Speaker A
이 건물이야, 알고 보니 불법건축물이야. 전세 계약할 때 꼭 넣어 주셨으면 하는 특약 다섯 가지. 중개사가 중개사가 아닐 수가 있어요. 안녕하세요, 공인중개사 지지입니다. 지주 전세 사고 나는 유형 중에 가장 흔한 케이스라고 하면요, 깡통 전세라 들어보셨어요? 탕탕 비어 있다는 거죠. 융자지원금이 꽉 차 있어서
전세 계약 시 꼭 확인해야 할 등기부 등본, 불법건축물, 보증금 보호 특약 등 핵심 유의사항 총정리 영상입니다.
Key Takeaways
- 등기부 등본과 건축물 대장 확인은 전세 계약의 필수 절차이다.
- 깡통 전세와 불법건축물 위험을 사전에 철저히 점검해야 한다.
- 임대인과 중개사의 신뢰성 검증 및 보증보험 가입으로 보증금 보호를 강화해야 한다.
- 전입 신고와 확정일자 확보로 임차인의 권리를 법적으로 보호할 수 있다.
- 가계약 및 계약서 특약사항을 꼼꼼히 확인해 불필요한 피해를 예방해야 한다.
What the video covers
- 전세 계약 전 등기부 등본(표제부, 갑구, 을구)을 통해 건물 정보와 융자 현황을 반드시 확인해야 한다.
- 깡통 전세 위험성을 설명하며, 건물의 융자와 보증금 총액이 매매가의 70% 이내인지 점검해야 한다.
- 불법건축물 여부와 위반 내역은 건축물 대장과 관련 서류를 통해 확인하며, 위반 시 전세 대출이 불가능할 수 있다.
- 임대인과 중개사의 신분과 자격을 공인중개사 협회 및 관련 사이트에서 반드시 검증해야 한다.
- 전입 신고와 확정일자 부여는 임차인의 대항력 확보를 위해 필수 절차이며, 보증금 반환 안전을 위한 보증보험 가입도 권장된다.
- 가계약 시 계약 조건을 꼼꼼히 확인하고, 계약 파기 시 조치사항도 명확히 해야 한다.
- 임대인은 임차인 대항력 발생 전까지 추가 근저당권 설정을 하지 않겠다는 특약을 계약서에 포함시키는 것이 중요하다.
- 전세 계약 시 현금 거래는 피해 보증금 반환과 관련한 분쟁을 줄이는 데 도움이 된다.
- 소유자 대리인 신분증 진위 확인과 통화 확인 등으로 사기 위험을 줄일 수 있다.
- 안심전세 앱 등 정부 제공 서비스로 건물 시세와 집주인 정보를 쉽게 조회할 수 있다.
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Speaker A
돈을 돌려주기 어려운 위험한 집을 깡통 전세라 합니다요 를 확인하기 위해서는 첫 번째 등기부 등본을 확인하는 거예요 위에 보시면 표제부 갑구 을구 요약 이렇게네 가지 파트로 나눠져 있는데요 사람도 개인 정보라는게 있잖아요 건물들도 마찬가지예요 소재지 면적 건물의 용도 층수 구조 요런 것들을 알 수
Speaker A
돈을 돌려주기 어려운 위험한 집을 깡통 전세라 합니다. 를 확인하기 위해서는 첫 번째 등기부 등본을 확인하는 거예요. 위에 보시면 표제부, 갑구, 을구 요약 이렇게 네 가지 파트로 나눠져 있는데요, 사람도 개인정보라는 게 있잖아요. 건물들도 마찬가지예요. 소재지, 면적, 건물의 용도, 층수, 구조 요런 것들을 알 수
Speaker A
융자를 여기에서 확인해 주실 수가 있어요 은행에서 대출을 받으면 여기 을구에 근저당권 얼마얼마 어떤 은행이 언제 잡았는지 나와 있어요 그리고 전세권 전세로 들어가서 사는 거랑은 달라요 전세권 설정을 한 세입자가 있다면요 을구에 표시가 됩니다 자 그러면 우리가 등기를 를 볼 때
Speaker A
있습니다. 그리고 아래쪽에 갑구, 을구 있는데요, 간단합니다. 갑구는 소유권에 관한 사항, 을구는 소유권 이외의 사항이에요. 우리가 소유권이라는 건 결국 누가 주인인 라는 뜻이잖아요. 주인의 이름, 주민번호 앞번호, 주소 같은 것들이 간략하게 나와 있습니다. 그럼 반대로 을구에는 어떤 게 들어가 있을까요? 대표적으로 맞아요, 융자.
Speaker A
어떻게 알아요 이미 경매에 넘어간 거 아닌가요 할 때 갑구에 표시가 됩니다 정확하게는 경매 개시 결정 등기라고 지금 당장 이런 표시가 없다면 경매 진행 중인 건물이 아니라는 뜻이에요 바로이어서 선순위 보증금 즉 건물의 총 보증금을 확인해 주셔야 됩니다 아파트라는 이제 다 세대처럼이 한
Speaker A
융자를 여기에서 확인해 주실 수가 있어요. 은행에서 대출을 받으면 여기 을구에 근저당권 얼마 얼마, 어떤 은행이 언제 잡았는지 나와 있어요. 그리고 전세권, 전세로 들어가서 사는 거랑은 달라요. 전세권 설정을 한 세입자가 있다면요, 을구에 표시가 됩니다. 자, 그러면 우리가 등기를 를 볼 때
Speaker A
있고요 주인 분한테 전입 세대 열람원이랑 확정일자 부여 현황 좀 부탁드립니다 하면은 건물에 몇 명이 전입 신고가 되어 있는지 보증금이 얼마나 들어가 있는지 서류를 떼 주실 수가 있어요이어서 우리가 전세를 들어가지만 전세만 봐서 안 됩니다 내가 들어가는 전세가가 적정한 보증금인상 또는 매매가보다 전세가 더
Speaker A
결국에 을구만 보면 되네요. 융자 아닙니다. 여기서 사고가 나요. 예를 들어 가등기, 이 건물을 사기로 예약한 사람이 있다, 또 가압류, 돈을 못 갚았을 때 압류를 걸잖아요. 그 가압류가 을구에 나와 있는 게 아니고 갑구에 나와 있어요. 세입자분들이 많이 걱정하시는 부분 중에 이 건물이 경매에 넘어가면
Speaker A
그리고 비슷한 중공 연도 사례들을 비교를 하는 거예요 이걸로 안정성을 어떻게 따질 수가 있죠 방금 확인했던 건물의 융자 이제 대출이 또는 총보 증금 요렇게 두 가지가 건물 매매가의 70% 에 들어올 수 있도록 하는게 최대 치에요미 보증보험 말씀을 드릴게요 보증보험을 받는 가장 큰
Speaker A
어떻게 알아요? 이미 경매에 넘어간 거 아닌가요? 할 때 갑구에 표시가 됩니다. 정확하게는 경매 개시 결정 등기라고, 지금 당장 이런 표시가 없다면 경매 진행 중인 건물이 아니라는 뜻이에요. 바로 이어서 선순위 보증금, 즉 건물의 총 보증금을 확인해 주셔야 됩니다. 아파트라는 이제 다 세대처럼, 한
Speaker A
수 있어요 집주인의 이름과 연락처가 있으면 세금 체납을 했다든지 보증 금지 이력 일종의 블랙리스트를 확인해 주실 수 있습니다 찌 계약서 작성하기 전에가 계약이라는 절차가 있어요 다른 손님들한테 뺏기지 않게 찜꽁하고라고 말씀을 드리는데요 가계약 역시도 계약의 종류이기 때문에 계약 조건이 맞는지 다 확인을 해 주셔야 되고
Speaker A
호실의 주인이 한 명 있는 거랑 다가구 다중 주택처럼 건물 하나를 주인 한 명이 통째로 가지고 있는 경우들이 있어요. 요럴 때에는 이 건물 전체적으로 나보다 먼저 들어와 있는 사람들이 몇 명이 얼마에 들어가 있는가를 파악해 주셔야 되죠. 임대인에게 구두상으로 확인하는 방법
Speaker A
어떻게 확인을 하나요 첫 번째 공인중계사 협회에서 개혁 공인 중개사이 사무실을 또 검색을 해 주실 수가 있고요 월드라는 곳에서도 대표 공인 중개사인 소속 공인 중개사인 중개 보조원 있지도 체크해 주실 수가 있고요 우리가 가시적으로 봤을 때에는 부동산 사무실에 오셔서 반드시 벽에
Speaker A
있고요, 주인 분한테 전입 세대 열람원하고 확정일자 부여 현황 좀 부탁드립니다 하면은 건물에 몇 명이 전입 신고가 되어 있는지, 보증금이 얼마나 들어가 있는지 서류를 떼 주실 수가 있어요. 이어서 우리가 전세를 들어가지만 전세만 봐서 안 됩니다. 내가 들어가는 전세가가 적정한 보증금 인상 또는 매매가보다 전세가 더
Speaker A
있어요 왜 주의를 해야 되냐면 내가 계약하는이 건물 또는 그 해당 층에 위반 내역이 들어가 있으면 대출 심사가 안 됩니다 전세 대출이 안 나올 때 또는 위반 건축물일 때 또는 용도가 맞지 않을 때에는 내가 들어가는 것뿐만이 아니라 내가 나중에 만기가 돼서 나올
Speaker A
큰 일종의 역전세 합니다. 요렇게 진짜 깡깡 깡통 건물인 경우들도 있기 때문에 반드시 매매 시세도 같이 확인을 해 주셔야 됩니다. 아파트라면 아파트 실거래가 또는 호가가 있을 거고요, 빌라들도 마찬가지예요. 이 건물에 실거래 호가가 없더라도 우리 건물 인근의 비슷한 평수의 비슷한 높이
Speaker A
같은 경우에는 정부 24에서도 확인해 주실 수가 있고 운전 면허증 같은 경우에는 안전운전 통합 민원 또는 경찰청 교통민원 24에서 확인해 주시는 방법도 있습니다 두 번째로 아까 대리인 분이 오는 경우가 있다고 했어요 여기서도 전세 사기가 굉장히 많았어요 어떤 식이야 신분도용을
Speaker A
그리고 비슷한 준공 연도 사례들을 비교를 하는 거예요. 이걸로 안정성을 어떻게 따질 수가 있죠? 방금 확인했던 건물의 융자, 이제 대출이 또는 총보증금, 요렇게 두 가지가 건물 매매가의 70%에 들어올 수 있도록 하는 게 최대치에요. 미 보증보험 말씀을 드릴게요. 보증보험을 받는 가장 큰
Speaker A
인감 증명서란 확인을 해 주셔야 됩니다 최근 3개월 이내인지 본인이 뗀게 맞는지도 위에 표시가 되어 있어요 가장 쉬우면서 정확한 방법이에요이 집주인과 다시 한번 통화를 하는 거예요 예 안녕하세요 어디 계약하려는 사람인데요 저희 몇 호 언제부터 언제까지 전세 얼마로 계약 들어가는 거고 지금 나와 계신
Speaker A
메리트라고 하면 내가 전세 계약이 끝났을 때 보증금을 제때에 돌려받을 수 있는 그런 보험이라고 이해해 주시면 됩니다. 이 집의 공시가에 126%에서 최대 140% 정도로 예상해 주시면 돼요. 간단하게 알 수 있는 방법 있어요. 요렇게 안심전세 앱이 있어요. 이 안에서 건물 시세 조회할 수 있고요, 집주인 조회도 할
Speaker A
늘리실 수 수 있잖아요 나중 가서 증거 있냐 어 나는 받은 적이 없다 진짜 말도 안 되는 경우가 있어요 있으니까 되도록이면 현금 거래를 피해 주시고요 선순이 확인하는 건데요 이걸 생각보다 확이 귀찮아 하시거나 할 줄 몰라 하시는 분들이 계세요 더 쉬운
Speaker A
수 있어요. 집주인의 이름과 연락처가 있으면 세금 체납을 했다든지 보증금지 이력, 일종의 블랙리스트를 확인해 주실 수 있습니다. 찌 계약서 작성하기 전에, 가 계약이라는 절차가 있어요. 다른 손님들한테 뺏기지 않게 찜꽁하고라고 말씀을 드리는데요, 가계약 역시도 계약의 종류이기 때문에 계약 조건이 맞는지 다 확인을 해 주셔야 되고
Speaker A
확인을 같이 해 주실 수가 있어요 전세 계약할 때 꼭 넣어 주셨으면 하는 특약 다섯 가지 말씀드리겠습니다 1번 임대인은 임차인의 대항력이 발생되기 전까지 근저당권 등 추가 등기를 설정하지 않기로 한다 입주를 한다고 해서 잔금을 한다고 해서 바로 대항력이 생기는게 아니에요 우리가
Speaker A
계약이 성사되지 않을 때 파기됐을 때 이루어지는 조치까지 잘 체크를 해 주셔야 됩니다. 오, 이제 저는 공인중개사만 믿으면 될까요? 아니요, 큰일 날 소리. 중개사가 중개사가 아닐 수가 있어요. 우리 집 계약을 진행해 준, 나에게 집을 보여 준 이 사람이 공인중개사인
Speaker A
여부에 적극적으로 동의를 해 주는 경우 생략해 주시면 임차인에게 더 유리한 방법이고 세 번째로 보증보험 가입 등 임차인의 보증금 보호를 위한 행위에 임대인은 적극 협조한다 요거는 나 보증보험 무조건 꼭 필요하다라는 분이실 경우에는 요런 특약을 넣어 주시면 되는 거고요 임대차 계약
Speaker A
어떻게 확인을 하나요? 첫 번째, 공인중개사 협회에서 개혁 공인중개사이 사무실을 또 검색을 해 주실 수가 있고요, 월드라는 곳에서도 대표 공인중개사인, 소속 공인중개사인, 중개 보조원 있지도 체크해 주실 수가 있고요. 우리가 가시적으로 봤을 때에는 부동산 사무실에 오셔서 반드시 벽에
Speaker A
거부하겠습니다라는 제가 여기 아래에 예시했다 적어 드리겠습니다 어 이제 개약 또 다 끝났는데요 전입 신고란 확정일자를 받아 주셔야 돼요이 전입 신고라는 건 대항력을 위한 거라고 말씀을 드렸어요 요게 하루에 2중 3중 중으로 전세를 받는 그러한 사기 사례들도 또 있었습니다 꼭 미리미리
Speaker A
어딘가에 걸려 있어요. 자격증이 등기와. 이어서 요번에는 건축물 대장도 확인을 합니다. 돼지 면적, 건축 면적, 옆면적, 용도, 층별 면적, 간단한 소유주 내역 그리고 이 건물이 언제 지어졌는지, 이러한 건물의 정보들을 보실 수가 있는데요. 이 건물이 알고 보니 불법건축물이야. 요걸 어디서 확인하느냐? 여기 위반 건축물 노란색 박스가
Speaker A
번째예요 첫 번째 계약을 하기 전에 계약 날이 다르다는 가정하의 계약날 그리고 마지막으로는 입주 날에 다시 한번 확인을 해야 됩니다 융자가 생긴게 없는지 어떤 걸 수리하기로 했으면은 특이 이행 됐는지도 확인해 주셔야 돼요 근데 중교 보수는 얼마나 하죠 바로 인터넷에 중계 보수 계산기
Speaker A
있어요. 왜 주의를 해야 되냐면 내가 계약하는 이 건물 또는 그 해당 층에 위반 내역이 들어가 있으면 대출 심사가 안 됩니다. 전세 대출이 안 나올 때 또는 위반 건축물일 때 또는 용도가 맞지 않을 때에는 내가 들어가는 것뿐만이 아니라 내가 나중에 만기가 돼서 나올
Speaker A
있고요 일종의 체크리스트의 개념으로 확인 설명서라 서류가 있어요 이렇게 임차인이 직접 서류를 확인할 수 있는 기재가 되어 있고요 최우선 변제금 이제 소액 임차인에 한해서 얼만큼의 보증금까지 가장 먼저 받을 수 있는지 우리 집 시설에 대한 대략적인 상태도 아실 수가 있고요 맨 뒤쪽에는 중계
Speaker A
때도 같이 생각을 해 주셔야 돼요. 자, 요번에는 소유자 대리인 확인하는 방법인데요. 신분증을 가지고 왔는데 누가 봐도 이 사람이 하더라도 더 정확하게 확인하기 위해서는 이 신분증의 진위 여부를 확인할 수 있는 방법이 있습니다. 통화로도 확인해 주실 수가 있고요, 13 8이 주민등록증
Topics:전세 계약등기부 등본깡통 전세불법건축물보증금 보호공인중개사전입 신고확정일자보증보험임대차 계약
