GM3 SSM25 Grundlagen Immobilienmanagement Teil 4 — Transcript

Grundlagen des Immobilienmanagements mit Fokus auf öffentliches Baurecht, Projektentwicklung, Risikomanagement, Vermietung und Aufgaben des Immobilienmanagements.

Key Takeaways

Das öffentliche Baurecht ist streng hierarchisch organisiert und beeinflusst maßgeblich die Nutzung von Grundstücken.
Bebauungspläne bestimmen bis auf Parzellenebene, was auf einem Grundstück erlaubt ist, was den Wert stark beeinflusst.
Projektentwicklung verbindet Standort, Kapital und Projektidee und umfasst alle Phasen des Immobilienzyklus.
Das Baugenehmigungsverfahren kann je nach Bauvorhaben stark variieren und ist oft langwierig.
Immobilienmanagement umfasst neben rechtlichen Aspekten auch operative und controllingbezogene Aufgaben.

Summary

Einführung in die fünf Themengebiete des Immobilienmanagements im Masterstudium Gebäude- und Energiemanagement.
Erklärung des hierarchischen Systems des öffentlichen Baurechts in Deutschland mit Bund, Bundesländern, Kommunen und Eigentümern.
Detaillierte Darstellung der Raumordnungsgesetze, Flächennutzungspläne und Bebauungspläne auf kommunaler Ebene.
Erläuterung des Baugenehmigungsverfahrens und seiner Vereinfachungen für bestimmte Bauvorhaben.
Grundlagen der immobilienwirtschaftlichen Projektentwicklung mit den Faktoren Standort, Kapital, Projektidee und Zeit.
Unterschiedliche Phasen des Immobilienzyklus und deren Bedeutung für die Projektentwicklung.
Projektmanagement im Immobilienbereich mit den Rollen Projektleitung, Projektsteuerung und Projektcontrolling.
Rechtsgrundlagen und Vertragsarten im Bereich Vermietung und Verpachtung von Immobilien.
Operative Aufgaben des Immobilienmanagements wie Verwaltung, Vermietung, Instandhaltung und Forderungsmanagement.
Notwendigkeit von Controlling-Systemen aufgrund der langfristigen und wertintensiven Immobilieninvestitionen.

Chapters

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Speaker A

Herzlich willkommen zum zweiten Teil des Themengebiets Immobilienmanagement im zweiten Semester des Masterstudiengangs Gebäude- und Energiemanagement. Im Rahmen dieses Vortrages erwarten uns die folgenden fünf Themengebiete. Wir beginnen mit den Grundlagen des öffentlichen Baurechts, gehen dann über zu den

Speaker A

immobilienwirtschaftlichen Projektentwicklungen, schauen uns dann das Thema Bauags und Risikomanagement an, danach die Vermietung und Verpachtung und schließen diesen Vortrag ab mit dem Themengebiet Aufgaben des Immobilienmanagements. Grundlagen des öffentlichen Baurechts: In diesem Kapitel schauen wir uns die Funktionen und Aufgaben des

Speaker A

öffentlichen Baurechts an und wir lernen etwas über die Beeinflussung individueller Bauvorhaben durch das System der Raumordnung und Raumnutzung. Wir lernen die grundlegenden Genehmigungsverfahren kennen. Wenn wir uns das öffentliche Baurecht in Deutschland anschauen, dann haben wir ein streng hierarchisches

Speaker A

System. Das heißt, an oberster Stelle steht der Bund, dann kommen die Bundesländer, dann die Kommunen und zuletzt die Eigentümer. Was der Bund oben zentral mit dem Raumordnungsgesetz, kurz ROG, dem Bundesraumordnungsprogramm und dem Bundesraumordnungsbericht plant, ist zwingend vorgegeben, also eine

Speaker A

bestimmende Vorgabe für die nachgeordneten Ebenen, die Bundesländer, Kommunen und Eigentümer. Wenn ich mich z. B. auf der kommunalen Ebene bewege, dann kann ich nur in diesem Rahmen Entscheidungen treffen, ja, und muss mich dabei an die Vorgaben von oben halten. Wir schauen uns im Folgenden nur

Speaker A

die Ebenen an, welche für den Immobilieneigentümer und den Investor am relevantesten sind. Da ist zum einen die oberste Ebene, die Bundesebene, wo die Grundsätze der Raumordnung festgelegt, verändert und angepasst werden. Also das Raumordnungsgesetz, das ROG, ist quasi der

Speaker A

Ausgangspunkt der Raumordnung. Das Raumordnungsgesetz dient dazu, die Infrastruktur und die Siedlungsstruktur in Deutschland zu planen und festzulegen, also wo z. B. Straßen und Autobahnen hinführen sollen, wo es Wasserwege geben soll oder wo Flughäfen gebaut werden. Diese Dinge werden im

Speaker A

Raumordnungsgesetz grundlegend festgelegt und dann an die nächst untere Ebene zur Umsetzung weitergegeben bzw. vorgegeben. Das Ganze wird operationalisiert, also präzisiert und standardisiert mittels eines zentralen Ortssystems. Dort legt die Bundesebene bestimmte Kriterien für verschiedene Orte fest, die dann wiederum mit

Speaker A

bestimmten infrastrukturellen Maßnahmen ausgestattet werden müssen, z. B. die Errichtung bestimmter öffentlicher Einrichtungen. Die nächste relevante Ebene ist die kommunale Ebene. Dort schauen wir uns einmal den Flächennutzungsplan an. Der ist abgeleitet aus den übergeordneten Raumordnungszielen von Bund und Bundesländern, sonst wäre es keine

Speaker A

Hierarchie. Der Flächennutzungsplan ist streng formal definiert nach dem Baugesetzbuch und der Baunutzungsverordnung. Alle Flächennutzungspläne, egal aus welcher Region, müssen dem gleichen Format gehorchen. Das sind wieder zwei Belege eben für die Hierarchie. Jedoch gibt es gewisse Freiheitsgrade für die Kommunen, also die

Speaker A

Kommune kann gewisse Entwicklungsziele einbringen und umsetzen. Man kann z. B. bestimmte Planungen vornehmen, wenn man Arbeitsplätze oder Freizeiteinrichtungen ansiedeln möchte. Das hat natürlich in den vorgegebenen Rahmen zu erfolgen, jedoch ist durch diesen Rahmen nicht alles und vor allem keine Details

Speaker A

definiert. Ebenfalls auf der kommunalen Ebene und am relevantesten für den Eigentümer ist der Bebauungsplan. Auch hier ist wieder der Bebauungsplan eine Ableitung vom entsprechenden Flächennutzungsplan, also von der nächsthöheren Ebene. Ein zweiter wichtiger Begriff ist hier die Parzellenschärfe.

Speaker A

Das heißt, für jedes Flurstück, für jede Parzelle wird eindeutig festgelegt, was dort bauseits erlaubt ist und was nicht. Das heißt, Erlaubnisse und Verbote sind bis auf die kleinste Zelle hin geregelt. Ein wichtiger Punkt für den Eigentümer in diesem Fall ist die Entscheidung, ob

Speaker A

ein Grundstück Bauland ist oder nicht. Das vervielfacht den Wert eines Grundstückes und zwar ohne, dass der Eigentümer direkten Einfluss darauf hat. Der Eigentümer kann zwar bei der Gestaltung des Bebauungsplanes mitbestimmen, hat dennoch sehr wenig Einfluss darauf, was den Wert des eigenen Grundstückes

Speaker A

betrifft. Auch wichtig hierbei ist, wenn in dem Bebauungsplan steht, dass das Grundstück Bauland ist, bedeutet das jedoch noch nicht, dass man auch automatisch gleich bauen kann. Es ist lediglich eine Notwendigkeit neben mehreren zu erfüllenden Bedingungen, denn es gibt dann noch das

Speaker A

Baugenehmigungsverfahren, das durchlaufen werden muss, was wir uns jetzt einmal anschauen. Wir müssen hier nicht alle Schritte im Detail betrachten und verstehen. Was diese Darstellung zeigen soll, ist, dass es hier einfach mehrere Planungs- und Genehmigungsschritte gibt und dass dieses Verfahren ein sehr

Speaker A

langwieriger Prozess ist, also bis man von einem Bauantrag zu einer Baugenehmigung kommt. Das ist eher eine Sache von Monaten oder Jahren, je nachdem, wie einfach das Verfahren gehalten wird. Stichwort hier ist Einfachheit. Es gibt auch Vereinfachungen in diesem

Speaker A

Genehmigungsverfahren, damit es eben nicht in allen Fällen so lange dauert. Das heißt, es gibt Bauvorhaben, für die keine Prüfung erforderlich ist, z. B. ein Gewächshaus oder eine Stützmauer. Das bedeutet zwar nicht, dass man überall bauen darf, aber wenn der Bebauungsplan

Speaker A

zulässt, braucht man keine separate Genehmigung mehr dafür. Es gibt auch ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren. Anwendung findet das dann bei einfachen Häusern, z. B. ein- oder zweistöckige Häuser wie Gartenhäuser oder Ähnliches. Hier ist kein genaues, also kein normales Genehmigungsverfahren erforderlich. Das normale Baugenehmigungsverfahren muss für den

Speaker A

Bau eines mehrstöckigen Hauses, z. B. Mehrfamilienhaus oder Bürohaus oder Ähnliches, durchlaufen werden. Immobilienwirtschaftliche Projektentwicklung: In diesem Themenbereich lernen wir die Zielsetzungen bei der Entscheidung von Immobilienprojekten kennen und wir erfahren, wie eine Projektentwicklung auf Basis der Komponenten Standort, Kapital

Speaker A

und Projektidee erfolgreich geplant werden kann. Projektentwicklung findet sich theoretisch in allen Phasen des Immobilienzyklus oder des Immobilienlebenszyklus wieder, also in der Entwicklungsphase, wo ein leeres Grundstück da ist und dann ein Projekt darauf entsteht, aber auch in der

Speaker A

Nutzungsphase, wo es um Instandhaltung geht. Wenn die Instandhaltungsmaßnahmen umfangreich genug sind, kann man die auch als Projektentwicklung konzipieren und managen und auch in der Verwertungsphase mit dem Stichwort Redevelopment, also Neu- oder Wiederentwicklung, umso mehr, wenn es darum geht, einer Immobilie eine komplett

Speaker A

neue Nutzung zuzuführen, z. B. Umbau eines Bürohauses in eine Wohnimmobilie. Projektentwicklungen sind zunächst nicht mehr als die Kombination einer Projektidee, eines Standortes und Kapitals. Es gibt immer zwei Möglichkeiten in jeder dieser Kombinationsvarianten: Einmal hat man Kapital und sucht eine

Speaker A

Projektidee, ja, oder man hat ein Projekt und sucht Kapital. Zwischen all diesen Faktoren gibt es die Kombinationsmöglichkeit immer in beiden Richtungen. Ich kann z. B. eine Idee und einen Standort suchen oder ich habe einen Standort und suche eine Idee oder ich habe einen Standort und

Speaker A

suche Kapital oder Kapital und suche einen Standort. Diese drei Faktoren Projektidee, Standort, Kapital sind jedoch nicht die einzigen Faktoren, die in der Projektentwicklung eine wichtige Rolle spielen. Wichtig ist auch der Faktor Zeit, einmal in der strategischen und einmal

Speaker A

in der taktischen Dimension. Wenn wir uns die strategische Dimension ansehen, dann muss man beim Start einer Projektentwicklung darauf achten, dass es sich um eine Immobilie handelt. Das heißt, man hat einen langen Anlagehorizont und einen hohen Kapitaleinsatz. Das wiederum heißt, man

Speaker A

muss auf Langlebigkeit achten, also 20 Jahre und mehr, sonst bekommt man seine Investition nie mehr raus. Langlebigkeit setzt voraus, dass über eine Drittverwendungsfähigkeit nachgedacht wird. Das heißt, was passiert in 10, 15 oder 20 Jahren, wenn...

Speaker A

technisch also physisch noch gut da steht aber möglicherweise wirtschaftlich keinen Sinn mehr macht kann man dann mit diesem Objekt etwas anderes machen kann man es recycelen kann man etwas nachrüsten oder etwas erneuern ja diese Fragestellungen sind im Rahmen der strategischen

Speaker A

Betrachtung des Faktors Zeit in der Projektentwicklung zu betrachten sehr viel kurzfristiger kann Zeit auch eine Rolle spielen auf der taktischen Ebene wenn man sich die Marktentwicklung ansieht z.B bei den Mieten dann muss man sagen wenn ich gerade sinkende mieten habe und damit

Speaker A

eine marktbereinig aber der Markt sich stabilisiert dann kann es unter Umständen Sinn machen eine Projektentwicklung zu starten wenn jetzt noch keine marktstabilisierung stattgefunden hat also das heißt immer noch mehr Menschen ausziehen als einziehen aus Objekten die denen ähnlich

Speaker A

sind welche geplant werden sollen dann tut man gut daran zu warten und die Projektentwicklung noch aufzuschieben oder bestimmte Phasen der Projektentwicklung zu dehnen solange bis der Markt sich wieder stabilisiert hat ja und die Mieten z.B wieder nach oben

Speaker A

gehen im weiteren schauen wir uns die Phasen in der Projektentwicklung an es gibt da die projektinitiierung die Projektkonzeption projektkonkretisierung und die Projektdurchführung und alle diese Phasen werden von der Vermarktung begleitet auf die Vermarktung werden wir im Folgenden aber nicht mehr detailliert

Speaker A

eingehen es sei hier nur so viel gesagt die Vermarktung steht hier weil sie theoretisch während der ganzen Phasen passieren kann ein Beispiel es kann also sein wenn wir an dem Bau und Verkauf von Eigentumswohnungen denken dass die Eigentumswohnungen bereits zum Großteil

Speaker A

verkauft sind bevor die Phase der Projektdurchführung überhaupt begonnen hat es kann auch sein dass einfach nur ein Konzept schon verkauft wird wenn wir uns die erste Phase die projektinitiierung einmal näher anschauen dann haben wir hier das gleiche wieder wie wir uns vorhin schon

Speaker A

angesehen haben also die Kombination der zentralen Faktoren Idee Standort und Kapital und das Stichwort in dieser Phase ist grob es wird also ein Grobkonzept erstellt anhand der Betrachtung dieser drei Faktoren das Projekt wird grob skizziert und grob durchgerechnet um zu sehen ob sich das

Speaker A

überhaupt lohnt wenn es sich rechnet macht man weiter wenn es sich nicht rechnet variiert man mit den Faktoren z.B anderer Standort für das Projekt oder man verändert etwas an der Projektidee oder man lässt es ganz die zweite Phase ist die

Speaker A

Projektkonzeption die Konzeption mündet dann tatsächlich in einer Machbarkeitsstudie die hat oder da hat man unterschiedliche analyseaspekte einmal die Stoma also die Standort und Marktanalyse die wir äm im ersten Teil zum Immobilien Management ja schon als Basisanalyse betrachtet haben und dort

Speaker A

hat man dann die Analyse des nutzungskonzepts die Wettbewerbsanalyse und die Risikoanalyse das sind unterschiedliche analys Schwerpunkte die davon abhängig sind welcher Faktor in meiner Kombination von Kapital standandort oder Projektidee fix ist wenn ich den fixfaktor Standort habe dann muss man

Speaker A

eben die Variablen Faktoren analysieren und so herum also um so herum zu schauen welche Idee oder welches Konzept passt dann zu diesem Standort also möglicherweise eine Wettbewerbsanalyse wenn ich eine Idee habe oder welches Nutzungskonzept passt zu diesem Standort

Speaker A

wenn ich Kapital als wen oder wenn ich Kapital als fixfaktor habe dann muss ich eben die anderen beiden Faktoren analysieren wenn ich das ganze dann s weit getrieben habe dass ich immer noch der mein bin das Projekt lohnt die

Speaker A

Umsetzung dann bin ich in der dritten Phase also der Phase der Konkretisierung da muss dann konkret die Frage beantwortet werden können ob sich die Idee also das Konzept tatsächlich rechnet macht es ökonomisch Sinn passt es in die Umwelt und finden sich Nutzer

Speaker A

dafür habe ich die entsprechenden Projektpartner die mir bei der Umsetzung helfen können schon unter Vertrag bzw steht dem nichts im Wege habe ich eine splanung gemacht also ist auf absehbare Zeit auch mit einer Baugenehmigung zu rechnen und auch ganz wichtig habe ich

Speaker A

eine Finanzierung für dieses Projekt bei der Projektentwicklung ist die Finanzierung deswegen von besonderer Bedeutung weil die Bank hier nicht wie in der klassischen Immobilienfinanzierung ein Objekt als Sicherheit hat sondern lediglich das Grundstück und eine Waage Planung je nachdem zu welchem Zeitpunkt der

Speaker A

Projektentwicklung die Bank einsteigt deshalb wird es fast im immer notwendig sein noch externe Finanzierungspartner also mit hineinzunehmen also z.B Beteiligungsgesellschaften oder baunternehmen die dann bereit sind ein höheres Risiko einzugehen in der vierten Phase die Projektrealisierung und dann auch schon

Speaker A

das tatsächliche Projektmanagement hat man einen Dreiklang aus Projektleitung Projektsteuerung und projektcrolling Projektleitung ist ganz klar dienefiniert als die Instanz die weisungsbefugt ist gegenüber allen anderen Projektpartnern während die Projektsteuerung auch durch einen externen übernommen werden kann z.B einen Architekten das Projekt

Speaker A

Controlling liefert Informationen an die beiden Instanzen Leitung und Steuerung sodass diese abhängig davon die Planung und durchfüung entsprechend anpassen können das Thema stakeholder management kommt auf der nächsten Folie man hat immer projektbete igte und Projekt betetroffene mit bestimmten

Speaker A

Erwartungshaltungen und deren Erwartungen man im Laufe einer Realisierungsphase auch managen muss z.B wollen die Investoren eine bestimmte Rendite die wollen Information und sie wollen Sicherheit haben man hat baauunternehmen die ihre Rechnungen bezahlt haben wollen und das zu einem

Speaker A

bestimmten Zeitpunkt und es gibt die öffentliche Hand also den Staat und hier geht es ab einer gewissen Projektgröße um z.B Arbeitsplatzsituation oder auch steuerliche Dinge wenn die Projekte dann über Jahre gehen und man hat auch die Nutzer die natürlich erwarten dass das

Speaker A

was man ihnen am Anfang versprochen hat auch mit der Umsetzung des Projektes eintrifft Bauvertrags und Risikomanagement in diesem Thema Bauvertrags und Risikomanagement lernen wir die wesentlichen Inhalte von Bauverträgen kennen und sehen wie mit typischen Immobilien wirtschaftlichen Risiken umgegangen werden

Speaker A

kann zunächst schauen wir uns einmal die Bauverträge an Bauverträge richten sich im Grundsatz nach dem BGB also dem Bürgerlichen Gesetzbuch und da sind Bauverträge Werkverträge die in den Paragraphen 631 fortfolgende des E BGB geregelt sind was besagt so ein

Speaker A

Werkvertrag ein Auftrag Geber beauftragt einen Auftragnehmer mit der Erstellung eines Objektes nach seinen speziellen Vorgaben und dafür gibt der Auftraggeber einen Werklohn und die Abnahme an den Auftragnehmer das ist relativ unspezifisch und muss daher durch eine genauere Regelung ergänzt werden in

Speaker A

diesem Fall ist es die VOB also die Vergabe und vertragsordnung für Bauleistung diese VOB ist allerdings kein Gesetz oder hat kein Gesetzesrang sondern ist eher eine Ansammlung von Mustertexten und Regeln die der deutsche Vergabe und vertragsausschuss für bauleitungen sich selbst gegeben hat die

Speaker A

weiter die er weiterentwickelt und die auch kontrolliert private Auftraggeber können sich dieser Regeln bedienen müssen es aber nicht öffentliche Auftraggeber müssen sich dieser Regeln bedienen die VOB also die Vergabe und vertragsordnung für Bauleistung hat drei Teile Teil A B

Speaker A

und C a umfasst die Schritte von der Ausschreibung bis zum Zuschlag Teil B umfasst alles was die Durchführung des Projektes betrifft und Teil C kümmert sich um technische spezifiker die in den Verträgen festgehalten werden im Folgenden betrachten wir die

Speaker A

drei Vorschriften wo es die stärksten Unterschiede zwischen BGB und VOB gibt da ist zum einen die Vorschrift zu Vergütung und Nachforderung wenn man sich das BGB anschaut dann ist dort keine bestimmte vergütungsart definiert es ist in paragraph 631

Speaker A

lediglich von der vereinbarten Vergütung die Rede also die der Auftraggeber dem Auftragnehmer schuldet die Fälligkeit ist nach der Fertigstellung und der Abnahme geschuldet dann muss eben bezahlt werden wenn wir in die VOB Teil A schauen dann haben wir in paragraph 4

Speaker A

verschiedene vergütungsarten und auch versied ed Vertragsarten geregelt wir haben da einmal den Einheitspreisvertrag den Pauschalpreisvertrag oder auch den Stundenlohnvertrag den man jeweils separat vereinbaren kann z.B je nach Gewerk wir sehen dann dieser Stelle dass die VB hier schon deutlich spezifischer

Speaker A

ist als das BGB die Fälligkeit besteht hier auch nach der Abnahme allerdings muss hier eine prüffähige Rechnung gestellt werden und die Prüfung dieser Rechnung muss auch erfolgt sein wenn die Prüfung nicht erfolgt ist müssen mindestens zwei Monate vergangen sein

Speaker A

und dann gilt die Rechnung als anerkannt und die Rechnungsprüfung als erfolgt der zweite Punkt der sich unterscheidet ist der Punkt der Abnahme die Abnahme ist deshalb so ein wichtiger Zeitpunkt weil sie ein Übergabepunkt vom Auftragnehmer auf dem Auftraggeber ist

Speaker A

bei der Abnahme beginnt die verjerungsfrist für Mel Sprüche es äh beginnt die Fälligkeit des Vergütungsanspruchs es findet eine Umkehr der Beweislast an Mängeln statt das heißt der Auftraggeber muss ab dem Zeitpunkt der auf also der Abnahme dem Auftragnehmer nachweisen

Speaker A

dass er da irgendwo gepatzt hat es findet ein Gefahrenübergang statt das heißt der Auftraggeber übernimmt sozusagen die jetzt die Haftung an der Stelle und ähm es gibt einen oder es besteht ein Verlust nicht vorbehaltener Ansprüche das heißt Ansprüche die vor der Abnahme

Speaker A

nicht schriftlich vereinbart wurden gehen eben dann nach der Abnahme verloren ein letzter Punkt der sich in VOB und BGB größer unterscheidet ist der Punkt der Mängel und Gewährleistung also nach BGB haben wir eine verjehrungsfrist von 5 Jahren geregelt und nach VB Teil B eine

Speaker A

verjrungsfrist von 2 bis 4 Jahren bei Gebäuden z.B 4 Jahre bei Grundstücken 2 Jahre auch hier ist wieder zu erkennen dass die VOB viel differenzierter vorgeht als das BGB der Hauptanspruch für den Bauherrn nach Abschluss des Projektes ist die

Speaker A

erfolgreiche Erstellung des bestellten Werkes und die Einhaltung der vertraglichen Vereinbarung die mengelrechte bestehen in der Nacherfüllung das heißt wenn ich als Auftraggeber mängelanmelde dann muss der Auftragnehmer bei der ersten mängelanmeldung unabhängig vom Verschulden erst einmal beseitigen also nacherfüllen es gibt auch die

Speaker A

Möglichkeit dass der Auftraggeber selbst erfüllt und dann die Rechnung weiterreicht aber die Verantwortung liegt erst einmal beim Auftragnehmer neben dem bauvertragsmanagement spielt in diesem Kapitel auch das Risikomanagement eine Rolle wir haben im im Verlauf eines Bauprojektes unterschiedliche Risikokategorien die wiederum von

Speaker A

unterschiedlichen Faktoren abhängig sind da gibt es die Entwicklungsrisiken die bewertungsrisiken die ertragsausfallrisiken die verwertungsrisiken und die wertänderungsrisiken die Botschaft hier an dieser Stelle soll einfach nur sein dass es eine Vielzahl von Risiken gibt die es eben mittels eines geeigneten

Speaker A

risikomanagementystems auf der projektentwicklerseite zu managen gilt und das über die gesamte Projektlaufzeit Vermietung und Verpachtung im Kapitel Vermietung und Verpachtung lernen wir welche Vertragsarten für die Gebrauchsüberlassung einer Immobilie bzw Fläche existieren was die wesentlichen Rechtsgrundlagen für das mietvertragsrecht sind und wir schauen

Speaker A

auf den grundlegenden Ablauf von Mietvertragsverhandlungen wenn wir uns die hauptcharakteristiker von Mietverträgen anschauen dann haben wir da einen Vermieter und einen Mieter der Mieter verspricht neben anderen Dingen die Entrichtung eines vereinbarten Mietzins in aller Regel monatlich der Vermieter verspricht

Speaker A

vertraglich die Überlassung der Mietsache während der gesamten Vertragslaufzeit in einem vertragsgemäßen Zustand und Lasten die mit dem Objekt zu tun haben also Steuern Instandhaltung etc selbst zu tragen die rechtlichen Aspekte von Mietverträgen sind im BGB also im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt da gibt

Speaker A

es allgemeine Regeln zum Mietvertrag da geht es um Kündigung oder Mietvertragsabschluss da gibt's das spezielle zwingende wohnungsmietrecht da geht es um Wohnungsmieter und dass sie speziell geschützt sind da sie vom gesetzgeb als schutzwürdeig geachtet werden und wir haben das Thema Grundstücks und

Speaker A

geschäftsraummietrecht da geht's um Gewerbemietrecht also für alle anderen Arten von Mieter außer wohnen formale Aspekte spielen insofern eine Rolle dass es für Mietverträge von über einem Jahr Laufzeit eine schrifterfordernis gibt das heißt dass diese Verträge in schriftlicher Form

Speaker A

vereinbart werden müssen alles andere könnte theoretisch auch mündlich verfolgen ist aber nicht zu empfehlen als Beispiel wenn eine Immobilie verkauft wird wird es schwierig mit dem Transfer der Information zu den jeweiligen Mietverträgen von Verkaufer zu Käufer eine zweite Form

Speaker A

Erfordernis ist das Mietverträge durchnummeriert sind bzw dass alle Seiten eines Vertrages zusammengeheftet sind sodass diese klar als ein Vertrag zu erkennen sind wenn wir uns die inhaltlichen Aspekte einmal ansau schauen dann haben wir da zunächst einmal den Aspekt

Speaker A

Vertragsparteien die in jedem Mietvertrag vorkommen müssen und da geht es um Mieter um Vermieter bzw deren Vertreter z.B Prokuristen Geschäftsführer etc bei Minderjährigen vormunde es ist geregelt dass es richtige und klare Bezeichnung im Vertrag geben muss und dass alle Mieter

Speaker A

über 18 Jahren grundsätzlich mit Namen und Unterschrift im Mietvertrag auf geführt werden müssen der zweite Aspekt ist der Mietgegenstand ja und der muss genau beschrieben werden das heißt eine genaue Bezeichnung von Lage und Beschaffenheit also bei wohnmietverträgen reichen in der Regel

Speaker A

diese Angaben aus bei Gewerbemietverträgen sind teilweise aber auch noch Lagepläne oder ähnliche zusätzliche Informationen im Mietvertrag enthalten dann gibt es da die Klauseln zur Nutzung des Mietgegenstandes und das betrifft vor allem die Gewerbemietverträge wo konkurrenzschutzklauseln enthalten sind oder auch eine Betriebspflicht das heißt

Speaker A

dass ich ein gemietetes Objekt z.B nicht leer stehen lassen darf um möglicherweise einem Konkurrenten zu schaden der nebenan sein Geschäft hat oder eine Gegend oder um eine Gegend herunterkommen zu lassen ne das Gewerbe dann also auch dort betrieben werden

Speaker A

soll so etwas kann in einem Mietvertrag als Klausel schriftlich fixiert werden weitere zentrale Aspekte eines Mietvertrages sind die Mietzins und Mietanpassung beim Gewerbe ist es grundsätzlich frei verhandelbar in der Regel gibt es hier entweder umsatzmietverträge das heißt der

Speaker A

Mietzins ist abhängig von vom Umsatz der in dem jeweiligen Gewerbe erreicht wird oder es gibt staffelmietverträge das heißt man führt für die Zukunft gewisse Preisstaffeln ein sodass im heutigen Mietvertrag schon zukünftige Mieterhöhungen fixiert sind oder man hat eine Indexmiete das heißt

Speaker A

die Mietentwicklung ist an die Entwicklung eines Preisindexes gekoppelt und passt sich damit dann eben automatisch an man hat das Thema Wohnraum und dort die gesetzlichen Einschränkung nach dem Paragraphen 588 ortsübliche Vergleichsmiete und den Paragraphen 559 Modernisierung hier sind alle

Speaker A

Möglichkeiten deutlich reduzierter auf Grund der besonderen Schutzwürdigkeit von Wohnungsmietern Paragraph 588 BGB begrenzt das mieterhöhungspotenzial auf die ortsübliche Vergleichsmiete wir kennen das in Berlin Berliner Mietspiegel im Paragraphen Paragraphen 559 BGB begrenzt die Mieterhöhung bei Modernisierung also man kann

Speaker A

z.B bis maximal früher waren es 11% jetzt müssten es glaube ich mit dem neuen Gesetz 5% sein der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Mieter umlegen wobei hier die Kosten und der Aufwand der Modernisierung sauber dokumentiert werden muss der Mieter hat

Speaker A

dann auch ein Anrecht darauf das einzusehen in beiden Fällen muss der Mieter zustimmen damit die Erhöhung und Kraft treten kann so dann haben wir noch den inhaltlichen Aspekt die Nebenkosten ungprachlich auch zweite Miete genannt Nebenkosten ist die oder hier geht es um

Speaker A

die vertragliche Vereinbarung der Umlage der Nebenkosten auf die Mieter es ist im Vertrag geregelt wie diese Umlage funktioniert da gibt es Regelungen zu den nebenkostenarten und es gibt einen Umlageschlüssel und es gibt abrechnungsformalitäten diese genauen Regelungen gehen dann wieder aus der

Speaker A

Betriebskostenverordnung heraus aus der zweiten BV es gibt hier grundsätzlich zwei Möglichkeiten die Umlage zu regeln zum einen gibt es die Variante eine pauschale festzulegen das ist häufige Praxis vor alleningen bei alten Mietverträgen und hier hat man dann jedoch keine Möglichkeit anzupassen das

Speaker A

heißt die Pauschale bleibt immer gleich die andere Möglichkeit ist die die Nebenkosten jedes Jahr entsprechend der Betriebskostenabrechnung anzupassen das ist ja bei neueren Mietverträgen eigentlich die Gänge geregelt das heißt also wenn jemand mehr verbraucht als in der Umlage vorab berechnet worden ist

Speaker A

dann erhöht man die Umlage und umgekehrt eben auch weitere wichtige inhaltliche Aspekte aus Mietverträgen sind z.B die Mietsicherheit umgangssprachlich auch Kaution genannt da geht es um die Sicherung aller Ansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter also z.B bei Schäden oder bei

Speaker A

Mietausfall das Ganze kann als Barkaution als wirgschaft oder als verfendungserklärung erfolgen ähm die Barkaution muss aber unabhängig vom Eigentümer des Objektes eingezahlt werden das heißt auf ein anderes Konto oder der Mieter bringt eine Bürgschaftsurkunde über die Kautionshöhe dann gilt das

Speaker A

genauso dann haben wir noch inhaltlich die Überlassung der Mietsache geregelt im Vertrag da geht es eben darum dass ähm ein vertragsgemäßer Zustand bei Überlassung der Mietsache vorherrschen muss und gehalten werden muss das Weiteren haben wir das Thema Instandhaltung und Reparaturen im

Speaker A

Mietvertrag geregelt da gibt es grundsätzlich drei Möglichkeiten von Verträgen singlnetvertrag den doublenetvertrag den tripelnetvertrag ähm beim Wohnraummietvertrag hat man in aller Regel einen singlnetvertrag das heißt der Mieter trägt nur sämtliche Betriebskosten und einziger Streitpunkt hierbei kann eben das Thema

Speaker A

kleinrearaturen sein wobei dies in der Regel über einen gewissen Betrag auch im Vertrag geregelt ist die beiden anderen Vertragsvarianten also double und Triple net findet man nur bei Gewerbemietverträgen wieder dann das Thema Beginn und Dauer des Mietverhältnisses die sind abschließend

Speaker A

oder müssen abschließend auch im Mietvertrag ger sein hier geht es um entweder ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit oder um ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit hier geht es um eine ordentliche bzw außerordentliche also fristlose Kündigung die ordentliche Kündigung in

Speaker A

der Regel 3 Monate außerordentlich also fristlos wenn z.B mehr als zwei Nettokaltmieten nicht gezahlt wurden oder aber wenn wiederholt stark gegen die Hausordnung oder allgemeingültige Regeln verstoßen wurde und es ist unter dies Aspekt das Thema Rückgabe der Mietsache

Speaker A

geregelt und da sind wir schon beim letzten Kapitel in diesem Vortrag das Thema Aufgaben und Ansätze des Immobilienmanagements in diesem Kapitel lernen wir die Funktionen und Aufgaben des Immobilienmanagements kennen wir erfahren welche wesentlichen Inhalte ein Verwaltervertrag hat und welche

Speaker A

spezifischen Managementkonzepte in der Immobilienbranche existieren Immobilienmanagement wird verstanden als Übernahme der Aufgaben des Eigentümers bei der objektbewirtschaftung wir haben hier einmal die klassische Objektverwaltung und einen Sonderfall den Sonderfall klammern wir hier aus es geht uns im Rahmen dieser Veranstaltung diese

Speaker A

Vortrages um die klassische Objektverwaltung da gibt es zwei Möglichkeiten einmal das Thema eigene Immobilien und die Verwaltung von Fremden Immobilien das heißt eine klassische Insourcing Outsourcing Situation wie man es in anderen Branchen eben auch kennt wenn ich Eigentümer bin

Speaker A

kann ich die Immobilien entweder selbst verwalten oder aber jemand dritten damit beauftragen das wird abhängig davon sein über wie viel Zeit oder knowohow man verfügt wie viele Immobilien man hat und ob diese möglicherweise breit gestreut sind und ich mich gar nicht um alle

Speaker A

selbst kümmern kann das sind so typische Kriterien nachdem ich eine Entscheidung zur eigen oder Fremdverwaltung treffen muss der Leistungsumfang der Funktionen und Aufgaben eines Verwalters bzw immobilen Managers lässt sich wie folgt aufgliedern wirtschaftlich kaufmännische Funktion da geht es z.B um Buchhaltung

Speaker A

miettinkasso aber auch Vertragsmanagement das heißt Verhandlung und Abschluss von z.B dienstleisterverträgen im Namen des Eigentümer wir haben die bautechnischen Leistung hier im kleineren Umfang ist es so dass man entweder selbst kleinere Reparaturen durch z.B Hausmeister oder eigene Techniker durchführen kann im größeren

Speaker A

Rahmen wäre es eher so dass man als Verwalter die Überwachung von Leistung Dritter im bautechnischen Bereich vornimmt dann haben wir die juristische Unterstützung für den Eigentümer z.B selbstbetreiben des Forderungsmanagements also mnbescheide erstellen ja mit Unterstützung von Anwälten z.B bei Räumungsklagen

Speaker A

zahlungsklagen oder eben die Formulierung und Prüfung von Verträgen Verwalter übernehben auch organisatorische und soziale Funktion dann wenn man als Verwalter im Bestand sitzt und als Kontaktstelle für Mieter und mieterbeschwerden dient so funktioniert man als eine Art Mediator zwischen Vermieter und Mieter und regelt

Speaker A

dann dort eben die kleineren Probleme weitere Aufgaben sind z.B auch architektonisch und gestalterische Aufgaben ja in Form von z.B Abstimmungen mit Architekten bei größeren Umbaumaßnahmen sowie deren Steuerung und Überprüfung der Arbeit all diese Leistungen und Aufgaben werden in einem sogenannten

Speaker A

Verwaltervertrag formuliert nicht jeder Verwaltervertrag muss diesem kompletten Katalog welchen ich gerade vorgestellt habe enthalten es kann auch sein dass der Eigentümer bestimmte Leistung vorbehält und z.B selbst ausführt und einen Teil übergibt er dann an den Verwalter das würde dann in diesem

Speaker A

Verwaltervertrag unter dem Punkt Aufgaben stehen in dem Verwaltervertrag werden auch die Pflichten aufgeführt der Verwalter hat auskunfts und rechenschaftspflichten gegenüber dem Eigentümer das heißt bestimmte Berichte die der Verwalter regelmäßig an den Eigentümer liefern muss werden unter diesem Punkt definiert und festgehalten

Speaker A

und als sehr wichtiger Punkt die Weisungsgebundenheit also der Verwalter ist Auftragnehmer und damit weisungsgebunden dem Eigentümer also dem Auftraggeber gegenüber ein nächster Vertragsbestandteil ist das verwaltungshonorar und in der Regel wird pro Einheit bezahlt das heißt ein bestimmter Eurobetrag pro Monat und

Speaker A

Einheit wird darin fixiert weiterhin gibt es im Verwaltervertrag noch die allgemeinen Aussagen über die Vertragsparteien und über die Vertragsmodalitäten z.B Dauer Kündigungszeiten und Verlängerungsoptionen oder Vertragsstrafen etc der Verwaltervertrag spielt aber auch eine wichtige Rolle wenn ich mich als Verwalter nach außen

Speaker A

hin legitimiere in aller Regel gibt es dann dafür eine verwaltervollmacht vom Eigentümer die genau auf diesen Verwaltervertrag verweist und dem Verwalter somit legitimiert z.B mit Behörden mit dem Bauamt oder aber auch mit Mietern verhandeln zu können wir gehen kurz von der Praxis

Speaker A

über in die theoretischen Ansätze des Immobilienmanagements da haben wir einmal das Kostenmanagement und das ist der einfachste und passivste Ansatz hier geht es lediglich darum eben Kosten zu senken durch z.B die Optimierung technischer Anlagen um damit z.B wieder

Speaker A

einen Energieverbrauch zu erzielen oder eben aber auch durch ein optimales Vertragsmanagement das heißt um Verträge abzuschließen s dass die Kosten dann möglichst gering sind dieser Ansatz erfolgt jedoch ohne auf den Nutzen zu achten und dabei gibt es dann folgende gefahren also es gibt

Speaker A

oder es sind negative Auswirkungen möglich wie z.B eine sinkende Nut nutzungsqualität und daraus können dann wiederum entstehen hohe Folgekosten dieser simple Ansatz des Kostenmanagements wurde relativ schnell dann in das ganzheitliche Gebäudemanagement erweitert hier nimmt der Verwalter nicht nur die Kosten

Speaker A

senkungsfunktion war sondern übernimmt auch andere operative Aufgabenbereiche wie z.B die Schaffung zusätzlicher operativen Aufgabenbereiche wie Verwaltung Vermietung Flächenbelegung Umzugsmanagement Instandhaltung Reinigung etc man kümmert sich dann also auch um die Erlösseite und um die qualitätsseite sass es somit auch ein

Speaker A

sehr viel aktiverer Ansatz ist und ein Ansatz aus einer Hand ja da geht es auch um bessere Koordinierung der Aufgabenbereiche aus einer Hand das heißt man versucht so Reibungsverluste die durch die Koordination mit Dritten anfallen würden zu minimieren bzw ganz zu vermeiden

Speaker A

indem ich die Aufgaben als Verwalter eben selbst übernehme ein Ansatz der sich daraus entwickelt hat und auch wesentlich bekannter ist ist der Ansatz des Facility Management wir haben da das ganzheitliche Gebäudemanagement welches in diesen Ansatz um zwei Dimensionen erweitert

Speaker A

wurde zum einen über den Lebenszyklus das heißt das Facility Management erstreckt sich auch über die Errichtung und den Abriss der Gebäude zum zweiten kümmert sich das Facility Management auch um Strategien ja und entwickelt Konzepte über den Tag hinaus plant also in die

Speaker A

Zukunft und unterscheidet sich dadurch vom ganzheitlichen Gebäudemanagement wel sich welche sich lediglich im Bereich des operativen Managements befindet trotz aller theoretischen Ansätze kommt es in der Praxis natürlich auch zu managementpremen also praxisproblemen und die haben ihre Ursache häufig in fehlender

Speaker A

Qualifikation in fehlenden Instrumenten und fehlenden Daten also bei der fehlenden Qualifikation wäre es z.B so dass der Verantwortliche Objektbetreuer nicht ausreichend ausgebildet ist dass ihm irgendwelche Schulung fehlen oder dass er ganz einfach nicht über die entsprechende Erfahrung verfügt fehlende

Speaker A

Instrumente da könnte es z.B sein dass die Verwaltung der Immobilien eigentlich ein sehr komplexes Thema ist weil es viele Immobilien sind oder große Immobilien und dafür eventuell eine gewisse Software erforderlich sein sollte fehlende Daten da geht's einfach darum dass eventuell zu den zu

Speaker A

verwaltenden Objekten einfach kaum Informationen mehr vorliegt mit denen man arbeiten kann und man dann oft in der Regel gar nicht weiß ja was man da eigentlich tatsächlich verwaltet man kann davon ausgehen dass je älter ein Objekt ist und je öfter es den

Speaker A

Eigentümer gewechselt hat desto ich sag mal mangelhafter dann auch die Datenlage zu diesem Objekt ist und diese Ursachen führen dann natürlich zu Gewissen folgen da haben wir einmal hohe Bewirtschaftungskosten die dann eben aufgrund mangelnder Information oder Qualifikation zu schlecht verhandelten Verträgen mit

Speaker A

Dienstleistern oder Versorgern führen es kann ein geringes Mietniveau entstehen weil zur Planung einer Mieterhöhung es auch eine gewisse Fachkenntnis und Informationslage bedarf um die Mieterhöhung durchzubekommen und die Miete dann auch tatsächlich einnehmen zu können wir hätten die Folge hohe

Speaker A

Fluktuation oder auch Leerstand verkürzte Nutzungsdauer oder eventuelle Modernisierungsinvestitionen hätten vermieden werden können man kann das so auch bei anderen Punkten durchdeklinieren ja aber in der Regel lässt sich das immer auf fehlende Qualifikation der verantwortlichen Mitarbeiter führen auf fehlende

Speaker A

Instrumente und auf fehlende Daten in der Konsequenz bedeutet das man hat Controlling Bedarf und braucht eben auch ein controlling system das ganze wird durch den Charakter der Immobilien verschärft die extrem langfristig orientiert sind wir haben da den extrem hohen Wert der Investition

Speaker A

und damit eben auch ein hohes Verlustrisiko also wenn ich z.B als Privatmensch einen Großteil meines Vermögens in eine Immobilie anlege und dort etwas nicht funktioniert habe ich ein extrem hohes Verlustrisiko das heißt es ist eine sehr fundierte Entscheidungsunterstützung notwendig da

Speaker A

Entscheidung sehr langfristige Wirkung zeigen benötige ich zur entscheidungsfung lange zeitrein und am besten auch eine Szenarioanalyse um verschiedene Szenarien abbilden zu können und darauf dann eben eine Entscheidung zu treffen auch hat man eine komplexe Informationslage das heißt man muss

Speaker A

versuchen die Vergangenheit zu betrachten die aktuelle Situation sowie auch eine Prognose zu erstellen und das ganze dann logisch miteinander verknüpfen das sind sehr hohe Anforderungen die versucht werden in einem ganzheitlichen Controllings System abzubilden den eigentümerzielen ist alles untergeordnet insbesondere die

Speaker A

Immobilie ist dann ein Mittel zu Erreichung der eigentümerziele die Controlling Ziele die mit diesem System erreicht werden sollen sind die Herstellung von Transparenz über die wirtschaftlichen Auswirkungen der Entscheidung die Verwalter bzw der Manager im Auftrag der Eigentümer z.B bei verkäfen Käufen instandhaltungs

Speaker A

oder Modernisierungsmaßnahmen also dort wo man Transparenz braucht um die Qualität der Entscheidung beurteilen zu können die Controlling Aufgaben sind das Sammeln aufbereiten und aggregieren also das Zusammenführen und dann eben auch das zur Verfügung stellen der Information also der Daten die

Speaker A

Controlling Konzepte die hier in Frage kommen also die Methoden sind meist Kennzahlen Systeme oder eben Benchmarking z.B hier die Balance Scorecard mit dem man sich mit anderen Anbietern vergleichen kann zur Überprüfung wie bin ich am Markt positioniert und an welchen

Speaker A

Stellschrauben kann ich drehen um mich zu verbessern ja damit hätten wir auch den Teil 2 im Themengebiet Immobilienmanagement geschafft wir haben alle Kapitel durchgearbeitet auch hier zu diesem zweiten Teil gibt es wieder einige Prüfungsfragen auch hier wieder der

Speaker A

Hinweis nicht alle Fragen werden in der Klausur drank kommmen aber es lohnt sich für euch auf jeden Fall alle Fragen einmal durchzuarbeiten die Antworten zu den Fragen könnt ihr wie gehabt wieder aus den Präsentationsunterlagen und auch aus diesem Video

Speaker A

entnehmen ich kann nur dazu sagen dass wenn ihr später einmal in der Gebäudeverwaltung wie auch immer tätig seid dann äh könnt ihr gerade aus diesem Thema viel mitnehmen was euch weiterhelfen wird was euch eben auch begegnen wird wie eben gesagt ist zur

Speaker A

Prüfungsvorbereitung nichts weiter an Literatur erforderorderlich dieser Vortrag dieses Video da habt ihr alles was ihr braucht und auch hier noch zum Abschluss schaut euch alle Prüfungsfragen an beginnt rechtzeitig mit dem Lernen und wenn was unklar ist dann stellt eure

Speaker A

Fragen das Thema Immobilienmanagement wie gesagt ist damit nun durch ich wünsche euch viel Kraft und Erfolg beim aufbereiten und natürlich später in der Klausur bis dahin

Topics:Immobilienmanagementöffentliches BaurechtRaumordnungsgesetzFlächennutzungsplanBebauungsplanBaugenehmigungsverfahrenProjektentwicklungVermietungVerpachtungRisikomanagement

Frequently Asked Questions

Was versteht man unter dem hierarchischen System des öffentlichen Baurechts in Deutschland?

Das öffentliche Baurecht ist hierarchisch aufgebaut mit dem Bund an der Spitze, gefolgt von Bundesländern, Kommunen und zuletzt den Eigentümern. Die Vorgaben der höheren Ebenen sind für die unteren verbindlich und bestimmen die Rahmenbedingungen für Bauvorhaben.

Welche Rolle spielt der Bebauungsplan für Immobilieneigentümer?

Der Bebauungsplan legt für jede Parzelle genau fest, was baulich erlaubt ist und was nicht. Er beeinflusst maßgeblich den Wert eines Grundstücks, insbesondere ob es als Bauland ausgewiesen ist, wobei der Eigentümer nur begrenzten Einfluss auf die Gestaltung hat.

Welche Faktoren sind entscheidend bei der immobilienwirtschaftlichen Projektentwicklung?

Wichtige Faktoren sind die Projektidee, der Standort, das Kapital sowie der Zeitfaktor in strategischer und taktischer Dimension. Diese Kombination bestimmt den Erfolg einer Projektentwicklung über alle Phasen des Immobilienzyklus.

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