Speaker A
명의 신탁을 금지하는 거죠. 명의 신탁은 무효고요. 무효. 그리고 이 명의 신탁계에서 이루어진 물권 변동도 무효입니다. 근데 이 무효는 제3자에게 대항할 수 없는데 조심하실 점은 이때 제3자란 선의하기 아기를 묻지 않습니다. 그러니까 명의 신탁도 무효인데 제3자를 보호하는 규정이 있는 거예요. 근데 보호 규정에서
명의신탁의 법적 효력과 판례, 유형별 사례 및 부동산 실명법 적용에 대해 상세히 설명합니다.
Key Takeaways
- 명의신탁은 원칙적으로 무효이며 부동산 실명법에 의해 엄격히 규제된다.
- 명의신탁 무효에도 불구하고 제3자는 선의 여부와 관계없이 보호받는다.
- 부부, 종중, 종교단체 명의신탁은 예외적으로 유효하며 해지가 가능하다.
- 명의신탁 수탁자의 부동산 처분은 횡령죄가 성립하지 않는다는 판례가 있다.
- 명의신탁 무효 시 소유권 회복은 신탁자가 직접가 아닌 대위권 행사로 가능하다.
What the video covers
- 명의신탁은 부동산 실명법에 따라 원칙적으로 무효이며, 명의신탁에 의한 물권 변동도 무효이다.
- 무효인 명의신탁은 제3자에게 대항할 수 없으나, 제3자는 선의 여부에 관계없이 보호받는다.
- 명의신탁의 유형은 양자간 명의신탁, 3자간 등기 명의신탁(중간 생략형), 계약형 명의신탁으로 구분된다.
- 명의신탁이 무효이므로 소유권은 신탁자에게 귀속되며, 등기 말소나 진정명의 회복을 청구할 수 있다.
- 명의신탁 수탁자가 부동산을 처분해도 횡령죄가 성립하지 않는다는 판례 변경이 있다.
- 부부, 종중, 종교단체의 명의신탁은 예외적으로 유효하며 해지 가능하다.
- 3자간 등기 명의신탁은 매매 계약 당사자가 신탁자이며, 계약형은 수탁자가 매매 계약을 체결한다.
- 매도인이 명의신탁 사실을 알았는지 여부에 따라 매매 계약과 등기의 유효성이 달라진다.
- 명의신탁 무효 시 소유권은 매도인에게 귀속되며, 신탁자는 직접 등기 말소를 청구할 수 없고 대위권을 행사해야 한다.
- 명의신탁 관련 부당이득 반환 청구는 손해가 있어야 가능하며, 매매 대금 반환 청구는 매매가 무효일 때만 가능하다.
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Speaker A
선의만 보호한대요. 선악 불문이에요? 선악을 불문하고 보호한다라는 거죠. 그 얘기고 이제 유형이 세 가지가 나올 텐데 양자간 두 사람이 나오는 거 3자간 등기 명의 신탁 계약형 명의 신탁이 각각 나올 거예요.
Speaker A
자 보시면 갑이 을에게 명의 신탁을라고 등기 넘깁니다. 우리가 이제 갑을 신탁자라고 했고 을을 수탁자라고 했죠. 그니까 예전에는 명의 신탁을 해도 됐어요.
Speaker A
근데 이제 부동산 실명법이 재정되면서 이제 명의 신탁을 하면 무효입니다. 그 옛날에는 얼마든지 남의 이름으로 등기해도 아무런 상황이 발생하지 않았는데 그니까 요게 이제 언제 부동산 실명법이 만들어진 거라고 했냐면 97년에 그 그때 이제 그 김영삼 정권 들어오면서 문민정부 들어오면서 제일 큰 일이 뭐였다
Speaker A
그랬어요? 금융 실명제가 제일 큰 일이었어요. 그럼 금융 실명제를 하면서 부동산도 실명화하겠다고 만들어진 법이 부동산 실명법이야. 그니까 옛날에는 했지만 그 법 이후에 명의 신탁을 하면 이건 무효입니다. 무효. 근데 명의 신탁이 사회질서 위반이에요. 사회질서 위반은 아니에요.
Speaker A
이건 반사회적은 아니잖아요. 그럼 반사회적이 아니니까 불법 원인급회는 적용되지 않아요. 그럼 불법 원인급회가 적용 안 된다는 건 누가 소유자라는 거예요? 갑이 소유자요.
Speaker A
그러면 갑은 을에게 등기 어떻게 받아오면 돼요? 그죠? 얘가 소유자니까 소유권에 기한 등기 말소를 구할 수도 있고 얘랑 똑같은 거 뭐 있었죠? 진정명의 회복을 원인으로 한 이전 등기를 청구해서 받아오면 돼요. 이건 우리가 통장호의 표시할 때도 이 그림에서 똑같이 봤던 거예요. 소유자니까
Speaker A
소유권에 기한 말소나 진정명의 회복을 원인으로 한 이전등. 얘네들은 소속물이 다른 거예요? 똑같은 거야? 똑같은 거지. 둘 다 소유권에 기한 방해 제거 청구다라고 했어요. 그럼 갑이요 이렇게 안 받아오고 명의 신탁을 해지하고 또는 부당 이득으로 등기 청구할 수 있느냐라고 물으면
Speaker A
이건 허용하지 않는다라는 게 판례요. 요렇게 받아와야 돼요. 그리고 해지라는 말은 명의 신탁을 해지한다는 건 언제만 쓸 수 있는 거냐면 명의 신탁이 유효할 때만 쓰는 말이에요. 무효인데 뭘 해지?
Speaker A
해제할 게 없잖아요. 그러면 현행법상 명의 신탁이 예외적으로 허용되는 게 세 가지가 나올 거야. 부부, 종중, 종교 단체. 그니까요 세 가지 명의 신탁은 해지라는 말을 쓸 수 있어요.
Speaker A
그데 무효인 명의 신탁에서는 해지하고 등기 받아온다고 써 있으면 무조건 틀리는 거야. 자 그런데 이 갑이라는 사람이 명의 신탁으로 넘겨 줬단 말이에요. 그럼 이게 간접 점유자로 볼 것이냐라는 문젠데 우리 판례는 간접 점유자도 아니다라고 봐요. 이거 무효고요. 그러니까 이 명의 신탁은 무효인 명의 신탁은 점유
Speaker A
매개 관계로 인정해 줄 수 없다라는 게 판례요. 그러니까 신탁자는 간접 점유자가 아니다라는 게 비교적 최근 판례고. 자, 을이 병한테 팔았어요.
Speaker A
병은 선일 때만 취득해요. 선악 불문 취득해요. 선악 불문하고 소유권을 취득합니다. 얘가 이거를 팔면 형사상 횡령죄가 성립하느냐? 이거 이제 민법에서는 안 나오는데 중개사법에서는 형벌 같은 게 많이 나온단 말이에요. 그러면 수탁자가 이거 팔아먹으면 횡령이 아니에요? 아니요. 이것도 원래는 횡령이었어요. 판례가 변경된 거야.
Speaker A
그 이걸 왜 변경을 했냐면 횡령은요 아무나 저지를 수 있는 범죄가 아닙니다. 그니까 소위걸 형법상 뭐라고 하냐면 신분범이라고 불러요. 어 일정한 신분이 있는 사람만 횡령할 수 있어요. 아무나 뇌물죄 수뢰죄가 성립하여 공무원이 성립해요. 공무원이죠. 직무 관련이 있을 때. 근데 이 횡령죄라는 범죄는 그 형법에 뭐라고
Speaker A
돼 있냐면 타인의 재물을 보관하는 자가라고 돼 있어요. 그럼 아무나 횡령죄를 저지르는 게 아니라 누가 저지른다고요? 타인의 재물을 보관하는 자. 그럼 둘 사이에 위탁 관계가 있어야 돼. 근데 문제는 얘랑 얘 사이에 명의 신탁을 했다는 거죠.
Speaker A
얘네 둘 사이의 매개 관계를 인정한다는 안 해? 그러면 얘는 보관하는 자가 아니기 때문에 횡령자가 될 수 없다라고 판례를 바꾼 거야.
Speaker A
그래서 그게 뭐 횡령죄가 되냐 안 되냐는 우리 민법 시험에 나올 건 아니지만 이건 간접 점유자가 아니다라고 보는 게 팔래요. 자 그러면 병이 선악 불문하고 취득하는데 근데 이게 얘가 누구한테 돈을 안 갚는 바람에 경매가 진행이 됐는데 이게 우연히 누가 경락을 받았냐면 수탁자가
Speaker A
경락을 받고 다시 등기를 찾아온 거야. 그러자 이 갑이 을을 상대로 소유권에 기한 등기 말소 물권적 청구를 행사한 사건입니다. 요게 될까 안 될까? 안 되겠죠. 이거 우리 물권 물권적 청구할 때 본 건데 왜 안 돼요? 이거 물권 소유권에 기한 물권적 청구는
Speaker A
뭐가 있어야 돼? 소유권이 있어야지. 그러면 갑은 언제 소유권을 잃어버렸죠? 얘한테 등기되는 순간 소유권은 이미 상실된 거야. 그러면 이게 을에게 돌아갔다고 해서 갑의 소유권이 되살아나는 건 아니기 때문에 소유권에 기한 물권적 청구의 주체가 될 수 없다. 이게 31회 나왔다가 36회 요번 시험에
Speaker A
또 나왔어요. 이렇게 나왔어요. 을이 병에게 건물을 양도하였다가 다시 소유권을 취득했다. 누가? 을이. 그러면 갑은 을에게 소유를 반환 청구할 수 있다. 없다. 없다고요.
Speaker A
왜? 갑은 이제 소유자가 아니니까. 이게 양자관 명의 신탁이에요. 양자관은 뭐 간단해서 크게 문제들게 문제가 많이 나올 순 없고 보시면 무효예요. 전부 다 등기 무효.
Speaker A
그러면 갑은에게 등기 말소를 청구하거나 진정명의 회복을 원인으로 청구하는 것이지. 조금 전에 보신 것처럼 부당 이득 반환 청구하거나 해지하고 등기 청구할 수는 없다.
Speaker A
부당 이득이나 해지를 주장하면서 할 수 없다라는 거고요. 그리고 이게 사회질서 위반은 아니니까 불법 원인급에 해당한다고 볼 수는 없어요.
Speaker A
근데 지금 얘가 이거를 팔아먹어도 횡령은 아니라 그랬잖아요. 그러면 을은 갑에게 손해 배상 책임이 없을까요? 손해배상 책임을 져야 될까?
Speaker A
그죠? 이제 이 판례가 횡령죄가 아니다라고 변경된 다음에 어떤 사건이 생겼냐면 이 을이 나중에 갑한테 야 이거 나 범죄도 아닌데 내가 너한테 잘못한 거 없는 거야. 손해 배상 책임질 수 없어라고 항변한 사건이야. 책임은 져야죠. 횡령가 아니라고 해서 남의 거 팔아먹은 게 정당한 행위란 얘기는
Speaker A
아니다. 형사 처벌은 별개의 문제인 거고 을은 갑에게 불법 행위 손해 배상 책임을 져야 한다라는 거야.
Speaker A
자, 그럼 이제 두 개 남았는데 그니까 보통 사례 문제로 나오면 3자간이랑 계약형이 나온단 말이에요. 그러면 3자간 등기 명의 신탁은 뭐라고도 부르냐면 중간 생략형이다라고 부르기도 합니다.
Speaker A
그리고 이제 마지막으로 하나 남은 게 뭐냐면 계약형. 삼자간 계약형 명의 신탁계혁. 자, 이런 거예요. 삼자간 명의 신탁은 갑이라는 사람이 친구한테 명의 신탁에 약정을 하고요. 매도인은 병인데 갑이 매매 계약을 해요. 돈 주고 병한테 부탁을 하는 거지. 내가 미리 얘기해 놨으니까 등기는 날 주지
Speaker A
말고 누구한테 줘라? 을한테. 이게 삼자간 등기 명의 신탁입니다. 상황 이해되셨어요? 그 일단 계약형이랑 구별되는 점은 3자간 등기 명의 신탁은 매매 계약을 한 사람이 신탁자요 수탁자요?
Speaker A
신탁자가 매매 계약을 하고 등기만 이렇게 가는 거야. 자기를 안 거치고 가는 거죠. 그래서 뭐라고도 부르는 거야? 중간 생략형 명의 신탁이다라고 부르는 거고요. 이렇게 되면 자, 명의 신탁은 유효다. 무효다. 당연히 무효죠. 부부, 종중, 종교 단체 빼고 싹 다 무효입니다. 그러면
Speaker A
무효니까 여기다가 되고 명의 신탁을 해지하고 등기 이런 말 쓰면 돼, 안 돼? 안 되는 거예요. 그럼 매매는 무효해요, 유효해요? 매매는 뭐 문제 없잖아. 매매는 유효합니다. 자, 그러면 을한테 넘어간 등기는 유효다.
Speaker A
무효다. 등기가 유효하려면 실체 관계가 있어야 돼요. 그러면 지금 을에게 등기가 넘어간 실체 관계가 뭐가 있죠?
Speaker A
아무리 찾아봐도 없잖아. 매매는 갑이 했고 명의 신탁은 무효니 얘한테 등기 넘어올 법률 관계가 없죠. 무효입니다. 원인 무효 등기요.
Speaker A
그러니까 뭐랑 오해하시면 안 되냐면 이 중간 생략 등기 유효잖아. 이러시면 안 돼. 중간 생략 등기는 갑이랑 을이 매매하고 을 병이 뭐 했어요?
Speaker A
매매. 각각의 매매. 등기만 이렇게 넘어간 거죠. 그럼 병은 뭐 한 사람이에요? 돈 내고 샀잖아. 그럼 얘한테 등기되는 건 실체 관계 부합한단 말이야. 근데 이건 중간 생략 등기가 아니라 중간 생략형 뭐라는 거야? 명의 신탁이에요. 이 명 당연히 무효죠. 그럼 이게 무효면
Speaker A
소유자는 누구일까요? 그렇죠. 이 등기부를 보니까 병에서 을로 이전 등기가 됐어요. 근데 을의 등기가 뭐래? 무효래. 그럼 누가 소유자예요? 병이 소유자입니다.
Speaker A
그러니까 여기서 오해하시면 안 되는 게 갑은 소유자가 아니에요. 그러니까 시험에 꼬득이는 걸로 많이 나오는 게 이게 무효면 갑은 소유권에 기한 등기 말소나 진정명의 회복을 원인으로 한 이전 등기를 청구할 수 있는지를 물어요. 된다 안 된다? 안 돼요.
Speaker A
얘는 소유자가 아니니까. 그럼 이건 누가 해야 돼? 소유자가 해야지. 얘가 말소를 구하는 게 맞지. 얘가 구할 수는 없다는 거야. 그러면 상황 이해되셔요?
Speaker A
어려워요? 피곤한 거죠. 다 알면서 그죠? 자, 다시 그 일단 여기서는 제일 먼저 확인할 게 누가 소유자냐? 그럼 이게 무효면 소유권은 병에게 있단 말이에요. 그러면 얘한테 소유권에 등기 말소를 구할 사람은 병이지 갑은 소유권을 취득한 적이 없는 사람이에요. 얘는 소유권에 기한 등기
Speaker A
말소를 구할 수 없다라는 거야. 그러면 원래는 어떻게 해야 될까요? 누가 이걸 말소시켜야 돼? 병이 말소시켜서 소유권을 넘겨 줄 의무가 있어요? 없어요? 있죠. 매매 계약은 뭐니까?
Speaker A
유효하니까. 근데 얘가 귀찮아서 아니 부탁받아서 등기까지 넘겨 줬는데 또 이걸 말소하고 또 해 달라니까 안 해 이럽니다. 그럼 이제 얘는 어떻게 해야 될까? 갑은 병을 대위해야지.
Speaker A
병을 대위해서 말소하고 자기 명의로 등기를 받아가면 돼요. 직접 말소를 구할 권리가 없는 거죠. 이해되셨어요? 네. 그러면 매매 계약을 했단 말이에요. 그럼 갑이 병한테 야 이 명의 신탁 무효니까 내 매매대금 돌려 줘. 할 수 있어요? 없어요? 없죠. 자, 매매대금을 돌려받으려면 뭐가
Speaker A
무효였어야 될까? 그죠? 매매가 무효해야 돈을 돌려받을 거 아니야. 근데 명의 신탁이 무효고 매매는 유효하기 때문에 을은 갑에게 매매 대금을 달라고 하면 안 되고 뭐 달라고 해야 돼요? 등기 넘겨라는 등기 청구권을 행사해야 됩니다.
Speaker A
그러면 이 갑이 을한테 부당 이득으로 등기 달라고 할 수 있다, 없다. 없어요. 자주 나옵니다. 왜 없느냐? 갑은 손해가 없거든. 그러니까 부당 이득이라는 건 기본적으로 손해가 있을 때 행사하는 거예요. 그럼 갑이라는 사람은 병에게 뭘 받아오면 돼요?
Speaker A
등기를 받아오는 등기 청구권이 있기 때문에 얘는 지금 손해가 없어요. 그니까 부당이득이라는 말 자체가 나올 수가 없는 거죠. 그 얘기고. 근데 을이여 그냥 받아라 이러면서 등기를 줘 버립니다. 스스로 자이로 등기를 넘겼대. 등기는 유효다. 무효다. 왜 유효겠어요?
Speaker A
돈 내고 샀잖아. 실체 관계가 존재하기 때문에 자위로 넘겨 주면 등기는 유효합니다. 자, 이제 마지막으로 을이 정한테 팔았어요.
Speaker A
뭐 명의 신탁에서 반가운 친구 정 제 3자죠. 선일 때만 취득한다. 선악 불문 취득이다. 얘는 선악을 불문하고 취득합니다.
Speaker A
그러면 이제 얘가 얘가 소유자가 됐단 말이에요. 그러면 이 갑은 손해가 있을까 없을까? 그니까 얘가 등기하기 전까지는 갑은 병에게 뭘 갖지요?
Speaker A
등기조라고 하는 권리가 있단 말이니까 손해가 없어요. 근데 얘한테 등기가 되는 순간 얘는 등기 청구를 할 수가 없지. 얘가 소유자가 돼 버렸으니까.
Speaker A
그럼 손해가 있어요? 없어요? 있죠. 그러면 얘한테 부당 이득으로 받은 대금 돌려 줘라고 대금에 대한 반환을 그때 청구하는 거고요. 그 전까지는 소유권 얘는 여전히 권리가 있는 손해가 없는 사람이니까 부당이득이 나와서는 안 된다라는 얘기.
Speaker A
자 보시면 갑거래 명의 신탁은 뭐예요? 뭐 요거. 근데 이제 매매는 유효라고 했어요. 그러면 병에서 을로의 이전 등기는 실체 관계가 없으니까 무효다. 그러면 소유자는 누구라 그랬어요? 그 지금 그림이 갑이랑 을이 명의 신탁하고 이렇게 매매 등기가 이렇게 넘어갔단 말이죠. 그럼 이게 무효니까 소유자는
Speaker A
병이에요. 병. 소유권은 여전히 병에게 있고 그러면 결국 갑은 자기 명의로 가져와야 되는데 직접 말소를 구할 수 없으니까 어떻게 하라고요
Speaker A
대위에서 말소하고 등기 받아오면 돼요. 거기 이제 다시 한번 써 있고요. 대위 말소하면 된다. 그리고 부당 이득을 이유로 등기 달라고 할 수 없다라고 했고 자주 나오는 얘기죠.
Speaker A
그다음에 명의 수탁자이 스스로 자이로 등기를 넘겨 줬어요. 그럼이 등기는 유효다. 무효다. 유효하다라고 했어. 유효하다. 자, 요게 3자간 등기명의 신탁이고요. 그럼 이제 계약형은 어떤 거냐면 지금 보시는 것처럼 갑이랑 을이 명의 신탁을 하고요. 뭘 주냐면 돈을 줍니다. 매수 자금을 줘서 누가
Speaker A
매매 계약을 하는 거야? 을이 갑이랑 매매 계약 하는 거야. 그럼 매매 계약한 사람이 신탁자요? 수탁자요?
Speaker A
수탁자. 수탁 얘가 돈 받아서 사는 거죠. 그러면이 유형은 뭐가 된다? 계약형 명의 신탁이에요. 일단 사례 문제가 나오면 제일 먼저 3자간 등기 명의 신탁이냐 계약형이냐를 구별할 수 있어야 되는데 가장 기본적인 구별 방법은 누가 계약을 했느냐요? 갑 신탁자가 계약을 했다라고 써 있으면
Speaker A
뭐다? 3자가 아니죠. 근데 수탁자가 계약을 했다라고 써 있으면 계약형이 그니까 지금 삼자간 명의 신탁은 그림으로 되면 요렇게 되는 거야.
Speaker A
갑과 을이 뭘 했다는 거야? 매매 계약한 거고 계약형은 갑이 을에게 돈 줘서 을과 병이 매매 계약을 했다.
Speaker A
요렇게 그려지면 요게 계약형인 거야. 그러니까 결국에 삼자관이냐 계약형이냐는요 가운데 짝대기가 있냐 없냐. 갑이 계약을 했느냐 을이 계약을 했느냐 요거 가지고 나누는 거예요. 그게 제일 기본이고. 물론 예외적인 것도 있지만 원칙이 그런 거고요. 보시면 갑이 을에게 명의 신탁을 하면서 돈을
Speaker A
줍니다. 야, 친구야, 네가이 돈 가지고 병거 좀 사라. 그래서 얘가 돈을 받아서 매매 계약을 체결했다.
Speaker A
그럼 매매 계약을 한 사람이 누구라고요? 수탁자. 그럼이 유형이 뭐다? 계약형 명의 신탁이야. 그럼 이때는이 매도인이이 명의 신탁을 알았느냐 몰랐느냐를 구별해야 돼요. 왜 구별해야 되냐면 만약에 얘가 몰랐대.
Speaker A
그럼 선이었다면 얘는 누가 진짜 매수인인 줄 알았다는 거야? 우리 그럼 진짜 매수인인 줄 알고 계약을 해서 소유권을 넘겼는데 나중에 이게 명의 신탁이라고 싹다 무효화시키면 누가 피해를 보는 거야? 병이 피해보잖아요. 그러면 명의 신탁을 응징하는 것도 좋지만 피해보는 사람이 생기면 안 되니까 이때는 유효화시켜
Speaker A
줍니다. 명의신탁이 아니라 뭐를? 소유권 이전을. 근데 얘가 알았대. 명의 신탁이라는 걸 알면서 을에게 팔았대요. 그럼 얘는 보호해 줄 필요가 없죠. 이러면 싹 다 무효가 됩니다. 자, 판례는 자, 지금 병이 악이냐 선이냐로 나누는데 일단 선악의 기준은 언제가 기준이냐면 당연히 계약 체결 시용 나중에 알게
Speaker A
된 건 상관없어요. 언제만 몰랐으면 돼. 계약할 때. 자, 그러면 얘가 악이었어요. 명의 신탁은 당연히 무효고 중요한 건 매매 계약과 등기예요. 병이 알면서도 팔았다면 매매 계약과 등기는 무효다.
Speaker A
매매가 무효니까 등기도 무효고 그럼 누가 소유자입니까? 병에서 을로 넘어갔는데 이게 무효예요. 그럼 누가 소유자죠? 병.
Speaker A
병. 이때는 소유자가 병. 그러면 갑이여 병한테 야 내가 돈대 준 거잖아. 그러니까 등기 나한테 넘겨라고 청구할 법률 관계가 있어요?
Speaker A
없어요? 없죠. 따라서 갑은 병에게 등기 청구할 수 없어요. 근데 이제 예외적으로 할 수 있는 경우는 언제냐면 병이 갑이라는 사람이 매수인의 지위를 갖는 것에 대해서 동의 승낙을 했대. 누가 동의해 줬다고요? 병이. 병이 동의 승락을 했다면 그때는 등기 청구할 수
Speaker A
있어요. 결론은 병이 매도인이 승낙하지 않는 한 갑은 병에게 등기를 청구할 수 없다라는게 결론이에요. 근데 이번에는 매도인이 선이에요.
Speaker A
그럼 얘가 선이면 명의 신탁이 유효가 될 수 없지. 명의 신탁은 뭐다? 당일 무효. 그러니까 가끔 이제 혼동하시는게 계약형 명의 신탁에서 매도인이 선이면 명의 신탁은 유효가 된다라고 하면 돼, 안 돼? 안 돼.
Speaker A
명의 신탁은 무효인 거예요. 그러면 명의 신탁은 무효인데 매매 계약은 유효한 거야. 얘가 몰랐다면 몰랐다면 누구를 좀 보호해 줘야 된다? 얘도 보호해 줘야 되니까이 매매 계약이 유효. 그럼 매매 계약이 유효면 등기도 뭐겠어요? 유효. 그럼 누가 소유자로 확정되는 거야?
Speaker A
을이 소유자로 확정되어진다라는 거야. 그러면 이제 을이 소유자가 되었으니 갑이 을한테 야, 내 거 내놔라고 할 수 있다. 없다. 없어요. 누가 소유자로 결정됐다고요?
Speaker A
을이 소유자로 결정이 되는 거야. 매도인이 선이라면. 자, 그러면 갑은 손해가 있을까 없을까? 있죠. 부동산은 얘한테 귀속됐으니까.
Speaker A
그러니까 이제 사례 문제에서는 대부분 매도인이 선의일 때를 많이 출제하는데 얘가 선이다. 그러면 명의 신탁은 무효죠. 무효. 그러면 해지한다는 말 쓰면 돼? 안 돼? 안 돼요.
Speaker A
해지라는 말 쓰면 안 되고. 그러면이 경우에 손해가 있으니 뭐는 청구할 수 있을까? 부당 이득. 부당 이득 반환을 청구할 거야. 그럼 이때 부당 이득으로 돌려받을 것이 부동산이냐 매수 자금이냐가 문제겠죠. 특별한 거 없으면 뭐겠어요? 매수 자금이요.
Speaker A
근데 이제 정확하게 말하면 우리 판례는 경우를 나눠요. 부동산 실명법이 시행되기 전에 한 거냐 후에 한 거냐. 그까 부실법이 95년 7월 1일 날 시행됐는데 시행되기 전이면 유효할 때 한 거니까 이때는 부동산 자체 반환을 청구합니다. 근데 실명법 후면 매수 자금이에요. 근데 지금 부동산 실명법
Speaker A
시행된지가 이제 30년이 넘었어요. 그럼 보통 명의 신탁 사례 문제는 2020 몇 년 이렇게 나올 거 아니에요. 그럼 전부 다 부동산이다.
Speaker A
매수 자금이다. 전부 다 매수 자금의 반환을 청구하는 거죠. 그러면이 을이요 지금 누가 지금 점유하고 있다고 그려져 있어요? 신탁자가.
Speaker A
그럼 을이 갑한테 부동산 내놔. 내 거 줘라고 할 수 있다. 없다. 지금 누가 소유자죠? 음. 을이 돈 대준 갑한테 내 거니까 내놔. 할 수 있다. 없다. 할 수 있겠죠.
Speaker A
마음이 여리셔서 어떻게 그래도 그래 사람이 이럴 수 있겠지만 법대로 하면 얘는 소유자고요. 얘는 소유자가 아닙니다. 그러면 내 거 내놔라고 소유물 반환 청구할 수 있어요. 그럼 얘는 뭘 받아야 돼? 매수자금 받아야죠. 그럼 갑은 매수 자금 안 주면 못 넘겨 준다라고 유치권 행사할
Speaker A
수 있다 없다? 할 수 없다라고 했죠. 우리가 유치권 할 때 유치권 안 되는 거 뭐 있었어요? 권리금, 보증금, 매매 대금, 매수자금 다 같은 말이죠. 이거는 목적물에서 나온 돈이 아니라 매매 계약에 따른 대금이니까 목적물과 결성이 없다.
Speaker A
유치권 행사할 수 없어요. 그러면이 갑은 지금 이거 점유하고 있으면이 점유는 자주 점유일까요? 타주 점유일까?이 점유는 타주점이에요. 왜? 누구 거니까?을 거. 이거 우리 판례가 뭐라고 하냐면 이건 아기의 무단점이라고 봐요. 남의 것임을 알면서 점유하고 있다는 거죠.
Speaker A
그럼 얘는이 상태로 수십년이 지난다고 해서 유측이 취득쇼효를 할 수 있다는 거야? 없다는 거야? 취득쇼를 할 수 없다라는 거예요.
Speaker A
요게 이제 계약형 명의 신탁의 제일 기본입니다. 그러니까 제일 중요한 건 3자간 등기 명의 신탁이랑 계약형을 빠르게 구할 수 있어야 돼요.
Speaker A
그러니까 3자간 등기 명의 신탁은 누가 매매 계약했다고요? 신탁자 거의 갑이에요. 갑. 갑이 계약을 한 거고 계약 혁명의 신탁은 갑에게서 돈 받은 수탁자가 계약을 한 거야.
Speaker A
보시면 매도인이 악이에요. 자, 매도인이 악이면 전부 다 무효입니다. 매매도 무효. 물권 변동도 무효. 등기도 무효.
Speaker A
자, 병의 동의 승낙이 없는 한 매수인 지위가 갑에게 귀속되는 건 아니기 때문에 동의가 없었다면 갑이 병에게 등기를 청구할 수는 없다.
Speaker A
얘기하는 거죠. 매도인이 악인 경우 신탁자는 매도인의 동이나 승락이 없는 한 등기 청구할 수 없어요.
Speaker A
그 얘기면 다시 한번 나와 있고 그러면 매도인이 선의인 경우예요. 선의. 그럼 선이면 일단 조심하셔야 될게 이게 왜 조심하셔야 되냐면 매도인 계약형에서 매도인이 선이면 매매와 등기는 뭐라고요? 유효.
Speaker A
그니까 이게 유효라는게 되게 중요하다 보니까 계약형 명의 신탁에서 매도인이 선이면 명의 신탁이 유효라고 오해하시는 경우가 있는데 명의 신탁은 무조건 무효예요. 무조건 무효. 부부 종중 종교 단체 빼고 싹다 무효.
Speaker A
자, 그럼 이제 이런 거잖아요. 갑이 을이랑 했고 을이 돈 받아서 병이랑 매매를 했는데 얘가 선이었다는 거예요. 등기는 을에게 넘어갔고 누가 소유자다?
Speaker A
을이 소유자예요. 을의 등기는 유효하고 소유권은 을에게 귀속이 됩니다. 그러면이 경우에 갑이 부당 이득 반환을 청구하는데 뭘 받아갈 거냐? 자, 실명법 시행 전이면 뭘 받아갈 수 있다는게 판례냐면 부동산 자체야. 근데 이제 지금은 다 실명법 시행 후를 전제로 출제하기 때문에
Speaker A
시행 후를 보시면 되는데 자 시행 후입니다. 자 시행 후의 경우에는 부동산 자체가 아니라 뭘 받아가라고요? 매수 자금 매수자금.
Speaker A
자 그다음에 1번 판례 중요하고요. 근데 특히 이제 중요한 건 2번 판례인데 요건 이제 경매예요. 경매.
Speaker A
그러니까 이제 어떤 상황이냐면 갑이 을한테 돈을 주면서요. 갑이 을한테 예를 들어 1억을 주면서 야 저기 이제 법원에서 법원에서 경매가 진행 중인데이 돈 받아서 네가 좀 낙찰 받아와라고 했어요. 그래서 을이 경매 참가해서이 사람이 경락을 받았어요. 경락을 받아 등기했다.
Speaker A
그러면요 유형은 3자간 등기 명의 신탁이에요? 계약형이에요?이 지금 3자간 명의 신탁이 되려면 여기에 짝대기 하나 더 있어야 될 거 아니야? 누가 지금 거래한 걸로 보는 거야? 그럼 유형은 뭐다?
Speaker A
계약형이야. 그럼 누가 소유자가 된다? 을이 소유자가 돼요. 근데 여기서 뭐가 제일 중요하냐면 근데 이게 법원 소유가 아니라 소유자는 따로 있었겠죠. 병소유의 부동산이 법원을 통해 경매가 된 거예요. 근데이 병이라는 소유자가 지금이 을이 명의 신탁을 통해 들어왔다는 걸 알고 있었대요.
Speaker A
악이었대. 그럼이 등기가 유효냐 무효냐 이게 문제가 된 사건이에요. 등기는 유효합니다. 유효하다. 이게 매우 중요하죠. 그 왜 중요하냐면 아까 계약형 명의 신탁에서 매도인이 악이면 등기는 유효다. 무효다.
Speaker A
무효라 그랬잖아요. 근데 이건 매매가 아니라 뭐라고요? 경매. 경매를 통해서 취득하는 건 소유자가 알았든 몰랐든 아무 상관 없다는 거예요.
Speaker A
왜? 우리 판례가 뭐라고 하냐면 소유자가 경매 절차를 지배할 수 있는 사람이 아닙니다. 그니까 얘가 명의 신탁이 있다는 걸 알았다 하더라도 얘가 얘한테 자기가 소유권을 넘겨 주고 싶다고 해서 넘겨 줄 수 있어요? 없어요? 없지. 경매 절차잖아요. 그럼 얘가 알았느냐
Speaker A
몰랐느냐는 얘가 경락받는 거랑 아무런 인과 관계가 없어요. 그래서 경매의 경우에 제일 중요합니다. 경매 목적물의 소유자가 명의 신탁을 알았다 하더라도 소요권 취득이 무효가 되는 것이 아니다. 유효하다라는 거죠. 꼭 기억하시고.
Speaker A
자, 그리고 경락대금의 부담자와 경락받은 수탁자와의 소유명의 이전 약정 또는 처분대금 반환 약정은 무효입니다. 그니까 무슨 얘기냐면 얘가 얼마 줬다 그랬어요?
Speaker A
1억 줬단 말이에요. 근데 둘이 이제 보통 이럴 때는 명의 신탁을 하면서 별도 약정을 하는데 너 그거 나한테 부동산 다시 돌려 줘야 돼라고 하거나 또는 너 이거 만약에 정한테 팔아서 대금 받으면 그 대금을 돌려 줘야 돼라고 약정을 했단 말이에요. 근데이
Speaker A
약정은 유효다. 무효다. 무효. 이거 왜 무효냐면 부동산을 넘기거나 처분 대금을 준다는 건 뭘 전제로 한 거야?
Speaker A
명의신탁. 근데 명의 신탁이 무효죠. 무효를 전제로 한 약정 또한 무효가 되기 때문에 이거 다 무효예요. 그럼 을은 얘한테 뭐만 주면 될까? 요거 요거 주면 돼. 요거. 그럼 만약에 팔았는데 시가가 올라서 2억 나왔어요. 2억 받았대. 2억 줘야 돼요. 1억만 주면 돼. 1억.
Speaker A
요것만 주면 되는 거지. 약정한 바에 따라 처분대금을 돌려 줄 필요는 없다라는 거야. 그 얘기고.
Speaker A
근데 얘가요 그냥 가져라 이러면서 줍니다. 등기를 얘가 얘한테 등기를 줬대. 등기는 유효일까요? 무효일까요? 스스로 줬으면 등기는 유효해요. 왜 유효일까요?
Speaker A
이제 물론 이제 실체 관계가 만만하긴 한데 얘가 얘한테 줄게 지금 뭐죠?이 이 그럼 돈 대신에 뭘 줬다? 부동산.
Speaker A
이건 대물 변제가 있다. 별도의 원인이 있기 때문에 이건 유효하다. 그 원래는 줘야 돼, 안 줘야 돼?
Speaker A
아, 그니까 지금 우리는 감정을 버리고요. 법대로만 해석합니다. 누가 소유자예요? 을이 소유자요. 줘야 돼, 안 줘야 돼요? 안 주고 돈만 주면 되는 거예요. 근데 얘가 그걸 줬대. 실제로는요. 실제로는 대부분 줄까, 안 줄까?
Speaker A
대부분 다 줍니다. 왜 줄까요? 대부분 내 건지 모르거든. 얘가 맡긴 거니까 당연히 줘야 되는 건가 보다고 준단 말이야. 근데 법적으로론 줄 필요 없는 거야. 받은 돈만 주면 되는 거죠. 근데 애가 그거 모르니까 에이 받아라 이러면서 줬어요. 그럼 얘는
Speaker A
돈 대신에 부동산을 준 거니까 이건 대물 변제로 등기는 무효다. 유효하다. 유효하다. 그러니까 결론은 3자간이든 계약형이든 자기가 스스로 줬다면 등기는 뭐가 되는 거야?
Speaker A
요효가 된다라는 거예요. 그리고 말씀드린 것처럼이 매수자금, 매매대금 가지고는 유치권 행사할 수 없어요. 자, 그다음 이제 무효인 명의 신탁학 세 가지. 양자관, 3자간, 계약형 봤고요. 그럼 이제 적용 배제와 예외가 나오는데 그러니까 적용 배제라는 건 아예 아예 부동산 실명법에서 말하는 명의 신탁이 아닌
Speaker A
거야. 아예. 그럼 뭐가 있냐면 양도 담보나 가등기 담보. 변제 담보를 위해 채권자가 물권을 아예 이전하면 무슨 담보예요? 양도 담보. 가등기하면 가등기. 그럼 양도 담보나 가등기 담보는 명의 신탁이에요? 명의 신탁이 아닌 거야?
Speaker A
아닌 거죠. 얼마든지 할 수 있는 거지. 이건 명의 신탁이 아니에요. 자, 그리고 우리가 이거 봤던 거 부동산의 위치와 면적을 특정해서 두 사람 이상이 구분 소유하기로 했대.
Speaker A
그리고 공유로 등기한다. 이거 우리 뭐라고 불렀죠? 상호 명의 신탁. 그럼 상호 명의 신탁은 이름은 명의 신탁이지만 부동산 실명법상의 명의 신탁이 아닌 거예요. 이건 얼마든지 할 수 있는 거고. 그리고 신탁법상 신탁이에요. 신탁법상 신탁의 경우에도 명의 신탁이 아닙니다. 그러면 얘네들은 전부 다 확정적으로 유효한
Speaker A
거예요. 양도담보, 가등기 담보, 상호명의 신탁, 신탁법상 신탁은 명의 신탁이 아니다. 그럼 만약에 다음 중 성질이 다른 하나는 1번 양도담부, 2번 가등기 담보, 3번 상호 명의 신탁, 4번 신탁법상 신탁, 5번 부부 간의 명의 신탁 5번 쉽죠?
Speaker A
예. 출제가 됐던 거예요. 이건 뭐냐면 부부 간의 명의 신탁은 명의 신탁이 아니에요. 이건 명의 신탁입니다. 명의 신탁인데 예외적으로 허용해 주는 명의 신탁이고요.
Speaker A
얘네들은 아예 모두 아니다. 명의 신탁으로 보지도 않아. 얘네들은 그냥 배제인 거고 특례 예외라는게 지금 나온 것처럼 종교 단체, 종종 그리고 부부 법률 관계만 되죠. 얘네들은 원래 명의 신탁이지만 예외적으로 허용해 주는 거예요. 근데 무조건 유회는 아니고요. 조세 포탈 강제집행
Speaker A
면탈 법령상 제한 회피를 목적으로 하지 않을 때만 인정합니다. 자, 유효한 명의 신탁 세 가지 배우자, 부부끼리, 그리고 종중. 그 종중에서 이제 예를 들어 종중 대표자에게 부동산을 명의 신탁하는 건 유효하고요. 종교단체 종교 단체 부동산을 명의 신탁하는 것도 유효한 거예요. 어디다가 명의 신탁하는
Speaker A
거야? 이거는 개인에게 하는게 아니고요. 어디다 한다고요? 종교 단체하는 거야. 개인에게 하면 처벌됩니다. 예를 들어 교회에서 땅 사 가지고 목사님한테 명의 신탁가면 돼? 안 돼? 형사 처벌됩니다. 어디다 하는 거야? 상급 단체. 그니까 예를 들어서 그렇단 말이에요.이 기독교 장로를 보면 서울시의 경우에 선호회,
Speaker A
남노회, 동로회, 북노회가 있어요. 그럼 거기에 깔려 있는 교회들이 있단 말이에요. 그럼 그 교회에서 땅을 사서 종교 단체의 그런 뭐 헌신성이나 또는 뭐 무소유 이런 걸 위해서 그 상급 단체인 선호에다가 예를 들어 명의 신탁하는 거야. 어디다 됐다고요? 개인에게 하는 거예요,
Speaker A
단체 얘기 하는 거예요? 단체 이런 경우에만 허용되는 거지 뭐 장로님이나 목사님이나 이런 분에게 하는 건 아닙니다. 그래서요 다른 날 다른 사람은 출제가 됐어요. 개인에게 하는게 아니라 어디다 하는 거라고요?
Speaker A
단체다는 거예요. 그럼 여기서 제일 문제는 이제 그 부부인데 이때 부부는 법률론만 되고요. 사실 배우자는 인정 안 해 줍니다. 법률론 부부에게만 명의신탁 인정한다. 근데 나중에 둘이 혼인 신고할 수 있잖아요. 그럼 나중에 명의 신탁을 한 상태에서 둘이 법률상 부부가 되면 그러면 명의
Speaker A
신탁은 유효가 돼요. 언제부터 유효냐? 혼인시부터요. 그럼 뭐라고 써 있으면 틀리겠어요? 명의 신탁시로 소급해서 유효가 된다 그럼면 틀리고 명의 신탁시가 아니라 혼인시부터 유효가 된다.
Speaker A
그리고 이제 부부가 있는데 한 사람이 사망을 했어요. 그럼 나머지 배우자랑 그 상속 인간의 명의 신탁 관계는 소멸할까? 유지될까?
Speaker A
그죠? 여기 보시면 배우자 일방의 사망으로 부부 관계가 해소되었다 하더라도 명의신탁 약정은 사망한 배우자의 다른 상속인과의 관계에서도 여전히 유효하게 존속한다. 그러니까 배우자 일방이 사망했다고 해서 명의 신탁 관계가 끝나는게 아니라 사망한 배우자에 누가 있다는 거예요?
Speaker A
상속인 있잖아요. 그럼이 상속인과 그 배우자 일반 간의 명의 신탁은 계속 유지가 된다라는 얘기예요. 자, 그러면 갑이 을한테 이제 유효한 명의 신탁을 했어요. 그러면 유효한 명의 신탁을 했다면 내부적으로는 누가 소유자일까요? 내부적으로 갑.
Speaker A
내부적으로는 갑이 소유자고 외부적으로는 등기된 수탁자가 소유자예요. 그러니까 유효한 명의 신탁은 대내적 소유자와 대회적 소유자가 구분됩니다. 조심하실 점은 무효인 명의 신탁은 이런 거 없어요.
Speaker A
그러니까 아까 우리 갑이 을에게 명의 신탁을 하고 등기를 넘겼어요. 그러면 여기서 만약에 이게 무효란 말이에요.
Speaker A
무효.이 이 무효인 명의 신탁에서 대회적 소유권은 을에게 있다라고 하면 ox 안 돼요. 이건 그냥 무효일 뿐인 거야. 얘는 무효 등기를 한 사람이지 대외적 소유자가 아니고 대외적 소유자라는 말을 쓰려면 명의 신탁이 어떨 때만 유효할 때 등기된 사람이 대외적 외부적인 소유자죠.
Speaker A
그럼 여기서 내부적으로론 갑 거잖아. 그럼 갑이 을한테 이거 내 거야라고 주장할 수 있겠죠. 그러면 수탁자가 갑에게 내 거야라고 주장할 수 있다.
Speaker A
없다. 없죠. 내 거 아니라 누구 거니까? 갑 거니까. 외부적으로는 얘가 소유자지만 내부적으로는 당연히 갑이 소유자요. 그러면 갑이이 부동산을 팔았을 때이 매매를 A에게 매매한게 타인 권리 매매라고 볼 거냐? 우리 판례는 이건 타인 권리 매매가 아니다라고 봐요. 실제로 자기 거니까.
Speaker A
그리고 얘가 만약에 A에게이 집을 임대차 해 줬어요. 주인법 적용한다 안 한다. 그니까 이거 왜 아 이거 주택 임대차할 때 나왔던 건데 주택 임대차 보호법이 적용되려면 임대인에게 꼭 소유권이 있어야 돼요? 없어도 돼? 없어도 되는데 임대할 적법한 권한은 있어야 한다라고
Speaker A
했죠. 그럼 소유자는 아닌애가 임대할 적법한 권한 있는 경우 대표적으로 우리 두 가지 봤어요. 미등기 매수인하고 명의 신탁자. 대회적으로 소유자한 을이지만 얘는 실제로 자기 거니까 임대할 적법한 권한이 있다라는 거예요. 주인법 적용한다라는게 판례요.
Speaker A
자, 그러면 갑이 을에게 이제 유효하게 명의 신탁을 했어요. 근데이 을이 목적물을 지금 점유하고 있잖아요. 자주 점유 타주예요.
Speaker A
수탁자 점유는 무조건 타주. 취득 시효를 할 수가 없어요. 자, 근데 을이요.이 갑이 명의 신탁으로 부동산을 맡겼더니 을이 여기다가 건물을 지었대. 그럼 나중에 토지의 명의 신탁이 해지되고 다시 누구에게 명의가 돌아가요? 갑에게. 그러면 을은 갑에게 관습상의 법정상권을 주장할 수 있다, 없다. 주장할 수
Speaker A
없다라고 했죠. 우리가 법정상권 인정 안 되는 거 뭐 있었죠? 우리 나돼지 함께 공동저당 철거 신축요 세 가지가 제일 중요하다고 했고 그다음에 본게 무슨 원인 무효 등기가 써 있다든지 또는 명의 신탁이 어떻게 되면 해지 명의 신탁 해지 이런 거 나오면 법정인
Speaker A
상권 인정하지 않는다라고 했어요. 그럼 여기서 해지라는 말을 썼네. 그러면이 해지라는 말을 썼다는 건 명의 신탁이 어떻다는 거야?
Speaker A
유효하다. 그래서 얘는 해제하고 등계를 받아올 수 있어요. 그니까이 해제라는 말은 여기서만 쓸 수 있는 말이에요. 유효한 명의신다.
Speaker A
되셨죠? 자, 그럼 이제 마지막으로 제3자가 치매를 합니다. B라는 애가이 부동산을 침매했대. 그러면요 B에게 직접 소유권에 기한 방해 제거를 구할 사람은 신탁자예요.
Speaker A
수탁자요? 지금이 B라는 애가 치에 들어온 거야. 내부적인 문제요? 대회적인 문제예요. 대회적 소유자가 누굽니까? 을이에요. 그럼 누가 해야 돼? 을이 해야 되고요. 갑은 비에게 직접 방해 제거를 구할 수 없고요. 하려면 어떻게 된다? 을 대위에서 방해 제거를 구해야지 직접 구할 수는 없어요. 자, 을이 병한테
Speaker A
팝니다. 병은 선일 때만 취득해요. 선악 불문 취득해요. 선악. 얘는 왜 선악 불문 취득할까요? 소유자가 얘니까. 대회적 소유자게 샀으니까 무권리자하게 산 거예요.
Speaker A
소유자게 산 거야? 소유자. 그러니까 선악 불문 취득이에요. 뭐만 안 하면 돼요. 적극 가담.이 병의한테 이게 명의 신탁된 걸 알면서도 적극적으로 꼬득였다. 그 제일 반가운 단어잖아요. 그럼 적극 가담 나오면 이건 뭐가 된다? 반사회적 무효.
Speaker A
반사회적 무효죠. 그럼 사회질서 위반으로 무효면 이제 갑이 등기 받아올 때 직접이에요. 을을 대위해야 돼.
Speaker A
우리가 공부했던 거 얘가 얘한테 직접 뭘 할게 있을까 없을까? 얘가 대회적 소유자면 뭐라도 직접 하겠죠?
Speaker A
소유자가 아닙니다. 대회적으로 그 얘랑 얘랑 무슨 계약한게 있어요? 없어요? 없죠. 그럼 어떻게 해야 돼? 대의 말수. 대위 말수. 을을 대위해서 말을 대위해서 말소하는 우리가 항상 그래서 적극 가담 나오면 반사회적 무효고 이렇게 되면 다 직접 말소가 아니라 뭐였어요? 대위에서 말소를 구하면
Speaker A
돼요. 자, 그 얘기고. 자, 부동산 실명법에서 사실은 배우자가 포함되나요라고 물으면 사실 배우자는 포함되지 않습니다.
Speaker A
나중에 이제 혼인했대요. 그럼 혼인했으면 유효가 된 유효. 근데 언제부터 유효가 된다? 혼인시부터 그래서 마지막에 혼인한 때로부터 유효가 되는 거지 명의 신탁시로 소급하진 않습니다.
Speaker A
그러면 이제 법률 관계를 보면 내부적으로는 신탁자 거고요. 외부적으로는 수탁자에게 소유권이 있다. 그래서 신탁자는 내부적으로 자기 거니까 내 거야라고 주장할 수 있는데 수탁자가 자기 거라고 주장할 수는 없는 거죠. 내부적으로론 갑거다. 자, 제 3자는 선악 불문 취득입니다.
Speaker A
근데 여기 첫째 줄 둘째 줄 마지막에 배임맹에 적극 가담했다고 써 있네. 그러면 사회질서 위반 반사적 무효입니다.
Speaker A
그러면 이때는 말소시켜야죠. 직접 말소요? 대의 말소요? 대말소. 그래서 신탁자는 직접 말소를 구할 수는 없고 수탁자를 대외합니다.
Speaker A
소위 이중양도의 법리고. 그럼 3번이 중요한데 대회적으로는 수탁자가 소유자기 때문에 소유자로서 제3자의 침에 대해서 방해 배제를 구할 수 있는게 수탁자고요.
Speaker A
그러면 신탁자는 어떻게 방해 제거를 구해야 된다고요? 수탁자를 대위하죠. 얘 대회적 소유자가 아니니까 대회적 소유자인 수탁자를 대위해서 권리를 행사해야지 자기가 직접 배제를 구할 수는 없다라는 거예요. 그 얘기고.
Speaker A
자, 여기까지 다 보셨고. 자, 지금 보면 1번 갑은 법령상 제한을 회피하려고 배우자 을과 명의신탁 약정을 했대요. 유효다, 무효다.
Speaker A
그 이런 조심하셔야 돼. 그 굳이 뭘 이렇게까지 출제하나 싶은데 배우자인데 뭐라고 써 있어요? 법상 제한 회피를 목적으로 했대요. 그럼 무효죠. 무슨 말인지셨죠? 그러니까 부부 종중 종교 단체라고 해서 무조건 유효가 아니라 조세 포탈 강제집행 면탈 법령상제한 회피를 목적으로 하지 않아야 되는데
Speaker A
근데 꼬득이려고 법령상 제한 회피라는 말을 써 버렸잖아요. 그럼 이건 무효니까 결국 양자간 명의신탁이랑 똑같은 거예요. 유효한게 아니라.
Speaker A
그러면 갑은 무효니까 소유권에 기한 말소를 구할 수 있죠. 지금 갑에서 갑에서 을로 등기가 넘어갔는데 이게 명의신탁으로 무효잖아요. 그럼 누가 소유자라 그랬어요? 갑. 그럼 갑은 소유권에 기한 등기 말소나 진정명의 회복할 수 있고 해지하거나 부당 이득으로 등기 청구할 수는 없다라고
Speaker A
하는 거죠. 그러면 해지를 원인으로 등기 청구할 수 없고요. 을이 소유권 이전 등기 후 X 건물을 점유한다. 을이 점유한대요. 요거 자주다 타주다. 타 주죠. 타주고 그다음에 을이 병에게 건물을 증여하고요. 등기해 줬대요. 을이 병한테까지 팔았네. 그럼 병은 선일 때만 취득해요. 선악 불문이에요.
Speaker A
선악 병은 특별한 사정이 없는 한 소유권을 취득합니다. 근데 을이 병에게 건물을 양도했다가 다시 소유권을 취득했대. 누구한테 소유권이 돌아갔다고요? 을에게 돌아갔대. 그럼 뭐 물어보는 거야?
Speaker A
갑은 이제 소유자 아니에요? 아니니까. 갑비을에게 소유권에 기한 물권적 청구 행사할 수 있다. 없다. 없다. 그거 묻는 거지. 그러면 갑은에게 소유을 반환 청구할 수 없습니다. 이게 31회 때 나왔었고 요번 36회 때 또 나왔던 판례요.
Speaker A
답은 5번. 자, 한 문제만 더 볼게요. 이게 양자관은 간단하니까. 자, 갑은 법령상 제한 회피를 제한을 피하여을 소소유 부동산을 매수하고자 자신의 친구 병과 명의 신탕 약정을 했어요. 그에 따라 21년 5월 병은 을과 부동산 계약을 체결하고 자, 누가 계약했어요?
Speaker A
신탁자가 한 거예요? 수탁자한 거예요? 그러니까 대부분 시험에서 신탁자는 누구로 나올까? 갑이에요. 그럼 갑이 매매 계약했다라고 써 있으면 3자가 아니고 그럼 갑이 아니면 수탁자가 한 거죠. 그러면 수탁자는 지금 누구라고 나왔어요? 병.
Speaker A
갑과 병 계약은 을과 병 이렇게 체결이 됐다는 거죠. 그렇죠? 상황 이해됐어요? 을이랑 병은 살례에 따라 달라질 수 있는데 거의 신탁자는 누구다? 갑.
Speaker A
그러면 갑이라는 사람이 병이랑 명의 신탁하고 갑의 자금으로 대금을 줘서 병명의로 등기했대. 되셨어요? 유형은 뭐다?
Speaker A
계약 형 갑이 계약한게 아니라 돈을 받아서 병의 계약을 했다고 써 있잖아요. 그러면 갑병사의 명의 신탁이 유효다. 무효다. 명의 신탁은 무조건 무효. 근데 매도인이 선인지 악인지가 안 나와 있잖아요. 그럼 지문에 나오겠죠. 을이 계약 처결 당시 명의 신탁을 알았대요. 그러면
Speaker A
등기는 유효다. 무효다. 무효죠. 무효. 왜 보여 줄 필요 없으니까. 그럼 초유권 취득할 수 없고요.
Speaker A
그다음에 3번. 을이 매매 계약 체결 당시 명의 신탁 있다는 사실을 몰랐대. 그럼 매도인이 선이었네요.
Speaker A
그럼 매매와 등기는 유효가 되고 명의 신탁은 무효고요. 그러면 그 후에 명의 신탁을 알게 되었다. 쓸데 없는 소리죠. 언제만 보면 되는 거야?
Speaker A
계약 처결시. 그러면 병은 소유권을 취득한다. 몰랐으면 나중에 알았느냐 상관없고 그냥 취득하는 거예요. 4번. 병이 X부동산의 소유권을 취득한 경우 갑은 병에게 제공한 X부동산의 매수 자금의 부당 이득을 청구할 수 있다. 뭘 부당 이득으로 그래요? 매수자금. 부당 부동산 자체가 아니라 매수자금이고. 자,
Speaker A
5번. X부동산의 소유권을 취득하게 된 병이 명의신탁 약정 외 적법한 원인에 의해서 갑 앞으로 등기. 병이 갑에게 등기를 줬다는 거야. 등기 유효다.
Speaker A
무효다. 유효죠. 무효가 아니라 유효. 그 여기서 이제 적법한 원인. 명의신탁 외에 적법한 원인이 아까 돈 대신에 뭘 준 거야? 부동산. 이게 대물 변제죠. 대물 변제라는 법률 관계에 따라 소유권을 이전했다면 등기는 무효가 아니라 유효하다. 그니까 요런 식으로 이제 사례 문제로 출제가
Speaker A
되니까요 정도 봐두시고요. 자, 오늘은 여기까지 보죠. 여기까지 보고. 그래서 특별법은 시간 나실 때마다 특별법은 뭐 복습하실 때도 법이 이렇게 하나씩 끊어져 있는 거니까 뭐 한 과목씩 오늘 컨디션이 좀 안 좋아 그러면 이제 짧은 거 가단법 한번 보시고 컨디션 좀 좋으면
Speaker A
주인법 좀 길게 보시고 반복해서 보셔야 돼요. 자 여기까지 볼게요. 고생하습니다.
Topics:명의신탁부동산 실명법민법판례부동산 등기부당이득횡령죄계약형 명의신탁3자간 명의신탁공인중개사
