Speaker A
Si estás pensando en tener una propiedad y quieres saber cuánto puede llegar a valer tu casa, o si quieres comprar una propiedad y no quieres pagar ningún sobreprecio a sus agentes inmobiliarios, y estás con algunas dudas respecto a los
Explicación detallada sobre cómo se valúan propiedades, métodos de tasación y análisis de mercado inmobiliario en Buenos Aires.
Key Takeaways
- El valor de mercado se determina analizando oferta y demanda y comparando propiedades similares.
- El método de comparables es el más usado para tasar propiedades en Buenos Aires.
- La evaluación del terreno es compleja y requiere estudios especializados.
- Solo una pequeña proporción de propiedades publicadas se venden realmente, lo que debe entender el propietario.
- La tasación debe considerar características específicas del inmueble y la situación actual del mercado.
What the video covers
- El video explica el proceso de tasación inmobiliaria para determinar el valor de mercado de una propiedad.
- Se aborda la importancia de analizar oferta y demanda en el mercado inmobiliario, usando datos de portales como Zonaprop y escrituras del Colegio de Escribanos.
- Se diferencia el valor de mercado del valor contable o depreciado usado para fines fiscales.
- Se describen los principales métodos de tasación, destacando el método de comparables como el más utilizado en Capital Federal y Gran Buenos Aires.
- Se explica el método de costo de reposición, separando el valor del terreno y el valor de la construcción.
- Se menciona la complejidad de evaluar terrenos y la recomendación de contratar estudios especializados para ello.
- Se discuten variables importantes como el estado de conservación, antigüedad, orientación y ubicación de la propiedad.
- Se presentan indicadores del mercado actual, como la relación entre propiedades publicadas y propiedades vendidas.
- Se enfatiza la importancia de comparar con referencias similares de años anteriores para entender el ciclo del mercado.
- Se da una visión práctica y transparente para que propietarios y compradores comprendan mejor la tasación y el mercado inmobiliario.
Chapters
- 00:00Introducción y objetivos de la tasación inmobiliaria
- 02:06Definición de valor y valor de mercado según el Tribunal de Tasaciones
- 04:18Análisis de oferta y demanda en el mercado inmobiliario de Buenos Aires
- 06:27Método de costo de reposición: explicación y aplicación práctica
- 08:44Factores que afectan el valor: antigüedad, estado y orientación
- 12:00Indicadores de mercado y comparación con propiedades similares
- 14:46Uso de datos de portales inmobiliarios y escrituras para la tasación
- 18:06Conclusiones y recomendaciones para propietarios y compradores
Full Transcript — Download SRT & Markdown
Speaker A
métodos de tasación, este vídeo quizás te puede llegar a servir. Vamos a hacer transparente un tema que, por lo general, pareciera ser medio tabú. Esta es la segunda subetapa, la etapa de tasación, que es la que inicia todo el proceso de
Speaker A
venta. Vamos a determinar el valor de una propiedad y, por ende, lo que nos hace falta son los datos de esa propiedad, las características, que es información que recopilamos en la primera subetapa, la tasación, a la cual llamamos pre tasación,
Speaker A
y dejamos el videito acá arriba porque en esa subetapa, que es ahí sí posta donde comenzamos el proceso de venta, recopilamos información no sólo de la propiedad, sino que también nos sirve para entender la situación desde lo documental, cómo está la propiedad en
Speaker A
cuanto a papeles y la situación real del propietario de acuerdo a su necesidad de venta. Así que vamos a comenzar comentando lo que dice el Tribunal de Tasaciones de la Nación respecto a lo que es valor, y vemos que nos dice que
Speaker A
evaluar es determinar el valor económico de un bien, que por lo general en Buenos Aires y alrededores suele estar expresado en la moneda dólar estadounidense en una fecha precisa. No lo evaluaron bien hoy, sino dentro de seis meses y para un fin establecido. Nosotros
Speaker A
lo que nos vamos a ocupar es en saber el valor de una propiedad para un propietario cuyo fin sea vender esa propiedad. Hay otros fines, por ejemplo, fines contables, en los cuales una persona tiene que presentar en su declaración
Speaker A
jurada, por ejemplo de bienes personales, cuánto vale su propiedad, y para eso se usa otro mecanismo que lo pulsa un contador normalmente, en el cual evalúa esa propiedad y lo va depreciando en base a una tablita. No me recuerdo si
Speaker A
contablemente son 50 años, vemos por el estilo, y va teniendo un valor cada vez menor a medida que transcurre el tiempo ese bien. Ese valor, por lo general, dista mucho de la realidad, con lo cual nosotros no vamos a tener claramente
Speaker A
ese fin, sino a darle un valor de mercado a la propiedad para presentarlo al propietario. ¿Y qué es valor de mercado? Acá tenemos también la definición del Tribunal de Tasaciones de la Nación, que pueden poner pausa y ver bien la
Speaker A
definición exactamente qué dice, pero básicamente nos comenta acerca de cuatro cosas. Nos habla que hay que analizar el mercado, tanto de la oferta, que está representada por propiedades similares a la venta, como de la demanda, que la demanda está representada por la
Speaker A
cantidad de potenciales compradores que pueda tener esa propiedad. Esto es importante, pues ya no se está hablando, hay que analizar el mercado, oferta y demanda. Por eso nosotros, en los informes que le presentamos a los propietarios junto con la tasación,
Speaker A
hablamos de cómo está el mercado hoy. Es uno de los indicadores y de las referencias en los cuales nos basamos para entender un poco la situación del mercado. Son la cantidad de propiedades publicadas versus las propiedades
Speaker A
vendidas. La cantidad de propiedad publicada la sacamos por lo general de un portal, del principal portal inmobiliario, que es el que mayor cantidad de oferta tiene, que es Zonaprop. ¿Qué pasa con este dato? Este dato, por ejemplo, en Zonaprop hay
Speaker A
propiedades que están duplicadas, con lo cual pareciera que estaríamos abultando ese dato, pero por otro lado también hay inmobiliarias o particulares que no publican en Zonaprop, con lo cual de esa forma estaríamos como medio compensando el valor y sirve como
Speaker A
referencia. O sea, si yo comparo este mismo valor con López, es valor esa misma referencia años anteriores, por ejemplo hace un año, dos años, tres años, vemos cómo esa cantidad de propiedad publicada fue creciendo. Y el lado de la demanda es
Speaker A
decir, las potenciales compradores los tenemos medio con la cantidad de escrituras que nos otorga el Colegio de Escribanos. Todo esto estoy hablando es en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Lo importante de estos datos es comparar siempre con referencias similares a años
Speaker A
anteriores. Entonces, de esa forma, podemos entender en qué situación del mercado estás, en qué ciclo de mercado está. Nosotros, si vivimos en Capital Federal, los dos mil, dos mil quinientos propiedades que se venden, que se escrituran, vamos a tomar como vendidas
Speaker A
por mes versus la cantidad de publicaciones en Capital Federal del principal portal, que es Zonaprop, que están más o menos alrededor de 160 mil hoy, en diciembre de 2021. Nos está dando un promedio de 1,3, es 1,5, no recuerdo
Speaker A
ahora exactamente cuánto es la ratio del indicador, pero eso nos está diciendo que se venden uno o dos propiedades de cada 100 publicaciones. ¿Para qué sirve esto? Esto es importante para transmitirle al propietario porque la que tenemos que decirle acá es de cada 100
Speaker A
publicaciones que vos ves y que estás usando para compararte, para estimar tu valor y que nosotros también probablemente usemos cuando hagamos las acciones que vamos a ver ahora, solamente una o dos se van a vender. 98 no se van a vender. Ese es un dato que me
Speaker A
parece que es un momento importante para trasladar al propietario cómo está el mercado hoy. Decíamos y más allá de esto, de las situaciones de mercado, también la norma acá, lo que es valor de mercado, la definición del Tribunal de Tasaciones de
Speaker A
la Nación nos habla de un momento dado en el mercado. O sea, que esto que estamos diciendo en la situación actual, también dejan claro que tenemos que tener en cuenta las características del bien, que es lo que relevamos en la etapa, en la
Speaker A
subetapa de pre tasación, y que hay que comparar estas características propias de ese bien con carácter y con las características de otras propiedades similares y ponderar las para más o para menos según sea el caso. Ahora bien,
Speaker A
teniendo en cuenta esto, vamos a hacer un repaso de cuáles son los principales métodos de tasación que, por lo general, los que más se utilizan son tres. Vamos a ver los dos primeros sumamente rápido como, bueno, por lo menos para dar una
Speaker A
cierta orientación, y no vamos a tener el último, que es el que más se utiliza, el 99% de las inmobiliarias y las personas que hacen las tasaciones, por lo menos acá en Capital Federal y el Gran Buenos Aires, utilizamos el método de
Speaker A
comparables. Claro, la vamos a ver, pero antes arranquemos por el primer método, que es el método de costo de reposición, y para entender este método lo vamos a ver acá de la forma más práctica posible mediante una planilla de Excel en la
Speaker A
cual nos vamos a basar en el método separativo de lo que es el costo de reposición, porque separativo es porque vamos a ver por una vez el valor del terreno y por otro lado lo que vale una propiedad construida a nueva, con aunque
Speaker A
ahora lo vamos a ver también alguna apreciación si es que la tiene que haber. O sea, evaluamos terreno por un lado y la propiedad, lo construido por otro lado. El valor de terreno vamos a poner algún ejemplo web x, ¿por qué? Porque para valorar
Speaker A
un terreno, y nosotros lo que sugerimos es, si no se tiene bien en claro cómo evaluar un terreno, pedir contratar un estudio de prefactibilidad, algún arquitecto o algún especialista en el tema, porque las leyes van cambiando constantemente y este tema de la WTA que hay que tenerlo
Speaker A
claro, por lo cual vamos a hacer cuenta que ya pedimos nosotros un estudio de prefactibilidad, nos dijeron cuánto puede llegar a valer el terreno. Acá hay que tener en cuenta valor incidencia, valor superficie construible, superficie vendible. Es complejo la evaluación de un terreno, hay
Speaker A
una parte impositiva también importante, así que vamos a poner acá como que ese trabajo ya está hecho, no delegamos, nos viene dado 300 mil dólares como para poner algún ejemplo, y acá viene la cuestión de con qué valor le vamos a
Speaker A
asignar a la propiedad que se acaba de, que está construida, digamos, con lo cual nos vamos a, vamos a averiguar el reporte inmobiliario, bueno, a otra herramienta que anda por ahí dando vueltas, a otro portal. ¿Cuál es el costo
Speaker A
de la constru...
Speaker A
valor de referencia que la sugerencia acaba de tratar de basarse en una fuente fidedigna y que sea representativa del bien que estamos evaluando superficie construir construida la casa acá es lo que lo que está construido que estamos viendo que estamos verificando vamos a
Speaker A
suponer que la casa tiene 150 metros construidos y acá tenemos el valor de la casa nueva con lo cual yo podría decir eventualmente que el valor del terreno sale 300 la casa vale 90 construir la nueva vale 90 con lo cual
Speaker A
valora de propiedades 390 pero no porque hay un tema más si la casa fuera nueva este sí podría ser algo más representativo del valor pero también está el concepto de la antigüedad y el estado del inmueble a medida que pasa el
Speaker A
tiempo la propiedad va valiendo menos se va depreciando perdiendo su valor y por otro lado si el estado del inmueble no es el adecuado también va perdiendo un valor para esto hay una tabla que la tabla de arroz hi tec que muchos en el
Speaker A
rubro la habrán escuchado hablar en algún momento claro la vamos a ver en la cual hay que tener en cuenta la depreciación del bien y el estado de conservación entonces qué pasa la antigüedad supongamos que preguntamos y verificamos
Speaker A
que tiene 15 años de antigüedad o para poner un ejemplo el valor de preciado cal nos salta por una fórmula directamente 18 con 75 podemos aplicar qué es esto nos vamos a esta regla de tres que vemos acá nosotros tenemos como
Speaker A
un enunciado en esta tabla que es una referencia que una casa dura 80 años por ejemplo un 75 y departamentos 70 esto significa es real estoy bueno más o menos es muy relativo porque qué pasa hay casas o sea si una casa tiene 80
Speaker A
años y yo ahora salgo vender no es que vale 0 no es que la tengo que andar regalando sino que tiene un valor con lo cual a medida que se va batiendo más antigüedad la propiedad menos importa menos injerencia va a tener esta tabla
Speaker A
de arroz haider para aplicar humilde punto de vista ahora vamos aplicar lo igual porque quizás para cuando propia tiene pocos años sí estaría bueno aplicar como para que es un método racional y tenemos que si la propiedad esta tabla de tres para llegar
Speaker A
a 1875 no se forma la siguiente si la propiedad dura 80 años es el 100 por ciento del tiempo la propiedad si la propiedad dura 15 años la tabla de 13 es 15% divide 89 18 75 que estamos ocupando
Speaker A
casi el 20 por ciento del tiempo que dura una propiedad esto como si fuera una proporción del tiempo de durabilidad eso vendría a representar esto y por otro lado tenemos el estado del inmueble que según nuestra apreciación en bueno
Speaker A
así que ahora vamos a ver la tabla que nos dice con estas dos variables que están acá en azul y la tabla de arroz hayek no se asusten que es esta se les presentó nos dice que si la propia la
Speaker A
pusimos en buena acá 2.0 la misma tal y seguimos en el excel tendríamos que estar basando basándonos en esta columna y por otro lado el porcentaje de depreciaciones de 1875 o sea casi 19 con lo cual estaríamos acá posicionados en
Speaker A
en la columna 2 y la fila 19 en 13 54 está la proporción que les tengo que descontar a la propiedad vamos a mostrar a toda la tabla de hayek en su totalidad por lo menos para que la tengan presente
Speaker A
y ésta la pueden jubilar también de reporte inmobiliario se descarga y se obtiene muy fácilmente gracias a ese portal volviendo al excel ponemos acá 13,54 que el número que nos había dado y me dice que a la propiedad por su estado de
Speaker A
conservación y por su antigüedad tenemos que contarle 12 mil dólares con lo cual el valor de lo construido 77 no 90 como ya hemos dicho 77 mil 800 dólares entonces se valora la propiedad de 377 mil dólares este método es representativo de la
Speaker A
realidad y la respuesta es sería un y habría que ver cada caso en particular porque qué pasa en muchos lados como por ejemplo en la ciudad de nuevos aires según las legislaciones vigentes y el código planeamiento y lo que va
Speaker A
cambiando aparte cada tanto suceden cosas totalmente locas descabelladas por ejemplo si hay dos terrenos exactamente igual y cada uno al lado del otro ponemos superficie de largo de ancho como que sobre todo muy similar y en un terreno hay una casa
Speaker A
hermosa bien construida y el otro está totalmente el vacío está pelado y es probable que los dos terrenos valgan igual con lo cual este canalizar cada caso particular y el segundo método de evaluación es el de evaluación por renta
Speaker A
y acá vamos a aplicar métodos simples pues vamos a hacer algún comentario más que sería por ejemplo para aplicarlo con un excel si yo busco un departamento que lo quiero poner en alquiler y ese departamento estamos viendo que nos
Speaker A
puede llegar a dar una renta aproximada todo sale por aproximaciones también comparables de 40 mil pesos por mes es a ese resultado número mensual habría que multiplicarlo por 12 para tenerlo anualizado ese ingreso que sería unos 280 mil pesos por
Speaker A
mes dividido un tipo de cambio de 200 pesos nos da una renta o lariza 2.400 dólares quiere decir que lo que yo espero ganar de ese departamento que estoy y por poner en alquiler son 2400 dólares en el año
Speaker A
la renta bruta anual la o sea qué porcentaje esperamos ganar nosotros poniendo una propiedad en alquiler bueno eso es todo el mensaje de deber comparativos en el mercado cómo está la situación la gente tiene propiedades en alquiler tardan un 2% 345 lo que fuera entonces
Speaker A
en base a esos promedios tasas promedio ponemos acá por ejemplo un 3% y medio por ejemplo en una propiedad que esté dejando una renta anualizada de 2400 dólares y lo aplicamos una tasa 3% tendría que valer 80 mil dólares ese
Speaker A
departamentos qué pasa con este método este método es incompleto porque porque le está faltando el tiempo uno supuestamente cuando compra una propiedad con una inversión entra casi como en lo que sería un proyecto de inversión entonces hay que tener otros
Speaker A
factores por ejemplo acá estamos analizando una renta anual simplemente soy en realidad uno va a tener la propiedad y así lo va a poner en alquiler un post con un contrato tradicional que son tres años por lo menos tres años la vas a tener que tener
Speaker A
esa propiedad y ahí esos 2.400 dólares de hoy entre un año probable que sea ese dinero que acá en esta segunda tablita por ejemplo que no me quiero detener mucho en esto porque no vamos a llegar con todo lo otro que hay pero para tener
Speaker A
alguna referencia así si quieren después en algún momento haremos un videíto en particular para este método de evaluación pero por ejemplo en los 2.400 dólares en un año hoy en un año eso 2400 vélez aplicado a x taza que también es un tema que estás
Speaker A
a descontar el valor para llegar a tener la visión el valor actual valdría en 2000 330 dólares si se le aplica la tasa del 3% cada 2 a los 2400 dólares valdría 2.262 o sea a medida que va pasando el tiempo
Speaker A
el valor del dinero es menor este método es muy poco utilizado por su complejidad porque tiene un montón de variables tiene una variada inflación la tasa libre de riesgo estás a alguna tasa con riesgo algún riesgo aplicar por lo general para
Speaker A
evaluar los departamentos se sigue usando el tercer método que ya lo vamos a ver que es el de los comparables pero si este método puede llegar a ser utilizado para los fondos de comercio en el cual comparable mucho no hay y es muy
Speaker A
específico que se necesita evaluar de acuerdo a los ingresos que puede generar porque algún comprador que está buscando un fondo de comercio justamente el dato que más le interesa cuántos ingresos genera ese bien y ese comprador probablemente tenga que hacer algún
Speaker A
análisis así parecido para saber si le conviene meterse en esa inversión o va a otra inversión que tenga menos riesgo así que bueno hasta aquí un repaso muy breve de esos dos métodos que vimos recién que son los genes por lo general
Speaker A
muy poco utilizados en el mercado y si no vamos a meter relleno con una tasación propiamente dicha que como decía hace un rato la gran gran gran gran gran mayoría de las inmobiliarias tasan evalúan las propiedades en base a
Speaker A
el método de por comparables ya lo vamos a ver bueno bien que tenemos acá acá a liberamos un poco el trabajo para que no sea un vídeo extremadamente largo entonces vamos a hacer un ejemplo porque estamos por tasar un departamento para
Speaker A
que se pueda ver la posta de una actuación bien por dentro como es el trabajo que hace no debería ser el inmobiliario este importante esté ubicado en la calle luís al 5100 es un departamento de ambiente complementario completo no
Speaker A
tiene tu alerta en un segundo piso al contra frente durante 10 años paga muchas despensas pero porque poco le vamos a ver porque está como en un edificio de categoría que tiene muchos amenities full amenity con pileta vigilancia etcétera y eso por lo general
Speaker A
encarece bastante las despensas no tiene dependencia doble de cochera estado de conservación 4 esto porque esto es una tablita sale surge de unas tabletas que la van a ver acá de última pueden hacer pausa el vídeo somier tranquilo todo lo que haga falta
Speaker A
el estado conservación en 10 5 es excelente si es 4 muy bueno buen después vamos a ver estos coeficientes exactamente qué son pero por lo pronto si quería comentar que es que es cuando uno habla de estado conservación las
Speaker A
categorías 13453 es bueno 2 regular 1 a reciclar acá en este caso particular le pusimos 4 porque está en un estado muy bueno no excelente pero muy bueno y esto puede tener que ver también con la antigüedad siempre y
Speaker A
por lo general hay cosas que van relacionados uno a otro si fuera tuviera un año probablemente sea en un estado excelente pero bueno el transcurso del tiempo en verdad lleva devastando la unidad categoría del edificio 5 va a mover
Speaker A
porque específica ese 5 los edificios tan categorizado por estándar que son los más comunes pues y la calidad constructiva nuevos un estilo que también es en medio particular se le sube un porcentaje un 5 por ciento de ambiente con su mente por ciento admite
Speaker A
con pileta la teoría 4 vendría a ser y 5 la mente pull que desea con gimnasio vigilancia en algunos complejos se ven hasta salas de cine bueno esto como que entra en una categoría superior la vista también del
Speaker A
1 al 5 y la tabla nos que dice que lo que nos dice la tabla es que la 1 tiene poca privacidad 2 nos da a una pared y tenemos pocas tenemos quizás más privacidad privacidad que la 1 pero poca vista la 13 es una
Speaker A
vista bastante buena tenemos vecinos lejanos pero los tenéis allí con lo cual tener una privacidad relativa después está la vista abierta ya sin vecinos sin nada que estorbe digamos la vista y después a un espacio verde a un parque o
Speaker A
al río por ejemplo se podría un poco más y son traductor no no es tan común ver esa clase de productos pero los hay bueno todo eso va aumentando el valor de la propiedad y la luminosidad del 1 al 5 lo mismo la
Speaker A
luminosidad nosotros la tenemos también emparentada con lo que es la orientación por eso cabe en la la luminosidad del 1 del 5 muy poca poca media buena y muy buena las muy pocas al sur por lo menos en lo que sacar la ciudad bono está de
Speaker A
buenos aires la orientación sur es la que menos vale porque es la que menor sólo recibe o casi no recibe el sol durante todo el año después un paso más adelante está la sudeste sudeste la media es la orientación este que recibe
Speaker A
son de la mañana y la orientación oeste es la que recibe el sol de la tarde esas son como la lo que tomó como parámetro normal y a partir de ahí lo que más acerca orientación sur bajaría de valor
Speaker A
esto como referencia puede haber excepciones no como siempre y lo que se va acercando de orientación norte noreste y norte noroeste vale un poco más y la orientación norte por lo general es la de mayor valoración poniendo los comparables el último
Speaker A
tablita que tenemos en silos de días esto de la propiedad nuestro obviamente que no vamos a poner nada pero sí de los comparables que también se lo llama antecedentes la universidad la facultad 19 con ese nombre es pero en la jerga no
Speaker A
sé por qué él después todo el mundo en la calle les le dicen los comparables que son las propiedades similares estas son estos como sea este trabajo se hace una investigación de mercado todo lo que hay en los portales
Speaker A
después de hacer una investigación bastante exhaustiva se eligen 45 comparables cuanto más comparables haya es mejor pero por lo general 45 ya es un número bastante aceptable acá elegimos 4 y cada uno con las características de que le corresponden a ese año a
Speaker A
propiedad y los días de publicado el portal son apr obtiene este dato nosotros preparamos en un momento un vídeo de cómo buscar propiedades que vamos a dejar el link por acá arriba pero este vídeo está posicionado por el
Speaker A
lado del comprador que busca una propiedad según sus gustos bueno acá es la tarea es exactamente la misma pero en lugar de corte con los pies de un comprador te tienes que poner con los pies de un tasador y buscar una
Speaker A
propiedad lo más similar posible a la tuya a la propiedad que estamos evaluando en este momento pero la metodología los filtros los los sistemas los por los portales son todos exactamente lo mismo con lo cual ese vídeo que dejamos el link pues se hará
Speaker A
hacerte de utilidad y el decíamos que este portal son otros por ejemplo nos da los días de en el mercado y esto está bueno pues vamos a poder descontar a las propiedades que están mucho tiempo en el mercado hacer
Speaker A
de contarles por un factor de actualización lo cual me parece que resulta lógico hacerlo cuál es la trampa que pueda tener esto que hay inmobiliarias que se publican las propiedades entonces a re publicar las propiedades una propiedad x
Speaker A
ella se estaba hace 60 días de repente aparece con el número uno por ejemplo este para chico aparece como que se publicó ayer pero realidad ya tenía él ya estaba entonces ese dato nunca nos vamos a enterar lo que sí es cierto es
Speaker A
que hay propiedades como por ejemplo esta de tamborini que está publicada hace 320 días son datos de mínima la cantidad mínima que sabemos de días publicado que tienen esta propiedad y el valor de la propiedad de publicación segunda parte
Speaker A
superficies acá tenemos una tabla de superficies para que es esto esto nos nos va a ayudar a homogeneizar una palabra que no sé por qué la pusieron tan difícil pero qué significa ir ponderando la cantidad de superficie de acuerdo a si es cubierta descubiertas
Speaker A
en cubierta etcétera por ejemplo la propiedad de núñez a 5100 tiene 56 metros cubiertos ahora bien dentro de la superficie cubierta hay que ponderar porque no es lo mismo un azul un valor de un metro cuadrado en una propiedad
Speaker A
que tiene menos de 30 metros que es una propiedad que tiene 150 200 metros por ejemplo porque no es lo mismo porque a medida que va creciendo la superficie el peso del metro cuadrado pierde valor esto por qué porque se valora mucho más un metro
Speaker A
cuadrado de un departamento monoambiente de 30 metros el metro cuadrado como muy valorado y muy funcional para la gente que va a vivir allí que el metro cuadrado en una propiedad que tiene 200 metros por ejemplo que quizás si no
Speaker A
tiene ese metro tampoco le va a dar mucho no le va a influir en cambio departamento monoambiente de 30 metros sacarle un metro es como que es es importante con lo cual a esto está reflejado acá en esta tabla que a medida
Speaker A
como dijimos recién baja la superficie cubierta se pondrá más el balón el metro la estándar es de 50 10 y 21 metros hacia el metro cuadrado vamos a hacer de cuenta que no mojen izamos nada pero si el departamento de por ejemplo
Speaker A
este caso de pacheco que tiene menos de 50 metros le vamos a dar un valor citó un poco más al valor del metro de ese de esta propiedad puntualmente luego de que tenemos todas las superficies cubiertas ya apuesta ya
Speaker A
expresadas en la planilla ya sea la propiedad como los comparables pasamos a lo que es superficie no cubierta que acá también la distinta distinción está lo que es el balcón ate rosado que vale más hace propicie la superficie semicubierta
Speaker A
que es las dos paredes y un techito vale más que un balcón que está a la intemperie que está descubierto bueno y así se va completando en los patios terraza o parque cuanto más grande esto pasa algo similar
Speaker A
a lo que de morcín a superficie cubierta cuanto más grande es ese espacio descubierto menos valor tiene ese valor ese metro guardado por ejemplo hay muchos departamentos están ubicados en planta baja y tienen cincuenta sesenta metros de un patio gigante bueno ese
Speaker A
patio tiene un valor obvio que si es mejor tenerlo que no tenerlo pero el valor que tiene ese metro cuadrado vale menos que en un patio de 20 12 metros o lo que fuera entonces acá también se pondera eso con la misma lógica que los
Speaker A
residentes para por último acá esta planilla lo que nos otorga es el valor total o sea la suma de todas la propiedad como dato de referencia porque en realidad lo que nos va a importar en esta instancia de superficie
Speaker A
homogenizada que también son las fórmulas acá está la ven arriba todo ese jeroglífico nos dice cuál es la superficie homogeneizada de esa propiedad ya ponderado por todas estas variables el caso puntual para que se entienda que núñez son 56 metros
Speaker A
cubiertos y tiene seis metros semi cubiertos que están considerados al 50% con lo cual se divide o dos al cincuenta por ciento 6 estrés a cada cuenta que hace de 56 más 3 para que éste la homogenizada y acá está la mujer niza de
Speaker A
9 así hicimos criterios para todo valor de publicación y después el valor del metro cuadrado homogeneizado esto recordemos son precios de publicación con lo cual este valor que estamos teniendo acá siempre de publicación si tenemos acceso a valores de cierre mucho
Speaker A
mejor mucha más precisión pero a veces no hay la posibilidad de tener ese dato con lo cual no nos queda otro que basarnos comparables y aplicarles estas músicas en el mercado son lo que sabemos que observamos en la página aplicarle un
Speaker A
factor de actualización que ahora le vamos a dar y acá vamos a entrar ahora si en la última parte que es la ponderación que es lo que hicimos incluso en la primera definición que vemos al principio del vídeo de la 1
Speaker A
dice el tribunal tradicional de la nación que hay que comparar con otras propiedades y ponderar de acuerdo con esa comparación entre las características de tu propiedad con las características de las propiedades similares entonces nos metemos en la lista de ponderación y acá vemos lo
Speaker A
siguiente estas son las variables a ponderar por lo menos la que usamos nosotros a veces en algunos casos tenemos que agregar alguna otra oa otros en algunos casos sacar pero bueno esto a grandes rasgos esto es lo más utilizado
Speaker A
esto nos tira los comparables y el valor del metro que viene de la tabla anterior acá cuál es la idea de esto es comparar la propiedad nuestra que estamos evaluando con las propiedades similares para ver en que estamos mejor o en que estamos peor
Speaker A
y descontar o adicionar según lo que haga falta así que para hacer esto nos vamos a traer acá parte de la tablita que estuvimos completando recién para así tener una información más a mano bueno acá que dice copia y pegue lo
Speaker A
entrevista anterior para a fines de explicarlo tener acá bien a mano como es la propiedad nuestra en un yes versus el comparable de pacheco entonces por ejemplo lunes está en un segundo piso la propia estamos volando y pacheco en un cuarto
Speaker A
piso osea pareciera ser que pacheco está en un mejor piso o sea un piso más caro vamos a la tablet a ver la diferencia que hay entre el comparable y nosotros por ejemplo del estándar que es propiedad que está en un cuarto quinto
Speaker A
piso nosotros estamos cinco puntos abajo ya estamos 0 95 no esta propiedad tendría que valer un 5% menos que pacheco sólo por el hecho de estar dos pisos más abajo así que también nos vamos a ir a la tablita de acá y pude poner que la
Speaker A
diferencia que hay entre el comparable y nosotros es de 5% con lo cual vamos a bajarnos nosotros 5 % ponemos 0 95 la disposición frente contra frente la disposición también acá al frente es como cierto vale 1 y después todo lo que
Speaker A
es men que no es contra que es 9 frente perdón empieza a perder el valor 1 y esto también es relativo porque hay veces que si el frente está sobre avenida vale menos que una propiedad que tiene en contra frente un pulmón de
Speaker A
manzana verde qué sé yo así que cada caso cada una estas tabletas y cada unas cosas que hay que aplicar hay que ver si hay que verlo con el ojo el famoso ojo del tasador que en tribuna sino también
Speaker A
habla de eso este caso particular frente contra frente le vamos a descontar estos cinco por este 5% que la diferencia entre ambos entre ambas propiedades 5% antigüedad están más o menos similares con lo cual le vamos a poner uno
Speaker A
expensas ponga más o menos lo mismo le vamos a poner 11 significa que no varía nada no está ni mejor ni peor estamos muy parecido el confort que está representado por estas cuestiones que vimos que vemos acá en la tablita si en
Speaker A
caso de sospecha existen entre independientes y está la propia en un pisos en el piso si tiene dependencia obrero estándar distribución atípica esto esta propiedad es muy similar a la que tenemos no tiene dependencia va a volver a cochera bueno vamos a poner uno
Speaker A
tiene ascensor con lo cual en la tabla también si no tuviera sensor se le empieza a descontar un valor importante por las propiedades estos para aplicar la propiedades que están en primer piso por escalera segundo tercero y demás
Speaker A
acá las dos tinas sensor vamos a poner algunos grados están en un estado de conservación de cuatro o sea en esta conservación bueno solamente es permanente y voy a cada una la categoría difícil de la dos tienen finalmente la
Speaker A
vista similar 4 y después 4 y la ubicación lo que hay que tener en cuenta acá es a veces la proximidad subte entre tú comparable entre tu propiedad y el comparable que estás eligiendo la proximidad al subte la proximidad
Speaker A
espacios verdes bueno hay diversas variables que por más que estén las propiedades en un mismo barrio y siguen hasta incluso dos pocas cuadras cambia a veces la fisionomía del barrio un lugar a otro un lado de una avenida es un
Speaker A
barrio de por otro lado nosotros hay un lado que pasa mucho más colectivos que en otro bueno y eso hay que tener en cuenta también para evaluar bien la ubicación acá vamos a hacer de cuenta que está todo ok y la actualización
Speaker A
bueno un día publicado significa que no utilizar absolutamente nada así que bueno esto lo que vimos en vivo cómo poner un ejemplo vamos a completar las otras variables rápidamente y una que tenemos todos los comparables ya con deslizados o sea llevándolos todos los
Speaker A
compradores lo más parecido posible a la propiedad nuestra que estamos al que estamos investigando que estamos evaluando tenemos un valor promedio del metro ya estandarizado ya he aplicado el factor de ponderación en cada una de las variables que estuvimos viendo recién
Speaker A
con lo cual ese valor si yo lo tomo ese valor del metro cuadrado lo multiplicó por la superficie homogenizada ya vimos en la tabla anterior de la propiedad que esto viene todo por formalmente excel nos da un valor sugerido publicación de
Speaker A
114 mil 921 ciento casi 115 mil dólares y acá hay un espacio para dejar el valor de la cochera y como la tiene cochera vale exactamente lo mismo si tú ya coche habría que hacer el mismo estudio que
Speaker A
hicimos recién pero para una cochera para terminar cuál es el valor y adicionar celo a esto mismo que estamos viendo una vez que tengo el valor ya definitivo de publicación que está dando según todo el procedimiento del por
Speaker A
método de comparables que vimos recién vamos a analizar si este valor tiene lógica o hay que ajustar algo porque a veces puede pasar ahorita lo que vamos a corroborar es si el valor que nos dio la propiedad va a tener algún efecto en el
Speaker A
mercado porque te pasa vamos a este caso puntual que nos está dando que la propiedad estaba valuada casi 115 pero en 115 hay a la vuelta de esta propiedad en la calle pacheco hay un departamento muy muy muy similar también un edificio
Speaker A
categoría y toda la cuestión que vimos recién que está en un cuarto piso o sea tendría que valer un poco más y dar el frente que también tendría que abrir un poco más por este motivo salvo algún caso
Speaker A
puntual este departamento nosotros tendremos estar valuando por debajo de estos 115 porque pasa si alguien que está buscando departamento de estas características y nos ve a nosotros y ve a esta otra propiedad claramente va a ir a esta propiedad porque presta mejores
Speaker A
funciones mejores prestaciones valga la redundancia que la propiedad nuestra estamos volviendo con lo cual tendríamos que estar por debajo sí o sí este es valor a consensuar con el propietario a ver qué es qué valor nos conviene publicar esto estaba bueno
Speaker A
verlo con el propietario pues empecemos hincapié en presentar las tasaciones porque podemos explicar de manera lógica porque su propiedad no puede valer más de 115 y no quizá lo que él está viendo que de propiedad de 125 120 129 sin
Speaker A
tener en cuenta todas las cosas que vimos recién acaba una cosa que nos comenté es que dejamos los links a veces de las propiedades que estamos seleccionando para tener la parte del dato de del link de la propiedad y
Speaker A
tenerlo a mano por cualquier consulta también para verlo en presentar al propietario ya sea en versión impresa como los así que bueno estos son los métodos de transacciones más comunes que como decíamos al principio el método más utilizado por lejos es el último que
Speaker A
vimos recién es el método también que lleva bastante trabajo se manejan coeficientes pero bueno es la forma más seria y profesional de hacerlo así todo no es un método 100% efectivo no hay que olvidarse que nosotros lo que hacemos
Speaker A
como inmobiliarios es estimar un valor de mercado en base a métodos como los que vimos recién y esto se hace para tratar de salir al mercado con un valor competitivo que reciba clics esos clics generen consultas esas consultas visitas
Speaker A
y esas visitas a la propiedad a alguien o al o varios hagan una propuesta que se vea esa propuesta se analice y ver si se puede llegar a cerrar la venta en ese famoso embudo de venta que hicimos
Speaker A
recién tras periodistas yo ha sido útil el vídeo y muchas gracias
Topics:tasaciónvalor de mercadoinmobiliariapropiedadesmétodo comparablescosto de reposiciónBuenos AiresZonapropmercado inmobiliarioevaluación de terrenos
![APRENDE COMO Hacer un ACM en 2023 [EXCEL + IDEALISTA] ▶… — Transcript](https://i.ytimg.com/vi/ad9Zo8-yob8/maxresdefault.jpg)
