Speaker A
יש דיווח ויש תשלום מס. כשבן אדם לא מדווח, אז הוא לא משלם גם את המס, ואז כבר יש פה חשיפה פלילית.
יועץ מס לשעבר רשות המיסים מסביר מתי נחשבים לעוסק במקרקעין ומה הסיכונים בבדיקות מס למשקיעי נדל"ן.
Ask about this video. Answers come from its transcript only — with the timestamp, so you can check them.
Generated from the transcript and can be wrong — check the timestamp.
Full Transcript — Download SRT & Markdown
Speaker A
אתה יוצר רשות המיסים, והיום אתה יועץ מס כעבודה שלך. המון אנשים מגיעים אליי ושואלים מה התחומים האפורים? מאיזה מספר דירות אני מתחיל להיות עוסק במקרקעין?
Speaker A
מתי רשות המס מגיעה אליי ואומרת לי אתה בבעיה? יש מסלול של 10%, שזה מסלול שאתה משלם 10% על הברוטו. המסלול הטיפש, נקרא לו ככה. יש לי דירה שקניתי במיליון שקל שסך ההכנסות ממנה הוא 4% תשואה שנתית, ובאופן אוטומטי
Speaker A
יש לי פחת כי הלכתי למסלול הזה של 4% מינוס ערך הקרקע 2%. אני כנראה לא אהיה רווחי במשך הרבה מאוד זמן. שתי דברים שאני רוצה לציין פה למאזין, כי הוא יגיד רגע, אני לא רווחי אז אולי השקעה לא משתלמת. אז שתי דברים קודם כל.
Speaker A
מה שאמרת עכשיו זה מאוד מאוד משמעותי. אנחנו הולכים להגיד פה משהו מאוד מאוד חזק. מי שעכשיו מתכנן או שיש לו כמה נכסים שמביאים מעל 7,000-8,000 שקלים. [מוזיקה] מה קורה אלד? מה העניינים אחי? ברוך השם, הכל טוב. טוב להתארח אצלך.
Speaker A
טוב שאתה פה, אני שמח שאתה פה, ואני אסביר למה מעבר לזה שאנחנו מכירים באופן אישי, אתה יוצא רשות המיסים והיום אתה יועץ מס כעבודה שלך, והמון אנשים מגיעים אליי ושואלים מה התחום הזה והזה, התחומים האפורים, מאיזה זה מספר דירות אני מתחיל להיות עוסק
Speaker A
במקרקעין. מתי רשות המס מגיעה אליי ואומרת לי אתה בבעיה? אני הכנתי היום רשימת שאלות שאנחנו נעבור אחד, אתה תן את הרקע שלך כמובן ונבין איפה אנחנו יכולים להיכנס, איפה כדאי לנו לברוח, כי זה כבר אזורים יותר מסוכנים. המטרה היא לתת כמה שיותר
Speaker A
ערך בשעה שאנשים יבינו קודם כל מי זה רשות המיסים, מול מי הם מתמודדים. אוקיי, טוב, אז קודם כל אני אציג את עצמי למי שלא מכיר, אלד נעמן, רואה חשבון משפטן.
Speaker A
עבדתי ברשות המיסים משנת 2012 עד 2019. מאז שעזבתי אני נותן שירותים כמו עורכי מיסים, מיסים מורכבים, מיסוי בינלאומי, מיסוי ישראלי. אה, אנחנו נדבר יותר בעיקר בכיוון שלך על מיסוי ישראלי. ניגע גם בהליך גילוי מרצון, תחום שאנחנו מתמחים בו. א מטבעות קריפטו. מ-2019 נחספתי לעולם
Speaker A
ואני מייצג ומוביל משקיעים מול רשות המיסים בתחום הקריפטו ובכלל נותן להם את כל המעטפת, ובעצם זה המומחיות שלי. אני ככה אגע גם בשאלה שלך איפה המורכבות ומתי הדברים האלה נכנסים. אז מתי שמרגישים שבאמת מגיעים קצת למספרים היותר גבוהים ויש יותר
Speaker A
מדי שאלות שמתעוררות ולא תמיד מקבלים תשובות חד משמעיות מרואי החשבון, אז פה מבינים שמתחיל להיכנס, מתחילים להיכנס לאיזשהו תחום מורכב. ואני אדמה את זה לרופא שאנחנו הולכים, יש לנו רופא משפחה שאנחנו הולכים אליו לדברים השוטפים, שזה בעצם הרואה חשבון שלנו, ויש
Speaker A
מקרים מורכבים שאנחנו צריכים רופא מומחה, ובדיוק פה נכנס איש מיסים שעובד ביחד עם רואה החשבון או עובד כבר באופן ישיר מול המשקיע או מול הלקוח ונותן לו את השירות של הרופא המומחה, את השירות המורכב אם זה במיסוי בנדל"ן, אם זה במיסוי מקרקעין.
Speaker A
במעם יש לנו אנשי העם. אני ספציפית בתחום מס הכנסה, משם אני יוצא. זה המבחירות העיקרית שלי, מיסוי בינלאומי. לא מעט אנשים היום עוזבים לצערנו את ישראל. יש גם חקיקה חדשה כדי לגרום לישראלים לחזור חזרה. אז יש גם כאלה שחוזרים. ופה יש איזשהו גם
Speaker A
מומחיות של מיסוי בינלאומי. א ניגע בזה ככה בקטנה בנושא של השכרת דירות בחו"ל, שזה גם מתעסק למיסוי בינלאומי.
Speaker A
וכל נושא בעצם במיסים אנחנו יודעים לתת את המענה הראשוני וגם להפנות או לתת את המעטפת איפה שצריך.
Speaker A
בוא קודם כל נבין מה זה באמת רשות המיסים. מה זה הגוף הזה? מה זה כולל אותם? לא כולל אותם.
Speaker A
רשות המיסים זה גוף של המדינה שמטרתו לגבות מיסים ישירים ועקיפים. בתוך רשות המיסים יש את מס גוף, מס הכנסה שזה גוף בפני עצמו. יש את גוף מע"מ ויש את גוף מיסוי מקרקעין. יש גם גופים נפרדים עם
Speaker A
הנהלות שונות, עובדים שונים, ומתבצעים במקרים רבים גם שיתופי פעולה בין הגופים השונים, אבל כל גוף זה חוק ופקודה נפרדת בפני עצמה, שנמצאים תחת רשות המיסים שזה הגוף המרכזי. יש שיקוף ביניהם. זה אומר שאם עכשיו מיסוי מקרקעין עושים איזה [כחכוח] בדיקה מסוימת,
Speaker A
הם יכולים להעביר את זה מיד אחרי גם למס הכנסה או למע"מ. אה כן, ברוב רוב המקרים זה קורה. מטרת רשות המיסים תמיד והיא מנסה תמיד גם לשפר את זה שיש שיקוף כמה שיותר ואחיד בין כולם. גם נפתח איזשהו פיילוט בעבר, אני לא יודע
Speaker A
הם ימשיכו איתו קדימה ברעננה של משרד משולב שהוא גם מע"מ וגם מס הכנסה, זאת אומרת שאתה כשאתה מגיע לביקורת בפקיד שומר העננה, אז בודקים אותך באופן שוטף גם במע"מ וגם במס הכנסה ביחד, לעומת רוב המקרים בארץ שאם תקבל ביקורת ממע"מ לא בהכרח תהיה ביקורת
Speaker A
מקבילה במס הכנסה ולהפך. אז צריך לקחת בחשבון כשאנחנו נפגשים על רשות המיסים, קיימת חשיפה מידית לבדיקה בכל הגופים מס מע"מ ומס הכנסה. דרך אגב מס מע"מ ומס הכנסה זה או מס מע"מ או מס הכנסה. מס מע"מ זה מיסוי מקרקעין, מיסוי הנדל"ן. המונחים של מס שבוח
Speaker A
ומס חישה שאותו אנחנו מכירים, ומס הכנסה זה המס הכנסה שיש לנו על ההכנסות השוטפות, מס שבוח, מס רווחון, מסים על דיבידנד, מסים על ריביות. זה המיסים המרכזיים שכל בן אדם משלם בשוטף. מע"מ זה מס עסקאות, מס על
Speaker A
כל העסקאות שהוא מבצע בעצם. מס הכנסה שהוא מעבר למדינה. אה זה בגדול רוב מי שמאזין לנו אלה משקיעי נדל"ן, אז אני חין מהשאלה ששואלים אותי הכי הרבה. אני אתן פריימינג טיפה לשאלה. בגדול רוב מי שמשקיע היום ומשקיע בצורה נכונה רוצה לבנות לעצמו דרך
Speaker A
[נחירות בוז] להבין טוב, המטרה שלי זה 20-30,000 בקצה. בשביל זה אני צריך X דירות תוך Y שנים. מעולה. עכשיו יש מבחן שמעל דירה חמישית שישית לפי מה שהדעה הרווחת היום בישראל אני כבר נחשב עוסק במקרקעין ואז
Speaker A
מאיזה מספר דירה רשויות המס כבר מתחילות, אני מתחיל אצלם לעוותט מה שנקרא. אוקיי אז אתה צודק באמת, איזשהו יש איזשהו פרקטיקה שמעל חמש דירות, חמש דירות, אז אתה יכול כבר לחשב כעסק. זה לא הוראה שהיא כתובה. בגדול כל הנושא הזה
Speaker A
התחיל לפני מספר שנים שהיה פסק דין, פסק דין בשם לשם ובירן. שם היה נישום שהיה לו 20 ומשהו דירות וקבע שהוא עסק, ועם הזמן רשות המיסים החליט להנהיג איזשהו פרקטיקה. שוב פעם היא לא כתובה באף מקום, פרקטיקה שאם אתה מעל עשר דירות, אז אתה
Speaker A
עשר דירות, אז אתה תחשב כעסק, ומתחת לעשר דירות בין חמש ל-10 אתה חשוף לבחינה אם אתה עסק או לא עסק. תכף אני שניה ארחיב על החשיפה הזאת של עסק או לא עסק, ומי שמתחת לחמש דירות הוא יכול להרגיש מוגן
Speaker A
ולהבין שהוא בלא הגדרה של עסק. לפני שאני אחרי על עסק בוא נסביר בכלל מה המשמעות של עסק או לא עסק. מי שלא עסק ואני עונה כרגע למס הכנסה. מי שלא עסק מבחינתו אז הוא ישלם על המכירה מס שבוח, מס של 25% על
Speaker A
מכירה. פעם ראשונה ישלם את המס וזהו. הוא לא יצטרך יותר לאסוף מסים, אלא אם כן יש לו מסף, שזה מס על הכנסות גבוהות, אני לא אגע בזה. אה מישהו עסק הוא כבר חשוף פה לתשלום מס בשיעורי מס הגבוהים של מדרגות
Speaker A
המס שיכולים להגיע עד 47% ו-50% גם אם יחד עם מס קנס. אז יש פה משמעות מהותית. האם בן אדם יחשב על המכירת דירות שלו הם הם יחשבו כמכירה של עסק או מכירה שהיא במבנה האוני המס שבוח, מס רווחון על מכירה מדירה
Speaker A
של 25, זאת אומרת שזה כבר הופך להיות מס שולי. ברגע שאני עובר כבר לעסק אני כמו הכנסה אישית, אני מה שאני מרוויח אני צריך לשלם, אפילו שזה עסק שהוא מעבר לעסק שלי, כאילו גם אם יש לי עיסוק אחר.
Speaker A
עז השאלה מה זה מעבר לעסק שלך, ופה בעצם נבחנים, נבחן השאלה, אה מתבצעת הבחינה מה זה עסק או לא עסק, וכשבן אדם בעצם, וזה בעצם מה שאומרת הפסיקה. בוא נלך לדוגמה שבן אדם יש לו 20 דירות או 15 דירות. אה אז פה אם
Speaker A
אני אפעיל את המבחנים, אני אומר אותם ככה, זה מבחנים שהם לא מעטים. יש מבחן התדירות, מבחן הנכסים, מבחן טיב הנכס, מימון על הנכס, מבחן הנסיבות, ידע ופקיעות. ניקח את כל המבחנים האלה.
Speaker A
ובאה הפסיקה ואומרת בן אדם שיש לו לצורך הדוגמה מעל 10 דירות, אז עצם הכמות של הדירות וההתעסקות בדירות ואולי הפעלת אנשי מקצוע והידע ובקיאות שהוא צריך בשביל להפעיל מספר דירות הוא מונה על כל המבחנים שאמרת מקודם ולצרף עורך דין שידע לתת לו חוזים קבועים
Speaker A
על החוזה שכירות או יבחן את החוזים או לדעת ולתת טיפול שוטף על הנכסים באופן קבוע. אה אם נחשוב [כחכוח] על זה רגע שבן אדם שהוא מפעיל 15, 15 דירות, אז אפשר לטעון שהוא כבר מקיים מנגנון עסקי שוטף
Speaker A
כדי לדעת להפעיל את הדירות האלה ולהפיק את מרב ההכנסות בצורה הטובה ביותר בשוטף. בוא בוא רגע נניח 10 דירות זה רחוק להמון אנשים, הם אומרים טוב סבבה עד 10 דירות אני אקח לי זמן עד שאני אגיע לשם. גם חלק
Speaker A
מהתוכניות לא באות לידי ביטוי עם 10 דירות. מה באמת חל על אותם אנשים שמתכננים לקנות מעל חמש עד 10? מאיפה הם?
Speaker A
כאילו ממתי הם צריכים כבר לחשוש? אוקיי אז בכוונה הקצנתי כדי לתת דוגמה למה, למה בכלל זה מתקיים מנגנון עסקי? למה טוענים שמי שיש לו הכנסות למגורים, יש לו דירות למגורים, על ההכנסות יתנו שהוא זה עסק? בכוונה הקצנתי. אמרתי אוקיי בוא ניקח
Speaker A
דוגמה שיש לו מישהו מעל 10 דירות, 15 דירות, אז הבן אדם שמקשיב לנו עכשיו יבין למה זה עסק, כי הוא צריך להפעיל פה באמת מנגנון עסקי ועובדים, ועורכי דין ולהתעסק בזה בשוטף כדי לקיים את זה בצורה נכונה ומתווית ואז
Speaker A
יתנו שזה עסק על כל דבר ועניין. עכשיו ככל שאנחנו קטנים במספר הנכסים, זה בא ואומר את הפסיקה, ההתעסקות שלנו והפעלת אנשי מקצוע בשביל זה, ואולי גם הידע והבקיאות תקטן מן הסתם. זאת אומרת, זאת אומרת האדם הסביר ישקע בדירה שתיים שלוש, הוא לא צריך ידע יותר
Speaker A
מדי בשביל זה, אבל ככל שעולה מספר הדירות ואז אנחנו נכנסים לבין חמש חמש דירות ל-10 דירות פה כ
Speaker A
עכשיו זה משתנה בכל מקרה לגופו אני אתן כרגע את המבחנים ואני יכול כבר להגיד לך מעכשיו בן אדם שהוא מתעסק בתיווך מן הסתם אז החשיפה עליו תהיה יותר גבוהה לבן אדם שאין לו שום קשר מתסק בכלל בהייטק ואין לו
Speaker A
שום קשר לנדלן והוא מחזיק את אותם מספר דירות בן אדם אחד תהיה חשיפה זיקה זאת אומרת כן אנשי הנדלן בגלל שיש להם אוטומטית את העד והפקיעות והם חשופים והם קרובים לעסגאות האלו פה כבר מת תתעורר עליהם תתעורר להם תמיד החשיפה של עסק זה
Speaker A
לא בהכרח אומר שהם יהיו עסק עוד פעם זה משתנה נה בכל מקרה לגופו אבל צריכים להבין שמי שיש לו בין חמש ל-10 דירות יש לו חשיפה מה החשיפה בעצם מה המבחנים שנבחנים מבחן התדירות בעצם מבחן תדירות ה ההכנסות בוא נגיד ככה
Speaker A
א בדוגמה של הכנסות מסחר דירה אנחנו מדברים או על מכירה של דירות זה כבר משתנה גם אם אתה באמת אה קונה מוכר קונה מוכר כן בוא נעשה שנייה הפרדה בין הפעילות אם יש לך פעילות של מכירה וקנייה אז העסק
Speaker A
שיבן זה על הרווחון שנוצר לך מהמכירה ו והקנייה של נכסים. אז זה העסק בפני עצמו.
Speaker A
ואם יש לך אה ש עכשיו לא דיברתי על זה, דיברתי על הכנסות מסחר דירה למגורים, שזה הכמות שדיברתי עליה. מעל חמש ל10 דירות.
Speaker A
אם בן אדם מחזיק בנכסים מניבים, פה תבחן הפעילות האם ההכנסה מאותם נכסים הם עסקית או לא.
Speaker A
היא עסקית או לא. אז לגבי הכנסות מסחר דירה למגורים אז המבחנים זה מבחן התדירות במקרה שלנו מבחן תדירות החלפת הסוחרים שאפשר א שמתבצעת זאת אומרת ככל שיש לך סוחרים שהם יותר לטווח האור ואתה פחות צריך להתעסק איתם בדוגמה הספציפית של נבחן
Speaker A
יכול להיות שזה יוריד את א החשיפה מבחן העדה והבקיעות יכול להיות שאתה יותר קרוב לנדלן ואתה חי אותו ונושם אותו ואתה בתחום שלו אפשר לטון שאתה קרוב לזה למרות שגם פה אפשרות המיסים תאכל לטון מנגד שאם אתה מעשיק איש נדלן קבוע ש נמצא שם בשבילך
Speaker A
באופן קבוע אז הוא העידה והפקיעות שלך זאת אומרת גם פה אתה יכול לשמור גם אם אתה בהייטק אבל יש לך את האיש נדלן שלך אתה יתנו שיש לך אתקיות בעזרת איש אחר כן נעזרת בו א חוזים שאנחנו עושים נעזרים לבד עושים
Speaker A
עורך דין תראה ככל שאתה יותר מקצוען ומצליח למקסם את ההכנסה שלך מהנכסים אז אתה היה אפילו על דירה אחת אם אני לא טועה פסק דין הרצליה אני לא זוכר בדיוק קוראים לו על דירה אחת שרופא שיניים בכלל הרוויח
Speaker A
ב-10 שנים סכום מטורף על ה אתה מדבר על מכירה לא על הכנסה זה שבח לא על הכנסה פירותית נכון זה אתה מדבר כרגע על משהו אחר אם דיברנו על עסק לא עסק יש משהו שקוראים לו עסקת בעלת אופי מסחרי
Speaker A
עסקה אחת זאת אומרת כל המבחנים של עסק מתקיימים אבל ניתן להפעיל אותם רק על עסקה אחת אה גם פה המקיימים את כל ה צריך לבדוק שכל המתקיימים המבחנים מתקיימים בעסקה הזאתי אם אני רוצה לזקק את זה לכה איזשהו
Speaker A
בחינה האם זה עסקת אקראי בעל טופים מסחרי או לא אז אני יבוא ויבדוק האם הרווח נוצר בעקבות אותו פעילות של אותו אדם האם הוא זה שגרם לרווח להיווצר או שיש לנו או שהרווח נוצר בעקבות תנאי שוק אני אפרשה שם כרגע שיהיה לכולם יותר קל.
Speaker A
עסקה א בעל אופי מסחרי. עסקה אקראית בעל אופי מסחרית. זה אומר גם עסקה בודדת היא יכולה להיות אבל יש פה אופי מסחרי וזה מה ש מה שבדיוק הסברת זה מה הבן אדם שעשה את העסקה כמה הוא תרם לרווח הזה כמה הוא
Speaker A
בפועל ולא באופן פסיבי גרם לרווח הזה לקרות. נכון? זאת אומרת שאם תנאי השוק אנחנו מצליחים להראות שתנאי השוק הם אלה שגרמו לרווח להבצא שינוי טבה פתאום או החלטה כזאתי אחרת של ממשלה ובמקרה היית שם אז אנחנו נוכל לבוא
Speaker A
ולהראות שהתנאי שוק והחיצוניים הם אלה שהשפיעו על המחיר ולא אני אבל אם אנחנו נבוא ונראה שבעצם פעולות שאותו אדם עשה איזה ידע שיש לו או פעילות השפחה שהוא עשה בזמן הוא מתן שהוריד את המוכר מתחת למחיר באופן מאוד מאוד משמעותי
Speaker A
נכון טיבה נכס לדוגמה נכסי נדלן בדרך כלל נמכרים בטווח הארוך אם קניתי ומכרתי אחרי שנה שנה וחצי אוטומטית תיבחן פה החשיפה על פעולה של עסקת הקרב בעלת אופי מסחרי עוד פעם זה לא אומר עכשיו שכל נדלן שאני אקנה
Speaker A
וגם אם אני איש נדלן ומקניתי ומכרתי אחרי שנה ברווח ואומר שזה עסקת קראי בעל טופים מסחרי זה לא אומר את זה אבל צריכים להבין ולקחת בחשבון מראש ולהערך לזה שכשאני איש נדלן בתחום הנדלן ואני קונה עסקה ומוכר אותה אחרי שנה ברווח משמעותי כנראה שאני
Speaker A
אכנס לביקורת וצריך להערך בהתאם ולהכין את ה א עובדות מראש אם אני אם באמת יש פה עובדות חיצוניות שגרמו לעלית המחיר להכין את התיאוד ואת העובדות בפועל כי בסופו של דבר כשאנחנו נכנסים משהו חשוב צריך להגיד כשאנחנו נכנסים לביקורת מל ראשות המיסים
Speaker A
לא מספיק לבוא ולהגיד אה חשבתי ככה עשיתי ככה הכל טוב ויפה בסופ גם הרבה פעמים אני אני עושה ברירולינג שאתה מראש מברר עם רואה חשבון משרד הרשבון את הפעולה הזאתי והזאתי נניח יש לי את החברה סעיף 31 אחת לחוק מעם אתה
Speaker A
הולך למשרד רועי חשבון גדול אתה מוציא חו דעת על הפעולה שאתה הולך לעשות ואז אם במקרה רשות המיסין תבוא ותיתן אני יכול להראות להם את החווה דעת וזה יכול מאוד מאוד לעזור לי אחרי זה כן אני רק רוצה פה להדגיש משהו קודם כל גם
Speaker A
המשרד שלנו עושה את זה פריירולינג וחד דעת זה שתי דברים נפרדים פרירולינג זה אישור מרוש מראש המסים. זאת אומרת אנחנו הולכים למחלקה המקצועית, אתה רוצה ודאות ב100% אנחנו מראש באים ואומרים אני חוקי רשות המיסים מאשרת את העסקה, בדקה את העובדות
Speaker A
מראש, אבל אתה לוקח פה סיכון שגם לא יאשרו לך את העסקה. בסדר גמור. גם אם לא יאשרו אתה עדיין יכול לבצע אותה ואתה עדיין יכול להיות בביקורת.
Speaker A
אבל אם לא ישרו לך כבר זה עבר חוה דעת כאילו עבר חוהדעת שלא הושרה.
Speaker A
כ קודם כל אפשר ללכת למחלקה מוצאית ב בוא בוא ניתן רגע הסבר אחי. אנחנו מתחילים להיכנס למקומות שאנחנו יכולים זה אין לזה סוף תסביר תסביר רגע מה זה אומר ומה זה אומר אוקיי אז אז פרירולינג בוא נלך אחורה
Speaker A
נסביר שנייה פרירולינג אישור מחלקה מקצועית מרשות המיסים כשאני רוצה לבצע עסקה אני מראש בא לראש המיסים אומר אוקיי זה העסקה שאני רוצה לבצע אני רוצה להבין מה המס שלה אני מקבל החלטת מיסוי שט שקובעת מה המס על אותו עסקה ואז אני יכול
Speaker A
לצאת להדרך עם ודאות מה המס שאני אשלם על העסקה חווה דעת זה זה איזשהו דעה מקצועית של משרדי רועי חשבון כמו המשרד שלנו של זה משרדי מיסים נקרא לזה משרדי עורכי דין משרדי רועי חשבון שמכירים את החוק ויודעים
Speaker A
לתת לחכבה דעת מקצועית מטעמם מה מה תהיה המס של העסקה הם גם מראש א אה יציפו לך את החשיפות הקיימות ידעו לשמור עליך תוך כדי להישאר ככה במסלול של המס שאותו אתה מייעד אבל זה לא מחייב את רשות המיסים זאת אומרת
Speaker A
שבמקרה שאמרנו מקודם אותו בן אדם שמתעסק בנדלן קנה מכר אחרי שנה ברווח משמעותי והגיע וקיבל חווה דעת עדיין סיכוי גדול שהוא יעלה לביקורת ברשות המיסים ושמה חות הדעת תעזור או לא בהכרח זאת אומרת לא בהכרח רשות המסים תקבל את
Speaker A
חבת הדעת ותסכים איתה עם הדעה שלה שזה המס ש לצורך הדוגמה ניטען שאתה צריך לשלם רק 25% על אותה עסקה רשות המסים יכולה לטעון לא אני לא מקבל את את חבת הדעת יש לדעתי מדובר בעסקת הקראי בעלות טופי מסחרי מס שולי של
Speaker A
47% תוסיף לזה בדרך כלל מי שיש לו את העסקאות האלה גם מגיע למס ף מס ף זה מס על הכנסות גבוהות מי שיש לו מעל מאזור ה-650 אלף שח בשנה הכנסה מכל המקורות יהיה לו תוספת של 3% מס על החלק הגבוה
Speaker A
שמעל ה-650 אז בדרך כלל שבן אדם מבצע עסקאות קצ יותר גדולות אז הוא מגיע לטווחים האלה.
Speaker A
אני מנסה להבין רגע בין השורות וגם לפי הרקע שיש לי. א אם אני קונה על מנת להחזיק ולא על מנת למכור, האם אני עולה ברדר של רשות המיסים? אני קונה קונה קונה קונה.
Speaker A
אין לי אני לא מבצע מכירות. עזוב על חברה לא על חברה. שנייה תכף ניגע בסעיף 31 אחת אולי טיפה אבל אני קונה באישי עוד ועוד ועוד דירות. מגיע לדירה שמינית שיעית האם בכלל רשות המיסים שמה לב לדברים האלה
Speaker A
עוד פעם אז אז השאלה מה זה רשות המיסים רשות המיסים כמו שהתחלנו זה גוף מחולקי של אז בוא נדבר שנייה על מסמק במיסוי קרקן אתה תשלם את המס רכישה זה ידוע אין עם זה בעיה שאלה אם יכולים להגיד לבוא וליטון רגע בוא
Speaker A
אתה עסק לא העסק מתחיל ברגע שאתה מוכר זה אני כבר אומר אוקיי הבחינה של עסק או לא עסק היא ברשות קודם כל מס הכנסה מיסוי מקרקין יכול לסמן אותך אוקיי כי יש פה איזשהו פעילות או עסקה שאני רואה אותה כעסקה את הקרא בלי טופי
Speaker A
מסחרי או עסקה מעסק ואז היא תשלח את התיק למס הכנסה למס הכנסה הסמכות לקבוע אם אתה עסק או לא עסק יש גם סעיף בפקודה שבא ואומר שאם יש הכנסה שהיא גם במיסוי מקרקין וגם במס הכנסה אז בעצם הבדיקה
Speaker A
מה המס שחייב בו היא בסמכות מס הכנסה אז לשאלתך הבחינה האם ההכנסות הם עסק או לא עסק זה לא בקנייה זה רק בתחילה של המכירה וגם גם לא במכירה הראשונה ואני מניח שבפעילות שתיירת לי זה לאחר מספר מכירות של נכסים
Speaker A
אם אנחנו עושים סיכום קטן רגע לחלק הזה לגבי מכמה דירות אני כבר נחשב עוסק בנדלן עוסק במקרקין אם אני לא קשור לתחום בין עד חמש דירות אין לי ממה לחשוש מעל חמש דירות עד 10 דירות פה שיש לי כבר את הטווח הזה
Speaker A
אני אצריך כבר יש פה כל מיני מבחנים שדיברנו עליהם צריך להבין מה המבחנים האלה ולראות האם אני עומד בהם אם כן או לא מעל 10 דירות כבר עדיף פה להתחיל להיזהר בוא נגיד שבעזרת השם כולנו נגיע לזה ואני חושב
Speaker A
שכבר ב10 דירות אתה גם ככה א תרצה לקנות על חברה שתרונות והחסרונות נכון עוד ניגע בחברה אז כן אני מה שאתה אומר עוד פעם אין איזשהו רעה כתובה אוקיי מי שמחזיק הפסיקה זה מבחן הפסיקה לכן אין פה משהו
Speaker A
שהוא חד משמעי לא גם הפסיקה לא בא וקבע הוא כמעל 10 דבר מה שאני אומר זה לא משהו שהוא חד משמעי זה משהו שאנחנו יודעים מניסיון של דברים שקרו נכון זאת אומרת זאת אומרת מי שיש לו גם 12 דירות זה לא בהכרח עכשיו
Speaker A
גם מי שיש לו גם שתי דירות יכול אם הוא עושה באמת עסקאות קצרות דווח כמו שאמרנו אז יש פה מבחנים שאותם הדגשנו וצריך לעבוד לפי המבחנים האלה נכון מאוד בוא נדבר רגע על זה שכירות היום עד ננסה להראות מדויק אתה משלם
Speaker A
לא 5650 אני לא טועה שינוי 5650 אני לא משלם כלום על שכירות אפס מסעל 5650 אני משלם 10% מסקל הראשון.
Speaker A
אוקיי? עכשיו עוד משהו שצריך לזכור בשכירות. אין חובת דיווח עדיין תכף כבר התחיל להיכנס חובת הדיווח, נכון? או שכבר נכנס חובת דיווח מהשקל הראשון? בעסקת מקר כי אם עכשיו אני קונה דירה גם אם עכשיו אני מתחת לתקרת המס רכישה מליון 978 400 אני עדיין
Speaker A
אצטרך לדווח לרשויות המס על העסקה. זה לא משנה אם אני מעל או מתחת. בשכירות אנחנו גם אם אני אם אני מתחת אני פשוט לא מדווח.
Speaker A
לכן באמת חובת דיווח ולכן המון אנשים היום אחד לא מדווחים אפילו שזה מסוד מאוד נמוך של 10% א אני רוצה רגע לדבר על כיזוז אם יש לי עכשיו אני מזכיר בית אני הבעלים של הנכס ומזכיר למישהו אחר ב-7,000 שק נכס
Speaker A
ומנגד אני סוחר דירה ב-5,000 שק אם אני יכול לכזז אם נשאר לי 2000 בין לבין ומה באמת החשיפה שיש לכל אותם אנשים שלא מדווחים אני מדווח אני כאילו אמרתי לעצמי מהיום הראשון אני מעדיף לא להתעסק עם הדברים האלה זה כול 10% בוא נשלם אותם
Speaker A
וזהו אבל אני רוצה שיהיה פה את היתרונות חסרונות כמה שיותר טיפים באיך להתנהל מול זה כי זה יותר פרקטי ממה שדיברנו מקודם מה שדיברנו מקודם יותר גבוה לאנשים קצת אוקיי אז בוא נתחיל מההתחלה קודם כל אה לגבי הכנסות מסחר דירה מה מסלולי הדיווח
Speaker A
ואני אעשה פה הפרדה יש דיווח ויש תשלום מס כשבן אדם אדם לא מדווח והוא לא משלם אז הוא לא משלם גם את המס מן הסתם ואז כבר יש פה חשיפה פלילית תכף ניגע בזה אבל נתחיל מלכתחילה במסלולי הדיווח בן אדם שיש לו
Speaker A
הכנסות מסחר דירה למגורים יש מספר מסלולים יש מסלול הפטור שאומר שאם יש לך הכנסה חודשית מכל הנכסים עד 5652 אני לא טועה זה משתנה התקרה כל שנהלשך חודש אתה פטור ממס זה המסלול מסול הראשון מי שעובר את ה-5652
Speaker A
פה כבר נכנסים שיקולים למסלולים אחרים יש את מסלול ה10% שזה 10% מס על הברוטו בלי כזוז הוצאות ובנוסף יש גם את המסלול לא ציינת אותו זה מסלול שצריך לקחת אותו בחשבון של אנחנו אנחנו לא מכירים אותו כי הוא נראה
Speaker A
לא פרקטי ולא נוח אבל תתפלא היום עם הריביות הנמוכות שאתה מקבל על הנכסים והמשכנתא שאתה משלם את ההכנסה את ההוצאות משכנתא כזוז הפחץ ברוב המקרים בהרבה מהמקרים אני וצ המסלול המשתלם זאת דרך אגב זה היתרונות של חברה שאני מדברתי
Speaker A
על זה בפרק שש או פרק שבע של הפודקאסט אני יכול להביא אותם למקום האישי למסלול האישי זאת אומרת כי זו מה שבאת לדבר עכשיו זה כיזוז הפחט והריביות מההוצאות החודשיות ולשלם מס יותר גב נכון אבל זה אתה עושה גם בפרטי זאת אומרת
Speaker A
גם ב אפשר גם בפרטי אנשים לא יודעים שאפשר לעשות את זה בפרטי בפרטי אתה יכול לדוח על זה כהכנסה בוא נדבר על כל המסלולים אחד אחד אז אמרנו מסלול פתור מסלול ראשון עד 5652 אם אני עובר את ה5652
Speaker A
אפילו 5800 אני צריך לשלם לא לא אתה עדיין יכול להשר במסלול לפטור הוא עובד בצורה כזאתי שהפתור כותן בכפול התקרה של הפטור זאת אומרת לצורך הדוגמה אם אתה עובר ב1000 שח את ה את הפטור הפטור יקטן לך ב התקרה של הפטור תקטן לך ב-2000
Speaker A
ואז יש לך תקרה של פתור חודשית של 6562 שזה 5652 פ הבנתי ואז אתה יכול לקחת את החלק את הדלטא הזאתי לדווח עליה ולשלם עליה משולי רק עליה זאת אומרת סתם לזורך הדגמה שלנו אם עברנו ב1000 פחות צריך רגע להסביר רגע את המסלול
Speaker A
השלישי ואז לחזור חזרה לפה כדי שיבינו כן כן שאלת אז אני אז יש את מסלול לפתור שזה מסלול בפני עצמו יש לו כל מיני מנגנונים של חישובים ושיקולים איך לעשות את זה נכון דרך אגב פה זה לא צריך גם
Speaker A
להתעסק יותר מדי בחישובים רואה החשבון יודעים את זה בצורה מצוינת כן אבל אנחנו מדברים רגע על אנשים שכירים שאין להם רואה חשבון והתעסקות היא רחוקה מהם מאוד הבנתי הבנתי אוקיי אז אפשר גם לעשות אייעוץ חד פעמי ללכת לאיש מיסים רואה חשבון לקבל את
Speaker A
העיץ [כחכוח] החד פעמי הזה או יש נוסחות היום באקסל ai שאתה יכול לעשות את זה בקלות בוא נסביר שלשמוע על הפודקאסט הזה ואז אם יקשיבו לזה יהיה להם הכל אז אוקיי אז יש לנו את הפתור ממסלול מס מגורים
Speaker A
פשוט הנוסחאות זה נוסחאות שהם קצת מספרים שעדיף שלא ניכנס אליהם כי זה קצת א אני לא רוצה לבלבל אנחנו נעשה את זה ברמת ההסבר הדש את מסלול לפתור עד 5652 בחודש א שמי שמתחת לזה ידווח במסלול הזה והוא
Speaker A
יהיה פטור מהכנסה משכירות מגורים יש מסלול של 10% שזה מסלול שאתה משלם 10% על הברוטו מסלול מאוד פשוט זה בדרך כלל בירת המכדב של רוב האנשים המסלול הטיפש נקרא לו ככה ויש את המסלול השולי שזה דיווח על מלווא
Speaker A
ההכנסה במס שולי לפי מדרגת המס השולי הגבוהה שלנו נו זאת אומרת אם אני מרוויח א סכום כסף שאני ממוסה באישי 40% בחודש אני צריך לשלם 40 המדרגה של 40% נכון אתה מתחיל מה-40% מנגד אתה מקבל את כל ההוצאות
Speaker A
שיש לך על הנכס שזה הוצאות פחת מה צריך הוצאות פחט 4% עלות הנכס פחות מינוס לך הקרקע בדיוק 2/3 כפול ש זאת אומרת 2.5% % מוכר במעסמי מוצע מ4% שזה יכול להיות מהותי תוסף לזה תוצ אני עשיתי חישוב שגם אם יש לך 30,000 שק
Speaker A
בחודש ואתה צריך לשלם 10% מס 3000 שק אם תלך ותקנה את הדירות עכשיו ותכניס את ה-30,000 שק בחודש רק על הוצאות של ריביו מס רכישה מה שיש לך מסביב במשך 36 שנה ו4ה חודשים אתה לא צם כלום אבל זה חישוב לפי
Speaker A
23% כי בדקתי את זה על חברה ולא לפי 40% פה המס הוא הרבה יותר גדול כן אפשר אפשר לעשות את זה במסלול במסלול האישי, אבל איך אני מקזז 40% מהגובה וזה לא 20 זה לא 23% כמו בחברה מבין את השאלה שלי כן אבל מה
Speaker A
האחוז על המיסוי הוא בסוף קודם כל אנחנו חושבים מה הרווח זאת אומרת אנחנו לוקחים את העלות של הנכס קודם כל לוקחים את ההכנסה סתם מכרזים את כל ההוצאות ברוב המקרים ברוב המקרים הרווח הוא יהיה מאוד קטן לפעמים גם הוא הפסיע אנחנו לא נדע את
Speaker A
זה כשנגיע לרווח בסוף ומזה אנחנו משלמים את האחוזר בגלל כמובן כמובן ש אם אתה כן אם אתה בחברה אני לא וד מעט ניגע בחברה גלשת לחברה אבל אם בחברה אתה תשלם את ה-23% נכון אבל צריך לזכור עוד משהו בחברה
Speaker A
בחברה אתה משלם 23% זה כסף שנסר נשאר בחברה תרצה למשוך אותו אחר כך כדידן זה עוד 30% אין דבר כזה לא לשלם מס יש לדחות את המס נכון בחברהכ אז אני כרגע מדבר עכשיו על העדיפות מיסואית בן אדם שמחזיק שחיר נכס אחד או
Speaker A
שתיים או שלוש והמס המתביישם עד הבית עד הכיס הפרטי שלו, חשבון הבנק שלו. אנחנו הולכים להגיד פה משהו מאוד מאוד חזק. בסדר? בוא נעשה רגע סטופ כי טיפה זה מורכב ועשינו קצת בלאגן. מה שאמרת עכשיו זה מאוד מאוד משמעותי. בסדר? הרבה אנשים
Speaker A
באו אחרי הפרק עם החברה, רצו להיכנס למסלול של חברה רק בגלל התבות המס שיש.
Speaker A
עכשיו אנחנו אומרים אפשר לעשות את אותו מסלול פתור ממס על שכירות באישי. איך אנחנו עושים את זה?
Speaker A
לא פתור ממס, מסולי, כי זה הוצאות. אני אומר פתור ממס כאילו בסוף זה מה שיד כן אל תגיד זה לאזה יכול לבלבל אני מכוונה מתקן אותך יש מסלול פתור ממס אז לא פתור ממסליחה לא אני המסלול שבסופו אני כנראה
Speaker A
לא ישהם מס למשך הרבה מאוד זמן רק בגלל שיש לי הוצאות יותר גדולות מההכנסות שלי מה שהיו הוביל בסופו של דבר לכיזוז הוצאות מול הכנסות זאת אומרת אם יש לי דירה שקניתי במיליון שקל שסך ההכנסות ממנה הוא 4% תצועה שנתית אוקיי ובאופן אוטומטי יש
Speaker A
לי פחט כי הלכתי למסלול הזה של 4% מינוס ערך הקרקע 2.5% אח זה אומר שאני רבחי רק אחוז וחצי עכשיו נוסיף לדבר הזה את הריביות שיש לי במהלך התקופה והאהוצאות שיש לי על תיקונים ודברים וכל מיני דברים כאלה אני כנראה לא יהיה רבחי במשך הרבה
Speaker A
מאוד זמן ואז עדיף לי ללכת למסלול כזה מאשר למסלול אפילו של 10% כן שתי דברים שאני רוצה לציין פה למאזין כי הוא יגיד רגע אני לא רפחי אז אולי השקעה לא משתלמת אז שתי דברים קודם כל הוא לא יהיה רבחי א לא אה כי הפחת הוא לא
Speaker A
אמיתי תזרימית הוא כן הפחט הוא לא אמיתי זה כל הקטע הפחט הוא לא באמת קורה וגם מה באמת משנה פה אני משלם 10% זה גם אחרי ריביות וגם במרכאות אחרי הפחט שפשוט לא מתייחסים אליו ופה אני אני נשאר לי הכסף בחשבון ואני מוריד ממני את
Speaker A
ה-10% נכון אתה צודק ב-100% אני עוד ביאור קטן לגבי הפחט צריך עוד משהו לקחת בחשבון אני שם ככה את כל הדברים על השולחן שלא יהיו הפתעות אתה יודע זה גם הידו לך לא לא עבודה שלי כ אנחנו מסתכלים עד הסוף הפחט
Speaker A
הרי מה זה פחט זה בעצם הוצאה של עלות מסוימת זה לא קיים רק על א נדלן זה קיים גם על מכונות מכוניות וכן הלאה בעצם בא רשתות המסים ואומרת לך תראה יש לך פה עלות של הנכס שאני כן מרשה לך להפחיט אותה
Speaker A
נפחיט אותה במשך אורך חייו של הנכס זה סוג של הבלי שלו אז על דירות זה 4% על מכוניות זה חמש שש שנים משהו כזה ושל כל דבר אנחנו אנחנו מכירים את זה למי שיש עסק אבל כשאני מוכר בעתיד את הנכס כשאני מוכר נדלן בסוף
Speaker A
ביום שאני אמכור אותו אנחנו ניקח את העלות שלו נכון כי זזנו את הפחט כי זזנו אותו מהכנסה שוטפת נכון אז כשאני אמכור אותו בעתיד אז אני אקזז מעלות את הפחד שקיזזתי בשוטף אבלז שמה זה יבוא לידי ביטוי שניה אז בוא בוא נלך למסלול רגיל במסלול
Speaker A
הרגיל אני גם אנשים לא מקזזים את הריביות ואת ה עזוב את הפחט את הפחט אני זה כאילו ג סליחה גם את הריביות ות וגם את הבחד האנשים לא מקזזים מה-25% מס שבח שלהם לא זה משהו אחר נכון כי זה כי זה לא הוצאה
Speaker A
שקשורה כ אתה מדבר פה משהו ש כאילו בחברה האם זה משתלם פה או משתלם פה במסלול פרטי אם אני משווה מול האופציה הראשונה שאני אשלם את ה-10% מס לעומת האופציה השנייה זה נקרא שלישית אבל נקרא לה רגע השנייה אני פה לא
Speaker A
אשלם מס בשוטף בכלל כנראה כנראה שאני לא אשתף לא אשלם בגלל מה שאמרתי עם הפחט והכל ובסוף אני צריך להוריד את מה שהתכזזתי מעלויות מס שבח ופה במסלול הראשון אני אשלם את ה-10% אני גם בסוף לא אתכזז על
Speaker A
המס שבח אז כאילו אין שאלה בכלל בתכלס אם תכף ניגע במבחנים מתי באמת שווה לי לעבור למסלול השני למסלול של פחט נקרא לו כ אוקיי נכון ברוב המקרים אתה צודק אה וגם אני אגיד עוד משהו אפשר להחליף בין מסלול
Speaker A
למסלול ב או בכל נכס בכל שנה. זאת אומרת, בעצם מה שאני הכי ממליץ לעשות זה לא עכשיו להיות מקובעים. באמת להבין שיש פה כל מיני דינמיקה עם המסטולים ואפשר באמת להטיב עם מיסים ולהגיע למצבים שאתה לא משלם בכלל מס
Speaker A
על הכנסות מסחר דירה למגורים לשנים מסוימות ובשנים אחרות אולי לשלם מס מינימלי ו א לעשות כל שנה בדיקה של כדיות בין המסלולים השונים וכשעושים את זה יש הפתעות אני בלא מעט משקיעים שבאים אליי והם פלט הלכו על 10% במשך שנים הם מגנים
Speaker A
שהם היו יכולים לחסוך הרבה כסף זה המון כסף בשוטף אחורה תמיד גם אני אתן עוד נקודה אמרתי אוקיי אז הפחט הוא בעתיד ירד מהעלות אבל בסופו של דבר תמיד עדיף להשאיר את הכסף אצלנו ותמיד עדיף עכשיו לשלם פחות מיסים ולדחות אות מס לעתיד זה
Speaker A
בריאת המחדל שלנו הדיפולט המרכזי אז כן לגבי מה שאמרת אתה צודק ב-100% הצירה קטנה וממשיכים אם אתם שומעים תוכן הפרק ואתם אומרים לעצמכם אוקיי אבל איך אני עושה את זה בפועל הרבה מהמשקיעים שלנו התחילו בדיוק ככה מאזנה לפודקאסט ואז לפגישה
Speaker A
שעשתה להם המון המון סדר. בפגישה העצמה אנחנו נעבור ביחד על המצב שלכם. כמה עון עצמי יש לכם, איך אפשר לבנות את זה נכון מבחינת מימון ומיסוי ואיזה עסקה בדיוק מתאימה עבורכם. אז אם אתם רוצים לעשות את הצד הראשון שלכם בצורה נכונה, דבר ראשון
Speaker A
תעשו עוקב לפודקאסט הזה. זה נותן לנו הרבה כוח להמשיך. דבר שני תקליקו על הקישור למטה לקביעת פגישה. אנחנו נדאג שהצוות שלנו ייצור איתכם קשר וחזרה לפרק. אז בוא בוא רגע כאילו נבין נעביר לאנשים מתי שווה להם כן להישלם להישאר במסלול הפטור.
Speaker A
במסלול הפטור נדבר רגע על כיזוז. אם אני עכשיו סוחר נכס אני גר בנכס מי שכאילו שהוא לא שלי של מישהו אחר ומנגד אני מזכיר נכס עד 113 משהו כזה כל עוד אין לי הכנסה יותר גדולה מ-11 אני יכול לקזז בין לבין. זה משהו
Speaker A
שנכנס בין לבין. בוא ניתן את זה רגע בהסבר פשוט כמה שאפשר. אוקיי. מה שאמרת צודק אם יש לך זה נכנס לאחרונה אם יש לך הכנסה מנכס אד למגורים ואתה במקום לגור בנכס הזה גר ב נכס אחר ששמה יש לך את ההוצאה יש לך מן הסתם
Speaker A
הוצאות אז אתה יכול לקזז את ההוצאות שיש לך על אותו שכירות כנגד ההכנסה מה זאת אומרת אני יש לי בית שהוא שלי קניתי אותו מזכיר למישהו אותו בשמונה אני אמור להיות ממוסה 10% זה כל הדעות מנגד אני מזכיר דירה אני סוחר דירה סליחה ב-500 שק
Speaker A
בחודש מה שהוא אומר אומר שהדלטא שלי בין לבין היא רק 2500 שק. מה שמוביל אותי, מביא אותי בסופו של דבר ללא לשלם מס.
Speaker A
כאילו הר אין לי פה נכון נכון מתי אני מתחיל אני קשה אני לא אני אף פעם לא אומר את המני גם אף פעם אומר את המילה לא לשלם מס אני אומר אוקיי מקטין לי את חשיפת המס בסופו של דבר בוא נבחן כי זה
Speaker A
משתנה לכל מקרה לגופו שורה תחתונה לא אבל יכול להיות בן אדם אחד שיש לו את ה2500 והוא כן ישלם כי אנחנו לא יודעים מה המקרה שלו זה אולי יש לו מקרים ספציפית יש לו מקרה ספציפית שהוא כי הוא לא בפ הוא לא
Speaker A
נכנס למסו של הפתור אבל אין יש לו רק דירה אחת אמרתי פה בשמונה ופה פה בחט אני לא בטוח שהמסלול של הפתור ממס מאפשר לך לקזז את ההוצאות של הנכס אני חושב שלא לא בלי ההוצאות של הנכס נשאר לו רק 200
Speaker A
בין לבין הוא מזכיר בשנה סוחר ב5 וח אז אני לא בטוח אני לא בטוח אם זה נכנס למסלול של הפתור ממז שבח התקלת אותי פה פתור הכנסה ל אני ממה שאני יודע עד 115 א000 שכירויות סך הכל אם יש לך עכשיו נכסים שגובה
Speaker A
שכירויות בכולן עם 11 400 11 ח זה לא על השקל אבל כל עוד לא עברתי את זה אני יכול לקזז מה מהכנסות שלי את ההוצאה מההכנסות שלי מהשכרה את ההוצאות שלי לשכירות מה שנשאר בין לבין כל עוד לא עברתי את התקרה
Speaker A
של 5624 בין לבין אני לא משלם מס שורה תחתונה לא משלם אוקיי אני הולך איתך [צחוק] יאללה אוקיי סבבה וגע שעברתי את ה-113 כי אני רגע אני מנסה לפשט כמה שיותר את הדברים כי זה דברים מורכבים כל מה שאנחנו מדברים אבל
Speaker A
זה מידע ששווה זהב אם באמת קשה לכם לאחוז תחזרו עוד פעם על הדבר הזה. זה יש פה כל מיני חידושים שאפילו לי זה מחדש באופן אישי וזה מטורף. אם עברתי את אני צריך נעשה עוד אחד עוד פודקאסט אם
Speaker A
צריך אני חושב שאנחנו לא נקיף את הכל בטוח אבל זה מידע מדהים מדהים מדהים שהרבה אנשים יכולים להשתמש אם לא הם אז ההורים שלהם ואם לא הם היום אז הם בעתיד אם כן עברתי את התקרה של ה-11 זה רשום בכל זכות הסכום
Speaker A
הזה כבר עדי ואין לי שכירות מנגד שאני יכול לקזז כבר עדיף לי רגע להסתכל על המסלול השלישי שדיברנו עליו שזה מסלול במס שולי שאני אני אמנם יהיה בתקרת מס, בגובה מס מאוד מאוד גבוה, אבל מנגד יש לי את כל
Speaker A
ההוצאות שאני יכול לקזז מהן. א נעשה רגע זה חומר קשוח. נחזור על זה שוב על הקטע הזה. מטורף כאילו מה שדיברנו עכשיו מדהים.
Speaker A
סבבה. א שיפור דיור. אוקיי, אנחנו מדברים על זה כמעט בכל פרק. כן, אני רוצה אבל להגיד לפני השיפור דיור, משהו חשוב שנגעת בו, ואנחנו חשוב לי שאני נפספס אותו.
Speaker A
א ואני בטוח שיש מאזינים שזה קפץ להם ואחורה. אז אם בן אדם לא דיווח במהלך כל השנים אז הוא לא שילם גם את המיסים. נכון?
Speaker A
אז פה כבר יש עבירה פלילית שהוא ידע שהוא חשוף לעבירה פלילית. אין שאלה בכלל.
Speaker A
יפה. פה פה אתה רוצה להעלות את זה עכשיו או בהמשך? הגילוי מרצון אה זה תכף א זה כן הגילוי מרצון זה בדרך כלל מתאים לרוב לאנשים שהם יותר בעלי עסקים יותר אנשים שהם ביזנסמן כאלה כזה באופי אני מדבר אנחנו מדברים רגע עם משקיעים שזה
Speaker A
פעם ראשונה פעם שנייה פעם שלישית שהם קונים דירה הבנתי למרות שתדע ש באו לגיל מרצון אנשים גם מבוגרים שהבינו שהיה להם חשיפה בעתיד של הכנסות שכר דירה למגורים של 10% גם חלק מהשנים זה היה פטור אבל הם לא דיופחו על
Speaker A
כל השנים זאת אומרת היה שנה אחת פטור שנה אחת 10% שנה אחת אולי עשינו למס שולי לא תפחו זה גם הליך שאפשר לעשות למזכירי להכנסות מזכירי מזכירי דירות נדבר על זה בהמשך אבל א חשוב לציין את זה אני חושב שרגע המסקנה ממה שדיברנו מקודם
Speaker A
זה כן מי שעכשיו מתכנן או שיש לו כמה נכסים שמביאים מעל 7000 8,000 שק לשבת רגע עם יועץ שישב באמת יסביר לו את המסלולים כמו שצריך והוא שיבחר את המסלול הנכון ביותר עבורו ועוד משהו גם זה המסלולים אם נסתכל על כל
Speaker A
כמעט כל הטבות במס הכנסה מסלולי הדיווח שכר דרמגורים זה המסלולים הכי נמוכים הכי מוטבים זאת אומרת לא לדווח על זה זה אוטומטית ירייה ברגל כן [התנשפויות] אה שיפור דיור אנחנו מדברים כמעט בכל פרק על שיפור דיור המון אנשים עושים את זה למי
Speaker A
שלא מכיר אני אחזור חזרה אנחנו יכולים לקנות דירה א להיות בפתור ממס בדירה יחידה לקנות אחריה עוד דירה אם מדובר בדירה יד שנייה יש לי שנה וחצ חצי עכשיו יש תקנה שהפכה את זה לשנתיים בין לבין למכור את
Speaker A
הראשונה אם אני קונה אחרי הדירה יד ראשונה זאת אומרת מקבלן יש לי שנה מהאכלוס למכור את הדירה הראשונה שקניתי עד שנייה ככה שהרבה פעמים יש לי חלון זמן של חמש שנים להחזיק בפתור ממס על שתי הדירות והיום יש
Speaker A
לנו קבלנים שנותנים לנו תנאי תשנו מאוד מאוד מטורפים ככה שאני מגיע למצב של לבוא עם מעט כסף לא לשלם מס ולהיות שווה הרבה יותר כסף ולמכור את הדירה הראשונה לפני שאני מאכנס את השנייה וככה לממן בעצם את הדירה הבאה בתור. יתרון מדהים ובאמת מאוד
Speaker A
מאוד שימושי שעשה הרבה מאוד כסף להרבה אנשים שאני מכיר וגם לי באישי. כמה פעמים אפשר לעשות את המהלך הזה? אנחנו נכנסים לאותו לאותם מבחנים אנחנו חוזרים מאחורה על מבחנים עסק. אין הגבלה תעשה גם 100 פעלים. כל עוד באמת יוכח שאתה באמת שיפרת
Speaker A
דיוור. ברגע שוכח שניצלת את ההטבה הזאתי. מה מה זה הטבה הז? מי שעושה את השיפור דיור זה אנשים שעושים את זה בכדי להרוויח כסף כאילו הם עושים את זה פעם אחת פעמיים ולכן הם לא אי אפשר לטעון עליהם או שכן
Speaker A
אפשר ליטעון לגביהם שהם באו לנצל את ההטבה הזאתי תראה בגדול אפשר לטעון אבל אני מאמין מניח עכשיו תלוי גם גובה הרווח שהם ביצו אבל זה משתנה בין מקרה למקרה אבל על פעם פעמיים רווח לא מהותי א לא עכשיו יפעילו ביקורת
Speaker A
על המקרה הזה ספציפית אבל ככל שמספר פעמים עולה אז אנחנו נכנסים לעסק עוד פעם אותו דבר כמו שאמרנו מקודם מבחן התדירות, ידע ופקיעות מנגנון שחוזר לעצמו, העסקת עובדים כבר התעסקות יומיומית בזה. ברגע שזה כבר נהיה סוג של א טענה שיש פה עסק או עסקה
Speaker A
בעלת אופן מסחרי עם רווח גבוה מהותי של מחרת קנית אחרי שנה שנתיים אז פה כבר יכולה להיות חשיפה לטענה עסק אין איזה הוראה שכתובה יש אבל סכום מסוים שאתה כיווציא רשות המסים כאירועי חשבון משפטן יודע להגיד שזה הסכום שבו כאילו מבחינת הרווחים פה יכולים
Speaker A
להגיד לי הלו כאילו באחוזים או סכום מסוים לא זה לא זה גם אני אגיד לך משהו זה מזל זה יכול ליפול אתה יכול בסכום כזה או אחר להיות בפקיד שומה איק ובמקרה תעלה לביקורת על איש שבדק לעומק והחליט אותו אדם במס
Speaker A
הכנסה במקרה מכיר את זה החליט שהוא מעלה אותך לביקורת ובמפקיד שהוא מאחר בסכום יותר גבוה העתיק עבר די מהר בדיקה שלו סבבה הפרדה רכושית בין בני זוג הרי המון אנשים מגיעים עושים הסכם המון היום אפשר לעשות את זה היום מסיבות מיסויות מעבר לזה
Speaker A
שכל אחד בא עם כסף משלו והוא רוצה לשמור עליו גם אחרי חס ושלום שקורה מה שקורה אפשר להגיע למצב ששני בני הזוג מפרידים בעצם את ה איך נקרא לזה מפרידים ביניהם הפרדה הפרדה בין האיכ שלהם וכל אחד מהם יכול לקנות דירות בעתיד גם
Speaker A
בפתור ממס נכון כמה באמת כאילו אמורה בוא נדבר רגע על ההפרדה איך אמורה להיות ההפרדה למרות שאני נבחנתי בזה דרך אגב אני אברי אה באמת זאת אומרת אתה עשית הפרדה רכושית ובקיד תשומה כן פשו בדק אותי בחיפה בחיפה למה מה אה כי אתה אה גרת בחיפה
Speaker A
חיפה לא קניתי בחיפה אתה דר א הבנתי אז זה היה במס מסויים מקרקין כאילו מסמק אתה אומר מסמק [צחוק] ועברתי כן כי התנהלתי אני אני ב-50 ש₪ טוב בוא נסביר רגע מה זה אומר כמו שאמרנו אפשר להפריד רכוש בין לבין א מה זה אומר באמת
Speaker A
להפרדה רכושית מלאה אז אתה יודע את זה יותר טוב ממני תסביר אם כבר אם כבר נבדקת את זה אז לא בסדר למה מה אתה יכול תן לך את המשח מה שאנחנו צריכים כדי באמת להיות בהפרדה רכושית מלאה. זה הסכם ממון. אם אנחנו לפני
Speaker A
הנישואין אז אנחנו יכולים לאשר אותו על ידי נוטריון. ואם אנחנו אחרי נישואים אנחנו צריכים לאשר אותו על ידי שופט.
Speaker A
אוקיי? זה כבר מבחן שונה. לכן הרבה פעמים עדיף לעשות את זה עוד לפני הנישואים. ברגע שאנחנו עשינו את ההסכם המון, אנחנו צריכים להתנהל בהפרדה הרכושית גם בחשבונות הבנק.
Speaker A
זה לא אומר שאסור לי שיהיה לנו חשבון בנק משותף. מותר שיהיה לנו חשבון בנק משותף.
Speaker A
אבל בחשבונות בנק הנפרדים אנחנו את כל ההכנסות שיש לנו מאותה דירה או את כל ההוצאות שיש לנו לאותה דירה כל אחד מה שיש לו אמורה להיות הפרדה מוחלטת ברמת אם אתם כאילו רגע נוקחים אותי כמקרה היה לי בדיוק
Speaker A
חודש לפני המבחן הזה בערך 150 ש₪ שהייתי צריך להוציא לדירה הזו והזו לא הייתי זמין לחברת ניהול חברת ניהול יש לנו חברת ניהול שמנהלת עבורנו את הנכסים אני לא מתעסק בזה ואז הם ראו שאני לא זמין והאיש מקצוע
Speaker A
יתקשר בעלי פעמים אז הם פנו לאשתי בשביל 150 שק כן לא הם פנו אסוף זה איש מקצוע הכל טוב פנו לאשתי ואשתי אומרת טוב את אני אעביר התקשרתי למות לא לא לא לא בחיים לא בחיים לא אסור להעביר גם 2 ש₪ אני לא אעביר מהחשבון שלא
Speaker A
יתענו ובחינה לקחו לי חמש שנים אחורה התנהלות בחשבון בנק לראות באמת מאיפה הכסף של אשתי שהיה לקנות את הדירה אז הרבה אנשים אומרים לי אני יכול לעשות אחרי הנישואים סבבה אם אתם אחרי נישואים ואמלתם ביחד על הכסף הזה אז זה קצת בעיה איך אפשר
Speaker A
לעקוף את זה אפשר לעשות נניח אחרי נישואים אין לכם לא גם הבנתי שגם אחרי נישואים יש פסקי דין פסק דין שלמם אני לא טועה קראתי על זה במקרה וגם אחרי נישואים אפשר לעשות כל עוד מה שאתה אומר בעצם אתה קיימת את זה אתה
Speaker A
בעצם חושית לקחת משכנתא על הנכס שניה זה מה שבאתי להגיד תחשוב שנייה אבל נניח אחרי נישואים הזוג נשוי שנתיים אוקיי עכשיו היא רוצה לקנות דירה יש להם 500,000 בחשבון ה-500,000 זה של שתיהם.
Speaker A
אוקיי, זה משהו אחר. אבל זהו, אבל זה ברוב המוחות של המקרים זה המקרה, נכון? בסדר. אבל אז מה אפשר לעשות? אפשר לעקוף את זה גם תחשוב חוקית. כן, אני אומר רגע כתחשוב על זה רגע מה שאני הולך להגיד אם אני לוקח
Speaker A
הלוואה קוראים לזה לולינות מיסויית, אתה כבר נהיה לך לולינות. אתה כבר עושה זה א לונה פארק עם החוקים.
Speaker A
לא, אבל תחשוב הנה אתה [צחוק] פה אמא לוקח הלוואה, סתם האישה עכשיו רוצה לקנות דירה על עצמה, היא צריכה להוכיח שהיא יגה ואמלה להביא את הכסף הזה. יש להם 500 א000 בחשבון ה500,000 זה משותף גם שלו וגם שלה
Speaker A
מה שאפשר לעשות זה לקחת הלוואה לטובת העון העצמי אוקיי טובת העון העצמי שיצרה יש מעין כסף את ההלוואה הזאתי היא משלמת מכספה האישי בהפרדה הרכושית מלאה ועם זה ללכת לקנות דירה ואז גם אחרי הנישואים אני יכול לטעון יש פה הפרדה רכושית מלאה יש
Speaker A
תחשוב שיש הרבה יועצי מסנשים הגיעו אליי וישרו להם בכלל להשתמש ב-500 שק 500 אלף שק המשותפים להגיד שזה חצי חצי להעביר והכל טוב אני אומר בוא נלך עוד יותר סעיר עם ראשות המיסים בוא לא שלא יתנו שום דבר עלינו שלא יוכלו ליתעון לא
Speaker A
רוצה להגיע אליהם בכלל וגם אם יגיעו אלי יגיעו זה לא נורא החוכמה החוכמה זה לא לפחד להגיע החוכמה זה לדעת לדעת להיות מוכנים שכשיגיעו בדיוק מה שת זה מה שבאתי להגיד העורכת דין שהתקשרה אליי אמרת לי תקשיב נפלת על פקיד תשומה הכי קשוח בחיפה
Speaker A
טה טהתי טה טהתה השם שלו תה הכל טוב אני 150 שק לפני חודש אני לא וצאתי מהחשבון הכל בסדר שיבדוק בדוק וזה סבבה שיבדוק וגם היתרון של הבדיקה הזאתי שאפשר באמת לאנשים שיש להם את ההסכם המון הזה עוד לפני כי
Speaker A
היה להם רכוש בנפרד שיעשו את זה גם ככה הפרדתם רכוש גם ככה עשיתם את זה כדי לשמור על הרכוש שלכם אתם אישות משפטית נפרדת גם ככה אתם מחלקים את החשבון בנק יש לכם אופציה באמת לקנות עוד דירות בפתור ממס זה
Speaker A
משמעותי נכון אז צודק 100% אין מה להוסיף הפרדה רכושית מלאה ואפשר לערוץ קדימה יאללה עכשיו דירה על שם הילדים שלו עכשיו אתה יודע בפודקסט הזה זה כל אחד זה כבר לא זה יכול גם לפגוע מהנישואים כל אחד יעשה את הרכוש
Speaker A
ונפרט [צחוק] ואתה יודע שלום על ישראל לא אפשר לעשות את זה בצורה נכונה ובריאה והיום הרבה נשים מבינות את העניין הזה מעבר לצד המקצועי גם באישי הכל בסדר אני לא נכנס לצד האישי דירה לשם הילדים איך עושים את זה בצורה נכונה יש המון הורים
Speaker A
היום מעל גיל 18 שרוצים להתחמק מהמס במרכאות ואומרים איך נעשה את זה נקנה דירה על שם הילדים. עכשיו, עד לפני ששבע שנים, אם אני לא טועה, היה אפשר להעביר גם א דירות על שם אחים. היה אפשר לעשות עבורות
Speaker A
מתנות בין אחים, אפילו קצת יותר מש שבע שנים, אני כבר חושב 10 שנים. היום החוק אומר למעלה למטה, זאת אומרת מאבא לבן, מבן לאבא. איך לעשות את זה? בצורה כמה שיותר נקייה, טובה, כמו שדיברנו על ההסכם ממון.
Speaker A
בוא נדבר פה. אז גם פה בסופו של דבר הבחינה האם זה האם המתנה או כמו ההזכיר רמון האם הוא באמת אמיתי המתנה אמיתית או שיש פה פן של מלאכותיות בכל עסקה שנבדקת במס הכנסה אז או בכל עסקה שאנחנו בונים יש את הפן המשפטי קודם כל
Speaker A
ואז יש את המהות הכלכלית הפן המהותי בעצם יש את הפן המשפטי איך אנחנו בונים את העסקה ויש את הכלכלה בפועל מה קרה בפועל איך העסקה מתבצעת בשנים שלאחר מכן לא תמיד מ זה טועם אנחנו יכולים לבנות מבני משפטי
Speaker A
אחד וכלכלית להתנהיג אחרת לחלוטין כשמס הכנסה בודק את זה הוא בסוף מסתכל על הפן הכלכלי זה מה שקובע לא המשפטי הוא יכול תוך שנייה לבטל את כל הפן המשפטי המבנה המשפטית שבנית בכל עסקה ולטעון אוקיי זה העסקה המציית שבוצה וזה
Speaker A
המהות הכלכלית וזה וככה נמסא אותה בהתאם למהות הכלכלית שלה בהתאם לשאלתך אם בן אדם באמת העביר מתנה מאב העביר לבן או בן העביר או בין האוויר לאבאמת העסקה הזאתי מה שמטרתה זה מתנה ולהעביר את הנכסים וההכנסות לאחר מכן כמו באף היחושית
Speaker A
בעצם מעברים לאותו זה שקיבל את המתנה באמת יש פה העברת מתנה של נכס מאב לבן אז אין עם זה בעיה אבל אם כל זה נועד כדי להתחמק ממס ובאמת רק רשמות הנכס על שם הבן וכל ההכנסות מעברות לאבא וההוצאות וההתנהלות
Speaker A
עליו אז כמובן שהם אה רשות המיסים תראה את זה כמלאכותיות ותתקוף את אותה עסקה תבטל את את המס הכישה המוטב שהוא קיבל אם האבא יעשה עם הבן הסכם הלוואה [כחכוח] ויעביר לו את הכסף ואז מכספי המכירה הבן יצטרך להחזיר לאבא את כספי ההלוואה
Speaker A
בתוספתם ריבית תראה אפשר לעשות הכל מהכל אם זה באמת אמיתי אם זה באמת אמיתי והעברה של נכס ובאמת אנחנו ורודים לעמוד מאחורי זה בעובדות ובהתנהלות בפנ הכלכלי של העסקה אז אין עם זה בעיה. אבל אם יש כל מיני
Speaker A
חורים ובאמת ולא באמת בוצאה פה עברת מתנה, אלא כל הפעולה הזאתי נועדה כלתחמק ממס ובנינו מבנה משפטי. אמרת עכשיו הלוואה זה המבנה המשפטי. אני יכול לבנות עכשיו מבנה משפטי הכי מורכב שיש. אבל בפועל בסוף בפועל במתי לא בסדר מה שאנחנו מה שמתכננים הבן אדם
Speaker A
חייב לקיים זה צא מגדר לא צא מגדר הנחה של מה שאנחנו עכשיו מעבירים בסוף כל בן אדם יכול לעשות מה שהוא רוצה אבל אם הוא לא התנהל כמו שבנו לו או כמו שכרגע עכשיו אנחנו מדברים אני מנסה לתת כמה שיותר כלים
Speaker A
שאנשים ידעו איך להתנהל ובסוף אם הם ילכו לפי הכלים האלה הם יצליחו זה מה שאני אנסה להעביר פה ואני אומר כאילו אם עכשיו הם עשו הסכם הלוואה בין לבין ויש ריבית בסוף שאבא כן מרוויח כסף מהעסקה הזאתי אבל מזה
Speaker A
שהוא נתן כסף לבן אפשרי כן סגור עכשיו יש אה שאלה שאני כאילו אני חושב שאני דעתי ודעתך חלוקות בנושא בחברה כן כן [צחוק] לא אין פה חלוקות לא חלוקות אז רוצה שאני אתחיל תתחיל בבקשה אוקיי אז יש פה א התלהבטות על הכנסות מ או
Speaker A
בכלל תן רגע פריימינג לכל הזה כי יש אנשים שלא שמעו את הפרק על חברה מההתחלה מה זה אוקיי בעצם אה כל בן אדם יכול להרוויח ולשלם מס באישי או לקחת את הפעילות של הרווח שלו לחברה. יש כמה שיקולים לפתוח
Speaker A
חברה לאו דווקא מיסואים. חברה באה מגינה עלינו מבחינה משפטית. זאת אומרת היום אם יש תביעה כנגדי אז ואני ברגע שאני בפעילות של חברה צריך לעשות הרמת מסך. זה יותר יותר קשה לצבע אותי ולהגיע לנכסים שלי באישי. אני מוגן באישי שזה שם המשפחה ועל נכסים
Speaker A
האישיים שלי. לעומת חברה ששמה אם יש איזשהו פעילות חשופה לתביעות אוטומטית לא קשור למסים ברגע שיש לי פעילות חשופה למסים אני אוטומטית עדיף לשים אותה בחברה כי אני יודע שאם מחר טובעים אותי על 11 דברים אני התביעה מתבצת ברמת החברה שלי
Speaker A
ישות משפטית משפטית מדת חוץ מלהתחתן בתכלס חברה יכולה לעשות הכל למדתי את זה בתואר כן [צחוק] כן אז זה השיקולים של הקמת חברה דרך אגב ככה אני לא רוצה לסבך יש לנו היום את חוק הרווחים הקלויים גם זה בכלל זה בכלל סיבך את הקמת חברה אם
Speaker A
בעבר אתה אומר לאנשים חברה 23% אתה לא יכול להגיד את זה כבר לא תלוי איזה חברה חברה חברה לפי סעיף 31 אחת היא לא חברה רופחית ולכן באמת לא חלה חוק הרווחים הקלוים אוקיי בסדר נגעת עכשיו בנקודה ספציפית אבל
Speaker A
ברוב החברות היום שפותחים של עסקים שמגיעים לרואה חשבון אז אם בעבר אוקיי הרווחתי מעל 400 500,000 שך בשנה יאללה בוא נתחיל לעבור לחברה נשלם את ה-23% פה אתה מדבר עלה כן או לא אם זה מלחוץ היום לפי מה שכאילו אני מבין בסדר אני לא
Speaker A
רואה חשבון כמעט ולא נשארו יתרונות בחברה חוץ מזה שזה אישות משפטית נפרדת ואתה מוגן כאילו יותר משפטית אה לא מסכים עם זה עדיין שווה לפתוח חברה ברוב המים ברוב המקרים אני לא פותח עכשיו את חוק הרווחים הקלוואים כי זה חוק שאנחנו
Speaker A
נצטרך לעשות עליו שתי פודקאסטים לא אחד לא זה לא רלוונטי גם לקהל יד השאלה היחידה שאני אשאל אותך חוק הרווחים הקלויים זה האם אני כבר אשאל אותה עכשיו האם החוק הזה ש אני נותן רגע בגדול בגדול בגדול נועד
Speaker A
שאנשים ימשכו יותר דיוידנטים מה שאומר יותר כסף לפרטי בגדול אני מדבר רגע מקרו מקרו מקרו יוביל לדעתך לידי כך שי יותר לאנשים כסף כסף באישי מה שיוביל יותר רכישת נדלן אז כן כן קודם כל החוק למה הוא נוצר בכלל
Speaker A
אני חייב לתת את זה כ אנחנו אומרים חוק הרווחים הקלויים זה איזשהו כותרת שלא תמיד מבינים אותה וה מה שמשתעמ אוקיי רשות המיסים באה ואומרת תמשכו כסף כדיידנד מעלצתך למשוך דיוידנד למה זה נוצר כי מנכתחילה הוקמו חברות שהיו
Speaker A
סוג של ארנק שלא נפתח אף פעם חברות ששמה הגרת את הכסף גלגלת אותו במשך שנים ואף פעם לא משכרת דיוידנד זאת אומרת אף פעם לא שילמת את המסה לדיבידנד באה המדינה וסימנה את אותם חברות פתחה עוד ככה הכנסה עוד כמה
Speaker A
חברות לתוך הגבולות האלה והיום היא בעצם מאלצת אותך לחלק כל שנה שנה דיבידנד באחוז מסוים זה בגדול החוק עכשיו לשאלתך ברגע שאני מחלק דיוידנד אז הכסף עובר מהישות המשפטית נפרדת שזה החברה לפרטי ואם אתה שואל על פסגנון השקאות פן השקאות יש כל
Speaker A
מיני משתנים בשוק אבל בחברה בדרך כלל רוב האנשים היום משקיעים בנדלן מסחרי זה בדרך כלל למה כי ה המס הוא גם ככה 23% לעומת א שיש לנו בעצם הכנסה ממסחרי אז המסו 23% אח ההכנסה יותר גבוהה עדיף מבחינת כדויות
Speaker A
להשקיע בנדל מסחרי לעומת הפרטי ששמה בגלל שדיברנו שיש לנו את המסלולים הכי מוטבים בפקודה מס פור ממס או הכנסה מס 10% ברוטו והמס השולי שאמרנו מקודם אז אנשים יעדי להשקיע בדירות מה שהוביל כנראה החוק החדש הזה לפי דעתי
Speaker A
איך שאני עמדתי אותו דעתי אבל יוביא לידי מצב שיהיה פה עליית במחירי הנדלן רק בגלל שאנשים אתה יודע כמויות הכסף שיש לאנשים שנים שנים כאילו זה לא חל על כל החברות חברות שמרוויחות באמת הרבה מאוד כסף לא חל אבל
Speaker A
יש הרבה עסקים עסקים בינוניים שזה חל תמיד זה חל על הבינוניים החוקים האלה שימשכו כסף לפרטי כי לא תהיה להם ברירה ולא יהיה להם מה לעשות עם זה בסדר הם כן יטוסו הם כן יבלו בסוף הם ירצו גם להשקיע ואם עד
Speaker A
עכשיו ההשקעה הטובה ביותר עבורם הייתה עסקה מסחרית זה מה שהם חשבו לפחות פתאום יש להם אלטרנטיבה של מסלול מס מופחט כמו שדיברנו מקודם בהתחלה והם יצליחו הם כנראה ירצו לקנות דירות למגורים האם אני אני לא נביא אבל אני חושב שזה מה שיוביל לעליית
Speaker A
מחירים נכון אז הדעתי דומה לדעה שלך זה גם יקטין אני חושב את הביקוש לנדל המסחרי וגם ככה יש לנו צה מטורף עצם מטורף נכון אני חושב שזה יפגע בתחום הזה אה נדלן למגורים אתה יודע יותר טוב ממני יש עוד משתנים
Speaker A
נוספים שזה ריביות שוק המניות מצליח לא מצליח אבל כן אני חושב הדעה שלי די דומה לשלך ב א נושא הזה למרות שאתה בתחום הזה חי ונושם אותו יותר ממני אז אתה יודע יותר טוב סבבה אה אז בוא בוא נחזור רגע לחברה בעם
Speaker A
ללא מעם מתי שווה לעבור ממסלול של הנה דיברנו על זה חברה בעם ללא מעם כן אני סעיף 31 אה ממסלסול של חברה למסלול אה ממסלול אישי סליחה למסלול של חברה מתי עדיף לי כבר לקנות נכסים על שם החברה
Speaker A
אין פה מתי עדיף זה משתנה בפני עצמו בגדול בגדול כמובן ברגע שאתה עם פעילות מסיבית של נכסים ואתה בהכרח בוא נגיד נחזור לדוגמה מקודם מעל 10ה נכסים בהכרס בהכרחוף למס עסקי ואתה רוצה את הכסף הרווחים מאותם נכסים שתמכור תרצה לגלגל אותם להמשך פה
Speaker A
כבר עדיף לפתוח חברה ולהתחיל לבצע את הפעילות הזה זה אומר שבגלל זה אני גם בפרק אמרתי מעל 4-ח מעל 4 המבחנים כבר מתחילים כמו שאמרנו בהתחלה להתעורר רגע המבחן הזה אתה כבר עוסק מה את הדירות? מה זה? עכשיו אם אתה קנית ארבע
Speaker A
חמש דירות בטווח קצר יכול להיות שעדיף לך כבר לחשוב על חברה בהתחלה ושזה לא מתאים לכל אחד בעיניי חברה. כמות האנשים שהתקשרו אליי אחרי הפרק היא מטורפת ואמרתי מראש זה לא מתאים לכל אחד אני פתחתי חברה כי אני
Speaker A
עוסק במקרקאין כי כי אני כאילו סוג של אני מתעסק בנדלן אז אני רוצה להפריד ממני כמה שיותר את הפעילות יש עסקאות שעדיף אולי לעשות בפרטי תראה באמת ברגע שאנחנו נכנסים לשיקול הזה זה כל מקרה לגופו עכשיו עוד דוגמה שבכלל
Speaker A
לא לקחנו בחשבון בן אדם עכשיו בעתיד ירצה להכניס משקיעים שותפים בחברה הרבה יותר קל הוא שח נותן להם מניות. אז אני אומר כל מקרה לגופו זה באמת משתנה. ויש לנו גם עוד פעם אה את החוק של הרווחים הקלוים שהוא
Speaker A
ככה ברקע. ואני הייתי מעדיף שבן אדם שהוא משוקל בחברה אוטומטית יבוא קודם כל ייעוץ במקרה שלו עם מי הוא נכנס כמה כסף חמש שנים קדימה ואז יקבל החלטה מושכלת. זה לא תשובה על רגל אחת חברה או זה. אין לזה זה
Speaker A
אם בעבר זה היה יותר קל להחליט היום זה משתנה ויותר קשה. נעשה בקצרה ומה מה מה עדיף לנו לדבר לדעתך? גילוי מי רצון מה זה אומר היום? אני יודע שזה הנושא שאתה סוחה בו הכי הרבה ואתה אוהב אותו
Speaker A
ואתה מתעסק בו בעיקר עכשיו או הכנסות מדירות בחול איך עובד המיסוי בוא ננסה לשלב ביניהן כמה זמן יש לנו ארבע דקות חמש דקות אוקיי אז אני בכוונה אגיד על הגילוי מרצון כי נשאר לו זה הוראת שעה הגילוי מרצון
Speaker A
עד אוגוסט אבל שאנשים כבר יקשו נכון עד אוגוסט נכון עד סוף אוגוסט נכון כאילו לא נשאר לנו יותר מדי בש שהוא יהיה רלוונטי כ לא עדיין יש מספיק זמן עדיין יש מספיק זמן וגם עוד יכול להיות שיש איזה תהיה אחה
Speaker A
קטנה ההנחה שלי לא בהכרח אבל למה זה חשוב להדגיש את זה כי גילוי מרצון זה ההליך שבה רשות המיסים פותחת כל כמה שנים וזה הוראת שעה לתקופה מוגבלת והיא באה ואומרת אוקיי יש הכנסות שלא דיווחת עליהם בעבר אתה חשוף
Speaker A
פה לעבירה פלילית אנחנו מאשרים לך לבוא לנקות שולחן לשים את ההכנסות לדווח עליהם בצורה תקינה אנחנו ותים לך חסינות מהליך כל פלילי למה זה משמעותי לתחום הנדלן כי היום רשות המיסים בעצם בעצם שמה על הרדר את המשקה נדלן. היא מתחילה בעזרת
Speaker A
טכנולוגיה לעלות על המאגרים והדטה שיש לה על נכסים על אנשים שיש להם מספר נכסים ו היא לא בעתיד הקרוב כבר היא תדע לאתר אותם משקים שלא דיוחו אחורה ולכן יש פה עכשיו חלון לבוא לדווח לתקן אחורה את הדיווחים
Speaker A
זה עניין של משא ומתן בין רשות המיסים לבין אותו בן אדם שצריך לשלם כמובן ועוד גם פה תראה בנדלן הכנסות מסחר דרן מגורים זה יותר שחור ולבן זה מאוד פשוט 10% או הכנסות מ כמו שדיברנו על המסלולים אין פה יותר מדי מקום למסע ומתן אבל אם יש
Speaker A
הכנסות כאלו ואחרות שאפשר להתווכח על שיעור רמה שלהם אז פה זה כן יש פה אפשרות למסע ומתן הכנסות משכירות בוא נעשה את זה גם מהר מסכירות בדירות בחול כן אוקיי אז פה מי שיש לו הכנסה משחירות מחול שדרך אגב גם זה הגדל הביקוש לדעתי
Speaker A
בגלל שאנשים לא מעט בטח לא מעט אנשים גם העצהים של ישראל רוצים להוציא כסף החוצה ואני כבר מרגיש את זה עכשיו אז א יהיה פה השקאות אלטרנרנטיביות בחול ה בחול יש מס מיסוי א מסלול של 15% על ההכנסה
Speaker A
שממנה אתה יכול לקזז רק את תוצאות הפחט זה המסלול הראשון שימו לב גם פה יש שני מסלולים וגם פה יש את המסלול ה נקרא לו המסלול הרגיל דווח על משהו לי תכנזס את כל ההוצאות ותקבל גם סיכוי ממסים שילמת את
Speaker A
המס בחול. זאת אומרת שהרבה פעמים בעסקאות במיוחד נניח בארצות הברית שזה אופי כזה יותר פייננס כזה לקנות ולהשביח לעשות כל מיני דברים כאלה יכול מאוד להיות כדאי המסלול השולי דוקא שאני לא אשלם כלום בגלל שאני כל הזמן משביח אני כל הם אשלם
Speaker A
רביות אז צריך להבין איזה עסקה אני לוקח אם זה ביוון שהרבה פעמים אני לא לוקח בכלל מימון אז עדיף לי רגע ללכת על המסלול של 15% נכון הנקודה שאני הכי שאני רוצה לשים פה לב למאזינים זה יש לכם הכנסות מסחר דירה מחול
Speaker A
או מישראל כל שנה יש לכם מספר מסלולים. תבחנו את כל המסלולים טיוב א בטוחים שאתם מקבלים את כל המסלולים, בחרתם את כולם ותבחרו לפי המסלול המטיב.
Speaker A
בלא מעט מקרים אנשים לא יודעים, שמים את החישוב ויש מסלול אחד ושואלים את המיסים ולא ידעו שבעבר הם.
Speaker A
אני חושב שהפרק הזה הולך לחדש להמון המון אנשים, המון אנשים את העניין של המסלולים.
Speaker A
טיפה פרק מורכב, טיפה גם אני ואתה כזה הלכנו לכזה סיבוב, אבל אכן זה התחום.
Speaker A
כן, מדהים. ו לא לא עשינו סוב גדול מדי תאמין לי כן לא לא יכולנו להיכנס ולא לצאת אבל צריך כל פעם להחזיר פה בשביל שיוחזו אות יחזור אותנו נשארנו די על המסלול אז בהזדמנות זאת תודה רבה אה בשמחה שמחרתי להתערר אצלך תודה על
Speaker A
ההזמנה אני אשמח להגיע בעתיד כל הכבוד לך גאה לראות אנשים כמוך שככה יוזמים ונותנים מעצמם ובאמת א גאווה לראות ותצליח אני מצליח בטוח שתצליח ומהחלך הגדולות תודה רבה כל בקדוש ברוך הוא. תודה רבה אבל בכל מקר.
