宅建 2026 法令上の制限 #8 【都市計画法　開発許可2】開発許可の申請から工事完了後までをわかりやすく解… — Transcript

耳で覚えて一発合格。あ課長の無料講座2026。今回は開発許可手続きの流れについて学習していきます。この単元は全3回に分けて解説しています。今回はその2回目です。開発許可は単に許可を取れば終わりではなく、事前の協議から始まり許可・不許可の判断、そして工事完了後の手続きまで一連の流れがあります。そのため、ここの知識をバラバラに覚えるのではなく、どの段階で何が行われるのかを掴むことが大切です。絵続きの順番やそれぞれの場面でのルールが問われます。全体の流れを意識しながら1つずつ確認していきましょう。

本日の講義カリキュラムはこちらです。1 開発許可手続きの流れ。事前手続きから許可・工事までの全体の流れを掴み、どの段階で何が行われるのかをイメージできるようにします。2 33条、34条の許可基準。許可が降りるための判断基準についてデベロッパー開発や市街化調整区域の違いに注目しながら理解を深めます。3 許可・不許可の処分。知事の処分の流れや外への登録、不服がある場合の対応まで抑えていきます。4 変更や廃止許可。後に内容を変更する場合や開発をやめる場合、地位の承継についてそれぞれの手続きを確認します。5 工事完了後。完了検査から公共施設の管理や用地の既属まで最後の流れを整理し全体像を完成させます。このカリキュラムを学んでおいた時、皆さんは問題文を読んで手続きのどの段階の話なのかを見極めながら適切に判断できる状態になっていますよ。それでは早速始めていきましょう。

[音楽] 開発許可申請の手続きから工事完了後までの流れを自系列で見ていきましょう。大きく3つのステージに分けることができます。4の許可・不許可を中心として考えましょう。開発許可前の水色ゾーンは開発許可を受けるための申請について。開発許可後の緑ゾーンは許可を受けた後、工事等に関し変更事項があったらどういう対応をするのかについて。工事が完了した後のオレンジゾーンは完了の届け出や公共施設の管理等についてそれぞれ学んでいきます。

サ書と最後1番と10番に関しては公共施設の管理者などについてのルールとなります。ここまでのイメージは大丈夫ですか？許可申請をして開発許可を受ければ工事ができますし、工事が完了して手続きが終われば開発行為は終わりとなります。

ここからは1つずつ見ていきましょう。先ほどの流れがなんとなく頭の中に入っていればそれほど難しいことはありません。これら1から3は開発許可を受けるために行うことです。1の公共施設管理者の同意等というのは開発許可を受ける前に関係者たちに話をすることなんですね。この管理者には2パターンあります。公共施設を道路だとしましょう。すでにある道路を管理している人たちと、開発で作る道路を管理する人たち。この2パターンです。

開発行為に関係があり、現在存在する公共施設の管理者はこれはすでにある道路を管理している人たちなんですが、この人たちとは開発許可の申請をする前に協議をして同意をしてもらわなければいけません。すでに管理している人たちなのでその人たちにも関係終わりですよね。開発いいねって言ってくれないとダメなんです。

ですが、開発行為により将来設置される公共施設の管理者となる人は同意まではいりません。協議だけが必要です。今はまだ道路がなく管理もしていないので、こっちである程度決めてこうなるよいいかなと協議をするだけでいいんですね。絶対反対だと言われたらお前は管理者にしないとしちゃえばいいですからね。いや、本当にするかは分からないですけどね。2つのイメージの違いはこんな感じです。

2の許可の申請。開発許可の申請を受けるには書類を出さなければいけません。申請書には開発区域の位置、区域、規模、予定建築物等の用途、開発行為に関する設計、工事施工者。これは工事の受け人または自らその工事を施工するものです。そして工事の着手、完了予定年月日などを記載しなければいけません。

気をつけたいのは開発行為に関する設計で1h類、つまり1万平米以上の開発行為の場合はちゃんとした資格を持った人が設計しなくてはいけません。開発の規模が大きいので変な設計だと困っちゃいますよね。この申請書と一緒に協議書や同意書も添付します。所有者などの相当数の同意を得たことを表する書面も添付します。

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都道府県知事は開発の許可申請書を提出されても全部に対して開発オッケーとは言いません。ある一定の基準をクリアできたものだけ開発を許可します。その基準が33条基準と34条基準と呼ばれるものです。開発許可申請が適正に行われ、かつ申請された開発行為が33条基準に適合する時は都道府県知事は開発許可をしなければいけません。詳しい内容はこの後やりますからね。34条基準は市街化調整区域に適用される基準です。市街化調整区域にかかる開発行為については33条基準に適合しかつ34条基準のどれかに該当すると認められる場合でなければ都道府県知事は開発許可をしてはいけません。ですので市街化調整区域はこの2つの基準をクリアしないと開発行為ができないということになります。これらの許可基準は知事が開発許可をするかどうかの判断基準となるわけです。

では、それぞれの基準を詳しく見ていきましょう。33条基準は自己居住住宅のための開発行為やデベロッパーの開発行為の基準とデベロッパーだけに課される基準があります。全員がチェックされる基準は予定建築物の用途が用途地域、居住環境向上用途誘導地区などの用途の制限に適合しているか。排水路、その他の排水施設が必要な構造等で適当に配置されるように設計されているかどうか。予定建築物の用途等が地区計画等の内容に即して定められているかどうか、また土地の所有者など開発妨害などの妨げとなる権利を有するものの相当数の同意を得られているかどうか。これらが基準となります。都市計画で定められたことに沿っているかどうかは大事ですよね。決めているのに誰かが勝手なことをしたら困ってしまいますからね。排水や排水施設というのは下水のことです。下水や水処理がきちんとできるように設計されているかどうかということはとても大事です。環境破壊や周りの人の迷惑になってしまいますからね。俺らは自分勝手なことをしないようにするための基準です。