Speaker A
부동산은 무조건 사야 되는 거. 그다음에 주식 투자는 어 좀 애매하죠. 주식 투자는 아 하면 안 될 거 같고 그런 이제 잘못된 생각이죠. 한국은 지금 부동산 비중이 대부분의 가게에서 80%에 육박하고 나머지 20%는 어 은행 예금이 들어가 있습니다. 그래서 오늘은 이제 부동산에 대해서 제가 어
월세와 내 집 마련의 비용과 이익을 수학적으로 비교하며, 부동산 투자에 대한 잘못된 인식을 바로잡고 주식 투자 우선의 중요성을 설명합니다.
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Key Takeaways
- 월세는 단순히 버리는 돈이 아니라 비용과 기회비용을 포함해 계산해야 한다.
- 집 구매는 감정적 안정감을 주지만, 경제적 비용과 위험을 반드시 고려해야 한다.
- 부동산에 재산을 과도하게 집중하는 것은 위험하며, 주식 투자가 장기적 자산 증식에 유리하다.
- 한국 부동산 시장은 지역별로 차이가 크며, 앞으로 집값 상승이 지속되지 않을 수 있다.
- 젊은 세대는 주식 투자부터 시작해 자산을 키운 후 부동산에 투자하는 것이 현명하다.
What the video covers
- 한국 가계 자산의 80%가 부동산에 집중되어 있으며, 부동산 무조건 구매의 잘못된 인식을 지적한다.
- 월세는 단순히 버리는 돈이 아니라 회수 불가능한 비용과 비교해 집 구매 비용과 기회비용을 계산해야 한다.
- 집 구매 시 발생하는 은행 이자, 기회 비용, 세금, 수리비용 등 총비용을 꼼꼼히 따져야 한다.
- 월세와 집 구매 비용을 구체적인 예시로 비교하여 월세가 오히려 경제적으로 유리할 수 있음을 설명한다.
- 부동산 가격 하락 위험과 집값 상승이 항상 지속되지 않는다는 점을 강조한다.
- 미국 기업들이 부동산을 소유하지 않는 이유와 유연성의 중요성을 설명한다.
- 재산의 80% 이상을 부동산에 묶는 것은 위험하며, 주식 투자가 재산 증식에 더 효과적임을 강조한다.
- 주식은 확장성과 성장 가능성이 높아 장기적으로 재산 형성에 유리하다.
- 부동산 가격 상승은 주로 인플레이션에 의한 월세 상승 때문이며, 주식 대비 상승 속도가 느리다.
- 젊은 세대는 주식 투자로 자산을 먼저 불린 후, 재산의 일부만 부동산에 투자하는 전략이 바람직하다.
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Speaker A
반드시 사야 될 대상인가 아닌가 적어도 계산을 할 줄 알아야 된다. 어 내가 월세를 사는게 유리한지 부정산을 사는게 유리한지 어 그걸 살펴보시고 남들보다 조금 다른 어 시각을 가질 수도 있고요. 부동산을 투자할 때는요. 어 부동산을 사는 것과 아니면 월세를 사는 것과 이제
Speaker A
비교를 해야 되겠죠. 그 월세를 샀을 때는 이제 한국에 따지면은 좀 불안하죠. 많은 사람들이 얘기합니다.
Speaker A
월세를 살게 되면 이사도 자주 다녀야 되고 그런데 집을 갖고 있는게 좋 좋 좋지 않을까요? 뭐 그렇게 생각할 수도 있죠. 그다음에 예 월세를 살면은 시선이 좀 걱정되죠. 어 저 집이 좀 어 경제적으로 어렵 어렵게 느끼지 않을까? 주위에 시선이 좀
Speaker A
불안하죠. 아 또 하나 결정적인 이유가 있습니다. 월세는 버리는 돈이라고 생각을 하죠. 내가 집을 사서 은행에서 융자를 받아서 융자 이자만 갚으면 그건 내 집이 되니까 월세는 버리는 돈인데 은행 이자는 아 결국은 내가 집을 사는 과정 중에 하나기 때문에 괜찮다는 생각을 하는
Speaker A
건데요. 어 그게 반드시 옳은게 아닙니다. 저희가 설명을 드겠지만. 근데 집을 사게 되면은 뭐가 있죠?
Speaker A
감정적으로 안정이 되죠. 내가 이삭할 필요도 없고 어 또 내 집을 장만했다는 그런 푸근함도 있고 또 하나는 집이라도 하나 있기 때문에 내가 부자가 된 거 같기도 하고 감정적인 얘기입니다. 근데 여기서 중요한게 빠져 있죠.
Speaker A
어, 그 수학적인 계산이 빠져 있는 겁니다. 그니까 잘못된 어, 어떤 내가 그 집을 사야 되는지 아니면 월세를 살아야 되는지 그 계산하는 방식에 대해서는 아무도 대부분의 사람들이 간 관심을 갖지 않죠.
Speaker A
월세로 사느냐 집으로 사는 거에 가장 중요한 거는요. 이리커버 커스트라는 말이 있습니다. 회생이 불가한 비용에 대해서 생각하셔야 돼요. 내가 집을 사건, 월세를 사건 리커버 커스트라고 했어요. 첫 번째 월세를 사면은 어 내가 월세를 닮아내겠죠. 그거는 회수 불가능한 비용이죠.
Speaker A
그래서 예를 들어 내가 100만 원이 월세라 그러면 1년에 1,200만 원이 회생 불가능한 비용입니다. 그죠? 근데 어 대신에 월세만 내면 그 집에서 살 수 있는 권리가 있으니까 월세만 내면 되죠. 반대 개념이 집을 샀을 때죠. 집을 샀을 때 어 리커버 코스트가 뭘까요?
Speaker A
회사에 불가한 비용 첫 번째 어 은행 이자죠. 은행 이자는 무조건 내야 되겠죠. 두 번째도 뭐가 있을까요?
Speaker A
기회 비용이 있죠. 예를 들어서 내가 10억짜리 집어 때 어 5억은 내 돈이고 나머지 5억은 어 은행 이자를 필린다. 그러면 은행 이자가 예를 들어서 4%다. 그러면 4%가 어 내가 이자를내는 거는 그거는 어 영원히 돌아올 수 없는 돈이죠.
Speaker A
그다음에 또 뭐가 있을까요? 내가 5억을 어 내 돈으로 어 내게 되면 거기서 생기는 기회 비용이 있죠. 그 기회 비용이 어 예를 들어서 그 돈 가지고 내가 주식 시장에 투자했을 경우에 1년에 5%를 벌 수 있다 그러면 그것도 계산에 들어가야 되는
Speaker A
거죠. 그래서 5억을 있다 그러면 5% 2,500만 원이 내 기회 비용인 겁니다. 그 사람들은 거기에 대한 생각을 잘 없죠. 왜냐면 원금이 보장되기 때문에 그죠. 내가 그 돈 가지고 집을 샀을 때는 그게 원급이 포장되겠죠. 내가 똑같은 가격으로 집을 판다고 가정했으면 여러들서 내가 10억 주고
Speaker A
산 집이 어 한 어 10년 있다가 15억에 팔면 내가 내게 돈도 벌 수 있고 내 5억이 안전하다고 생각하는 거죠.
Speaker A
그러지 집을 사게 되는데 어 그래서 그 리커블 코스트가 중요하다. 그러니까 회불 가능한 거 렌트를 했을 때 월세를 샀을 때는 월세가 전부다.
Speaker A
그 지부 샀을 때는 기회 비용 그다음에 은행이자 또 뭐가 있을까요? 세금이 있죠. 또 뭐가 있어요?
Speaker A
수리 비용이 있죠. 집은 끊임없이 어 그 고장이 나게 되고 고치게 되고 그 비용이죠. 근데 월세를 살게 되면 집중 이인내죠. 대부분. 그러니까 비교할 필요가 있죠. 집을 샀을 땐 좋은 점은 예를 들어서 내가 약간 무리를 하더라도 월세에 비해서 유리할 때가 있죠. 내가 내 집을 갖꾸고
Speaker A
싶을 때 부엌이 내 내가 원하는 부엌 그 살림도 내 내가 원하는 걸 하고 싶을 때 그러니까 그게 이제 프리미엄이 되는 거예요. 어 내 나름대로 내 복음자를 갖고 싶어 해서 어 집을 갖는 거죠. 근데 이제 문제죠.
Speaker A
근데 이제 많은 사람들이 무조건 집을 사야 된다는 거에 대해서 일단은 잠깐 스톱하고 어 들여다볼 필요가 있는 거죠. 그래서 제가 예를 들어 볼게요. 예를 들어서 여러분들이 10억짜리 집을 산다 그러면 5억을 어 내가 어 그 다운 페이라 그럽니다. 그러니까 내 돈으로 5억을
Speaker A
마련해서 사야 되고 아 내야 되겠죠. 그다음에 5억은 은행에서 빌린다고 4% 이자를 빌린다고 했을 때 이거 코스트가 얼마까요?
Speaker A
첫 번째로 어 기회 비용 5억에 대한 기회 비용 5%를 따진다 그러면 2,500만 원이죠. 1년에 2,500만 원이 나가는 거예요. 또 하나 은행 이자가 4%라 그러면 얼마 되죠? 2천만 원이네 은행 이자죠.
Speaker A
그다음에 또 뭐가 있을까요? 1% 정도는 내가 수립이에요. 그까 이것저것 따지니까 10억에 5% 10억에 5%가 내가 1값을 코스트예요. 그 10억에 5%면 어떻게 되죠? 5천만 원이죠.
Speaker A
5천만 원이 내가 회수할 수 없는 비용입니다. 여러분들이 10억짜리 집이라 그러면 보통 월세가 얼마 정도 되나요? 제가 볼 때는 10억짜리 집이면 한 월세가 한 150만 원 정도 될 거라고 생각해요. 150만 원이면 어 1년에 들어가는 돈이 얼마죠? 1,800만 원이겠네요. 12달이니까. 그
Speaker A
1,800만 원과 5천만 원의 차인 거예요. 내가 집을 산다는 거는 5천만 원이 내 그 코스트가 들어가는 거죠. 근데 월세를 살면 1,800만 원이 코스트예요. 그 어느게 유리하죠?
Speaker A
월세가 유리하죠. 월세가 100번 유리하죠. 근데 예를 들어서 월세가 한 300만 원이다 그러면 어 300만 원이니까 3,600만 원 때 5천만 원.
Speaker A
그래도 월세가 유리하네요. 근데 400만 원으로 올라간다. 그러면 어떻게 될까요? 5천만 원. 4,800만 원이니까 비슷하죠.
Speaker A
그때는 집을 사도 좋고 월세를 사도 좋고 집을 샀을 때도 나쁜 점은 뭐냐면 아 그 황금성이죠.
Speaker A
황금성이 떨어지기 때문에 집을 갖고 있는 거는 어 불안하고 또 하나 집을 갖고 있는 거에 나쁜 점이라는 거는 만약에 집값이 하락한다면 어떻게 될까요?
Speaker A
심각한 문제가 되죠. 왜냐면 나는 빛을 오이라는 집 빛을 짓고 있기 때문에 오을 갚아야 되는 거잖아요.
Speaker A
그래서 이런 종합적인 거를 생각을 해야 해서 내가 월세가 유리한지 집을 사는게 유리한지를 따져야 되는 겁니다. 근데 그동안은 한국 집은 대부분 올랐어요.
Speaker A
그 사람들의 생각은 이제 그렇게 돼 있죠. 앞으로도 계속 올라갈 것이다. 근데 저는 그렇게 생각하지 않습니다.
Speaker A
그 한국도 서울의 특정 지역은 어 부동산이 계속 올랐지만 지방으로 내려가면 지금 어 그 비어 있는 아파트가 많이 생길 있고 생길 수밖에 없어요. 일본의 케이스도 보면 비어 있는 집이 200만 채가 넘는다 그래요. 그 집을 사야 되는 강파관 관점에서 이제 특히 젊은 사람들은
Speaker A
벗어나야 되는 거예요. 집을 갖고 있지 않는게 전혀 문제가 되지 않아요. 그니까 예를 들어서 미국 같은 경우는 제가 일하던 회사 어 라저드라는 회사가 있어요. 스쿼드라는 회사고 제가 자성영사에 있었지만 어느 우리 회사들을 내가 다니는 회사들은 부동산을 소유하는 회사가 없었어요.
Speaker A
부동산을 소유할 필요가 없다고 느낀 거죠. 왜 없다고 느낄까요? 회사 입장에서도 어 회사를 계속 옮겨야 될지 모르잖아요. 그러면 어 그 본사를 하나씩 갖고 있는게 유리하다고 생각하지 않을까요? 근데 미국 사람들 생각하지 않죠. 왜냐?
Speaker A
가격을 따질 줄 알기 때문에 그래요. 브랜트를. 왜냐면 내가 빌딩이 같지 않고 있어도 유연 여러 가지가 있죠.
Speaker A
회사 입장에서 예를 들어서 10층을 쓰고 있어요. 내가 본사 건물을 줘서 10층을 우리가 쓰고 10층을 엔트를 줬어요. 근데 경기가 어려워요.
Speaker A
그러면 미국에서는 어떻게 되죠? 사람을 내보내죠. 그러면 10층을 쓰던 거를 3층만 쓰고 싶어요. 그러면 내가 그 빌딩을 갖고 있었을 때는 나머지 7층을 새를 줘야 되죠. 근데 내 비즈니스는 새 주는 입장이 아니잖아요. 나는 다른 걸로 돈을 벌어야 되는데.
Speaker A
그래서지 그 빌딩을 갖고 있다든가 집을 갖고 있다는 거는 굉장히 부담스러운 거예요. 이제 그걸 따져 보는 거죠. 빌딩을 소유하는 것과 내가 그 월세를 갖고 있는 거 유리한 거 당연히 월세가 유리하다고 생각하기 때문에 그렇게 하는 거죠. 그래서 많은 미국의 기업들은 빌딩을 사지
Speaker A
않죠. 어떻게 금융 기간 빌딩을 안 삽니다. 왜냐면 플렉시빌리티 자유롭거든요. 근데 어 그 생각을 하지 않고 아까 많은 사람들이 저한테 질문하듯이 집을 안 갖고 있으면 불안해요. 그 이유 하나로 어 집을 꼭 갖고 있어야 된다는 강박. 그리고 훨씬 더 비용이
Speaker A
많이 들어가야 되는 거에 어 큰 내 재산의 80%가 북동산에 묶여 있다는 거는 무지하게 위험한 거죠.
Speaker A
다이어트 왜 하시죠? 불필요한 건 빼고 건강해지기 위해서죠. 보험도 똑같습니다. 불필요한 보험료는 줄이고 필요한 보장은 제대로 [음악] 마이 보험 체크.
Speaker A
그 만약에 내가 실험 부부라 그러면 아까 집을 살 때 5억의 돈이 필요하잖아요. 그 5억의 돈이 있어요? 없어요? 없죠.
Speaker A
처음에는 집을 안 사도 괜찮다. 대신에 그동 월급의 일정 부분 어 퇴진 연금 그다음에 어 연금 저축 펀드 같은데 투자해서 주식에 투자해서 그 돈이 불어나가는 속도가 훨씬 더 빠르게 돼 있어요. 그리고 어 많은 사람들이 착각하는데 부동산은 가격이 올라가지만 주식은 위험하다고
Speaker A
생각하잖아요. 절대로 그렇지 않습니다. 어 그 미국하고 아까 그 일에 예를 들면 미국은 퇴진 연금이 주식 시장에 들어왔죠. 왜냐면 돈이 가장 열심히 일하는게 주식에 투자하는 돈이거든요. 기업에 투자하는 돈이거든요. 그래서 그런 내 재산이 늘어나는 거에 가장 빠른게 주식이에요. 주식은 왜 그렇죠?
Speaker A
확장성이 있기 때문에 그래요. 내가 만약에 지금 1억이라는 돈이 있다. 아니면 5천만 원이나 돈이 있다.이 돈을 어떻게 1억이 해야 되느냐?
Speaker A
가장 빠른 거는 주식이나 주식형 펀드. 근데 연금 저축 펀드로 들어가게 되면 세금 혜택도 있기 때문에 그거부터 시작해야 되는데 많은 젊은 사람들은 집부터 생각하죠.
Speaker A
순서가 바뀐 거죠. 빨리 일하게 하는 거는 주식이 제일 빠른 겁니다. 열심히 일하는 것도 당연히 주식이나 주식형 펀드에 투자하는게 빠른 거죠.
Speaker A
그래서 어느 정도 돈이 모인 다음에 내가 재산이 한 10억 정도 됐다. 그중에서 내가 한 3억 정도 집 사는데 써야 되겠다 하면은 그땐 집을 사도 괜찮은 겁니다. 그 미국 같은 경우는 다운페이라 그러죠. 어 집값에 한 10%만 가지고도 어 이게
Speaker A
나와요. 그 은행 융자가 가능합니다. 왜 그럴까요? 왜 미국 은행은 90%의 돈을 빌려 줄까요? 집값이 비싸지가 않기 때문에 그런 거예요. 근데 한국은 50%밖에 안 빌려주죠. 왜 그럴까요? 집값이 형편없이 비싼 거예요. 은행도 불안한 거예요. 그러니까 50%밖에 안 밀려 주는 겁니다. 그래서 순서가 바뀌면
Speaker A
안 된다. 주식이나 걸은 데부터 먼저 그런 데부터 먼저 투자가 돼야 되고 그 돈을 모은 다음에 일정 부분 내가 전치 자산에서 큰 부담이 안 되는 돈을 가지고 그때 집을 사는 거는 괜찮죠. 그래서 어 자기 전재산에 약 30%가 부동산이라 그러면 그렇게 큰 문제가
Speaker A
안 돼요. 근데 예를 들어서 어 80%가 내 어 재산의 80%가 부동산이라는 얘기는 굉장히 심각한 얘기죠. 또 부동산이 또 하나 어 확장성이 아까 화장성 얘기했지만 주식이 더 유리한 이유 중에 하나가 확장성이에요.
Speaker A
주식은 어 짧은 시간에 주식 가격이 변동성이 크지만 아 결과적으로 주식은 확장성이 있죠. 예를 들어서 여러분들이 어떤 기업에 투자했다 그러면 그 기업은 뭐를 하죠? 그 돈을 가지고 열심히 돈을 벌려고 하죠.
Speaker A
끊임 들어보려고 하죠. 그러면 매출액이 올해는 어 5,억이었는데 내년에는 6,억이 될 거고 7,억이 될 거고 조화될 거고 끊임없이 확장 확장을 하려고 하죠.
Speaker A
거기에 내가 투자하는게 좋죠. 근데 부동산은 어떻죠? 확장성에 대해서는 굉장히 어 낫죠. 그리고 부동산은 왜 올라갈까요? 인플레이션이에요.
Speaker A
인플레이션이 뭐죠? 월세가 올라가겠죠. 인플레이션 되면 월세가 올라가니까 집값이 올라가게 돼 있는 거예요. 근데 그 비중은 올라가는 속도는 주식에 비해서 훨씬 낮을 수밖에 없습니다. 그러니까 내가 만약에 신혼 부부고 어 빨리 재산을 형성하고 싶은 사람들은 어 부동산보다는 주식에 투자해야 되는게
Speaker A
좋은 거죠.
Topics:월세내 집 마련부동산 투자기회 비용주식 투자한국 부동산재산 분산부동산 리스크자산 관리경제적 계산
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