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Aún no sabes valorar un inmueble. Si no lo sabes, no pasa nada porque a partir de ahora vais a aprender a valorar los inmuebles de la forma correcta. Mi nombre es Nacho Lo Vende y soy formador de agentes inmobiliarios. Hoy os voy a
Aprende a valorar inmuebles correctamente en 2023 usando Excel e Idealista con NachoLoVende, formador inmobiliario.
Key Takeaways
- Valorar un inmueble requiere un análisis riguroso de comparables en la misma zona y con características similares.
- Idealista es una herramienta clave para obtener datos actualizados y precisos para el ACM.
- Aplicar filtros adecuados y eliminar inmuebles repetidos mejora la precisión del análisis.
- El estado, precio y marketing son los factores decisivos para la venta exitosa de un inmueble.
- Presentar un informe claro y visual con gráficos ayuda a convencer al propietario del precio adecuado.
What the video covers
- NachoLoVende enseña cómo valorar inmuebles correctamente en 2023 utilizando Excel y el portal Idealista.
- Se explica la importancia de recopilar datos del propietario, características del inmueble y realizar una presentación clara.
- Se describen los tres factores clave para la venta: estado de conservación, precio y marketing.
- Se muestra cómo delimitar la zona del inmueble en Idealista para obtener comparables relevantes.
- Se aplican filtros específicos en Idealista para seleccionar inmuebles similares en metros cuadrados, habitaciones, baños y estado.
- Se recomienda usar entre 10 y 20 inmuebles testigos para un análisis comparativo de mercado (ACM) efectivo.
- Se enseña a identificar inmuebles repetidos y a filtrar precios para obtener comparables realistas.
- Se explica cómo copiar la información y fotos de los inmuebles seleccionados para incluirlos en el ACM.
- Se muestra cómo interpretar gráficas comparativas de precio y valor por metro cuadrado para posicionar el inmueble.
- Se dan consejos para negociar con el propietario y evitar precios poco realistas.
Chapters
- 00:00Introducción y objetivos de la valoración inmobiliaria
- 00:48Factores que afectan la venta y testigos para el ACM
- 01:42Uso de Idealista para delimitar la zona del inmueble
- 02:27Aplicación de filtros para seleccionar inmuebles comparables
- 03:19Ajustes y selección final de inmuebles para el análisis
- 04:54Identificación de inmuebles repetidos y filtrado por precio
- 05:39Revisión visual y copia de datos e imágenes de inmuebles
- 06:29Preparación final del ACM y consejos para presentar al propietario
- 08:27Interpretación de gráficos y recomendaciones para la venta
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enseñar a hacer una PM apoyándonos en Excel y en Idealista, uno de los portales inmobiliarios más importantes de toda España. Ya sea un poquito lo que incluye, lo primero la portada con los datos del propietario, mis datos y la fotografía. Lo
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segundo, una pequeña presentación de lo que vamos a hacer por este propietario y los datos del inmueble en concreto con todas las características: orientación, número de habitaciones, baños, metros, etcétera. Los testigos son los tres factores que afectan a la venta de
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cualquier mueble y si se cumplen los tres se va a vender. ¿Cómo son? Estado de conservación, el precio y el marketing que se realice. Luego empezamos con la parte de testigos. Tenemos para poner hasta nueve testigos. Tampoco hace falta
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que pongáis más y, de hecho, para este ejemplo, por ejemplo, no vamos a poder cumplimentar los nueve ya que sólo tenemos cinco testigos, pero los ponemos antes de decir cuánto vale su inmueble porque debe de ver la competencia y una
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vez que vea la competencia será más receptivo al precio que tú le digas. Para acabar el ACM, si nos vamos al final, no, en esta tabla donde ya nos coge los datos de cada testigo, nos hace una
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gráfica comparativa según el valor del metro cuadrado y una gráfica comparativa según el valor de venta, ubicando siempre el primero el inmueble en concreto que nosotros estamos valorando. Esto nos permite ver en la gráfica más o menos si
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vamos a hacer los más caros, los más económicos, vamos a estar en medio. Lo primero vamos a idealista.com. Lo segundo, elegimos tipo de operación, tipo de mueble y nuestra ciudad. Zoom, se nos abre este mapa y vamos a buscar la
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zona donde está ubicado nuestro inmueble, el que queremos vender. Y cuando llegamos aquí le damos a ver todas las viviendas. Sin embargo, por ahora tengo demasiadas viviendas, novecientas casas y pisos en las avenidas Palma de Mallorca, que es la
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zona que yo he seleccionado. Esto es porque la zona es muy grande. Lo primero que debemos hacer es cambiar esta zona y para ello vamos a usar el mapa. Borramos la zona que tenemos actualmente dándole a la equis y si bajamos un poquito nos
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sale dibujar zona. Acercamos el mapa hasta nuestra zona y ahora sólo vemos que dictando los diferentes puntos para delimitar la zona en la que está ubicada nuestro inmueble. De este modo, los inmuebles que nos ofrezcan van a estar en la misma
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zona y tendrán un precio y metro cuadrado similar. Una vez que lo hemos hecho le volvemos a dar al listado. Ahora nos toca poner los filtros. Los filtros los tenemos un poquito más abajo y vamos a empezar poniendo los metros
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cuadrados de nuestro mueble, 10, 100 metros cuadrados. Abrimos tamaño mínimo, buscamos 100 y seleccionamos justo el que está debajo, 80. Lo mismo hacemos con tamaño máximo, abrimos, buscamos 100 y seleccionamos el que está encima, 120. Con esto ya hemos
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conseguido que de 900 se nos reduzca a 178. Ya es una búsqueda mucho más selectiva, pero aún así sigo teniendo demasiados inmuebles. Vamos a seleccionar primero el tipo de inmueble. Aquí tenemos la opción de pisos, áticos y dúplex y en
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concreto, como Demi es un piso, voy a seleccionar áticos y dúplex, lo cual si volvemos a subir nos ha reducido a 166. Tenemos que seguir aplicando más filtro con los siguientes, son las habitaciones y en mi caso tiene dos. Voy a
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seleccionarlo y automáticamente también me ofrece de tres y de cuatro. Estas dos, si quiero hacer una CM muy precisa, las puedo quitar, pero luego veréis en este vídeo a poner para tener más testigos. También el número de baños, en mi caso tiene 1,
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marco uno, me marca dos y tres. Voy a quitar los. El estado de conservación, voy a poner buen estado porque así no me va a ofrecer ni obra nueva ni pisos a reformar totalmente. Y llegamos a la parte de características. De todas estas
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características que hay, quiero que entendáis que soldaditos que importa lo que sería garaje, ya ascensor. Quiero que me compare con inmuebles que tengan estas características iguales al mío. Y seguro que algunos dicen, mira Nacho, es que si
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tiene terraza es importante. Sí, es importante, pero yo he encontrado pisos con terraza, jardín y luego gran balcón de 2 metros cuadrados con una maceta. La gente pone más de estos filtros, por lo que si realmente tu inmueble tiene
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terraza, después harás una selección manual de aquellos que sí que tengan terraza. Precisión, la terraza real. En mi caso, como tengo ascensor y tengo garaje, voy a marcar los dos y ahora vais a ver lo que os comentaba antes. Si subo para
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arriba me he quedado sin inmuebles y esto es normal porque he puesto muchos filtros. Porque como vamos a marcar lo que me salía inicialmente, porque en una vivienda de 100 metros cuadrados pueden tener dos habitaciones o pueden tener
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tres, pero si tiene dos puedo hacer otra. Por norma general, y esto no es un coste muy elevado, a mí lo que me interesa son los metros cuadrados que tiene el inmueble. Ahora, como podéis ver, ya vuelvo a tener 13
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pisos. Este ya es para hacer una GM más o menos decente. Lo correcto es que tengas entre 10 y 20 pisos. Con eso, habiendo aplicado ya todos los filtros, el ACM va a ser bastante bueno. Sin embargo, deberíamos de inmuebles que sean
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diferentes. Para eso vamos a identificarlos. Lo primero que vamos a hacer es ordenar por precio, de precio más alto a precio más económico y esto lo hago porque cuando un inmueble lo publicita en diferentes agencias puede que tengan el mismo precio o precios muy
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similares y así me los va a ordenar para que los vea en un simple vistazo. Vamos a ver lo que tenemos. El primero y segundo es el mismo, el tercero también, el cuarto, el quinto, el sexto, todos son el mismo y
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además son los más caros de la zona, en concreto una vivienda de obra nueva que se compra sobre plano. Esto no es real para mi ACM. Por eso mismo, como veo que el siguiente ya está por debajo de 400, voy a aplicar un
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filtro de precio máximo en 400.000 y estos ya me los deja fuera. Subo, me voy a precio máximo y voy a poner 400 mil. Para eso me quedan siete pisos. Ya es cada vez más selectivo y estos pisos, ¿cómo puedo
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saber si algunos? Yo tengo una técnica que es infalible. Hay dos estancias en cada vivienda que son muy particulares: la primera es el comedor y la segunda es la cocina. Por eso voy a poner en todos estos inmuebles o el comedor o la cocina.
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Le pulsamos aquí a pasar fotos. Aquí tengo el comedor. Voy a hacer lo mismo con los siguientes. Ya los tengo y como podéis ver ninguno es el mismo inmueble repetido. Esto es bueno porque los siete muebles los voy a poder utilizar. Lo
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siguiente que tenemos que mirar es que de estos siete inmuebles que tenemos aquí habla un precio medio y unos ciertos muebles que están muy subidos, son muy bajos. De hecho, si os fijáis, el primero 395 está cien mil euros por encima de casi todos los demás inmuebles y el último 135 está a 100 mil por debajo de todos los demás muebles, por lo que de estos siete sólo vamos a utilizar los cinco del medio. Y para ello vamos a
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descargarnos los. Y alguno estaba pensando, es que Nacho, Idealista no me permite descargar una base de datos de estos inmuebles. Cierto, pero te permite copiarlos. Para ello vamos a seleccionar desde el segundo inmueble al sexto inmueble y pulsamos en copia,
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control o botón derecho y copiar. Luego nos vamos a ir a un Word y en ese, bueno, vamos a pegar. Listo, ya lo tenemos copiado y además nos ha descargado varias fotos de cada uno de estos inmuebles. Esto nos va a servir para
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poder ponerlo en los testigos de nuestro agente. Lo primero que tenemos que hacer es guardar una imagen de cada uno de estos inmuebles, la que más nos guste. Y para ello, antes de copiarlo, os recomiendo que tengáis cambiado en la imagen
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principal a la más bonita de ese inmueble. En mi caso voy a esta del salón, le doy a guardar imagen como, selecciono una carpeta y la guardo como imagen 1 de testigo 1. Voy a hacer lo mismo con el resto de imágenes. Aquí las
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tenemos. Ahora lo siguiente...
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tenemos ahora lo siguiente de salir nuestra tabla de excel para hacer el acm ahora vamos a cumplimentar cada testigo vamos al testigo 1 y ponemos la zona o población donde está ubicado nuestro inmueble lo siguiente la referencia que
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tiene esta canción movilidad para este inmueble y aquí os tengo una cosa a vosotros os chupa la punta al pie si el propietario en busca este inmueble en internet se has hecho bien tu trabajo firmará contigo así que da igual que
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pongáis la referencia o el nombre de la inmovilidad luego en este cuadrado aquí vamos a incorporar en concreto del inmueble para ello nos vamos a insertar ilustración imágenes este dispositivo buscamos nuestra foto y la ponemos la foto como podéis ver en este caso hay
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que recortarla pulsamos con el botón derecho y le damos a recortar le hacemos un poco más grande para que encaje bien en nuestra ficha y lo siguiente ya es poner el número de habitaciones número de baños metros cuadrados si tiene una dieta grasa y si
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tiene garaje para ello podemos ir a nuestro word o al mismo idealista para estos datos que en este caso son tres habitaciones y 94 metros cuadrados vamos a ponerlo tres habitaciones noventa y cuatro metros y como yo he
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puesto que tengan todos garaje en todos voy a poner un nudo para este ejemplo no voy a poner los metros de terraza pero si nuestro inmueble tiene ponerlos y la última casilla que me falta son los baños sin embargo en nuestra descarga no
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nos aparecen los baños porque porque en esta parte de aquí tampoco figuran los baños para poder verlos tenemos que entrar en el anuncio bajar un poquito e irnos a características básicas donde vemos que tienen dos baños pues vamos a
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poner los dos baños listo lo siguiente es la descripción esta descripción no quiero los matéis hacen ninguna quiero que utilicéis la que ya he hecho el agente inmobiliario que público este inmueble vamos al anuncio copiamos toda la descripción buenos a nuestra ficha y
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le vamos a pegar tan fácil como esto lo único que tenemos que asegurarnos es que entre perfectamente dentro del cuadro para ello pulsamos en el cuadro y cambiamos el tamaño tenemos luego vamos a modificar el precio vamos al wall miramos del precio
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que corresponda esta propiedad 298 mil 900 y lo ponemos y para acabar podríamos poner aquí el logo de la empresa su nombre teléfono email lo que os he dicho antes de igual si lo ponéis no van a llamarle simplemente queremos que vean
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que el anuncio es real esta acción la vamos a repetir en todos los testigos así que voy a hacerlo y seguimos con el vídeo ya hemos acabado con todos nuestros testigos y ahora sólo tenemos que ir a la última hoja del acm donde
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tenemos esta tabla de aquí que nos está recogiendo ya automáticamente los datos que hemos puesto en cada testigo sin embargo como no hemos completado todos los testigos deberemos de seleccionar los que están vacíos o los que no hemos
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utilizado y quitar esos datos porque si no no nos va a hacer bien los números tampa de cómo seleccionar y darle a de ley ahora si os fijáis aquí abajo ya no se está haciendo la gráfica vale donde
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el primer testigo es el nuestro y nos lo mide por valor del metro cuadrado que como podemos ver estamos ubicados justo en el medio lo cual es bueno de cara vender un inmueble y también por precio de venta que somos los segundos más
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altos que esto ya no es tan bueno si bajamos un poquito más nos está diciendo tres opciones de venta el color verde es el precio de venta en el cava actual no saben un poquito más debajo de lo que
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está pidiendo nuestro propietario y este creces al que deberíamos anunciar pero con nuestros honorarios incluidos si lo hiciéramos venderíamos este inmueble en una media de entre 0 y 12 meses luego tenemos el todo amarillo que es lo que
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yo denomino venta poco probable ésta tarda entre 12 y 24 meses y estamos hablando de un precio de 323 mil euros que no tienen mucha diferencia con el anterior tan sólo unos 30 mil euros pero eso haría que el inmueble no tenga casi
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peticiones puede tener algunas sí pero nos van a negociar y venderemos por el primer precio por lo que debemos de recomendarle que no tire por este camino y para acabar tenemos el color rojo de 24 a 36 meses es lo que yo denomino
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fuera de en el pago a este precio 338 mil lo normal es que no tengamos ni peticiones por lo que venderlo va a ser una odisea debéis entender que cuando unimos le están precio despierta el interés de la gente recibe peticiones se
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organizan visitas se reciben ofertas y se consigue la venta si no conseguimos eso no lo vendemos lo fácil que es hacer este egm con la tabla de excel que os he preparado apoyándonos en idealista uno de los portales inmobiliarios más importantes
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del momento y si queréis descargar este excel sólo tenéis que ir a la descripción y pulsar en el enlace y si aún no sabéis suscrita este canal darle ese monigote edad y pintarle un bigote con el dedo quítale la buena comida el
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siguiente vídeo el curso incluso puedes hacer este curso de aquí diccionario inmobiliario hablarás como un experto en tan sólo dos horas sólo tú decides hasta dónde llega tu negocio un saludo
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