宅建 2026 法令上の制限 #7 【都市計画法　開発許可1】開発行為とはそもそも何か？イメージ図を使って解説。面積例外、建築物例外もしっかり覚えましょう。どの順番でチェックすればよいか？お伝えします

耳で覚えて一発合格。あ課長の無料講座2026。今回は開発許可制度について学習していきます。この単元は全3回に分けて解説していきます。今回はその1回目です。ここは許可が必要かどうかを判断する問題としてよく出題されています。開発行為に当たるのか許可が必要なのかというような判断するポイントがいくつかあり、流れを理解していないと迷いやすい単元です。特に特定工作物や許可不要の例外などは品質問題ですのでしっかり覚えていきましょう。

本日の講義カリキュラムはこちらです。1 開発許可制度の目的と全体像を確認し、なぜ開発行為に許可が必要なのかを整理します。2 土地の区画計質の変更。開発行為の中心となる区画、形、質について具体例を使いながらイメージできるようにしていきます。3 開発行為。開発行為の定義を抑え、具体的な建築物、特定工作物の例を整理します。4 許可不要の例外。面積要件や農林漁業用建築物など許可が不要となるケースを整理します。5 開発許可の判定。問題を解くための判断手順として開発行為に当たるかどうか、例外に当たるかどうかの流れを確認します。このカリキュラムを学びおいた時、皆さんは問題文を読んで開発行為に該当するかを見極め、許可が必要かどうかを自分で判断できる状態になっていますよ。それでは早速始めていきましょう。

今までは住い町を作るためにどういう流れで場所や方針が決まって工事していくのかというのを学びました。開発も住い町を作るために造成などしていきます。分かりやすく言うと山を切り開いて工事をしてそこに新しい町を作るイメージです。今までは田舎だったのに急に工事をし出して建物がたくさん立ってすっかり街並みが変わったなと感じたことはないですか？昔は何もなかったのに今ではお店もたくさんあって便利になったなという経験したことありませんか？もちろんこれは一例なので市街内でも開発は行われますがイメージとしてはそんな感じです。ですが、どこでも自由に開発をかけて街にすれば良いというものではないですよね。せっかく都市計画区域とか市街化区域など秩序ある街づくりをするために色々決めたのに開発を勝手にやってはいけませんよね。というか勝手に開発されないように色々決めたんでしたよね。このように開発の単元は今まで学習してきた単元と密接に関わっています。開発許可制度は乱開発を防止し、不良な市街地の形成を防ぐための制度です。開発行為をするものは日本全国どこでも原則としてあらかじめ都道府県知事、政令指定都市等ではその指定都市等の長の許可を受けなければいけません。業者が勝手に開発できるわけではないんですね。ではこの開発行為とは具体的にどのようなことでしょうか？開発行為は建築物の建築、または特定工作物の建設のように共に行う土地の区画、形、質の変更です。建物を立てることを開発というわけではなく、建物などを立てるために土地の工事をすることを開発行為と言います。ではもう少し詳しく説明していきますね。

土地の区画計質の変更って具体的にどんなことするんだろうって思いますよね。イメージしておくのは大事なことです。こちら士のホームページからお借りしました。区画形の変更を区画の変更、形の変更、質の変更に分けてイラストにしています。例として区画の変更は宅地を分割して道路を配置して建物を立てる。形の変更はのり面を切りして建物を立てる。質の変更は農地を宅地化してから建物を立てる。最初に言いましたよね。開発は建物を立てるために土地を造成することなんです。これら全部土地をいじって建物を建てていますよね。これは開発の基礎の基礎になりますのでちゃんと頭に入れておきましょう。勉強していくうちに開発は街づくりをするから建物を建てることだなんて思っちゃう人もいますからね。建物ではなく土地をいじる話です。

ではどんな建物を建てる時の土地造成が開発に当たるのかを見ていきましょう。1戸建てやビル、マンションの新築、増築、移転など。これは通常の私たちが住んでいる家や会社のビルとかそういうものです。気をつけたいのは特定工作物です。大種特定工作物とはコンクリートプラントやアスファルトプラントなど周辺地域の環境の悪化をもたらす恐れのある工作物のことです。第2種特定工作物。これが試験によく出ます。絶対に覚えてください。ゴルフコースは規模に関わらず第2種特定工作物に該当します。野球場、競技場、遊園地、動物園、墓地設置を目的とした都市公園である場合などを建設する場合は1ヘクタール以上の土地の場合、第2種特定工作物に該当します。1ヘクタールは1万平米ですよ。逆に言うと8000平米の野球場は第2種特定工作物には該当しませんので、野球場を作るための造成は開発行為には該当しません。面積での引っかけ問題はよく出題されていますので気をつけましょう。

次に開発許可不要の例外をお伝えしますね。今から3つに分けて解説しますが、3つともめちゃくちゃ試験に出てます。表でまとめていますので表と覚えちゃいましょう。まず小規模な開発行為は許可不要です。でもこの小規模というのは区域によって面積が違います。市街化区域では1000平米未満。ただし3大都市圏の一定区域は500平米未満です。また都道府県は条例で300平米以上1000平米未満の範囲で定めることができます。ですので市街化区域では800平米の開発行為であれば開発許可は絶対にいらないかと聞かれたら必要な場合もあるということです。ちなみに未満と言われたら1平米は入るか入らないか分かりますか？未満は入りませんからね。つまり1000平米以上、1000平米ぴったりから開発許可が必要になります。数字と単位。これも必ず覚えましょう。市街化調整区域は面積例外はありません。基本的に市街化調整区域は自然を残したい、あまり街づくりをしたくないところでしたよね。ですので開発行為を行う場合は原則許可が必要となります。非線引区域は3000平米未満。準都市計画区域も3000平米未満は許可が不要です。それ以外の区域は1万平米未満です。この図久しぶりに見ましたね。皆さんもこれ自分で書けますよね。区域分けの図を描いたら数字も入れてみましょう。ちなみにそれ以外の区域とは都市計画区域外で準都市計画区域外のところですよ。準都市計画区域も都市計画区域外だということをお忘れなく。

先ほどは面積についての許可不要の例外の話をしました。今度は農林漁業用の建築物を立てる時に許可が必要か不要かという話をします。農林漁業用の建築物を立てる時、市街化区域では許可不要の例外はありません。市街化区域はどんどん町にしていきたいところでしたよね。別に農林漁業をやりたいところではありません。やるなら許可が必要だよということです。ですが市街化調整区域、非線引き区域、準都市計画区域、それ以外の区域は農業ウェルカムです。非線引き区域もなのって思うかもしれませんね。今までの勉強の中では非線引き区域が農業ウェルカムというイメージはないかもしれません。実際の非線引き区域の場所に行ってみると分かるんですが、ちょっとした田舎です。山の麓元の街とか電車が1時間に1本しかないとか人が住んでるし生活には困らない。スーパーなどもあるんですがやっぱりどこかちょっとのどかな雰囲気が漂っているそんな感じのところが多いです。ですので農林漁業用の建築物の場合は市街区域は開発許可が必要ですがそれ以外のところでは許可不要の例外が該当します。ちなみに市街化区域でも1000平米未満、場所によっては500平米未満とか条例で定めた面積であれば許可不要です。面積に関わらず許可が必要ということではありません。たまにね、市街化区域は農林漁業用の建築物の例外はないんだから、面積が100平米でも開発許可いりますよねみたいなね、ことおっしゃる方がいらっしゃいますが、100平米であれば面積要件の例外に該当しますので許可は不要ですよ。ちゃんとね、それぞれ該当するかどうかで判断していってくださいね。これもね、引っかけ問題になりやすいので注意です。農林漁業用の建築物。具体的に言うと畜舎や温室、作業場、農機具収納施設などを建築するために行う開発行為の場合は許可不要なんですが、加工や貯蔵、また処理のための建築物の場合は許可が必要となります。例えば武道を育てている温室は許可不要ですが、武道を加工したり出来上がったものを貯蔵したりするような建物は許可が必要になります。細かいところですが、過去に試験で出ていますのできっちり覚えておきましょう。農林漁業を営む人たちの居住用建物を建築するために行う開発行為も許可は不要です。農林漁業をするために遠いところから通いたくないですよね。近くに家を立てたいと思いますよね。なので市街化区域以外のところは許可不要で開発をかけることができます。農林漁業用の建築物を立てるための開発は市街化区域以外のところは許可不要となります。

はい、ここも試験に出ますよ。今回の動画の内容は全部試験に出やすいところですので、全部しっかり覚えてくださいね。この表に書かれているのも開発許可不要のものです。区域は全て共通ですので日本全国どこでもですよ。どんな開発行為が例外に該当するかというと、公益上必要な建築物を建築するための開発行為です。この公益上必要な建築物というのもチェックですよ。駅舎、図書館、公民館、変電所、博物館などです。細かいですけどね、この建物も試験に出てます。また都市計画事業の施行として行う開発行為、非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為や通常の管理行為、経常な行為とお馴染みの行為ですね。土地区画整理事業、市街地再開発事業、住宅区画整備事業、防災区画整備事業等の施行として行う開発行為、何々事業とついたら許可不要と覚えておけばオッケーです。これら全てね、開発許可が不要となります。気をつけたいのは社会福祉施設や病院、診療所などの医療施設、学校などは開発許可が必要となります。なんとなく公益上必要な建物のように感じますよね。でも許可が必要です。引っかけ問題が作られやすいところですので気をつけましょう。また国や都道府県等が行う開発行為については知事との協議の成立をもって許可があったものと見なします。国や都道府県等が行う開発行為であっても無条件で許可不要とはならないんですね。知事との協議が成立すれば開発許可があったものと見なされます。

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