**Tasación - Método por comparables — Transcript & Summary | SozAI** Source: https://sozai.app/transcript/tasacion-metodo-comparables/ Explicación detallada del método de tasación por comparables para propiedades inmobiliarias, con ejemplos prácticos y criterios clave. ## Key Takeaways - El método por comparables es fundamental para una tasación precisa y se basa en propiedades similares. - El estado de conservación, categoría del edificio, vista y luminosidad son factores clave que afectan el valor. - La homogeneización de superficies permite ajustar el valor del metro cuadrado según tamaño y tipo de superficie. - Es importante considerar días publicados y posibles republicaciones para evitar sobrevaloraciones. - La proximidad a servicios y la ubicación exacta también influyen en la valoración final. ## What the video covers - Introducción al método de tasación por comparables usado por la mayoría de inmobiliarias. - Descripción detallada del departamento a tasar con características como ubicación, antigüedad y estado de conservación. - Explicación de las categorías de estado de conservación y su impacto en el valor. - Clasificación de la categoría del edificio según amenities y calidad constructiva. - Importancia de la vista y luminosidad, y cómo influyen en la valoración. - Proceso de investigación de mercado para seleccionar propiedades comparables. - Uso de portales como ZonaProp para obtener datos de días publicados y ajustar valores. - Homogeneización de superficies cubiertas, semicubiertas y descubiertas para valorar correctamente. - Análisis de factores adicionales como pisos, ubicación y proximidad a transporte. - Recomendaciones para interpretar datos y evitar errores comunes en la tasación. ## Chapters 1. 00:00 Introducción al método por comparables 2. 01:05 Estado de conservación y categorías 3. 02:04 Categorías del edificio y amenities 4. 03:11 Vista y privacidad en la valoración 5. 04:11 Luminosidad y orientación 6. 04:18 Investigación de mercado y selección de comparables 7. 05:23 Días publicados y ajustes en la valoración 8. 06:29 Homogeneización de superficies 9. 07:48 Valor del metro cuadrado según superficie 10. 09:04 Análisis final y conclusiones Answers ## Questions about this video ¿Qué es el método por comparables en tasación inmobiliaria? Es un método que consiste en valorar una propiedad comparándola con otras similares en características y ubicación para determinar un precio justo de mercado. ¿Cómo influye el estado de conservación en el valor de una propiedad? El estado de conservación se clasifica de 1 a 5, donde 5 es excelente y 1 para reciclar; un mejor estado generalmente incrementa el valor de la propiedad. ¿Por qué es importante homogeneizar las superficies en la tasación? Porque no todos los metros cuadrados tienen el mismo valor; por ejemplo, los metros en propiedades pequeñas suelen valorarse más que en propiedades grandes, por lo que se ajustan para una comparación justa. ## Full Transcript — Download SRT & Markdown 00:00 Speaker A Gran mayoría de las inmobiliarias tazan, valúan las propiedades en base al método de por comparables, que ya lo vamos a ver. Bueno, bien, ¿qué tenemos acá? Acá alivianamos un poco el trabajo para que no sea un video extremadamente 00:15 Speaker A largo. Entonces, vamos a hacer un ejemplo que estamos por tazar un departamento para que se pueda ver la posta de una tasación bien por dentro, cómo es el trabajo que hace el o debería hacer el inmobiliario. 00:27 Speaker A Este departamento está ubicado en la calle Nin 5100. Es un departamento dos ambientes con un dormitorio, baño completo. No tiene toilette, está en un segundo piso al contrafrente, una antigüedad de 10 años, paga muchas expensas. Pero, ¿por qué? Porque ahora lo vamos a ver. 00:39 Speaker A Porque está como en un edificio de categoría que tiene muchos amenities, es full amenity con pileta, vigilancia, etcétera, y eso por lo general encarece bastante las expensas. No tiene dependencia ni cochera. 00:51 Speaker A Estado de conservación cuatro. Esto, ¿por qué? Esto es una tablita, sale, surge de unas tablitas que las van a ver acá. De última pueden hacer pausa el video y chusmear tranquilo todo lo que haga falta. El estado de conservación, 01:05 Speaker A si es cinco es excelente, si es cuatro muy bueno. Bueno, después vamos a ver estos coeficientes exactamente qué son, pero por lo pronto sí quería comentar qué es cuando uno habla de estado de conservación, las 01:16 Speaker A categorías 1, 2, 3, 4 y 5. Tres bueno, dos regular, uno a reciclar. Acá en este caso particular le pusimos cuatro porque está en un estado muy bueno, no excelente, pero muy bueno. Y esto puede tener que ver también con la antigüedad. Siempre, 01:31 Speaker A por lo general, hay cosas que van relacionadas uno a otro. Si fuera tuviera un año, probablemente sea un estado excelente, pero bueno, el transcurso de tiempo también es verdad que va desgastando la unidad. 01:41 Speaker A Categoría del edificio cinco. Vamos a ver por qué, qué significa ese cinco. Los edificios están categorizados por estándar, que son los más comunes. 01:50 Speaker A Después, si la calidad constructiva es nueva o es un estilo que también es medio particular, se le suma un porcentaje, un 5%, amenities consume 10%, amenity con pileta es la categoría cuatro vendría a ser y cinco la amenity full que decía con gimnasio, vigilancia. 02:04 Speaker A En algunos complejos se ven hasta salas de cine. Bueno, esto como que entra en una categoría superior. Las vistas también del uno al cinco y la tabla que dice que lo que nos dice la tabla es que la uno tiene poca privacidad, dos da a 02:21 Speaker A una pared y tenés poca, tenés quizás más privacidad que la uno, pero poca vista. La tres es una vista bastante buena. Tenés vecinos lejanos, pero los tenés ahí, con lo cual tenés una privacidad relativa. Después está la 02:37 Speaker A vista abierta ya sin vecinos, sin nada que te estorbe, digamos, la vista. Y después a un espacio verde, a un parque o al río, por ejemplo, eso valdría un poco más. Son productos, ¿no? No es tan común ver esa clase de 02:51 Speaker A producto, pero los hay. Y bueno, todo eso va aumentando el valor de la propiedad. 02:56 Speaker A Y la luminosidad del uno al cinco, lo mismo. La luminosidad nosotros la tenemos también emparentada con lo que es la orientación. Por eso acá ven la luminosidad del uno al cinco: es muy poca, poca, media, buena y muy buena. 03:11 Speaker A La muy poca al sur, por lo menos en lo que es acá la ciudad de Buenos Aires, la orientación sur es la que menos vale porque es la que menos sol recibe o casi no recibe sol durante todo el año. 03:23 Speaker A Después, un paso más adelante está la sudeste, sudoeste. La media es la orientación este que recibe el sol de la mañana y la orientación oeste es la que recibe el sol de la tarde. Esas son como lo que tomamos como parámetro normal. 03:38 Speaker A Y a partir de ahí lo que más acerca la orientación sur bajaría el valor. Esto como referencia puede haber excepciones, ¿no? Como siempre. Y lo que se va acercando la orientación norte, noreste y noroeste vale un poco más. Y la 03:51 Speaker A orientación norte por lo general es la de mayor valoración. Volviendo a los comparables, el último tablita que tenemos es los de días publicados. Esto de la propiedad nuestra, obviamente que no vamos a poner nada, pero sí de los comparables, que 04:05 Speaker A también se lo llama antecedentes. En la universidad, en la facultad uno lo ve con ese nombre, pero en la jerga no sé por qué. Después todo el mundo en la calle le dice los comparables, que son las propiedades similares. Estas son 04:18 Speaker A esto, ¿cómo se hace este trabajo? Se hace una investigación de mercado, todo lo que hay en los portales y después de hacer una investigación bastante exhaustiva se eligen cuatro o cinco comparables. Cuanto más comparables haya es mejor, pero por lo general 4 o 5 ya es 04:33 Speaker A un número bastante aceptable. Acá elegimos cuatro y cada uno con las características que le corresponden a esa misma propiedad. Y los días de publicado, el portal ZonaProp tiene este dato. Nosotros preparamos en un momento un video de cómo buscar 04:50 Speaker A propiedades, que vamos a dejar el link por acá arriba, pero ese video está posicionado por el lado del comprador que busca una propiedad según sus gustos. Bueno, acá la tarea es exactamente la misma, pero en lugar de 05:01 Speaker A ponerte con los pies de un comprador, te tenés que poner con los pies de un tasador y buscar una propiedad lo más similar posible a la tuya, a la propiedad que estamos valuando en este momento. Pero la metodología, los 05:14 Speaker A filtros, los sistemas, los portales son todos exactamente lo mismo, con lo cual ese video que dejamos el link puede llegar a hacerte de utilidad. 05:23 Speaker A Y decíamos que este portal, el ZonaProp, por ejemplo, nos da los días en el mercado y esto está bueno porque después lo vamos a poder descontar a las propiedades que están mucho tiempo en el mercado, hacer descontarles por un 05:35 Speaker A factor de actualización, lo cual me parece que resulta lógico hacerlo. ¿Cuál es la trampa que puede llegar a tener esto? Que hay inmobiliarias que republican las propiedades. Entonces, al republicar las propiedades, una propiedad que quizás estaba hace 60 días, de repente aparece 05:53 Speaker A con el número uno. Por ejemplo, este de Pacheco, aparece como que se publicó ayer, pero en realidad ya estaba. Entonces, ese dato nunca nos vamos a enterar. Lo que sí es cierto es que hay propiedades, como por ejemplo 06:06 Speaker A esta de Tamborini que está publicada hace 320 días, son datos de mínima, la cantidad mínima que sabemos de días publicados que tiene esta propiedad y el valor de la propiedad de publicación. 06:18 Speaker A Segunda parte, superficies. Acá tenemos una tabla de superficies. ¿Para qué es esto? Esto nos va a ayudar a homogeneizar. 06:29 Speaker A Una palabra que no sé por qué la pusieron tan difícil, pero que significa ir ponderando la cantidad de superficie de acuerdo a si es cubierta, descubierta, semicubierta, etcétera. Por ejemplo, la propiedad de Núñez a 5100 tiene 56 m cubiertos. Ahora bien, dentro 06:45 Speaker A de la superficie cubierta hay que ponderar porque no es lo mismo un valor de 1 m² en una propiedad que tiene menos de 30 m que en una propiedad que tiene 150 o 200 m, por ejemplo. ¿Por qué no es lo mismo? Porque 07:01 Speaker A a medida que va creciendo la superficie, el peso del metro cuadrado pierde valor. ¿Esto por qué? Porque se valora mucho más 1 m² en un departamento monoambiente de 30 m. El metro cuadrado como que es muy valorado ahí, muy 07:16 Speaker A funcional para la gente que va a vivir ahí, que el metro cuadrado en una propiedad que tiene 200 m, por ejemplo, que quizás si no tiene ese metro tampoco le va a influir mucho. En cambio, un departamento de un mono 07:29 Speaker A ambiente de 30 m, sacarle 1 metro es como que es importante. Con lo cual esto está reflejado acá en esta tabla que a medida que, como dijimos recién, baja la superficie cubierta se pondrá más valor al metro. La estándar es de 50 o 51 m a 07:48 Speaker A 100 m². Vamos a hacer de cuenta que no homogeneizamos nada. Pero si el departamento de, por ejemplo, este caso de Pacheco, que tiene menos de 50 m, le vamos a dar un valorcito un poco más al valor del metro 08:05 Speaker A de esta propiedad puntualmente. Luego de que tenemos todas las superficies cubiertas, ya pu... 08:20 Speaker A Está lo que es el balcón aterrado, que vale más la superficie, la superficie semicubierta que es los las dos paredes y un techito, vale más que un balcón que está a la intemperia, que está descubierto. Bueno, y así se va 08:32 Speaker A completando. En los patios, terrazo o parque, cuanto más grande, esto pasa algo similar a lo que vimos recién en la superficie cubierta, cuanto más grande espacio descubierto, menos valor tiene ese valor, ese metro cuadrado. Por ejemplo, hay muchos 08:49 Speaker A departamentos que están ubicados en planta baja y tienen 50 60 m de un patio gigante. Ese patio tiene un valor, obvio que sí es mejor tenerlo que no tenerlo, pero el valor que tiene ese metro cuadrado vale menos que en un patio de 09:05 Speaker A 20, 12 m o lo que fuera. Entonces, acá también se pondera eso con la misma lógica que vimos recién para la superficie cubierta. 09:14 Speaker A Por último, acá esta planilla lo que nos otorga es el valor total, o sea, la suma de todo la la de la propiedad como dato de referencia, porque en realidad lo que nos va a importar en esta instancia es 09:25 Speaker A la superficie homogeneizada, que también son las fórmulas que acá la ven arriba. nos dice cuál es la superficie homogeneizada de esa propiedad ya ponderado por todas estas variables. El caso puntual para que se entienda es que Núñez son 56 m³ y tiene 6 m 09:44 Speaker A semicubiertos que están considerados al 50% con lo cual 6/ 2, o sea, el 50% de 6 es 3. Acá la cuenta que hay que hacer es 56 + 3 para que te dé la homogeneizada y acá está la homogeneizada de nueve. Así 09:56 Speaker A ese mismo criterio es para todos. valor de publicación y después el valor del metro cuadrado homogeneizado. 10:04 Speaker A Esto, recordemos que son precios de publicación, con lo cual este valor que estamos teniendo acá siempre es de publicación. Si tenemos acceso a valores de cierre, mucho mejor, mucha más precisión, pero a veces no hay la posibilidad de tener ese dato, con lo 10:19 Speaker A cual no nos queda otro que basarnos en comparables y aplicarle, si están muchas en el mercado, según lo que sabemos, ¿no?, que que observamos en la página, aplicarle un factor de actualización que ahora lo vamos a ver. Y acá vamos a 10:31 Speaker A entrar ahora sí en la última parte que es la ponderación, que es lo que imos incluso en la primer definición que vimos al principio del video de lo que nos dice el Tribunal de Tacción de la Nación, que hay que comparar con otras 10:41 Speaker A propiedades y ponderar de acuerdo a las esa comparación entre las características de tu propiedad con las características de las propiedades similares. Entonces, nos metemos en la tablita de ponderación y acá vemos lo siguiente. Estas son las variables a ponderar, por lo menos la 10:59 Speaker A que usamos nosotros. A veces en algunos casos tenemos que agregar alguna otra, otros en algunos casos sacar, pero bueno, esto a grandes rasgos, esto es lo más utilizado. 11:09 Speaker A Esto nos tira los comparables y el valor del metro que viene de la tabla anterior. Acá, ¿cuál es la idea de esto? es comparar la propiedad nuestra que estamos evaluando con los la propiedades similares para ver en qué 11:25 Speaker A estamos mejor o en qué estamos peor y descontar o adicionar según lo que haga falta. Así que para hacer esto nos vamos a traer acá parte de la tablita que estuvimos completando recién para así tenemos una información más a mano. 11:38 Speaker A Bueno, y acá que dice, copié, pegué lo de la tablita anterior para a fines de explicarlo, tener acá bien a mano cómo es la propiedad nuestra de Núñez versus el comparable de Pacheco. Entonces, por ejemplo, Núñez está en un segundo piso, la 11:54 Speaker A propiedad que estamos hablando, y Pacheco en un cuarto piso. O sea, pareciera ser que Pacheco está en un mejor piso, o sea, en un piso más caro. 12:02 Speaker A Vamos a la tabla a ver la diferencia que hay entre el comparable y nosotros. Por ejemplo, de la estándar, que es eh propiedades que están en un cuarto, quinto piso, nosotros estamos cinco puntos abajo, o sea, estamos 095. Nuestra propiedad 12:18 Speaker A tendría que valer un 5% menos que Pacheco solo por el hecho de estar dos pisos más abajo. Así que también nos vamos a ir a la tablita de acá y de poner que la diferencia que hay entre el 12:32 Speaker A comparable y nosotros es de 5% con lo cual vamos a bajarnos nosotros 5% ponemos 0. 12:40 Speaker A La disposición frente contra frente, la disposición también acá el frente es como que vale uno y después todo lo que es que no es contra que no es frente, perdón, empieza a perder valor. Un y esto también es relativo porque hay 12:55 Speaker A veces que si el frente está sobre avenida vale menos que una propiedad que tiene un contrafrente, un pulmón de manzana verde y qué sé yo. Así que eh cada caso, cada una de estas tablitas y cada una de las cosas que hay que 13:07 Speaker A aplicar hay que ver, hay que verlo con el ojo, el famoso ojo del tazador, que el Tribunal de Tasaciones también habla de eso. Este caso particular, frente contra frente, le vamos a descontar estos 5, este 5%, que es la diferencia 13:23 Speaker A entre ambos, entre ambas propiedades. 5%. antigüedad están más o menos similares, con lo cual le vamos a poner uno. Expensas pongan más o menos lo mismo, le vamos a poner uno, o sea, uno significa que no varía nada, no estamos ni mejor ni peor, 13:39 Speaker A estamos muy parecidos. El confort que está representado por estas cuestiones que vemos acá en la tablita, si en caso de los pH si tienen entrada independiente, si está la propiedad en un piso, semipiso, si tiene dependencia, voleva estándar, distribución atípica. 13:52 Speaker A Esto esta propiedad es muy similar a la que tenemos, no tiene dependencia, va, cochera. Bueno, le vamos a poner uno. 13:59 Speaker A Tiene ascensor, con lo cual en la tabla también si no tuviera ascensor se le empieza a descontar un valor importante para las propiedades. Esto es para aplicar a propiedades que están en primer piso por escalera, segundo, tercero y demás. 14:10 Speaker A Eh, acá las dos tienen ascensor, vamos a ponerle uno. Las dos están en un estado de conservación de cuatro, o sea, un estado de conservación. Bueno, esto también tiene que ver con antigüedad cada una. La categoría edificios los dos 14:20 Speaker A tienen fullamenities, la vista similar, cuatro y después cuatro. Y la ubicación, lo que hay que tener en cuenta acá es a veces la proximidad subte entre tu comparable, entre tu propiedad y el comparable que estás eligiendo, la proximidad al subtel, la 14:36 Speaker A proximidad espacios verdes. Bueno, hay diversas variables que por más que estén las propiedades en un mismo barrio y hasta incluso a pocas cuadras cambia a veces la fisonomía del barrio de un lugar a otro. Un lado de una avenida es 14:47 Speaker A un barrio, del otro lado es otro. Hay un lado que pasa mucho más colectivos que en otro. Bueno, eso hay que tenerlo en cuenta también para evaluar bien la ubicación. Acá vamos a hacer de cuenta que está todo okay. Y la actualización, 14:58 Speaker A bueno, un día publicado significa que no vamos a actualizar absolutamente nada. Así que bueno, esto es lo que vimos en vivo, cómo poner un ejemplo. Vamos a completar las otras variables rápidamente. Y una vez que tenemos todos los comparables ya ponderizados, o sea, 15:13 Speaker A llevándolos todos los comparables lo más parecido posible a la propiedad nuestra que estamos que estamos investigando, que estamos evaluando, tenemos un valor promedio del metro. ya estandarizado, ya eh aplicado la el factor de de ponderación en cada una de las variables 15:30 Speaker A que estuvimos viendo recién. Con lo cual, ese valor, si yo lo tomo ese valor del metro cuadrado, lo multiplico por la superficie homogeneizada que ya vimos en la tabla anterior de la propiedad, que esto viene todo por fórmula en este en 15:42 Speaker A este Excel, nos da un valor sugerido de publicación de 114,921, casi $115,000. Eh, y acá hay una un espacio para dejar el valor de la cochera y como no tiene cochera, vale exactamente lo mismo. Si tuviera cochera, habría que hacer el 15:55 Speaker A mismo estudio que hicimos recién, pero para una cochera para determinar cuál es el valor y adicionárselo a esto mismo que estamos viendo. Una vez que tengo el valor ya definitivo de publicación que me está dando según todo el 16:06 Speaker A procedimiento de por método de comparable que vimos recién, vamos a analizar si este valor tiene lógica o hay que ajustar algo, porque a veces puede pasar. Y en esta tablita lo que vamos a corroborar es si el valor que 16:18 Speaker A nos dio la propiedad va a tener algún efecto o no en el mercado. Porque, ¿qué pasa? Vamos a este caso puntual que nos está dando, que la propiedad estaba evaluada casi en 115, pero en 115 ahí a la vuelta de esta propiedad en la calle 16:31 Speaker A Pacheco hay un departamento muy muy similar edificio de categoría y toda la cuestión que vimos recién que está en un cuarto piso, o sea, tendría que valer un poco más y da al frente que también tendría que valer un 16:45 Speaker A poco más por este motivo, salvo algún caso puntual, este departamento nosotros tendríamos que estar valuando por debajo de estos 115. Porque, ¿qué pasa si alguien que está buscando departamento estas características y nos ve a nosotros y ve a esta otra propiedad? 16:59 Speaker A Claramente va a ir a esta propiedad porque presta mejores funciones, mejores eh prestaciones, valga la redundancia, que la propiedad nuestra que estamos volvando. Con lo cual tendríamos que estar por debajo sí o sí este el valor a consensuar con el propietario a ver qué 17:15 Speaker A en qué valor nos conviene publicar. Esto está bueno verlo con el propietario, por eso siempre hacemos hincapié en presentar las tasaciones, porque podemos explicar de manera lógica por qué su propiedad no puede valer más de 115 y no 17:29 Speaker A quizás lo que él está viendo que ve propiedad de 125, 120, 129 sin tener en cuenta todas las cosas que imos recién. 17:36 Speaker A Acá una cosa que no comenté es que dejamos los links a veces de las propiedades que estamos seleccionando por para tener las no perder el dato de del link de la propiedad y tenerlo a malo por cualquier consulte también para 17:48 Speaker A verlo y presentar al propietario, ya sea en versión empresa como los links. Así que bueno, estos son los métodos de tasación más comunes, que como decíamos al principio, el método más utilizado por lejos es el último que vimos recién. 18:01 Speaker A es el un método también que lleva bastante trabajo, se manejan coeficientes, eh, pero bueno, es la forma más seria y profesional de hacerlo. Así todo es un método 100% efectivo, no hay que olvidarse que nosotros lo que hacemos 18:18 Speaker A como inmobiliarios es estimar un valor de mercado en base a métodos como los que vimos recién. Y esto se hace para tratar de salir a mercado con un valor competitivo que reciba clics. Esos clics generen consultas, esas consultas 18:35 Speaker A visitas y esas visitas a la propiedad alguien o o varios hagan alguna propuesta, que se vea esa propuesta, se analice y ver si se puede llegar a cerrar la venta en ese famoso embudo de venta que dijimos recién. Espero que te 18:49 Speaker A haya sido útil el video y muchas gracias. Topics: tasación método por comparables calidad inmobiliaria valoración de propiedades estado de conservación categoría del edificio vista y luminosidad superficies homogeneizadas días publicados investigación de mercado inmobiliario Estudia este vídeo - [Tarjetas de estudio de este vídeo](https://sozai.app/es/tools/ai-flashcard-generator/?from=transcript&id=78292) - [Cuestionario de este vídeo](https://sozai.app/es/tools/quiz-generator/?from=transcript&id=78292) Gratis, hecho por IA a partir de esta transcripción. Sin registro. --- This is the markdown twin of https://sozai.app/transcript/tasacion-metodo-comparables/ — the same content, without the markup. Published by SozAI (https://sozai.app). Reuse and quotation are allowed with attribution and a link back. Machine-readable index: https://sozai.app/llms.txt · data API: https://sozai.app/api/