייב את הגירה מהר כי
125:18
Speaker A
הלקוח מחר דירה ואחיף סלק את השיעבוד מהדירה אז זה או לפרוע משכנתה טובה או לגרוע אותה אז אז אני עשיתי את זה אז סבבה אבל בנקאים לא סובלים גרירות אתם תגלו את זה הם לא סובלים גרירות לפעמים גוררים פלוס תוספת אז סבבה אתה יודע מה יש לי
125:31
Speaker A
תוספת בוא נעשה לך את זה לפעמים יש קצת זמן מיותר אין לחץ וזה טוב בוא נעזור לך גם אבל בגדול בנק לא אוהב קרירות והוא יכול למצוא תירוצים למה העסקה למה הבטורה החדשה לא מספיק טובה עכשיו אם באמת היא לא טובה הוא יזרוק אותכם אם היא אותו דבר או
125:45
Speaker A
אפילו יותר טובה תגיעו למצב שהיא ירצה לעזור לכם אוקיי ואז ואז יעשו אתכם טוב עכשיו מתי אני ארצה לגרור אם הריביות א א של המשקלת הנמוכות ועכשיו אנחנו בתקופה גבוהה אז אנחנו לא נרצה להב את הריביות האלה לכן לבנק הרבה
125:59
Speaker A
פעמים יש אינטרס צלק וכך מחדש כי תקח בריביות גבוהות אמרתי לו ניקח בבנק אחר מי שישמע בוא נראה אותך בסוף צ כ חזרה אליי אוקיי אז אז אז אם תיקח פנק אחר תיקח פנק אחר תחרפן אותי מהגרירה שלך אתה מבין אז אז זה סיבה אחת שאנחנו גוררים שתיים
126:15
Speaker A
לפעמים ללקוח יש בעיה לקבל משכנתה חדשה הכנסות שלו היום לא טובות הדירוג שלו לא טוב הערבים שלו שאז עזרו לו היום לא מוכנים כבר להיכנס איתו כערבים לא נעים לו לבקש מהם ביטוח חיים בעבר הוא קיבל ביטוח חיים היום הוא לא יקבל ביטוח חיים אוקיי
126:28
Speaker A
כל מיני סיבות שהיום הוא לא יוכל לקבל את המשכנתא ההיא ואחרי אנחנו רוצים לשמר את המשכנתא ה ולגרור אותה א מתי אנחנו לא נרצה לגרור אם מכוח בתוך הגרירה אנחנו נשאר שבועים באותו בנק לפעמים אנחנו לא נרצה להפסיד כסף זאת אומרת אני
126:42
Speaker A
רואה לפעמים שיש לי משכנתא שהריביות שלה זה חביב בוא נגרור ועכשיו אומר לי אה אתה אצלי אתה רוצה תוספת על תוספת אני ארביץ לך סכום כי אתה חייב פה אתה לא תכל לגרור מבנק אחד ולקחת תוספת דרגה שנייה בנק אחר זה לא ילך
126:54
Speaker A
כאילו אתה תוך כדי עסקה בדרך כלל אתה גורר ומשלים לעסקה חדשה מסלול אחד שתיים כן כן אתה פורע וגורר את מה שאתה רוצה אז אז בדרך כלל אתה שבוע בתו בנק ואז צריך לשים לב האם זה לא פוגע בנו לפעמים יש עוד דבר בר א טוב אמרנו שזה כאב ראש ולפעמים
127:09
Speaker A
החזר חודש עליו להיות גבוה כי לפעמ אנשים אומרים לפני 10 שנים לקחתי משכנתה הרבה להיות פצצה אבל בגלל שהמשכנתה הזאת נשאר רק 20 שנה את הם החזרים יותר גבוהים עכשיו אתה רוצה לקחת תוספת למשכנתא כלל המשכנתות שלך היו בחזרים מאוד גבוהים אם הייתי פורס
127:21
Speaker A
גם את הקודם לעוד 10 שנים הייתי מאוד מוריד לך את ההחזרים יכול להיות שזה בקל עליך אז לפעמים זה שיקו ש צריך לקחת אותו בחשבון א בדרך כלל גרירה היא כשלדם אחד יש שני נכסים והוא גורר מנכס אחד לנכס שני זה קלאסיקה פשוטה מה קורה כשיש מצב שיש רכישה
127:38
Speaker A
זאת אומרת הבן אדם אומר אני מוכר את הדירה הראשונה יש לי משכנתה מאוד מאוד טובה אני רוצה לגרור את את המשכנתא שלי לדירה החדשה שאני הולך לקנות אוקיי סבבה אז בוא נשים לב עכשיו בוא תהיו מרוכזים איתי ונעשה את זה אם היה לי פה
127:53
Speaker A
לוח הייתי כותב את זה על הלוח אבל בוא נשים לב בוא נניח שיש לנו ראובן שמעון וליבי שלושה אנשים שמעון הוא האיש המרכזי שלנו הוא הלקוח שלנו הוא הסיפור הגדול הוא יש לו דירה בירושלים שהוא מוחר אותה לראובן. יש עליהם משכנתה מצויינת מבנק
128:11
Speaker A
לאומי. מצויינת ממש. רביות אסור לגעת ממש לשמר אותם. והוא אדון שמעון הזה מוכר בירושלים לראובן והוא עבר בעצמו לגור בבני ברק מלוי. עכשיו אומר אומר לה בק תקשיב מה אני אעשה? אני אתן המשכנתה הזאת בדירה שאני מוכר בירושלים לא רוצה לאבד אותה. אני רוצה ש בבקשה תגרור לי אותה לדירה
128:33
Speaker A
בבני ברק. עכשיו שנייה רגע גרירה זה בעצם מוצאים את שיבוד מפה ומכילים שיבוד על הדירה החדשה רגע בדירה החדשה היא שייכת ללוי למה שלי תך לשים עליו שעבודים זה לא דירה שלך אתה תוך כדי רכישה כן אבל אם אני אביא לו כספים אז ברור שהוא כל מוכר נותן
128:50
Speaker A
למשקן את הדירה שלו שאני אוכל לקנות אותה בטח אבל כל מוכר נותן למשכנת את הדירה שלו כי הוא מקבל כסף אם אני רק מעתיק שעמוד מפה לפה אני לא מעביר לו כסף כי גרירה היא לא כסף חדש זה כסף שפעם קיבלת אותו מהבנק והיום הדירה משועבדת אתה רוצה ש בקור שזה
129:08
Speaker A
יהיה משועבד זה יהיה משועבד את הכסף מהמכירה או אז בעצם איזה מכירה מראובן אז אני צריך להוציא מכתב כוונות שנקרא ככה מכתב כוונות לגרירה ובעצם אנחנו מסבירים פה לבנק והערוכי דנים כמובן מתייחסים לזה צריך להיות בדרך כל מפורד בחוזה אני מוציא מכתב שאומר ככה הרי ראובן היה יכול להביא לי
129:29
Speaker A
כסף ולסלק את המשכנתא שלי 800,000 שק היה מביסת את המשכנתא שלי ואז היה לו דירה נקיה בשעבודים יכולתי להביא לו את הדירה הוא היה משלים לי את מה שצריך והיתי לוקח את הכסף הולך עם זה לעסקה חדשה ולוקח שמה משכנתה אני לא רוצה אני רוצה
129:42
Speaker A
לגרור אז אני מראובן אני אקח את הכסף אועביר לאדון לוי קח 800 ותן לי להכין שעבוד בתמורת ה-800 אז בכתב כוונות בעצם בא ואומר הבנק שה נגיד פועלים שהמשכנתא אצלו לאומי סליחה לאומי היה שהמשכנתא אצלו הוא אומר אני מוכן להסיר את השיבות מהדירה הראשונה מגלה כוונות שאני אסיר את השיעבוד מהדירה
130:07
Speaker A
הראשונה בשבילך ראובן שתוכל לקבל דירה נקיה משעבוד אם אתה את ה-800 של המשכנתא תעביר לא לשמעון אלא ללוי תמיד זה היה אומר תעביר לשמעון שהוא המוכר ונסלק את השעבוד או או תעביר אליי ואני אסלק את השעבוד נכון אז פה אתה לא מעביר את הכסף לבנק ומסלק שעבוד של הדירה של של שמעון א המשקט של
130:29
Speaker A
יומי אתה מעביר את ישירות ללוי ואז אז לוי בתמורה נותן לי להעביר שעיבוד אני לא מסלק שעיבוד אני פשוט מסלק מפה ומעביר לפה אז אני פשוט גורר שעבוד ואני לא מסלק אותך דרך שמעון זה בעייתי מה פירוש דרך שמעון הכסף
130:41
Speaker A
רובן יביא ללוי כן זה אם זה יעבור ככה מה מה פירוש עבירות שרובן יביא לשמעון ושמעון יביא ללוי זה אי אפשר אפשר שראובן יעביר את הכסף לשמעון ושמעון יעביר את הכסף ללביעי ואז ואז שמעון יגיד ללוי תקשיב העברתי לך חלק מהכסף תן לי
130:59
Speaker A
להעביר שבודים זה אפשר אבל זה יותר מהר ככה לעשות את זה אין טעם עניין ט אין טעם לא עושים את זה בדרך כלל זה נקרא מכתב כוונות לגרירה הכוונות היא אם אתה תעביר את הכסף לשמה לי אין בעיה שזה יהיה מושכום זה אבל אני רוצה לדעת שאתה עברת את
131:12
Speaker A
הכסף וברגע שהוא מעביר את הכסף אם ללב יש ביחד אז מה תן לי ציור שלו ביחד ונפרק אותו רגע קודם כל את זה הבנתם נכון גדול זה קורה עכשיו רגע עכשיו הבנק אומר אוקיי סבבה נגיד בנק לאומי יגיד רגע ר העברתי ששם כסף
131:26
Speaker A
על הדירה של לוי ואיך העסקה נגמרת אז אני יכול להראות אותו תראה כבר שמתי מון עצמי בהתחלתי או לחילופין אני מקבל מהמכירה מראובן אני אקבל את זה השלמת הכסף אז אין בעיה הכל בסדר אני גם יכול לבקש מליומי תשלים לי עוד קצת כסף משכנתאי כי הדירה של
131:38
Speaker A
הלוי היא קרה יותר מהדירה שלי והעון עצמי שלי יושלם פה הנה אתה רואה את הכסף כדירה מכורה ויש עליה חוזה והכל סבבי והכל בסדר ככה זה עובד הדבר הזה כעושים את זה תוך כדי רכישה בסדר בצורה כזאת זה לא תוך כדי רכישה
131:54
Speaker A
מה זה לא תוך כדי רכישה בוא נדבר על המקרה מחר נראה שלא עדיין לא קנה בדיוק או אז זה השקובית הבאה רגע רגע אז יש קובד תב אז ישב טובה רגע אבל מה זה פה עכשיו מוסק או תשלום פיצוי עצפי מוסכם מראש 10% זאת אומרת
132:09
Speaker A
א אם נניח שיש משקטה שרובת פה 800 הרי בנק לאומי יגיד שתקשיב אני חייב שאתה אדון ראובן ראובן תעביר ללוי לפחות 800 חלף המשכנתא הרי בהגלון הגדול היית אמור להעביר את זה אליי לבנק לאומי ואני הייתי בסלקט את המשכנתא שלי וזהו עכשיו עכשיו
132:30
Speaker A
אתה תעביר את זה לשמה ואני אשים את ה-800. אבל רגע, האם ה-800 זה הסכום הראשון שלוי מקבל בכלל בעסקה שלו עם שמעון? זאת אומרת שזה כל ה-800 זה הכסף הראשוני. מה קורה אם עכשיו יש פיצוצים וכל העסק הזה מתפוצץ ובנק לאומי עכשיו רוצה את המשכנתא שלו
132:46
Speaker A
בחזרה? הרי יבוא לוי ויגיד חבר'ה עצרו את הכל. הרי התפוצצה פה עסקה מגיע לי פיצום מוסכם קיבלתי 800 מראובן 10% מהעסקה מגיע לי.
132:57
Speaker A
נגיד 300,000 שק זה היה 10% אני 300,000 שקד כל שם בכיס שלי זה מגיע לי כי התפוצה עסקה ביני לבין שמעון ואז מה מה בנקומי יעשה יקבל חצי מיליון והמשכת הייתה 800 איך זה עובד הדבר הזה נכון אז בנק מי יגיד תקשיב אני מוכן לגרור
133:12
Speaker A
אתה תעביר את הכסף ואני אגרור אבל מינימום 10% אני רוצה לראות שמונח שם כבר כדי שאם יהיה פיצוץ נכון וכל מה שכנתא אמרנו כל פעם שבנק נכנס כסף אמצעי מינימום 10% חייב להיות להיות בתחתית העסקה כדי שאם היצה מתפוצצת והמוכר, זאת אומרת לוי מושך לעצמו את הפיצוי מוסכם,
133:35
Speaker A
עדיין יש מספיק כסף שהמשכנת תחזור חזרה לבנק שלה. אז אז הפיצוי המוסכם הזה חייב להיות. אוקיי? אז קודם כל אנחנו צריכים לאשר דירה של לוי מספיק טובה לבנק בשביל לגרור אליה חושבת שמע מה זה הנכס הפח הזה? אני לא גורר לו שמה משכנתאות. שכח מזה.
133:50
Speaker A
יכול להיות שהוא יגיד כזה משפט אבל אם הלכ הזה הוא סבבה לא שים פיצוי מוסק מ% ואז נגרור את זה בצורה כזאתי ואם אתה צריך לתור יוספת תגידי כמה תוספת אתה רוצה אין לך את התוספת אין בעיה בסוף אנחנו נסגור את העסקה הרי עצמי 10% שמת מראש משכנתא
134:05
Speaker A
בגרירה בכסף שלו פלוס מה שלקחת התוספת עדיין צריך שלמה מהמכירה שלך תשלים עובר משל על הנכס גם נכון עכשיו יש האופציה היותר מורכבת אם ראובן רוצה לקחת משכנתא ואם זה הוא רוצה אז יכול להיות שהבנק לאומי יגיד לבנק של ראובן תבירו את הכסף ישירות ללוי
134:30
Speaker A
תירשמו כמשכנתא פה איך תרשמו אם אני תקוע לכם בנכס כי אני מסיר את עצמי כדי שתרשמושמו אתם עוברים את הכסף אני ארשם על הכסף שלכם כביכול ואתם תירשמו במקומי כן זה אפשרי קצת מורכב אבל אפשר להבין את הרעיון וכשבינו את הרעיון הרבה
134:45
Speaker A
מה זה קורה קורה קורה אגיד לך הרבה קורה קורה שהתקדם כי הרבה פעמים זה משכנתות אני אומר אנשים עזבו אותכם בוא נעשה לכם משכנתה מסודרת וזה כי אמרתי יש גם בעיות קצת לגירות האלה פעמים א פרוס לא מספיק טוב עם החזירים גבוהים ולא מספיק נוח ללקוח ולפעמים
135:05
Speaker A
לפעמים זה כדאי לפעמים זה פחות כדאי אבל אם זה כדאי זה קורה עושים את זה עכשיו שאלתם אותי מה קורה אם אדון א שמעון כבר מוכר את הדירה שלו לראובן רוצה לגרור ואין לו עדיין לאיפה אין לו לאיפה אז פה יש דבר שנקרא פזק פרזק ראשי תבות פיקדון זמני קצר
135:20
Speaker A
ואז אני יכול להגיד לבנק רגע אתה צריך רק בטוחה כדי שאם חלילה אני לא משלם את הכסף של המשכנתא בזמן יש לך מה לקחת במקום זה אנחנו נגיד לאדון ראובן תקשיב נשמה אתה לא מעביר את הכסף ללוי כי אין לנו לוי אתה מעביר את זה לפיקדון
135:36
Speaker A
שים פיקדון בבנק בבנק לאומי בבנק לאומי ראובן יעביר את הכסף מצידי הוא יכול להעביר את זה גם לשמעון ושמעון יכניס לפיקדון לא משנה הכסף הזה הולך לפיקדון מוסיף פים עוד 10% מעל הסכום לא הבנתי למה כי אם יהיה רביות פיגורים קצת אם יהיה מדד
135:55
Speaker A
קצת אם יהיה דברים שיגרמו למשקט הליות אני מרביח מהמדד שהכסף הזה נמצא אצל הבנק אני מרביח מהמדדך יותר כסף אבל הבנק תת לך הבנקת לך משכנתא משכנתה הזאתי תמונת מדד והמדד עלה זאת אומרת ערך הכסף ירד עכשיו אתה חייב בנק קצת יותר כסף ממה
136:10
Speaker A
שלקחת שנייה רגע שניה אני חייב לבנק 800 אוקיי עכשיו אני אביא לו גם 800 אוקיי עכשיו בא מחזיק ב800 שלי נכון ואני משלם לו כאילו משנה אתה סתם ממשיך לשלם לו משנת אבל אני 800 יופי עכשיו אם עכשיו הבנק מחזיק בכסף
136:25
Speaker A
כן אם ערך הכסף ירד עלה אתה מחזיק בכסף זה אצלך מה אתה רוצה לאז לא כי אם אני סגרתי איתך בחוזה שאם אתה יורד האינפלציה יורדת זרת האינפלציה עולה והמחירים עולים והערך של הכסף יורד אז אתה צריך במקום 800 חז נגיד 810 נכון
136:43
Speaker A
820 אולי עם המדד עלה נכון זה החוזה שלנו במשכנת כסף שאני נותן לך שניה שניה שניה שניה שניה בלי פילוסופיות בוא נדבר רגע בזה אם אני לך משכנתה והמשכנתה תמונת מדד והשמונה תל עכשיו אתה חייב 820 כי המדד עלה אמת
136:58
Speaker A
כמה יש ב פיקדון נו איך 820 בחסה 800 800 האלה הם לא צמודות למדד שיו צמודות למה שאתה רוצה הם 800 מה אתה עושה כשאני בא מהבנק עכשיו שהערך של הכסף ירד שהבנק יוסיף לי עכשיו עוד 20 אלף שק
137:11
Speaker A
זה הבנק לא מתחייב לי אני התחייבתי במשכנתא שאם המדד עולה אני מוסיף לו כסף הבנק לא התחייב בליקי יגיד לי 800 גם ה800 שבאת לי ירד לו הערך שלו מה אתה רוצה ממני נשמה אבל אתה התחייבת במשכנדה שאם הערך של הכסף יורד אם האינפלציה עולה אתה בכל 800
137:26
Speaker A
מחזיק לי 820 הפי גדול שאני מחזיק בוא תראה אותו הוא 800 זה מה שהעברת הוא 800 איך הוא לא מוד מדה אם זה משת מולד לא משנה אז יכול להיות שרבית פיגורים תשלום אחד שלא הספקת לשלם יכול להיות שיש עוד סכוים קטנים שהבק חבר'ה זה הכללים אתם
137:44
Speaker A
אתם רוצים לשכנע את הבק שיוריד לכם תנסו לא תצליח עדיין משלם משכנתה אבל כן כן אתה ממשיך לשלם משמשכנתה כרגיל כרגיל כרגיל שניה ואז ברגע שאני בא ושם את המשכנתה על הדירה נגיד שלפסי שנתיים עד שתי דירה בדרך כלל הבנק עד שנה לפעמים מעריכים את זה בעוד שנה שנתיים
138:01
Speaker A
לי מקרה כזה בשביל זה ציתי שני לא עכשיו היום שוב פעם שנה ועוד שנהכן כי זה לא אומר שתם 37 שק בסדר עכשיו אני אומר א נגיד שאני עכשיו שמתי את הכסף להם 880 כל שונה עכשיו עוד שנה להגיד למשכנת יכול ב-750
138:23
Speaker A
אחר 880 נכון בטח זה הפיגדון בוא שלה בכלל ב שחר לך את הכסף זה שלך זה שלך זה שמשקת הירדקה אני שילמתי כל חודש בוא כל חודש שילמתי לכם כסף טוב חבר'ה הבנו את הר פזקו בדרך כלל שנה ואפשר לבקש הרחה לעוד שנה
138:44
Speaker A
אם זה לא יותר מדי זמן הבנק אומר אני לא רוצה בטוחות מזומנים לא לא אוהב את זה זה לא מספיק בטוח לי זה מזומנים יש לי בכספות שלי בלי סוף לא רוצה מזומנים אני רוצה נכסים זה בטוחה טובה נדלן זה זה בטוחה טובה כסף לא אז אם שנה שנתיים אתה לא זה
138:57
Speaker A
בדרך כלל הבנקים יבקשו לכן לפרוע את המשכנדה להגיד לך קח משכנתא שתצטרך תשחרר אותי מזה בסדר טוב א הבנו את הרון של הפזק מצוין אה מה יש פה הבנק מוציא בכתב כוונות גרירה לפזק פשוט מאוד אוקיי אין לי הרבה מה להוסיף זה מילים
139:13
Speaker A
מה זה בשביל שלא להז הבן אדם הזה הזכיר את הדירה הזאת עכשיו זה הוא שנמשכנתא עכשיו שהוא קח את זה בגדון הוא עדיין שכות על הדירה של איזה זכיות נשמה של איזה זכיות אתה מדבר בן אדם הזה היה גב שכר דירה הזכיר את
139:27
Speaker A
הדירה שלו בזה מחר נו יפה עכשיו איך הוא יחזיר עכשיו הוא משלם גם סירות למסכיר שלו וגם משכנתא אין לי מושג איך הוא יוצא לא יודע יכול להזה לא נוכל לעצור את החיבובים החודשיים הוא יכול לבקש מהבנק אם בבנק יסקים יסכים אם הבנק יסכים לא יסכים לא יסכים רוב
139:42
Speaker A
הסיכוי רוב הסיכוי שהבק יגיד לו אני לא מסכים תפרת המשכנתא צריך לעמוד הוא צריך לשם זה הבק לך אתה לא יכול לעמוד בזה תפרת המשכנתה נשמה שלי מה הגיוני שתפרעת המשכנתה מחת הנכס טוב הגענו למחיר המשתקן אני אני כן רוצה לרוץ אתכם קצת למחי המשתקן כי אני רוצה להגיע איתכם עד לנושא
139:57
Speaker A
הבא זה לא רלוונטי זה ש א עדיין רלוונטי והכל א אני קצת תראו תראו המצגת הזאת כוללת בתוכה גם את הכללים היבשים של מחירי משתקן שאתם יכולים להכיר אותם מי נקרא חסרי דירה כל שלא היה להם בן אותם דירה או חלק בדירה יותר משליש בשלוש
140:13
Speaker A
שנים האחרונות אחונות אני ארוץ איתכם את זה טיפה יותר מהר אני כן אמקד אתכם בכמה נקודות חשובות לנו כיועצי משכנתאות ומקסימום א זה אבל אני רוצה לגמור את זה פחות או יותר מזל אוקיי אז קודם כל כדי לקבל בחתן להיכנס להגרלה צריך להיות חסרי
140:26
Speaker A
דיור אתם מכירים את זה צריך להיות פחות משליש לא סחור דירה טוב כל הדברים האלה התנאים של מחוסרי דיור מקורים וגם זה מופיע בכל זכות ומופיע באתר שלכם מכשתק זה כללים מאוד מאוד פשוטים יש גם למשפרי דיור המצגת אתם כמובן מקבלים אותה והכל חבר
140:42
Speaker A
קיבוץ לא זכאי מי שיש לו שתי דירות שלוש שנים אינו זכה בקיצור אני מתקדם את זה זוגות נשואים יודעים בציבור חייבים להיות א כדי להיכנס לדבר הזה או ירחידים רווקים אז מעל גיל 35 רואים ילד אחד לפחות שהוא רווק תרם לא 21 שנים אז את הצעירים הורים
140:56
Speaker A
גרושים תחת גיד 35 שילדים לא בחזקתם יכולים אזרחים ישראלים ניסונים מזרחי חוץ יכולים לקבל אוקיי זה טעות שהרבה אנשים לא יודעים אבל אפשר לקבל גם אם אתה נוסרח זה זוגות או מעורסים זה מצוי בציבור שלנו הזקאות מותנת שהזוג עומד להתחתן עד שלוש
141:12
Speaker A
חודשים יום הגשת הבקשה זכאות. אם הם לא יתחתנו הזקאות מתבטלת. אוקיי? או יש להם זכאות מותנת, עומדים להנסה להשיג אישור הרשבה בח ברבנות שם עומדים להירשם בחתונה או לחתום לפני עורך דין ולהגיד שאת ציר וכולי. אם לא יתקיים החתונה שלוש חודשים יום של בקשת זכאות מבוט הזחייה. בסדר?
141:33
Speaker A
מה זה כבר לא? אוקיי, לא משנה. אני רק מדבר לכם בפופי כללי הכללים. נחים נחים יש להם קצת יותר עטבות שלא נדע בני מקום יש להם זכאות בהגרלות קצת יותר גם לא נכנס לזה עדיפות ראשונה נחרתוק חייל מילואים בני מקום ואז
141:51
Speaker A
שער הזכאים זה בסדר העדיפויות של ממי שמקבל את הדברים האלה מה זה משתמשתמת אין לו זקות בכלל הוא התחזות הפוך פשוט הלאה בוא נדבר תראו יש יש יש אתר לבחינה משתקן יש אתר תכתבו בחינת המשתקן תמצאו אתר שמה יש לנו את את השלבים של התהליך מוציאים מישור זקאות
142:08
Speaker A
ההגרלה אחר כך יש לנו כניסה לאתר עם המספר זהות וסיסמה ואז אנחנו יכולים לראות מה מצבינו הרשבה הגרלה באמצעות האתר המתנה לראות מה התוצאות אם קיבלנו את הזחייה המתנה לקבלת היתירים בדיקת אפשרות למימון ובחירת דירה כשבוחרים את הדירה תהליך די
142:26
Speaker A
מוכר לכל מי שעבר מכם שתקן מכיר את הדבר הזה שלוש חברות שדרכם נרשמים ואפשר א זה לקרוש מלגם מלונים ומעוף א מצד בד שכל יכול לעשות צריך שבדיקות זכאות מדי פעם לפי שכל דעתו ומפיל תיקים אני היה לי כוח שהתקשרו אליי וכל מיני דברים נפלו להם כי
142:42
Speaker A
פתאום הם רצו לחדש זקאות ולא נתנו להם למרות שלפי כלים יכולו לקבל נלחמו בהם א באיזה סיטואציה עכשיו זה היה לאחרונה שבן אדם שבן אדם שבן אדם זכה והייתה לו והוא קנה כמה זמן לפני כן ואז הוא ביטל את העסקה פשוט הלך רשות המיסים
143:01
Speaker A
ביטל עסקה עשה ביטול עסקה רטרוואקטיבית רשות המסים נלחם בזה מאוד מאוד חזק לא אנחנו לא מקבלים את התרגילים האלה שאתם מבטלים עסקאות זה התבטלה לכם הזקאות כי בזמן שכן היית בעלים על הדירה עוד לפני ביטול עסקה התבטלה לך הזקאות ואנשים רו
143:15
Speaker A
לחדש זכויות ולא ותנו להם כבי ראש קיבלתי הרבה טלפונים כאלה ניסיתי לעזור אבל זה מאוד קשוח הסיפור הזה היום הם ממש א נגד כל התרגילים האלה כי הרבה אנשים קנו דירות וניסו לבטל כדי כן לקבל את הזחיה שלהם רטרו עכשיו א אז השלב הראשון הוא ההוצאת
143:30
Speaker A
אישור זכאות מאחד מהשלוש חברות שלב שתיים כניסה לאתר של הרשמה שלוש הרשמה להגרה לפרויקטים אפשר לבר יש להם פרויקטים מסוימים, נכון?
143:38
Speaker A
אפשר רק בפרויקטים פתוחים שלושה יישובים ממתנה להגרלה לראות את התוצאות אם זכיתם מזל טוב המתנה לקבלת היתרים של הבנייה אוקיי קיצור כל הועדות של הקבלן ובדיקת אפשרות במימון פה יבוא אלינו הלקוח והוא צריך את העזרה שלנו הוא בעצם מספר
143:56
Speaker A
לכם תשמעו זכית למשתקן אנחנו ג מזל טוב איזה יופי בוא נעזור לך אני רוצה לבדוק אם אני יכול א זה עכשיו עיקר השאלה שלו בעצם תהיה איך אני יודע מה אני הולך לבחור איך אני יודע אם אני יכול לקבל משכנתא איזה גודל דירה אני יכול לבחור, מה אני יכול
144:09
Speaker A
וכולי וכולי. זה ה מה שנקרא הרפל שיש להם הסיפור הזה. אוקיי? חוסר הידע הגדול הזה פה המקום שלנו. אז תראו, אפשר להיכנס לאתר של הגרלה, לראות מה המחירים של הדירות שנמצאים באתר ואז לנסות להבין מה סדר גודל של המחירים של הדירות. עכשיו יש גם לכל
144:25
Speaker A
אחד מספר זכיה, נכון? בין אחד ל100 ומשהו, 200, לא יודע, תלוי בכמות של הזכיות שמה.
144:30
Speaker A
אז אם הוא נמצא באיזשהו מקום אנחנו לנסות לראות נניח יש דרות שהם יותר פופולריות ארבעה חדרים יותר פופולריות שלושה גם החמישה קצת פחות מכולם ושש מי שישמע אף אחד לא זה אבל הדעות היותר פופולריות בוא נראה אם הוא נמצא במספר זכיה יחסית נמוך
144:46
Speaker A
ויש לו סיכוי לקבל דעות פולריות כנראה שהוא יוצא לכת לכיוון הזה אז תעשה איתו איזשהו כמה תרחישים סימולציות על דירות שהוא מתאים לו שלוש חדרים ארבע חדרים אם יה שהוא מספר גבוה אני אנסה לראות אולי גם דירה של חמישה חדרים יכול לעמוד בה מה
144:58
Speaker A
יהיה המחיר שלה אפשר לראות את המחיר לפי מטר הרב את המחיר של הדירה ואז אנסה להבין מה הולך להיות המחיר שלה א במחיר המשתקל ואז אנסה לראות האם יש לו אפשרות לגש לעסקה במה זה תלוי כמו כל עסקה עון עצמי ויכולות החזר של משכנתא נכון זה כמו בכל
145:14
Speaker A
עסקה עכשיו יש לנו רגע אין דבר כזה עוד שנה אנחנו נדבר על זה אני אגיד לכם דוגמה הגדרה מדויקת ש רגע חברים חברים חברים תנו לי את יודע אני צריך את הגדות המדויקות היום ותהיו תדעו בדיוק מה מדובר כי יש בזה הרבה בלבול אבל בגדול פה פה אנחנו כשהוא
145:30
Speaker A
יגיד לנו חבר'ה אמרו לי לבדוק את המימון מה אני יכול אנחנו יושב נעשה איתו כמה תרחישים ונראה לאיפה הוא יכול להגיע אם ההכנסות שלו גבוהות אבל אין לו שום מון עצמי אנחנו גם קצת לבעיה אלא אם כן בסיטואציה שלו באמת לא צריך להעביר בנו
145:40
Speaker A
עצמי אבל אם יש לו אין לו בעיות עוון עצמי אבל הכנסות שלו מאוד חדשות אנחנו תקשיב אם תצליח להגיע לדירה כזאת וכזאת תיקח מעבר לזה אל תיגש אומר את המקסימום אני אומר לו איפה הוא נמצא אני אומר לו בוא תדע איפה אתה ממוקם כשאתה תגיע הרי
145:53
Speaker A
תדעו כבבחירה עצמה א יש בקלים יש לכס זוכים מקבלים איזשהו כנס מצגים את הפרויקט, עושים להם את זה אמצעים דיגיטליים וכולי וכולי ואז יש בחירה של דירה בבחירה של דירה אתה מגיע לאיזשהו מקום יש עמדות של א א נציגים אתה יושב מול
146:08
Speaker A
הציג יש לך 45 דקות לבחור וזהו ואם הסטופר עבר אדוני נ לפנות את הכיסא והזחיה שלך הלכה חוקי כאילו ככה זה הסטופר מגיע גם אם לא הגעת עדיין כלום זאת אומרת הטוב שלך 3 וח אז סטופר מתחיל הגעת
146:22
Speaker A
3:35 ך חמש דקות חד משית אז אז ה 45 דקות האלה זה לא 40 דקות שהוא יכול לפתח לחץ טלפונים לאמא, לאבא, מה זה? הוא חייב לעבור מוכן עם ידיעה ברורה יגידו לו תקשיב נשארו הדירות האלה במחיר הזה והזה והזה תבחר והוא צריך
146:39
Speaker A
לדעת אם הדירה במחיר הזה מתאימה לו או לא מתאימה לו אמרנו און עצמי ויכולות איך זהר הוא חייב להיות מאורגן עם הידע הזה ואז בבחירה הוא יבוא בלב רגוע יראה אה זה היוצא אמר לי שאני יכול אפילו דירה יותר יקרה מזה סבבה לי הדירה הזאתי לקחתי 10
146:52
Speaker A
דקות יכול להיות בחוץ אוקיי טיפה להתלבד וללכת אבל לא להיות בלחץ ובפנקה ואני יכול לא יכול וזה הרגשה אם אני נכנס עכשיו לעסקה הזאתי יהיה לך כרפואת חוזה זה אני אעמוד בזה אני לא אעמוד בזה אני רוצה אני לא חבר'ה עוד חבר מוכן המקום שלנו כשהוא
147:05
Speaker A
התיץ איתנו עוד לפני הבחירה לפני הזה להגיד לו מה הוא יכול עכשיו לפעמים אנשים קופצים למה אם הם באים אחרי הבחירה ננסה לעזור להם למסגרת מה שהם בחור כדי שיוכלו איכשהו לקנות את זה א לפעמים אפשר לפעמים אי אפשר להגיד לבן אדם נשמה שלי רד מזה רד
147:21
Speaker A
מזה בכלל לא תמיד לא תמיד זה פשוט לא עסקה בשבילך אתה קפצת למים שאין לך איך לשחות בהם זה עסקה מאוד מאוד יקרה עזוב אותך אני מבין את הרצון והכל אבל אתה יכול אתה יכול להציע לו להכניס משקיעה אתה יכול להציע לו הכל אבל א אבל אפשר
147:37
Speaker A
משקיע לא לא משקיע מביא עצמי מהבית טוב הלאה בוא בוא נתקדם שנייה רגע חתימה על חוזר רכישה עם מקבלן אחרי הבחירה אחרי הבחירה בדרך כלל הזוכה מופנה חתימה עם הסכם תוך 30 ימי עבודה הזוכה לא רשאי לשנות את הבחירה שלו אוקיי עכשיו
147:59
Speaker A
אה אתם יודעים שאיסור מכירה הוא חמש שנים מחתימת מהקבלת תופס ארבע או שבע שנים מהזחייה בהגרלה מוקדם מביניהם צריך לא זה תופס ארבע או שבע שנים מהזחייה עכשיו צריך אמ לפחות א אני חושב א כן עכשיו ככה צריך להציר על תקנון שאתה עדיין
148:23
Speaker A
בזמן חתימת החוזה זכאי עם זכאות למחיר מסתכן זאת אומרת שלא קנית בינתיים דירה בין הזחיה לאחתי מה אתה חוזה אתה חייב עדיין להיות חסר קרקע וכולי וכולי וכולי אתה צריכ לציר את זה לפני עורך דין אחרי זה הצרת כזב אם יתפסו אותך זה עלו להיות
148:37
Speaker A
חמור בקיצור עכשיו בוא נדבר שנייה רגע על הלוח תשלומים ועוד רגע נדבר גם על איך בונים משכנתא במחינה משקן אז ללוח תשלומים כשאני חותם חוזה עם הקבלן בדרך כלל הקבלן מבקש ממני או בחתימת חוזה או עד שבוע אחר כך להביא 7%
148:51
Speaker A
7% זה מה שמבקשים בדרך כלל זה לא עזכות מאוד יקרות ו7% זה נמדד בעשרות אלפ 100 משהו לא סכומים מאוד מאוד דולים זה מה שמקשים להביא זה בדרך כלל לא בדרך כלל זה קבוע מגיע מאון עצמי ה7% קבוע מגיע מאון עצמי אם ההורים עזרו הייתה לו הלוואה לא
149:07
Speaker A
משנה מה בחוצ'יק מביא את הכסף הזה איתו הוא לא נזקק בשלב הזה למשכנתא בכלל יש אחר כך 45 ימים בין החתימת חוזה של 7% לעוד 13% שאז הוא צריך להעביר את ה13% נוספים ובזה הוא סוגר 20% הפימה הזאת היא כבר יכולה להגיע כן
149:25
Speaker A
ממשכנתה יכול להיות להיות שפה אם כבר יש פנקס שלו דברים הוא כבר יעביר את זה עם משכנתא פה יכול להיות שאנחנו כבר נהיה בתמונה ונשחרר משכנתא אחר כך בין 14 ל-175% בכמה פעימות עד הסוף 90% פעימה אחרונה ב-10% ולא יוחר
149:42
Speaker A
מ-14 ימים ממועד המסירה א בגדול זה לוח תשלומים מה ש הלקוחות צריכים לזכור 7 ו-13 ואחר כך פעימות נעזור לכם 7 ו-13 שבעו תצלי ו13 יכול להגיע למשכנתה עכשיו בוא נדבר שנייה רגע על המשכנתה מבחינה משתקן. תראו, יש בזה הרבה בלבולים, הרבה טזות,
150:01
Speaker A
הרבה שטויות. אה, גם המבחנים שבח של מבחן ההתאחדות כאילו בודקים את זה, אבל גם בחיים יום יום אתם חייבים לדעת את זה מדויק. אל תטעו בזה ואל תתנו שיטעו אכם בזה. אוקיי? קודם כל תוציאו מהראש 10%. אין מושג כזה, לא היה מושג כזה. א בנק
150:16
Speaker A
פועלים ניסה לדחוף את זה בכוח. אולי בגלל מה שקשור לפיצוי מוסכם מתחשק לו שזה יהיה בטוב. אבל אין מושג כזה. אין מושג כזה שנקרא 10%. מה כן יש? מה שמסרד בדיוב השיכון בא ואמר הוא אמר אני מחלק את זה לשלוש דרגות יש נכון להיום בעבר זה היה
150:31
Speaker A
מליון 800 אם אתם זוכרים היום זה 2 מיליון 100 יש קחו את המספר 2 מיליון 100 הדירה קחו את המספר ש בוא נעשה לכם בוא נסכם לא בוא נשה לכם סוד תהיו מורכזי איתי 2 מיליון 100 תזכרו את המספר הזה הם עסקאות של מכיר משתקן הם תמיד יחסית מוזלות ביחס
150:51
Speaker A
למה שמולות בשוק נכון עסקות סבבה עכשיו אם גם ה החוזה וגם שוב שוק שניהם מתחת ל מיליון1 זו הדרגה הכי מוצלחת שמה יש את ההטבות הכי טובות עוד ש אני אפרט לכם אותם אם גם החוזה וגם השוישוק מעל 2 מיליון 100 אין הטבות זו עסקה מקבלן לכל דבר מכל דבר
151:19
Speaker A
25% זון עצמי אדוני אתה מביא בבקשה מהבית ואנחנו ניתן לך 75% משכנתא בחוץ רגע מה לא משפט ש זאת אומרת אתה הולך רוכש נגיד מחיר משתכן באלד כן המחיר כבר בחוזה הוא 2 מיליון 160 השוישוק 2 מיליון 800
151:40
Speaker A
אתה כבר החוזה שלך מעל 2 מיליון100 אין לך תבות מחיר למשתקן מהבחינה הזאתי אפילו ב-10,000 אפילו בפהם אני משלים את כל הזה באון עצמי רגע עוד פעם עסקה שהחוזה שלה הוא 2 מיליון 100 חבר'ה חבר תהיו מרוכזים אני אכם את זה כמו שצריך כשהעסקה שלך היא בחוזה כבר מש
151:58
Speaker A
מיליון 100 והשוב שוק בוודאי מעל אתה מביא 25% כמו כל הכוח שקונה מקבלן אם אני מביא אבל אני אני אביא את את ההפרש אני אביא את הקולצ שמה שלי אתה קונה מקבלן רגיל אתה מחוייב להביא 25 עולה 2 מיליון 150
152:15
Speaker A
בחוזה אומר להם אני אביא את 50 עכשיו הוא נתחיל לעזור את לא אתה לא מבין מה אני מדבר שאתה אני יודע שזה ככה לא אז אני אגיד לך את זה מדויק ברגע שהעסקה הנקרא נקרא לזה עסקת יוקרה עסקה יקרה והיא מעל שתי מיליון 100
152:29
Speaker A
איך אתה יודע את המחיר כאילו כי כתוב לך בחוזה המחיר כי המחיר כתוב לך בחוזה לא אני לא שואל מה כתוב בחוזה השב שוק כן שוב בשוק אתה יכול לברר כמה הקבלנים הוכים את זה באזור אבל עזוב אותך ברגע שבחוזה
152:42
Speaker A
כתוב חבר'ה תהיה טיבור כזים חברה טיבור כזים שבחוזה כתוב לי 2 מיליון 100 אין התבות מחיל המשתקל יש כן את לוח התושבים של 7 13 וזה יש אבל הטבות אין זאת אומרת אתה כמו כל עסקת קבלן 25% עון עצמי אדוני תביא מהבית ואת השער 75% אני אתן לך
153:01
Speaker A
משכנתא אם שתהיה מתחת ל2 מיליון 100 קנה בדרום קנה בדרום באופקים פה יש לנו הטבות נהדרות מה ההתבות אז ההתבות הם כאלה הבנק אומר כאילו בשר הבינו בשיקון טו את זה אבל זה עובד ככה אתה אדוני אמור להביא לנו א 100,ל שק עון עצמי
153:25
Speaker A
סמלי תביא לנו 100 א000 שק עון עצמי סמלי כל השער אדוני יהיה ממשכנתא קשורחוזים לא קשור לאחוזים בכלל רגע עכשיו בוא ניקח תרחיש בוא ניקח תרחיש בוא ניקח תרחיש רגע אבל אבל שימו לב אבל שימו לב כי יש לזה גג מסוים אני רוצה שתבין אותו אמרנו 2 מיליון1 2 מיליון1 שמח
153:47
Speaker A
בחוץ 2 מיליון1 זה בעצם עסקה שאם החוזה שלך הוא כבר בש מיליון 100 אתה צריך להביא 75% זאת אומרת שבעצם המשכנתה המקסימלית שאני יכול לקבל היא מליון 575 נכון עוד פעם אם הרי כשאני רוצה אחוזים מהבנק של אחוזי מימון עון עצמי ואחוזי
154:11
Speaker A
מימון משכנתא הבנק הולך ומסתכל על החוזה נכון הרי הוא לא יתן לי כסם יותר מהחוזה נכון נכון נכון הדירה שבה המון אז מה הוא יתן לי את החוזה עכשיו בחוזה כל קבלן תביא 25% וכך 75% פה יש מגבלה שקורא לה 2 מיליון
154:28
Speaker A
100 ואז הבנקומני תשים לב אם הדירה שקנית היא עולה 2 מיליון 100 אז אתה צריך ממני 75% כמה זה 75% 2 מיון 100 575 אתה מביא את כל השר מהבית אם הדירה בחוזה עולה הרבה פחות בוא נגיד שבחוזה היא עולה לי עכשיו 17
154:49
Speaker A
אז אז הבק אומר לי תקשיב אני יכול שתביא לי עד 75% זאת אומרת אני אתן לךמשכנתא עד 75% מ2 מיליון1 אני אתן לך 75% מ2 מיליון1 75 ואתה תשלים זה יצא לך קצת יותר מ-100 אבל אם העסקה היא מליון 600 לצורך העניין אז כמה אני יכול כאילו מה תביא לי מליון
155:14
Speaker A
575 לא כי תמיד יהיה מינימום של 100,000 אוקיי אז אני יכול המקסימום השכנתה שאפשר לקבל המקסימום השכנתה היא מליון 575 עד 2 מיליון 100 ומינימום עון עצמי של 100 עכשיו תראו אם כיתי מכיר למשתקן שהחוזה היה על 2וח מיליון אז ברור שאני יכול לקבל משכנתא של 75% מ2ח מיליון אני כאילו
155:40
Speaker A
כשחוזה והשובי שוק שניהם מעל 2 מיליון 100 אני בעסקה רגילה כמו כל קבלן אין משמעות לי בחינ משתכן כן או עכשיו יש מקרה שהמחיר חוזה מתחת ושווי שוק מעל זה מקרה שהוא דיבר אליו בוא נדבר על כזה מקרה נניח שהשווי עסקר בחוזה הוא
155:59
Speaker A
מליון 800 והשווי שוק הוא 2 וחצי הגיוני יכול לקרות אז אנחנו נעשה חשבון כזה הרי קודם כל יש את מינימום 100,000 שק אתה חייב להביא אבל אם אני אביא לך זה אני מקבל משכנתה של מליון 700 אני לא יכול כי כאילו הבאתי לך
156:15
Speaker A
יותר מ-75% של ה2 מיליון עצמו אז אז אני יכול להביא לך 75% משת מיליון 100 ותשלים לי עד אתה עד מיליון 800 אם אני נגיד שתי מיליון והשוב שוק הוא גם שתי מיליון אין דבר כזה תאורטי אז מיליון בסדר אז
156:35
Speaker A
אין דבר כזה אבל תיאורטית היית יכול לקבל 75% מעד 2 מיליון 100 ולשלים את את השער מעון עצמי אז זה יכול להיות כרגע בזה בעצם מה יותר מ90% נכון נכון חל משמעית לא אבל חת 100000 בסדר אבל 100,000 כן אבל יכול להיות ש 100,000 לא יעבו 10% מהעסקה למשל אם החוזה שלי הוא
156:59
Speaker A
מליון 600 נכון אם החוזה שלי הוא מיליון 600 ואני מביא 100 וקיבלתי מיליון וחצי איזה אחוז מימון זה מיליון וחצי מתוך מליון 600% איזה אחוז ממימון זה 97 זה הרבה יותר מ-90 תעשה חשבון 932ח 100 נו תעשה חשבון
157:20
Speaker A
נו אז אתה מבין שה-10% פה הוא לא רלוונטי נכון בין אם שבח רגע חבר'ה אני חייב שאת זה תבינו ואנחנו מסמים את הנושא ואתם הולכים עוד פעם אני אחזור איתכם על זה מחדש לא הבנתי שלוש אפשרויות חוזה ושובי שוק פחות אם תזכרו שלושת השלבים האלה זה יהיה לכם קל
157:39
Speaker A
ותראו אותו על זה חוזה ושווי שוק פחות מ-2 מיליון1 תמיד הולכים לפי שובי 75% משווי שוק ומינימום של 100,ל שק. דוגמה, ה2 מיליון 100 הוא המספר המייצג שלנו. שניהם מתחתיו, שובי שוק הוא 2 מיליון, החוזה שלי הוא מיליון וחצי.
158:00
Speaker A
אוקיי? אני לוקח 75% משתי מיליון. זה מיליון וחצי. יש סיכוי שאני אקבל את כל הדירה במשכנתא? לא. מינימום 100,000. אז אני אקבל 100,ל שק. 100 א000 אני אביא עון עצמי. מיליון 400 תהיה משכנתא. אוקיי זה כששתיהם מתחת ל2 מיליון 100 אם
158:19
Speaker A
שתיהם מעל חוזה שוק יותר משקנת הרגילה 75% מהחוזה כמו כל קבלן 75% פשוט מהחוזה כמו כל קבלן אין הבדל מה קורה כשהחוזה הוא פחות משיליון 100 נגיד מליון 700 או מיליון 800 אבל שישוק עבר 2 מיליון100 הולכים עם 75% מ2 מיליון1 שזה מליון575 חמש
158:45
Speaker A
ועדיין לשמור על 100,000 עון עצמי מינימלי אבל אם הוא לא מספיק לי אני צריך קצת להוסיף העון העצמי שלי נניח אם העסקה מליון 800 לא למה לא כי פה אני מספיק לי 100,000 ופה אני צריך יותר כי יש לך יותר
159:01
Speaker A
תקרא לזה ככה כי זה פשוט סבבה רק רציתי שיהיה מסודר לכם בראש איך לחשב את הדברים האלה בצורה מסודרת צריך להוסיף שתיים זה פשוט אח שלוש אבל תכס אם אני קונה דירה בדימו אבל בכלל ב600 אז אני צריך להביא 20 ומשהו אחוז 100
159:14
Speaker A
גם מרעתי כן יוצא שמ תקרא לזה ככה אבל תשיבו רגע יש עוד נקודה שאני חייב יש עוד נקודה שלא דיברנו עליה במקרה של מענק מקום בין אם המענק הוא 40 או 60,000 המינימון עצמי הנדרש הוא יורד ל-60 מה זה בדיוק מענק מקום מנק מקום יש באופקים בעבר היה
159:32
Speaker A
בהרבה אזורים בארץ היום שזה בעיקר באופקים או בנוף גליל או בזור מצפת בפריפריות שהמדינה רוצה לתת לך מענק זה עוד ממילה שאני חייב להביא בעצם המענק של לקבל היא תעביר 40 את ה60 או לא משנה היא תצלם לקבלן את ה-40 או את ה-60 ואתה אבל העון
159:50
Speaker A
העצמי שלך ירד ל-60 גם אם הענק שלך הוא 60 העון העצמי שלך חייב להיות 60 אז הוריד לי בעצם עון עצמי ש זה מוריד לך כאילו מהחיוב להביא עון עצמי את צריך להביא חיוון עצמי רק כאילו המדינה משתתפת איתך בעון העצמי בסדר היא שמה
160:02
Speaker A
עבורך עון עצמי שלושת הסבים האלה אם הבנתם את זה הבנתם את כל הפרשה את כל הסוגיה זהו בזה לא לטעות דרבלקום כי כי כי זה מאוד זה לא מאוד מבלבל אבל יש המון בלבול בשוק הזה והמון יועצים אוהבים לבלבל והמון ואני
160:18
Speaker A
יודע בהרבה קבוצות אני רואה שיועצים שופכים שטויות וזה וזה ו ואני אומר להם חבר'ה אתם פשוט טועים אומרים לי אתה יכול להסתכל על זה איך שאתה רוצה אתה יכול לחושב זה לא עובד ככה לא מסתכלים על זה איך שרוצים יש חשבון מאוד ברור זה החשבון
160:31
Speaker A
ואין אחר אין אחר ואני מוכן להתאמץ עם מי שתרצו במדינה הזאתי זה החשבון והוא החשבון 21 הוא יהיה מספר מייצג מה מדקת את זה מולם כאילו מה אני עושה מיליוני משק הבנקים הופים לפני כאילו בדקת את זה כן גם כתלים שבח משתקן את זה מופיע בנבטים וגם בבנקים זה ככה זה עובד זה ככה עובד
160:51
Speaker A
בנק בדרך כלל לא מתבלבל יוצאים לטבלבל או אנשים ברחוב הם חיים מתבלבלים 10% 90% אבל עוד פעם תזכרו יש מסהל מהשיבה ש לא יודע אני לא עכשיו לא נכנס אבל גם לחור לא חבות המסה תשלם מהכיס הפרטי נשמה שלי זה לא קשור למשכנתא שלך זה לא חלק מהעסקה
161:06
Speaker A
אבל גיעות לא לא זה עסקה רגילה ותר שם הודעה לבן בדרך כלל מחיר למשתן יכול לקחת גם זכאות בדרך כלל לא תמיד לא תמידו בדיוק אבל בדרך כלל בא עם זוג צעיר שלא אין להם כלום גם ככה אז תתנו להם את
161:24
Speaker A
הזכאות זה מאוד מומלץ זה הכללים תזכרו את שלושת הפרמטרים האלה ואתם מסודרים אתם מסודרים בסדר זהו סיימנו כמה דקות איחור אבל לא נורא ‏Ja.

Get More with the SozAI App

Transcribe recordings, audio files, and YouTube videos — with AI summaries, speaker detection, and unlimited transcriptions.

App Store Google Play
Or transcribe another YouTube video here →

Free tools: TXT to SRT · SRT Validator · Merge SRT · Subtitle to Text · All tools

More from קורס יעוץ משכנתאות

View All
שעור 11 — Transcript 2:44:34
שעור 11 — Transcript
29,068 1 Iw
שעור 10 — Transcript 2:44:24
שעור 10 — Transcript
28,269 1 Iw
שעור 8 — Transcript 2:24:26
שעור 8 — Transcript
23,401 1 Iw
שעור 7 — Transcript 2:39:08
שעור 7 — Transcript
27,237 1 Iw
שעור 6 — Transcript 2:43:34
שעור 6 — Transcript
27,250 1 Iw
שעור חמישי — Transcript 3:00:48
שעור חמישי — Transcript
31,793 1 Iw
שעור רביעי — Transcript 3:00:00
שעור רביעי — Transcript
31,106 1 Iw
שעור שלישי — Transcript 2:36:53
שעור שלישי — Transcript
26,178 1 Iw
שעור שני — Transcript 3:10:53
שעור שני — Transcript
32,720 1 Iw
وثائقي صادم❌ هل تم صلب المسيح؟الإجابة الصادمة من إنجيل … — Transcript 1:15:33
وثائقي صادم❌ هل تم صلب المسيح؟الإجابة الصادمة من إنجيل … — Transcript
8,191 1 Arabic
【神回】スプラ実況者6人で匿名で質問し合ったら放送事故になりましたww【スプラトゥーン3】 — Transcript 16:48
【神回】スプラ実況者6人で匿名で質問し合ったら放送事故になりましたww【スプラトゥーン3】 — Transcript
14 1 Japanese
40대 동안의사가 꾸준히 맞는 동안시술 보톡스 황금스팟 3곳, 이것만 해도 지금보다 젊어집니다 — Transcript 8:41
40대 동안의사가 꾸준히 맞는 동안시술 보톡스 황금스팟 3곳, 이것만 해도 지금보다 젊어집니다 — Transcript
1,314 1 Korean