GEM3 SSM25 Grundlagen Immobilienmanagement Teil 3 — Transcript

Hallo und herzlich willkommen zu Teil 3 in der Seminarreihe zum Themengebiet Grundlagen des Immobilienmanagements. Das Thema in diesem Video lautet Register und Analyse. In diesem Seminar werden wir uns genauer mit den Themen öffentliche Register zur Bodennutzung und Standort- und Marktanalyse, kurz Stoma, beschäftigen.

und Marktanalyse kurz Stoma beschäftigen in dem ersten Kapitel öffentliche Register zur Bodennutzung lernen wir welche unterschiedlichen Interessen sich bei der Nutzung des Grund und Bodens eines Landes ergeben wir erfahren welche Register die Lage und die Eigentumsrechte von Grundstücken

Im ersten Kapitel öffentliche Register zur Bodennutzung lernen wir, welche unterschiedlichen Interessen sich bei der Nutzung des Grund und Bodens eines Landes ergeben. Wir erfahren, welche Register die Lage und die Eigentumsrechte von Grundstücken beschreiben, und wir schauen uns an, welche Einträge und Absicherungen mit diesen Registern verbunden sind.

haben wir zunächst immer erst einmal die benutzungsinteressen des Eigentümers jeder Eigentümer möchte aus seinem Grundstück oder seiner Immobilie den maximalen Nutzen herausziehen es muss nicht finanziell sein aber er möchte zu 100% selbst darüber bestimmen was dieser nutzen ist und selber darüber

Beginnen wir einmal bei der Interessenslage, die durch Nutzung von Grund und Boden entstehen können. Wenn wir uns also die Interessenslage genauer anschauen, dann haben wir zunächst immer erst einmal die Benutzungsinteressen des Eigentümers. Jeder Eigentümer möchte aus seinem Grundstück oder seiner Immobilie den maximalen Nutzen herausziehen. Es muss nicht finanziell sein, aber er möchte zu 100 % selbst darüber bestimmen, was dieser Nutzen ist, und selber darüber entscheiden können, was er damit macht.

ebenfalls Interesse an diesem Grundstück haben das würde man möglicherweise das Gemeinwohl oder auch gesamtwirtschaftliche Interessen nennen ein Beispiel wenn es z.B um den Bau von Straßen geht eine Straße muss über ein bestimmtes Grundstück drüber der Eigentümer hat kein Interesse an der

Da wir doch bei Immobilien und Grundstücken von einzigartigen Objekten sprechen, heißt es, es gibt jedes Grundstück und somit auch die darauf stehende Immobilie nur einmal. Ist da die Wahrscheinlichkeit groß, dass es auch andere gibt, die ebenfalls Interesse an diesem Grundstück haben. Das würde man möglicherweise das Gemeinwohl oder auch gesamtwirtschaftliche Interessen nennen.

zum Wasser könnte das eine Rolle spielen dass es z.B bestimmte Grundstücke gibt die den Zug zum See oder zu einem Fluss versperren auch da muss man dann irgendwie regeln dass der Zugang möglich ist hier muss es also eine sogenannte

Ein Beispiel: Wenn es z. B. um den Bau von Straßen geht. Eine Straße muss über ein bestimmtes Grundstück drüber. Der Eigentümer hat kein Interesse an der Straße, weil diese möglicherweise sein Grundstück teilt oder weil er selbst die Straße gar nicht benutzen möchte. Aber die Allgemeinheit, die rechts und links vom Grundstück wohnt, möchte diese Straße benutzen und hat daher ein berechtigtes Interesse daran. Oder auch beim Zugang zum Wasser könnte das eine Rolle spielen, dass es z. B. bestimmte Grundstücke gibt, die den Zugang zum See oder zu einem Fluss versperren. Auch da muss man dann irgendwie regeln, dass der Zugang möglich ist. Hier muss es also eine sogenannte Interessensabwägung geben.

Verwendung von Grund und Boden das heißt ich als Eigentümer eines Grundstücks muss wissen welche Rechten und Pflichten damit verbunden sind und es muss auch irgendwie die Koordination von Wechselwirkungen zwischen z.B dem Staat und dem Eigentümer dem Eigentümer und

Kommen wir nun zu den Registern und damit zu den Instrumenten zur Flächenverwaltung. Hier haben wir mal die Schutzziele betreffend der Nutzung von Grund und Boden formuliert. Man braucht zum einen Rechtssicherheit hinsichtlich Abgrenzung, Eigentum, Übertragung und Verwendung von Grund und Boden. Das heißt, ich als Eigentümer eines Grundstücks muss wissen, welche Rechte und Pflichten damit verbunden sind, und es muss auch irgendwie die Koordination von Wechselwirkungen zwischen z. B. dem Staat und dem Eigentümer, dem Eigentümer und seinen Nachbarn sowie sonstigen Betroffenen, also in der Investition z. B. Stakeholdern, organisiert werden.

Beschreibung jedes Grundstücks in Deutschland und zum anderen sind es da die Grundbücher in denen dann eine individuelle Zuordnung von Flurstücken Eigentumsverhältnissen und sonstigen Rechten und Pflichten vorgenommen wird anhand dieser Register können also die Schutzziele definiert festgehalten und geregelt werden daher schauen wir uns

Die Schutzmaßnahmen, die es in Deutschland dafür gibt, sind diese beiden Register. Da ist zum einen das Liegenschaftskataster, also die vermessungstechnische Aufteilung des gesamten Bundesgebietes in Flurstücke. Das heißt die eindeutige Beschreibung jedes Grundstücks in Deutschland, und zum anderen sind es da die Grundbücher, in denen dann eine individuelle Zuordnung von Flurstücken, Eigentumsverhältnissen und sonstigen Rechten und Pflichten vorgenommen wird.

eine gmarkung z.B das Liegenschaftsbuch ist ganz ähnlich aufgebaut was deutlich bekannter ist und was in der Praxis aber eine größere Rolle spielt ist der darstellende teil und da vor allem die Flurkarten aber auch die schätzungskarten und das Zahlenwerk Flurkarten sehen wie folgt

Anhand dieser Register können also die Schutzziele definiert, festgehalten und geregelt werden. Daher schauen wir uns diese beiden Register im Folgenden etwas näher an. Zuerst einmal das Liegenschaftskataster. Das Liegenschaftskataster als erstes Register hat einen beschreibenden und einen darstellenden Teil. Der beschreibende Teil ist einfach eine Liste, also das Flurbuch. Da sind alle Flurstücke aufgeteilt aufgeführt.

eindeutig beschrieben werden diese Karte dient zur Bestimmung aber z.B auch dazu Anpassung vorzunehmen durch eine Änderung von eigentumsverhält wenn ich z.B Eigentümer des Flurstücks 64 bin und dieses Objekt aus Nummer 35A verkaufen möchte dann kann ich wie folgt

Eine Gemarkung, z. B. Das Liegenschaftsbuch ist ganz ähnlich aufgebaut. Was deutlich bekannter ist und was in der Praxis aber eine größere Rolle spielt, ist der darstellende Teil und da vor allem die Flurkarten, aber auch die Schätzungskarten und das Zahlenwerk. Flurkarten sehen wie folgt aus:

64b das Gleiche kann man dann auch umgekehrt machen und Grundstücke bzw Flurstücke wieder zusammenführen dann würde in der neuen Flurkarte aus diesen zwei Flurstücken wieder ein Flurstück werden das zweite Register mit zentraler Bedeutung ist das Grundbuch hier haben

Es gibt für jedes Flurstück eine Flurstücksnummer, die Straße, an der dieses Flur liegt, ist aufgeführt. Man hat die Hausnummer, man hat die Grundstücksgrenze, man hat Gebäude, die auf dem jeweiligen Flurstück stehen, und wir haben Koordinaten aufgeführt. So kann jedes Objekt eindeutig beschrieben werden.

jedem dieser Grundbücher sind dann alle Grundstücke der jeweiligen Gemeinde aufgeführt und für jedes dieser Grundstücke gibt es dann wieder ein separates Grundbuch wenn wir uns jetzt einmal das Grundstück 2 als Beispiel nehmen und uns das Grundbuch näher anschauen dann haben wir hier drei

Diese Karte dient zur Bestimmung, aber z. B. auch dazu, Anpassungen vorzunehmen durch eine Änderung von Eigentumsverhältnissen. Wenn ich z. B. Eigentümer des Flurstücks 64 bin und dieses Objekt aus Nummer 35A verkaufen möchte, dann kann ich wie folgt vorgehen: Ich teile dieses Grundstück, dann wird ein entsprechender Antrag beim Amtsgericht gestellt, da wird geprüft und neu vermessen, und dann werden in der nächsten Flurkarte hier zwei Grundstücke bzw. zwei Flurstücke eingezeichnet.

beschrieben es geht hierbei um die Gemarkung traumst um die Flur 5 um das Flurstück 22 schräger 3 dann steht hier noch worum es sich handelt also es geht um Gebäude und eine Freifläche mit der Nutzung wohnen und hier steht wie groß das Grundstück

Da gibt es dann das Flurstück 64a und dann das Flurstück 64b. Das Gleiche kann man dann auch umgekehrt machen und Grundstücke bzw. Flurstücke wieder zusammenführen. Dann würde in der neuen Flurkarte aus diesen zwei Flurstücken wieder ein Flurstück werden. Das zweite Register mit zentraler Bedeutung ist das Grundbuch. Hier haben wir einmal eine Struktur, wie ein Grundbuch aufgebaut bzw. gegliedert ist.

gehörte das Grundstück einmal der gemeinnützigen Wohnungs und Siedlungsgesellschaft und wurde dann verkauft an die Eheleute Mike und Tanja Mustermann wenn die das jetzt weiter verkaufen würden dann würde deren Eintrag entweder unterstrichen oder durchgestrichen und dann würden die neuden entümer unter der laufenden

Die oberste Behörde ist das Amtsgericht. Dort ist das Grundbuchamt angesiedelt, und für jeden Grundbuchbezirk gibt es dann ein separates Grundbuch, also Gemeinde A, Gemeinde B, C und so weiter. In jedem dieser Grundbücher sind dann alle Grundstücke der jeweiligen Gemeinde aufgeführt, und für jedes dieser Grundstücke gibt es dann wieder ein separates Grundbuch.

Grundstück finanziert und es wurde eine Grundschuld eingetragen dann würde das hier stehen das ist dann relevant wenn z.B der aktuelle Eigentümer noch eine Finanzierung für etwas anderes braucht dann kann beispielsweise der finanzierende bzw der kreditkieber das Grundbuch anfordern und sehen dass das

Wenn wir uns jetzt einmal das Grundstück 2 als Beispiel nehmen und uns das Grundbuch näher anschauen, dann haben wir hier drei Unterkapitel. Zunächst einmal haben wir da das Bestandsverzeichnis. Ihr müsst das jetzt nicht im Detail lesen können. Wichtig sind hier nur die Gemarkung und die Karte, also das Flurstück. Das ist die Rückbindung an das Liegenschaftskataster. Hier ist eindeutig beschrieben: Es geht hierbei um die Gemarkung Traumst, um die Flur 5, um das Flurstück 22 schräger 3.

Wohnrechte eingetragen werden nibrauch leitet sich von dem Wort nutzniesen ab so kann dann wenn jemand das Grundstück kaufen möchte sehen woran dieses alles gebunden ist da diese Rechte bzw Pflichten dann natürlich eben auch mitgekauft werden was haben wir in diesem Kapitel

Dann steht hier noch, worum es sich handelt, also es geht um Gebäude und eine Freifläche mit der Nutzung Wohnen, und hier steht, wie groß das Grundstück bzw. Flurstück ist. Kommen wir zum zweiten Kapitel der Abteilung 1. In der Abteilung 1 steht, wem dieses Flurstück gehört und wem es mal gehört. Wir haben oben links die Vergangenheit. Da ist entweder unterstrichen oder durchgestrichen.

einmal welche Bedeutung der Standort für den Erfolg einer Immobilieninvestition hat wie sich Standorte anhand ihrer qualitativen und quantitativen Merkmale unterscheiden lassen und wir sehen wie spezifische Standorteigenschaften den jeweiligen Immobilienmarkt beeinflussen schauen wir erst einmal ganz allgemein auf die Standort und

Ja, in diesem Beispiel gehörte das Grundstück einmal der gemeinnützigen Wohnungs- und Siedlungsgesellschaft und wurde dann verkauft an die Eheleute Mike und Tanja Mustermann. Wenn die das jetzt weiter verkaufen würden, dann würde deren Eintrag entweder unterstrichen oder durchgestrichen, und dann würden die neuen Eigentümer unter der laufenden Nummer 3 da drunter eingetragen werden, sodass jeder, der ein berechtigtes Interesse an diesem Flurstück hat, sehen kann, wer momentan die Eigentümer sind.

immer eine Grundlage für darauf aufbauende spezialanalysen es also egal ob Standort oder Marktanalyse sie sind so eine roh Art Rohstoff also Grundlage für z.B machtbarkeitsanalysen oder investitionsanalysen wenn man ein großes Projekt hat braucht man auf jeden Fall eine Standort und eine Marktanalyse

Im dritten Kapitel der Abteilung 3 findet man die Belastungen, die auf diesem Grundstück liegen. Möglicherweise ist das Grundstück finanziert, und es wurde eine Grundschuld eingetragen. Dann würde das hier stehen. Das ist dann relevant, wenn z. B. der aktuelle Eigentümer noch eine Finanzierung für etwas anderes braucht. Dann kann beispielsweise der finanzierende bzw. der Kreditgeber das Grundbuch anfordern und sehen, dass das Grundstück bzw. die Immobilien bereits mit einer bestimmten Grundschuld belastet sind, und kann so eine bessere Entscheidung bezüglich einer Finanzierung treffen, als wenn er das eben nicht wüsste.

sind und Dinge die eher qualitativ sind z.B Kultur oder politische Verhältnisse bei der Marktanalyse ist es ganz ähnlich nur mit dem Unterschied dass es hier nicht um den Standort sondern um einen Markt geht den es abzugrenzen geht diesen kann man zum

In der Abteilung 2 würden aber auch andere Belastungen wie z. B. Wegerechte oder Nießbrauchrechte, also Wohnrechte, eingetragen werden. Nießbrauch leitet sich von dem Wort Nutznießen ab. So kann dann, wenn jemand das Grundstück kaufen möchte, sehen, woran dieses alles gebunden ist, da diese Rechte bzw. Pflichten dann natürlich eben auch mitgekauft werden. Was haben wir in diesem Kapitel Register zur Bodennutzung gelernt? Einmal Grunderwerb und Eigentumsschutz erfordern öffentlich-rechtlichen Schutz.

Informationen aus den Standort und Marktanalysen zusammenwirft und systematisiert dann gibt es Wechselwirkungen und Effekte ausgehend von verschiedenen Einflussfaktoren die dabei eine Rolle spielen wir haben physische Bedingungen es gibt sozioökonomische Bedingungen es gibt den Immobilienmarkt mit Angebot Nachfrage also Entwicklungen

und Status von Angebot und Nachfrage auf diesem Markt und wir haben die Struktur und Entwicklung des relevanten nutzungssektors welche sich im Zeitverlauf stetig ändern diese Effekte und Wechselwirkungen sind immer von einem gewissen zeitlichen Horizont ausz betrachten das heißt diese Effekte

gelten nicht für immer daher sind die Standort und Marktanalysen im zeitaablauf regelmäßig und zu verschiedenen Zeitpunkten zu wiederholen beispielsweise vor der Investition oder im Rahmen des laufenden Controllings also zwischendurch Grund dafür ist dass sich die vor allen die physischen und die

sozioökonomischen Bedingungen im Laufe der Zeit verändern können bei der Standortanalyse hat man unterschiedliche untersuchungsbereiche da sind zum einen demografische Standortfaktoren z.B Altersstruktur oder Ausbildungsstruktur einer Region da sind ökonomische Standortfaktoren so etwas wie Arbeitslosenquote Wirtschaftswachstum und dessen Entwicklung und da ist das

politisch rechtliche System also die politisch rechtlichen Standortfaktoren hier geht es darum dass politische Stabilität und Rechtssicherheit betrachtet wird ja das ist vor allen Dingen wichtig bei Investition in verschiedenen Ländern stellt man sich die Frage wie rechtssicher kann man

investieren wie sicher ist es dass man z.B beim Scheitern des Projektes das Geld zurückbekommen kann man dort klagen funktionieren dort die Gerichte wie sieht die politische Stabilität an dem jeweiligen Standort bzw der Region aus man kann das ganze auch in

unterschiedliche Ausprägung machen ich kann mir da z.B erst einmal den makrostandort so etwas wie die Stadt anschauen und des ein Umfeld oder eben ja etwas tiefer reingehen und mir den stadtteilnehmen in dem ich ein Projekt aufbauen möchte und

dessen Umfeld betrachten dann kann ich mir dort den mikrostandort anschauen man untersucht also das Kits und oder die direkt schon die Liegenschaften die großen Grundstücke und deren Umfelder ja und darin dann wiederum auch die liegenden Flurstücke die man sich

näher betrachten sollte habe ich das getan kann ich übergehen und mir die Parzelle anschauen man untersucht hier also das Flurstück selbst und seine Beschaffenheit und seine Bedingungen all das betrachtet man jeweils mit Blick auf harte und weiche Faktoren harte Faktoren in dem Fall

Dinge die messbar sind z.B demografische Dinge wie Alterstruktur das kann man herausfinden bei oder durch Abfragen bei statistischen Ämtern weiche Faktoren wären dann hier wieder qualitative Dinge wie z.B Kultur oder Rechtssystem wenn wir uns nun der Markt Analyse zuwenden dann ist es

folgendermaßen die Marktanalyse steht vor verschiedenen Herausforderungen einmal die Anbietersicht und einmal aus Sicht der Nachfrage bei der Anbieter Anbietersicht ist es so dass wir hohe Anfangsinvestitionen haben da es sehr teuer ist in Immobilien zu investieren es gibt langfristige

Investitionsentscheidungen das heißt Rendite kommt erst nach langer Zeit da sind langfristige Bindungen an die Investition also die Immobilie eine Grundvoraussetzung es gibt planungsbezogene Unsicherheit man kann also bei der Analyse auch immer relevante Dinge übersehen wir haben meist lange

Reaktionszeiten da Immobilien nicht eben mal umgebaut abgebaut oder woanders wieder neu aufgebaut werden können wir haben hohe Transaktionskosten also z.B steuerliche Lasten wie die Grunderwerbssteuer Notargebühren wenn gekauft oder gebaut wird und es gibt rechtliche Beschränkungen also die Bindung an Baurechte und an

Genehmigungsverfahren auf Nachfrager ist Sicht ist es so dass es zum einen beschränkte Teilhaber Teilbarkeit also Substituierbarkeit gibt das heißt Wohneigentum kann nicht beliebig klein aufgeteilt werden wir haben das Thema der fehlenden Marktübersicht da jedes Grundstück einzigartig ist gibt es

keine Standardprodukte und Marktstandards zur Orientierung auch hier gibt es das Thema Unsicherheit das gibt es in jedem Markt und wir haben das Thema Anpassungskosten diese werden beeinflusst durch die zeitlichen Verzögerungen aufgrund der langen [Musik] Reaktionszeiten im Ergebnis kann man

sagen es gibt eine eingeschränkte Markteffizienz het ität und Intransparenz um damit umzugehen kann man versuchen zu segmentieren hier ein Beispiel wir haben hier vier Segmente Wohnimmobilien Gewerbeimmobilien industrieimmobilien sonderimmobilien wenn ich jetzt eine Marktanalyse machen möchte und mir ein

Angebot und Nachfrage und deren Zusammentreffen das heißt Preise und deren Entwicklung anschauen möchte dann mache ich das ganze am besten in einem Segment durch die Konzentration auf eines der Segmente können viele unwesentliche Einflussfaktoren und Umfeldfaktoren ausgesperrt werden hier sehen wir einmal eine

Abbildung zu einem Beispiel wie analysetheorien gebildet werden können wir gehen hier von einer tradeoff Situation aus also eine sogenannte Austauschbeziehung oder eine Situation wo ich als Verbraucher in dem Fall Mieter Abwegen muss denn hier ist ist es so wird das eine besser wird zugleich

das andere schlechter wir haben hier einmal die Entfernung der Wohnung vom Zentrum und die wohnmiete als bezugseinheiten es muss hier nun eine abwegung zwischen den Transportkosten und den Mietkosten getroffen werden das heißt wenn ich weit weg vom Zentrum

wohne wo ich dann aber wo wiederum arbeite habe ich zwar in der Regel eine geringere Miete dafür doch höhere Transportkosten oder ich wohne im Zentrum und habe niedrige Transportkosten dafür jedoch eine höhere Miete hier in der Mitte haben wir dann

eine sogenannte teilmarktgrenze wo sich diese beiden Gruppen abgrenzen also einmal die die sich für eine niedrige Miete entschieden haben und einmal die die sich für eine höhere Miete entschieden haben das ganze Thema kann eine gewisse Dynamik bekommen wenn sich z.B die

Eigentumsverhältnisse eines Mitgliedes einer solchen Gruppe ändern wenn z.B jemand in der Gruppe mit der niedrigen Miete zu mehr Einkommen kommt und in der Gruppe der niedrigen Miete bleiben möchte dann würde er wahrscheinlich nicht näher an das Zentrum der Stadt

heranziehen da ihm die Transportkosten ja vorher auch schon nicht so wichtig waren sondern erer wahrscheinlich eine größere Mietfläche nehmen wenn jemand aus der Gruppe mit den hohen Mieten seinen Job verliert jedoch in der Grupp Gruppe also nah am Zentrum bleiben

möchte würde er wahrscheinlich eine in eine kleinere Wohnung ziehen damit sind wir auch schon am Ende des zweiten Kapitels und ich möchte hier die wichtigsten Lerninhalte noch einmal zusammenfassen zum einen ist es so Standort und Marktanalysen sind basisanalysen für Immobilieninvestments

und das laufende Controlling dazu werden eine Vielzahl an datenquell ausgewertet und zu einem Gesamtbild verknüpft und die Qualität hängt immer von den verfügbaren Daten und deren Verarbeitung ab somit sind wir auch schon am Ende dieses Teils der Seminarreihe angekommen

und möchten noch einmal auf das Thema Prüfungsvorbereitung schauen und uns anschauen welche Fragen uns im Bezug auf die eben beiden gehörten Themen in der Klausur begegnen können wir haben hier sieben Fragen die es sich gilt anzuschauen wie schon oft gesagt ein bis

zwei dieser Fragen können in der Klausur abgefragt werden ich wünsche wieder viel Erfolg bei der Aufbereitung beim Lernen sage Tschüss bis zum nächsten Teil