Speaker A
Dzień dobry, to Bartosz Mosiadek. Po przerwie świątecznej śpieszę z kolejną lekcją inwestora. Jest to już lekcja 19.
Lekcja o zaletach i wyzwaniach zarządzania najmem mieszkań, z praktycznymi wskazówkami i doświadczeniami inwestora.
Key Takeaways
- Zarządzanie najmem wymaga wiedzy, czasu i zaangażowania, które wielu inwestorów nie posiada.
- Profesjonalne zarządzanie najmem minimalizuje ryzyko strat i problemów z najemcami.
- Dobrze przygotowana umowa i weryfikacja najemcy to podstawa bezpiecznego wynajmu.
- Samodzielne zarządzanie najmem często prowadzi do stresu i dodatkowej pracy zamiast dochodu pasywnego.
- Warto powierzyć zarządzanie najmem specjalistom, aby cieszyć się spokojem i stabilnym przychodem.
What the video covers
- Omówienie problemów związanych z niesolidnymi najemcami i długotrwałą procedurą eksmisyjną w Polsce.
- Znaczenie zabezpieczeń takich jak kaucja, umowa najmu okazjonalnego i weryfikacja najemcy w systemach typu Simple Rent.
- Trudności inwestorów, którzy chcą samodzielnie zarządzać najmem, ale brakuje im czasu, wiedzy lub doświadczenia.
- Opis codziennych problemów i 'cierni' najmu, takich jak nieoczekiwane telefony od najemców czy roszczeniowe zachowania.
- Przykłady konfliktów z innymi mieszkańcami budynku spowodowanych zachowaniem najemców.
- Wskazanie, że profesjonalne zarządzanie najmem pozwala uniknąć stresu i zapewnia prawdziwy dochód pasywny.
- Doświadczenia firmy Fibra w zarządzaniu ponad setką lokali na wynajem długoterminowy i krótkoterminowy.
- Podkreślenie konieczności posiadania wiedzy i doświadczenia, aby skutecznie zarządzać najmem.
- Zalecenie zlecenia zarządzania najmem profesjonalistom, aby inwestor mógł skupić się na swojej głównej działalności.
- Praktyczne przykłady sytuacji, które mogą spotkać właściciela wynajmującego mieszkanie.
Chapters
- 00:00Wprowadzenie i temat lekcji
- 00:55Zabezpieczenia przy wynajmie i weryfikacja najemcy
- 01:56Trudności samodzielnego zarządzania najmem
- 02:53Problemy inwestora i oczekiwania dochodu pasywnego
- 03:54Ciernie najmu - codzienne wyzwania właściciela
- 04:37Przykłady problematycznych sytuacji z najemcami
- 07:08Konflikty z innymi mieszkańcami i roszczeniowi najemcy
- 07:59Podsumowanie i zalety profesjonalnego zarządzania najmem
- 09:25Osobiste doświadczenia i rekomendacje autora
Full Transcript — Download SRT & Markdown
Speaker A
Zbliżamy się do końca. Temat dzisiejszej lekcji: Co daje zarządzanie najmem? W poprzedniej lekcji o tym, jak bezpiecznie wynająć mieszkanie, mówiłem o tym, jak dużym problemem może być, kiedy wpuścimy niesolidnego najemcę do mieszkania. Tu macie taki zrzut, podsumowanie poprzedniej lekcji. Średni
Speaker A
czas procedury eksmisyjnej w Polsce przeprowadzonej przed sądem trwa od półtorej roku do trzech lat, a następnie przeprowadzenie procesu eksmisji przez komornika trwa od 9 do 18 miesięcy. To może dać łącznie 3 lata w pierwszym odcinku i prawie 2 lata w kolejnym.
Speaker A
Także łączny czas to może być od trzech do pięciu lat nawet w takim negatywnym scenariuszu. No i to są gigantyczne koszty, które trzeba ponosić lub straty nieotrzymanego czynszu i przed tym się należy zabezpieczać. Jak to robić też mówiłem w poprzedniej
Speaker A
lekcji, a mianowicie mówiłem o tym, że kaucja powinna być w wysokości dwóch czynszów, że pierwszy czynsz powinien być z góry, że powinien być ten najemca sprawdzony przez system. My akurat korzystamy z systemu Simple Rent, można korzystać z różnych innych. No dla nas
Speaker A
to jest łatwiejsze, bo tutaj mamy w jednym systemie wszystkie bazy niesolidnych płatników, czyli BIG, czyli Krajowy Rejestr Długów, czyli ERIF, czyli... to coś bardzo zapomniałem, nazwa miesza się z tym, ale chodzi o to, żeby wszędzie sprawdzić, czy gdzieś nie zalega
Speaker A
ten najemca. Jest potrzebna nazwa, yyy, jest potrzebna umowa, yyy, najmu okazjonalnego, żeby, yyy, dobrze był zabezpieczony ten lokal. Jest potrzebne dobrowolne poddanie się egzekucji, czyli artykuł 777 z kodeksu cywilnego. Jest potrzebny ocen najemcy, aby współpraca z najemcą przy ewentualnych awariach była
Speaker A
lepsza. Jest potrzebne doświadczenie, żeby mając wszystkie te dane potrafić wyciągnąć wniosek, czy to jest najemca, którego warto do mieszkania wpuścić, czy nie. I dlaczego to zarządzanie najmem jest potrzebne? Bo jeżeli chciałbyś to zrobić wszystko samemu, a żeby to zrobić
Speaker A
dobrze, to trzeba to zrobić wszystko samemu, to często zdarza się tak, że po prostu ktoś ze zmęczenia, z lenistwa lub po prostu z braku wiedzy lub doświadczenia tego nie zrobi. Czyli potencjalny inwestor na rynku nieruchomości, który ma kapitał, żeby
Speaker A
kupić mieszkanie jedno lub więcej na wynajem, bo prowadzi swój biznes w innej branży, bo jest, nie wiem, dobrze opłacanym informatykiem, lekarzem, prawnikiem, yyy ma po prostu swoją specjalizację, którą się zajmuje, zarobił na tej specjalizacji pieniądze i ciężko pracuje najczęściej, żeby te
Speaker A
pieniądze zarobić, no to później, żeby zrobić dobrze ten najem, to spada mu na głowę dużo tych obowiązków takich sprawdzająco-administracyjnych i nagle okazuje się, że albo zrobi to dobrze, i będzie po prostu miał dodatkową pracę, a dochód miał być przecież zmniejszeniem,
Speaker A
pasywny z czynszu, miał być zmniejszeniem pracy w życiu. Albo zrobi to po prostu po łebkach czy co drugie, no bo zmęczony, no bo szkoda czasu, bo temu rąco dobrze z oczy patrzy. W jednym i drugim przypadku to się kończy źle.
Speaker A
Czyli pojawia się ten problem, że mam biznes, pracę, która daje mi pieniądze, mam nadwyżkę kapitałową, chcę ulokować te pieniądze, zainwestować w nieruchomości po to, żeby sobie po prostu spokojnie czerpać dochód pasywny z czynszu, a nagle się okazuje, że żeby to wszystko
Speaker A
zrobić profesjonalnie, no to trzeba po prostu dużo wysiłku i wiedzy. No więc tego albo nie robię i mam kłopoty, albo to robię i mam jeszcze więcej pracy i zero dochodu pasywnego. W sensie jest przychód z najmu, tak, ale muszę się
Speaker A
narobić dodatkowo, żeby go w bezpieczny sposób otrzymać. I, yyy, chciałbym przejść do tego, jakie są ciernie, również inne, yyy, zajmowania się najmem. My to wiemy z doświadczenia. Zarządzamy ponad setką lokali od inwestorów, którzy nam powierzyli te lokale do wynajęcia. Yyy
Speaker A
zarządzamy, yyy, ponad 20 apartamentami na najem krótkoterminowy w ramach naszej sieci w Rybniku. Więc różne konfiguracje problemów przez wiele lat doświadczyliśmy już na swojej skórze i to jest takie ich podsumowanie.
Speaker A
Yyy te ciernie najmu, mówimy teraz nie o najmie krótkoterminowym, a o najmie normalnym, długoterminowym, klasycznym.
Speaker A
To jest odbieranie dziwnych telefonów od najemców o dziwnych porach. Czyli jeżeli jesteś sobie właścicielem, jesteś, nie wiem, biznesmenem, który ceni sobie już swoją prywatność i chciał sobie kupić jedno, może dwa, może trzy mieszkania i żeby po prostu tak, no, mieć więcej
Speaker A
świętego spokoju, no to jeżeli robisz to samodzielnie, no to zostawiasz swój numer temu najemcy mówić: "Panie, jak coś będzie nie tak, to proszę zadzwonić" i ty masz w głowie, że coś nie tak, to znaczy, że tam tak piec nie działa, albo
Speaker A
że, nie wiem, się coś tam kopci albo woda cieknie, no to oczekiwałbyś informacji od najemcy, żeby ci się mieszkanie nie zepsuło. A dla najemcy coś nie tak to może być zupełnie inna definicja. I on zadzwoni o godzinie 21:00 i powie
Speaker A
tak: "No tu, panie Zdzisławie, jest taka sytuacja, bo ja dostałem tutaj ze spółdzielni czy tam tak wspólnoty mieszkaniowej pierwszy rachunek.
Speaker A
Strasznie, powiem panu, strasznie drogo wychodzi to ogrzewanie, nie? No bo to była taka kwota i dyskusja. A może by pan przerobił, nie wiem, to mieszkanie na jakiś inny rodzaj ogrzewania, a ja czytałem w internecie, że są jakieś promienniki ciepła, to może by to pan
Speaker A
zrobił, bo ja to faktycznie już się boję, ile będzie w kolejnym miesiącu. To ja panu zadzwonię znowu, jak przyjdzie ten kolejny rachunek za ogrzewanie i to będziemy, to będą się zastanawiać, co z tym zrobić." Tak. I to jest taki jeszcze
Speaker A
racjonalny, bo [odchrząknięcie] ktoś się martwi kosztami, ale są też takie, że będą ci dzwonić najemcy i mówić: "Wie pan co, jest problem? Bo no muchy są tutaj w tym mieszkaniu albo mrówki się pojawiły, nie? I kiedyś mrówek nie było,
Speaker A
a ja w zeszłym tygodniu, a teraz są i one się pojawiły. Ja teraz do końca nie wiem, co mam robić." Więc będziesz mieć, no będziesz mieć po prostu takie rozmowy i musisz sobie zadać pytanie, czy to jest dla ciebie spoko i czy lubisz sobie
Speaker A
takie rozmowy przeprowadzać na przykład o 21:30, czy takich rozmów za bardzo nie chcesz. I jeżeli ich nie chcesz, to zdecydowanie warto wchodzić w zarządzanie najmem, czyli zlecenie tego profesjonaliście.
Speaker A
Kolejnym cierniem najmu jest roszczeniowy najemca, czyli po prostu osoba, która mówi: "Ja panu płacę tak 3000 zł miesięcznie, a tutaj po prostu zauważyłem, że no wszystkie okna niby są szczelne, ale wie pan, pod tym jednym oknem to tak jakby jest taka drobna
Speaker A
nieszczelność i tam, tak jak tam kwiatek postawiłem, to temu kwiatkowi zimno było." Przejaskrawiam to oczywiście troszeczkę, ale są tacy najemcy, którzy ci po prostu zrobią aferę i z igły widły, więc musisz się zastanowić, czy w ogóle, żebyście mieli jasność, to jest
Speaker A
taki, yyy, przypadek typu 5 do 5 sztuk na 100. No może [odchrząknięcie] akurat ci trafić, tak? No to dla ciebie będzie 100 na 100 dla tego jednego mieszkania.
Speaker A
Kolejnym cierniem jest, że inni właściciele z budynku zgłaszają problem z twoim najemcą. Czyli zrobiłeś weryfikację tak, no po łebkach, tak, żeby już tylko szybko to mieć z głowy, bo to był ciężki czas w twojej firmie, która działa w innej
Speaker A
branży i tam musiałeś sporo tematów zapiąć i zwyczajnie brakuje ci już baku, w tej brakuje ci w tym baku energii, w głowie miejsce, żeby się zająć kolejnym problemem i dobra, wpuścić tego najemcę i mówisz: "Z głowy mam problemy z głowy." I
Speaker A
się zaczyna kłopot, bo na zewnątrz to wszystko wyglądało dobrze, a za chwilę gdzieś tam przez spółdzielnię, przez wspólnotę mieszkaniową pozostali właściciele szukają twojego numeru, wydzwaniają ci albo piszą, bo się okazuje, że osoba, którą tam wpuściłeś, to sobie lubi poimprezować, co nie
Speaker A
wyglądało na przykład tak na pierwszym spotkaniu, że sobie lubi poimprezować i pierwsza i druga w nocy lecą hej sokoły w mieszkaniu i proszę, nieznajomi i po prostu jakieś tam, nie wiem, wykrzykiwanie na balkonach. No i co? I po prostu taki problem ci wraca
Speaker A
bumerangiem, bo była niesolidnie zrobiona selekcja. No i...
Speaker A
dzieje najczęściej w momencie, kiedy nie chcemy, żeby się stała awaria. No i się ona dzieje, tak? Tu coś zacznie cieknąć, tu nie działać.
Speaker A
Tak jak się mieszkanie piętro niżej zaleje, wtedy jest też kłopotliwa sprawa. Najczęściej to są tego typu awarie, bo był tam sobie jakiś kranik przy pralce i tam coś pociekło z niego i okazało się, że byłem w pracy i
Speaker A
wyskoczył ten wężyk z tego kranika i wszystko co było w pralce to jest po prostu już teraz w mieszkaniu jest piętro niżej jeszcze przez lampę spada, bo akurat była dziura w suficie na kabel wywiercona. No i zoalane są dwa
Speaker A
mieszkania równocześnie, także masz jedno do robienia, drugie panele, piętro niżej i mieszkanie do malowania i oczywiście afera z sąsiadem, który po prostu na ten temat dyskutuje. Y jak chcesz to albo to ze swojej kieszeni wykładasz, tak? Albo po prostu no z
Speaker A
ubezpieczalni próbujesz to jakoś wyrealizować, to masz dodatkową pracę, żeby się z tą ubezpieczalnią dogadać. I takie rzeczy one się po prostu zdarzają i jak masz jedno mieszkanie, no to to nie jest tak, że to się wydarza tak co
Speaker A
tydzień, ale może się to wydarzyć, nie? po prostu musisz se zadać pytanie, czy to jest temat, którym się chcesz zajmować. I na te wszystkie po prostu ciernie rozwiązaniem jest zarządzanie najmem, czyli powierzenie tego y lokalu, który masz, który ma być twoim spokojem
Speaker A
profesjonaliście, po to, żeby to był prawdziwy dochód pasywny, a nie żebyś miał pracę konserwatora i administratora. To jest fajna i ciekawa praca, tylko ktoś musi mieć po prostu świadomość, że w to wchodzi. Jeżeli wchodzisz w wynajmowanie mieszkań bez y
Speaker A
zarządzy, który po prostu to będzie robić w twoim imieniu, chcesz to robić samodzielnie, to musisz liczyć się z tym, że takie będziesz miał zadania do wykonania. I uwaga, dla niektórych to jest ciekawe, nie? Czyli na przykład, a mam taką pracę, że tam za bardzo nie mam
Speaker A
dyskusji z ludźmi, coś tam programuję albo robię, albo jakieś tam opinie piszę i sobie kupiłem jedno, dwa, może i trzy mieszkania. I tak w sumie to bym nawet pogadał z tymi ludźmi, to nie znaczy, wiecie, ja wam pokazałem ciernie. Te
Speaker A
ciernie to jest 5, może 10% tego biznesu. 90% to nie są te ciernie i to są normalni fajni ludzie, z którymi się pracuje. Ktoś może chcieć się tym zająć i powiedzieć: "A to dla mnie będzie nawet spoko odskocznia, nie muszę płacić
Speaker A
za tam nikomu tak za zajmowanie się tym sam to sobie zrobię więcej zarobię, a jeszcze sobie z ludźmi pogadam. Dla mnie to jest sama korzyść, nie? Jak masz takie nastawienie jest super, nie? Po prostu trzeba policzyć sobie po prostu siły na
Speaker A
zamiary, czy ja tego chcę, nie? Jeżeli tego chcę, wchodź w to. Jeżeli mam w głowie, że już mam wystarczająco dużo dyskusji z ludźmi w moim biznesie czy pracy, chciałbym mieć święty spokój, no to rozwiązaniem dla ciebie jest zarządzanie najmem, bo jeżeli wejdziesz
Speaker A
w kupno i wynajmowanie mieszkań samodzielnie, no to staniesz się po prostu czasem konserwatorem, czasem administratorem, czasem jednym i drugim.
Speaker A
Czasem będzie tak, że pół roku albo rok się nic nie stanie i wtedy powiesz sobie: "No super, akurat teraz wyszedłem na plus". Ale trzeba się po prostu liczyć z tym, że konkretna decyzja i wybór konkretnego systemu przyniesie określone konsekwencje. Ja uważam, że
Speaker A
zarządzanie najmem daje prawdziwy dochód pasywny. Jako ciekawostkę mogę wam powiedzieć, że chociaż mam wiedzę na ten temat i odpoczewki, wiem jak się to robi, to moje mieszkania do naszej firmy zarządzania najmem przekazuję po prostu, żeby to pracownicy w moim imieniu
Speaker A
obsługiwali, bo nie chcę się po prostu tym też zajmować osobiście, chociaż mam kompletną wiedzę jak to zrobić i też umiejętności, bo to ostatecznie chodzi po prostu o to, żeby oszczędzać swój czas i energię tam, gdzie to jest możliwe. Dziękuję za wysłuchanie tej
Speaker A
lekcji. Do zobaczenia w następnej. Cześć. Yeah.
Topics:zarządzanie najmemwynajem mieszkańinwestowanie w nieruchomościumowa najmu okazjonalnegoeksmisjanajemcadochód pasywnyFibraSimple Rentproblemy z najemcami
