宅建 2026 法令上の制限 #5 【都市計画法　地区計画】市町村単位の都市計画。再開発等促進区や開発整備促進区、農地の行為制限などわかりやすく解説。ポイントを抑えて得点につなげよう！赤字は要チェック

耳で覚えて一発合格。あ課長の無料宅建講座2026。今回は地区計画について学習していきます。軸計画、軸整備計画など似た用語が多く整理できていないとミスにつながりやすい単元です。届け出や行為制限など手続き系の問題として出題されることが多いですよ。

本日の講義カリキュラムはこちらです。1 地区計画。地区計画の目的や位置づけを確認し、都市計画の中でどのような役割を持つのかを整理します。2 地区整備計画。地区計画の中で定められる具体的なルールについて建物の用途や高さなど試験で問われるポイントを整理します。3 農地の行為制限。地区整備計画に基づく農地の行為制限について条例との関係や許可とか届け出の考え方を整理します。4 建築等の届け出。届け出が必要となる区域や対象行為、届け出不要となる例外について整理します。このカリキュラムを学び終えた時、皆さんは問題文を読んで軸計画のどの段階の話なのかを整理しながら落ち着いて判断できる状態になっていますよ。それでは早速始めていきましょう。

皆さんお馴染みの土地利用計画のイメージ図です。今日は1番上の地区計画について学習していきますよ。日本の国土を5種類に分け、その上に用途地域を重ね、地域地区を重ね、そして今回最後の地区計画を重ねることによって街づくりが完成します。どんな街になるかは重ね方によって変わってきます。でも地区計画は準都市計画区域には定めることができません。

ですので、準都市計画区域の場合は地域地区を重ねて出来上がりとなります。

地区計画は比較的小規模な地区レベルでその地域の特性にマッチするよう決め細やかな街づくりを目的とした小さな街づくりのプランです。都市計画法の最初は国土を5つに分ける話でしたが、この地区計画は市町村単位の小さな都市計画の話です。地区計画は都市計画の中の計画ですからね。地区計画がどんなポジションにいるのかこれでイメージできましたか？

地区計画とは建物の建築形態、公共施設等の施設の配置等から見て一体としてそれぞれの区域の特性にふさわしい対応を備えた良好な環境の各区域を整備、開発したり保全したりするための計画です。ちょっと何言ってるか分かりませんよね。めっちゃ簡単に言うとこういう街にしたいなと町村単位で考えてそれにふさわしい建物や公共施設を整備する計画ということです。では計画はどんなところに定めることができるのでしょうか？試験に何度か出題されていますのでしっかりしてくださいね。

まず1つ目、用途地域が定められている区域であれば地区計画を定めることができます。用途地域はこういうエリアにしたいと決めていましたよね。そしてさらに地区計画を定めて建築や開発を進めていきます。2つ目は用途地域が定められていない区域でも不良な区域の形成を防止するなど一定の場合に限定されますが地区計画を定めることができます。非線引き区域の用途地域が定められていないところやなんと市街化調整区域も限定的ではありますが地区計画を定めることができます。市街化調整区域は農業や漁業が盛んですごく田舎、自然を残したいところというイメージを持っている方が多いと思います。もちろん間違いではありません。自然を残したいから開発をしたり建物をバンバン立てたりそういうことは制限しています。ですが、地区計画のように地域の特性にマッチするような街づくり、しかも小さな街づくりのプランであれば、自然を残しつつも住んでいる人たちが便利になるような街づくりができますよね。市街化調整区域も人が住んでいますので、街もありますし、住宅街もあるんですよ。そういう人たちのためにも素敵な街づくりができるよう地区計画を定めることができるんですね。が注意点。

3つ目、準都市計画区域では地区計画を定めることはできません。ですので用途地域が定められている区域なら地区計画を定めることができるというところだけ暗記してしまうと準都市計画区域でも用途地域を定める場所がありますのでそこも地区計画定められるじゃんってなっちゃいますので気をつけてくださいね。お馴染みのこの表、もう皆さん書けるようになりましたか？マルとバツは用途地域を定めることができるできないを表しています。市街化区域は原則用途地域を定めますので地区計画も定められますね。非線引き区域は用途地域を定める場所がありますし、定められないところであっても限定的に地区計画を定めることができます。市街化調整区域は原則用途地域は定めませんが、限定的に地区計画を定めることができます。

これは頭の片隅に置いておいていただければいいんですが、実は市街化調整区域も用途地域を絶対定めることができないかというとそうではありません。一定の条件をクリアすれば定めることができますが、今はとりあえず置いておきましょう。実を言っていたり、もっと勉強深掘りしていった時に用途地域調整区域も定められるじゃんってなるといけないのでお伝えしましたが、本当にね、今は深掘りは必要ありません。