GEM3 SSM25 Grundlagen Immobilienmanagement Teil 1 — Transcript

Grundlagen des Immobilienmanagements: Eigenschaften, Lebenszyklus und Marktsegmente von Immobilien im Überblick.

Key Takeaways

Immobilien sind durch Standortgebundenheit, Einzigartigkeit und lange Nutzungsdauer gekennzeichnet.
Der Lebenszyklus von Grundstücken und Gebäuden umfasst verschiedene Entwicklungs- und Nutzungsphasen.
Marktsegmente im Immobilienbereich sind nicht eindeutig definiert und erfordern klare Absprachen im Gespräch.
Nachfrageänderungen auf dem Mietmarkt beeinflussen Mietpreise, Kaufpreise und Neubauaktivitäten.
Ein theoretisches Marktgleichgewicht zeigt die komplexen Wechselwirkungen zwischen verschiedenen Immobilienmärkten.

Summary

Einführung in das Modul 11 des Studiengangs Gebäude- und Energiemanagement zum Thema Immobilienmanagement.
Juristische Sicht auf Immobilien: Definition als Grundstück ohne klare juristische Definition, Bezug zu Kataster und Grundbuch.
Ökonomische Eigenschaften von Immobilien: Immobilität, Heterogenität und Langlebigkeit als zentrale Merkmale.
Zeitliche Sicht auf Immobilien: Lebenszyklus von Grundstücken und Gebäuden mit verschiedenen Entwicklungsphasen.
Typologische Sicht: Bildung von Marktsegmenten basierend auf Entwicklungszustand, Nutzungsarten und Nachfragergruppen.
Unterscheidung der Immobiliensegmente in Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und Sonderimmobilien mit Überschneidungen.
Darstellung der Interdependenzen zwischen Mietmarkt, Assetmarkt Bewertung und Assetmarkt Stellung.
Theoretisches Marktgleichgewicht und Auswirkungen von Nachfrageänderungen auf Mietpreise und Immobilienpreise.
Zusammenhang zwischen Mietpreisen und Kaufpreisen gebrauchter Immobilien sowie die Reaktion des Neubauangebots.
Hinweis auf weiterführende Seminare zur Vertiefung der Immobilienökonomie und Systematisierung.

Chapters

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Speaker A

Hallo und herzlich willkommen zu einem neuen Themengebiet im Studiengang Gebäude- und Energiemanagement, Modul 11 Grundlagen des Immobilienmanagements. In dieser Seminarreihe betrachten wir die grundlegenden Themen aus dem Bereich Immobilienmanagement bzw. der Immobilienökonomie. Wir starten diese Seminarreihe, indem wir uns einen groben

Speaker A

Überblick über das Thema Immobilien und Immobilienmärkte verschaffen. Was haben wir vor? In diesem Seminar lernen wir erst einmal die grundlegenden Eigenschaften von Immobilien kennen und erfahren, wie sich diese über den Lebenszyklus verändern. Wir schauen uns die Segmente des Immobilienmarktes an,

Speaker A

welche Segmente voneinander abgrenzbar sind, und lernen den wissenschaftlichen Rahmen der Immobilienökonomie kennen. Grundlegende Eigenschaften von – wenn wir mit den Eigenschaften von Immobilien beginnen, dann gibt es da die Möglichkeit, anhand von verschiedenen Kriterien die Eigenschaften zu systematisieren. Zuerst einmal betrachten

Speaker A

wir das Ganze aus juristischer Sicht. Da meinen wir mit Immobilie immer das Grundstück. Hintergrund dafür ist, dass es keine juristische Definition des Begriffes Immobilie gibt. Im juristischen Sinne wird das Grundstück als abgegrenzter Teil der Erdoberfläche definiert, was sich einem leicht

Speaker A

erschließt, aber nicht in jedem Fall gut weiterhilft. Man kann das Ganze konkreter machen und ins Kataster schauen sowie ins Grundbuch und hat dann präzisere Beschreibungen, auch mit Rechten und Pflichten, die auf den Flurstücken und den Grundbüchern lasten. Dazu jedoch

Speaker A

später im Seminar über die öffentlichen Register etwas mehr. Aus der Sicht aus der ökonomischen Sicht heraus ist die Immobilie erst einmal ein Wirtschaftsgut mit ganz konkreten Eigenschaften. Da ist zum einen die Immobilität, also die Standortgebundenheit, und diese Standortgebundenheit einer Immobilie ist

Speaker A

erst einmal unveränderlich und somit maßgeblich für die Nutzungsmöglichkeiten und den Ertrag. Der Standort ist also ein maßgeblicher Treiber für den Wert einer Immobilie. Ein Haus dagegen ist nicht überall gleich viel wert. Zum Zweiten haben wir da die Heterogenität, also Immobilität führt

Speaker A

zwangsläufig zu Unterschieden zwischen zwei Grundstücken und damit zur Einzigartigkeit, also Heterogenität jeder Immobilie. Es gibt z. B. keine zwei identischen Reihenhäuser, allein aufgrund der Unterschiede der Grundstücke, auf denen sie stehen. Eine dritte grundlegende Eigenschaft von Immobilien ist die Langlebigkeit. Das

Speaker A

Erfordernis hoher Investitionssummen führt dazu, dass sich Immobilien erst über einen längeren Zeitraum rentieren. Eine lange Nutzungsdauer ist somit notwendig, damit sich die Immobilie überhaupt erst lohnen kann. Neben der juristischen und ökonomischen Sicht gibt es auch die Möglichkeit der zeitlichen Sicht auf die

Speaker A

Immobilie und somit eine Art Lebenszyklus zu betrachten. Schauen wir uns diesen einmal genauer an. Beim Grundstück geht alles grundsätzlich von einer Land- und Forstwirtschaftlichen Nutzfläche aus, welche dann möglicherweise einmal Bauerwartungsland wird, dann zu Rohbauland und dann zu einem

Speaker A

baureifen Grundstück und bestenfalls wird dann auch einmal ein bebautes Grundstück daraus. Diese zeitliche Abfolge ist in ihrem Ziel nicht zwingend, das heißt, es gibt auch viele Land- und Forstwirtschaftliche Nutzflächen, die Land- und Forstwirtschaftliche Nutzflächen bleiben. Jedoch war jedes baureife Grundstück zu Beginn erst

Speaker A

einmal eine Land- und Forstwirtschaftliche [Musik] Nutzfläche. Steht das Gebäude im Fokus der Betrachtung, dann kann der Lebenszyklus mit einem etwas anderen Schwerpunkt angeschaut werden. Man beginnt bei der Brache und stellt möglicherweise ein Neubauprojekt darauf, benutzt es eventuell für die

Speaker A

Wohnbebauung. Ja, es kommt irgendwann sehr wahrscheinlich mal zu einem Leerstand, es ist ein neues Konzept erforderlich, also eine Wiedernutzung, und vielleicht müssen bauliche Änderungen vorgenommen werden, eine sogenannte Umstrukturierung. Das Gebäude wird wieder genutzt, das funktioniert dann irgendwann wieder

Speaker A

nicht, und nun hat man theoretisch die Möglichkeit, entweder eine erneute Wiedernutzung zu machen oder man reißt es ab, und man ist irgendwann wieder bei der Brache. Ein Ansatz, welcher versucht, die eben vorgestellten Ansätze, also die zeitliche Sicht, die ökonomische Sicht zu

Speaker A

integrieren, ist die typologische Sicht, die versucht, Marktsegmente zu bilden. Marktsegmente werden zum einen aus Ausprägungen, also Merkmalen oder Eigenschaften von Immobilien, und zum anderen aus den Nachfragergruppen auf dem Markt gebildet, in diesem Fall z. B. Mieter oder Immobilienkäufer bzw.

Speaker A

Verkäufer. Wir sehen hier einmal den Entwicklungszustand als eine Ausprägung. Der Entwicklungszustand meint so etwas wie Brache oder Land- und Forstwirtschaftliche Nutzfläche oder Rohbaufläche und so weiter. Man kann das jedoch auch nach Nutzungsarten in Segmente, also Marktsegmente, bilden. Wenn wir nach

Speaker A

Nutzungsarten abgrenzen, dann können wir nach Wohnimmobilien, wir können nach Gewerbeimmobilien und nach Sonderimmobilien unterscheiden. Das Ganze, so wie es hier abgebildet ist, ist nicht fest in Stein gemeißelt, da es keine Marktstandards für Segmentierung, also eine Abgrenzung, gibt. Daher auch, wie hier dargestellt, die

Speaker A

Überschneidungen. Das heißt, es gibt keine Trennschärfe, und daher sollte man sich, wenn man mehr mit einem Gesprächspartner über den Immobilienmarkt und bestimmte Segmente spricht, von vornherein verständigen, worüber genau man spricht. Eine interessante Grafik, welche die Interdependenzen, also die Abhängigkeiten

Speaker A

zwischen den verschiedenen Teilmärkten zeigt, sehen wir in diesem Bild. Ich zeige euch einmal hier die angesprochenen Märkte. Das ist der Mietmarkt, Nachfrage. Hier geht es um Angebot und Nachfrage von Mietwohnungen. Der Assetmarkt Bewertung, hier geht es um Kauf und Verkauf von

Speaker A

gebrauchten, also bereits bestehenden Immobilien. Der Assetmarkt Stellung, hier geht es um Bau und Verkauf von neuen Immobilien, wo vorher noch keine Immobilie war, und die Marktgröße, also den Bestand und das, was eingebracht wird. Die Marktgröße ist abhängig vom Bauvolumen. Das Bild hier ist eine

Speaker A

Momentaufnahme von einem Markt im Gleichgewicht, also ein theoretisches Beispiel. Das heißt, wir haben hier eine sogenannte markträumende Miete, also wo genauso viel gemietet wie vermietet werden soll, und wo genauso viel verkauft wie gekauft wird, und wo genauso viel an Immobilien

Speaker A

produziert, also gebaut, wie nachher auch abgenommen wird. Es ist ein theoretischer Fall, der nur im Modell so vorkommt. Man kann hier jedoch sehr schön zeigen, was passiert, wenn wir jetzt hier oben im Mietmarkt oben rechts Nachfrage aus welchem Grund heraus auch

Speaker A

immer eine Nachfrageerhöhung auf dem Mietmarkt durch z. B. Zuzug von Mietern haben. Dann bewegt sich diese Linie hier nach außen. Auf einem anderen Markt als dem Immobilienmarkt, wo sich Bauen, also die Herstellung der nachgefragten Produkte, nicht zeitlich oder nicht zeitverzögert

Speaker A

gestaltet, würde sich der Bestand einfach ausweiten, und wir würden zu einem neuen markträumenden Preis kommen. Da der Bestand an Immobilien aber nicht eben mal der Nachfrage entsprechend angepasst werden kann, es muss ja erst neu gebaut werden, steigt somit die Miete. Eine steigende Miete

Speaker A

führt zu einem steigenden Preis auf dem Markt für gebrauchte Immobilien. Gebrauchte Immobilien werden auf Grundlage von Faktoren vom Vielfachen der erzielten Nettokaltmiete gehandelt. Das heißt, steigt die Nettokaltmiete für ein Objekt, steigt auch der Kaufpreis der Immobilie. Diese

Speaker A

Preisentwicklung wirkt wiederum auf dem Markt der oder für neu zu erstellende Immobilien. Wenn sich der Markt so entwickelt, dass Bestandsimmobilien teurer werden, lohnt es sich irgendwann auch für Projektentwickler und Bauunternehmen, mehr zu bauen als bei dem alten Mietpreis. Das wiederum heißt, dass

Speaker A

sich auch das Angebot an neuen Immobilien ausweitet, und so wären wir im Idealfall wieder im Gleichgewicht. Wie gesagt, handelt es sich hierbei nur um einen theoretisch analytischen Fall, der sich in diesem Modell jedoch gut zeigen lässt. Kommen wir nun einmal zum

Speaker A

wissenschaftlichen Rahmen der Immobilienökonomie und damit zu ein...

Speaker A

Grundlage der immobilienökonomie ist immer die Betriebswirtschaftslehre ausgehend von betriebswirtschaftlichen Fragestellungen schweres Wort aufgrund der Differenzierungen kommt die Betriebswirtschaftslehre jedoch nicht ohne andere Wissenschaften aus das heißt man hat auch immer sogenannte interdisziplinäre Aspekte in der Untersuchung der immobilen Ökonomie

Speaker A

zu betrachten man kann sich dann die institutionellen Aspekte näher betrachten wenn man sich die Akteure der immobilienökonomie anschaut z.B Projektentwickler oder baauunternehmen vor welchen Herausforderungen stehen die wie handeln Sie welche Entwicklungen bestimmen Sie mit oder von welchen Entwicklungen werden sie

Speaker A

beeinflusst das werden wir uns etwas genauer in einem späteren Seminar noch ansehen bezüglich der Systematisierung kann man sich auch die sogenannten typologischen Aspekte und da die bestimmten Teilmärkte anschauen so so etwas wie Gewerbeimmobilien Wohnimmobilien und so weiter dann kann

Speaker A

man das auch in verschiedene Phasen aufteilen das heißt man kann sich Strategien oder Funktionen anschauen oder man kann sich auch verschiedene Phasen von Prozessen anschauen und dann gibt es auch noch die managementaspekte vor dem Hintergrund der immobilen Ökonomie wichtig zu

Speaker A

betrachten also hier geht es um relativ operative Dinge und [Musik] Fragestellungen ja und damit sind wir auch schon angekommen beim Ende des Teil 1 der seminarre Grundlagen des Immobilienmanagement mit dem Thema Immobilien und Immobilienmärkte auch aus diesem Themengebiet können euch fragen in der

Speaker A

Klausur begegnen hier sind einmal diejenigen Fragen bzw Themen aufgeführt welche ihr euch auf jeden Fall ansehen solltet damit bleibt mir nur noch Tschüss zu sagen euch viel Erfolg beim aufbereiten dieses Seminars zu wünschen und bis zum nächsten Mal

Topics:ImmobilienmanagementImmobilienökonomieGrundstückLebenszyklusMarktsegmenteMietmarktAssetmarktWohnimmobilienGewerbeimmobilienImmobilienbewertung

Frequently Asked Questions

Was versteht man unter der Immobilität von Immobilien?

Immobilität bedeutet, dass Immobilien standortgebunden sind und dieser Standort unveränderlich ist. Diese Standortgebundenheit beeinflusst maßgeblich die Nutzungsmöglichkeiten und den Wert der Immobilie.

Wie wird der Lebenszyklus einer Immobilie beschrieben?

Der Lebenszyklus umfasst verschiedene Phasen wie Brache, Neubau, Nutzung, Leerstand, Umstrukturierung und eventuell Abriss. Diese Phasen zeigen die zeitliche Entwicklung und Nutzung einer Immobilie.

Welche Marktsegmente werden im Immobilienmanagement unterschieden?

Marktsegmente werden nach Entwicklungszustand (z.B. Brache, Rohbau) und Nutzungsarten (Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien, Sonderimmobilien) gebildet. Es gibt jedoch keine festen Standards, weshalb Überschneidungen möglich sind.

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