**ЧТО ТВОРИТСЯ В РОССИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ? — Transcript & Summary | SozAI**
Source: https://sozai.app/transcript/russia-real-estate-market-situation/

Обзор рынка недвижимости за Q3 2026: скидки Догма в Краснодаре до 42%, проблемы Самолёта, эскроу-счета, семейная ипотека и риски перенасыщения рынка.

## Key Takeaways

- Цены на новостройки не только растут: в перенасыщенных регионах, как Краснодар, застройщики вынуждены давать огромные скидки
- Инвестиции на стадии котлована несут повышенный риск, так как эскроу-счета не защищают от инфляции и задержек
- Изменения семейной ипотеки могут сместить спрос и исказить ценовую структуру рынка
- Рынок недвижимости в 2026 году находится в зоне серьёзного кризиса по мнению автора, хотя часть выводов носит прогнозный и субъективный характер

## What the video covers

- Автор ежеквартально разбирает, что происходит с рынком недвижимости, и на этот раз фокус на итогах третьего квартала 2026 года
- Смена генерального директора Самолёта и скандал вокруг скидок застройщика Догма в Краснодаре до 42% на квартиры в высокой степени готовности
- Инвесторы, купившие на котлованах по более высоким ценам, оказались в убытке; агенты в соцсетях обвиняют Догму в обмане
- Причина скидок на готовых объектах — нехватка ликвидности для покрытия дыр в других проектах и зарплат, а эскроу-счета наполняются медленно
- Краснодарский край вышел на второе место по объёмам строительства после Москвы (около 8 млн кв. м), что создаёт перенасыщение и проблему спроса
- Эскроу-счета не приносят депозитного дохода, и инфляция съедает деньги дольщиков за 2,5 года, поэтому застройщики заинтересованы в быстрых расчётах
- Изменения в программе семейной ипотеки с 1 октября 2026 года могут создать ценовые перекосы между студиями/однушками и крупными квартирами
- Пример застройщика Первая ДСК: около 1300 нераспроданных квартир при общем плане 22 500, темпы продаж замедлились
- Автор предупреждает о возможном кризисе на рынке и о давлении со стороны банков и Минстроя на застройщиков
- Видео также содержит рекламу книг и набора в агентство недвижимости, что стоит учитывать при оценке объективности

## Chapters

1. 00:00 Введение и обзор квартального разбора
2. 01:47 Миф о том, что цены на квартиры никогда не падают
3. 03:34 Скидки Догма в Краснодаре и перенасыщение рынка
4. 05:25 Почему застройщики дают скидки на готовые объекты: эскроу и инфляция
5. 08:05 Семейная ипотека и ценовые перекосы
6. 11:10 Первая ДСК и нераспроданные квартиры
7. 19:00 Ставки, депозиты и прогноз кризиса
8. 22:50 Давление на застройщиков и Минстрой

Answers

## Questions about this video

Почему Догма дает скидки до 42% на квартиры в Краснодаре?

По словам автора, застройщик нуждается в ликвидности для покрытия долгов по другим проектам и зарплат, а продажа готовых квартир быстрее превращает деньги в наличные, чем продажа на стадии котлована.

Почему застройщикам выгодно быстро получать деньги с дольщиков?

Средства на эскроу-счетах не приносят процентов, и инфляция за 2,5 года съедает их ценность, поэтому застройщик предпочитает раскрыть счет при вводе объекта.

Как изменение семейной ипотеки повлияет на рынок?

Автор утверждает, что сужение программы может спровоцировать ценовые перекосы: цены на студии и однушки выросли из-за ажиотажа, а крупные квартиры остаются относительно дешевле.

## Full Transcript — Download SRT & Markdown

00:00

Speaker A

Как я завёл традицию на этом канале, каждый квартал я буду отвечать на вопрос под названием таким общим, который витает в обществе 2026 году, что за хрень происходит. И я постараюсь рассказать вам, что происходит с рынком недвижимости по итогам третьего квартала

00:16

Speaker A

2026 года, а самое главное, последние новости с компанией Самолёт, который покинул на прошлой неделе генеральный директор, беспрецедентные скидки от компании Догма в Краснодаре, которые сейчас обсуждают весь Краснодарский край. А как же такое произошло и как же киданули инвесторов?

00:33

Speaker A

Поговорим о том, почему застройщики последние годы дают такие сильные скидки на именно на ключах, а не на котлованах.

00:41

Speaker A

И самое главное, поговорим о том, что происходит у нас в экономике и что ожидать от всех этих последних событий, которые связаны там с перекрытием опять Ормузского пролива, с перекрытием аэропортов в стране, что люди не могут никуда летать по стране, с бензиновым кризисом

01:00

Speaker A

и самое главное, ответим на один важный вопрос, что за хрень происходит в России. Погнали. У нас работает магазин, наш личный магазин по продаже книг. Весь набор книг с моей подписью, всё, что связано с экономикой рынка недвижимости, вот в этом наборе книг от тех, кто не

01:18

Speaker A

хочет разбираться, бетонные мозги и бетонное казино это для тех, кто не хочет глубоко погружаться в рынок недвижимости. Для профессионалов книга Бука, а для тех, кто хочет разбираться в инвестициях в коммерческую недвижимость, доходная недвижимость. Вот этот весь набор книг можно купить вот по этому

01:32

Speaker A

QR-коду. Заказывайте в том числе книги с моим автографом личным, персональным и пожеланием для вас. Итак, начну я вот с этого комментария, он у вас сейчас на экране. Это такие комментарии мне порядком надоели, поэтому отвечу на вопрос. Это не научная фантастика, цены

01:47

Speaker A

на квартиры у нас только вверх идут и никогда не падают. Это люди, которые верят в чудеса, что цены на квартиры никогда не падают. И тут же я вам привожу пример с тем, что происходит у нас в Краснодарском крае,

01:59

Speaker A

где лидер по строительству, один из лидеров по строительству в России, всех потряс беспрецедентной акцией, предоставив скидки на квартиры, на некоторых квартирах скидки находились до 42%. И здесь завыли господа инвесторы, которые заходили в эти же жилые комплексы на котлованах ценах. Вы можете

02:18

Speaker A

посмотреть вот на этот скриншот, насколько у нас цены упали. А а цены у у по мнению многих всегда идут вверх. У застройщика выросли цены за за лота до 8 млн 700, а сейчас предлагаются беспрецедентные скидки и квартиры уходят

02:32

Speaker A

по 5 900. А я видел несколько рилсов из Краснодара, где агенты визжат как резные поросята и кричат о том, что инвесторов кинули. Мол, Догма кинула за инвесторов и распродаёт квартиры по таким беспрецедентным ценам. Потом мой коллега Александр Кравченко и его специалисты

02:50

Speaker A

стали разбираться, стали говорить о том, что компания Догма распродаёт отдельные пул лотов на вторых, на третьих, на неходовых этажах. Но суть заключается в том, что большинство этих комплексов находится в высокой степени готовности.

03:01

Speaker A

И когда а это не псевдоскидки, как например, мы видели в других у других застройщиков, а именно реальные скидки, то такая ситуация уже была у компании ФСК, напоминаю, в прошлом году. И всегда картина выглядит одинаково. Почему-то скидки приходятся на высокую степень

03:19

Speaker A

готовности. Давайте я вам ещё раз объясню, почему на высокой степени готовности застройщики предоставляют такие скидки в 2026 году. Весь вопрос в том, что нужно привлекать ликвидность для покрытия дыр в строительстве в других проектах. Опять же нужно оплатить зарплату

03:34

Speaker A

сотрудникам компании, а эскроу-счета наполняются всё медленнее и медленнее. Причём, если говорить о Краснодаре, то в Краснодаре сложилась беспрецедентная картина, парадокс. Краснодар вышел на второе место по объёмам строительства после региона Москва. 8 млн квадратных метров строится во во Краснодарском

03:51

Speaker A

крае, в самом Краснодаре строится 5 1/2 млн квадратных метров. Такой объём строительства не мог потянуть даже Санкт-Петербург. И здесь возникает очень интересный момент. Сейчас я заканчиваю новую книгу, она будет называться "Бетонная ловушка". И соответственно, в ней мы будем разбирать всю историю

04:08

Speaker A

кризиса, который возник у нас с 2020 по 2026 год, а уже и только глухом непонятно, что на рынке недвижимости бушует настоящий такой уже серьёзный кризис. Я хотел бы вам сказать, что наша команда вновь снова требует расширения.

04:23

Speaker A

В наших офисах не хватает людей, которые обрабатывают заявки, которые поступают к нам и лиды а с наших каналов. И поэтому мы приглашаем людей, которые раздумывают в 2026 году сменить профессию, особенно если вам в этом году исполняется 45+ и

04:37

Speaker A

более, приходить к нам. Почему? Потому что у нас одна из самых лучших систем обучения. Мы по фактически выводим наших специалистов на хороший доход уже со второго года, а с третьего года агенты, которые работали в 2025 году, с трёхлетним опытом зарабатывали в среднем

04:53

Speaker A

от 3 до 6 млн руб. в год. Мы ждём тебя в нашей команде Vysotsky Estate. Вот QR-код, переходи по ссылочке. И важным нюансом я отмечаю в именно по Краснодарскому краю такой интересный показатель, что Краснодарский край входит в лидеры по объёмам за

05:11

Speaker A

заработанных денежных средств населением а и по ВВП на душу населения является одним из лидирующих регионов. То есть с доходами населения в в регионе всё хорошо. Парадокс заключается в том, что в некоторых случаях, вот как мы видим, компании Догма, купить квартиру сегодня у

05:28

Speaker A

застройщика в уже и причём и с ключами, а не на стадии котлована, можно фактически за три зарплаты э-э жителя Краснодарского края. За три годовых зарплаты, не замеченных, конечно, за три годовых зарплаты жителя Краснодарского края. То есть это сверхдоступный рынок

05:46

Speaker A

недвижимости. И при этом такая кризисная ситуация, когда застройщики продать свои объёмы не могут, и это только на семейной ипотеке. Конечно, когда вы строите 5,5 млн квадратных метров, то и застроили уже все и северные, восточные, какие-то все свои обходы, застроили все,

06:01

Speaker A

по сути дела, совхозные поля вокруг Краснодара новостройками, то возникает вопрос, а кто всё это жильё у вас будет готов купить. Поэтому Краснодар является таким характеристикой такого интересного момента, что застройщики цены поднять не могут, а перезастрой лютый, и поэтому мы видим

06:19

Speaker A

беспрецедентные скидки. Теперь почему они не на стадии котлована, а почему они именно на финальной стадии? Давайте разбираться. Ещё раз напоминаю, что денежные средства, которые привлекает застройщик на стадии котлована, он в своих руках в лучшем случае поддержит через 2,5 года. Теперь давайте

06:36

Speaker A

представим, что вы положили 1 рубль на эскроу-счёт, то есть вы, как покупатель, положили, а я застройщик, вы на мой эскроу-счёт положили 1 рубль, и он будет мной забираться через 2,5 года. Через 2,5 года я от этого рубля в лучшем

06:51

Speaker A

случае заберу 75 коп. Почему? Потому что мой рубль съест инфляция. По одной простой причине, что добрый банк не начисляет мне никакие депозитные проценты на остаток на эскроу-счетах, ничего мне не предоставляет с точки зрения того, что у меня какая-то

07:08

Speaker A

доходность начисляется, а ещё и облагает меня дополнительными комиссиями, а поборами и так далее. Поэтому ситуация заключается в том, что чтобы забрать рубль, рубль, через 2,5 года, давайте сейчас по по по поймём это, я должен буду к этому рублю заложить инфляционное

07:26

Speaker A

ожидание. То есть я вам на котловане сегодня буду продавать недвижимость дороже, чем там, в конце. Почему? Теперь представьте, в двадцать шестом году я хочу забрать ваш рубль. Он в моменте, пока его не подъела инфляция, мне для покрытия моих нужд, как компании, он мне

07:44

Speaker A

ближе к телу. Почему? Потому что, когда я уже ввёл в жилой комплекс в эксплуатацию, когда я уже раскрыл эскроу-счёт, тогда я уже этим капиталом пользуюсь таким образом, что все денежные средства поступают мне на расчётный счёт. И я могу и банку покрывать проценты, и самое

08:02

Speaker A

главное, разбираться со своими долговыми обязательствами, которые у меня возникают у подрядчиков, по маркетингу, по рекламе и так далее. Поэтому мне какой рубль-то привлечь выгоднее? Тот, который будет лежать по 2,5 года болтаться на депозите, или тот, который быстро можно забрать у вас, предоставив

08:19

Speaker A

вам дисконт? Поэтому картинка будет выглядеть так, что такие застройщики, как Dogma, быстро сообразили, что нужно дисконтировать именно зависшие неликвидные лоты, распродать их, привлечь ликвидный объём капитала, а нет ничего более ликвидного, чем просто свободные денежные средства, и, соответственно, дальше разрешить свои вопросы и

08:41

Speaker A

проблемы. Поэтому картинка выглядит давно уже так, что именно котлованные цены становятся самыми непривлекательными в России. И с этим ничего уже поделать невозможно, и пока мы не сменим полностью парадигму подхода к строительству, к финансированию, проектному финансированию отрасли, ничего не изменится. И картинка такова,

09:00

Speaker A

что больше и больше людей понимают, что в котлованы вкладываться давно уже невыгодно. А на чём ехали котлованы?

09:06

Speaker A

Котлованы ехали у нас на том, что у нас была льготная ипотека, которая привлекала денежные средства заёмщиков, а она была сменя, её сменила семейная ипотека. Но парадокс заключается в следующем. Сейчас обсуждается во многих кругах застройщиков такая большая глобальная проблема: а куда делись

09:25

Speaker A

семейные ипотечники? То есть, смотрите, 1 октября 2026 года изменилась структура программы семейной ипотеки. Не буду вам долго пересказывать, вот таблица, по ней можете понять, что и как теперь меняется по семейной ипотеке. В новостях недели мы разбирали на нашем канале параллельном

09:45

Speaker A

есть новости недели, там мы разбирали это подробно. Важно отметить другое. Когда предыдущий раз кричали о том, что отменят или изменят программу семейной ипотеки, у нас отмечался значительный всплеск спроса на недвижимость.

09:59

Speaker A

Последний такой всплеск мы видели в конце июня, в начале июля 2026 года. А вот в сентябре 2026 года всплеска не увидели.

10:08

Speaker A

Почему? Да потому что закончились те люди, которым доступна семейная ипотека, а особенно с учётом того, что вам нужно накопить первоначальный взнос 30%.

10:17

Speaker A

Поэтому основная глобальная проблема заключается в том, что семейную ипотеку уже ухудшают по одной простой причине, она выбрала себя. То есть у нас то количество людей, которые имеют детей в определённой возрастной группе, ещё имеют одного, двух или трёх детей, их

10:33

Speaker A

всё меньше и меньше в стране с возможностью действительно купить квартиру по ипотеке. Поэтому застройщики, раздувая все цены, додули их до такой степени, что сейчас приходится что делать? Дисконт. Тут начинают выть те люди, купившие квартиру в декабре, например, 2025 года по

10:51

Speaker A

заоблачным ценам, говорят: "Какого перепуга получается, что сейчас тот человек, который использует по новым лимитам семейную ипотеку, но может её купить с таким дисконтом, он оказывается в более выгодных условиях, чем я?" Да, ло- ло- шары. Вас раскатали, и я об этом говорил много раз, что все

11:09

Speaker A

эти отмены семейных ипотек приведут вот таким ценовым перекосам. Кстати, о ценовых перекосах. На этой неделе я делал интересный разбор на канале, если вы не подписаны, канал неформат, я делал разбор ценовых перекосов на примере застройщика Первая ДСК, который входит у нас

11:26

Speaker A

в такую экосистему холдинга ФСК и застройщика Level. И задавался одним вопросом: как у нас растёт средняя цена квадратного метра? Она у нас растёт за счёт мелких квартир. Представьте себе, что у нас в мелкой нарезке площадью 27 м², цена квадратного метра 490.000

11:44

Speaker A

руб. за метр квадратный. А в трёхкомнатном исполнении так в этом же ЖК квартира площадью 60,9 м², цена одного квадрата составляет 331.000 руб. за метр квадратный. Как такое получается, что в одном и том же жилом комплексе а на студии цена одного

12:02

Speaker A

квадратного метра 490.000 руб. за метр квадратный, а тут же, по сути дела, а в крупных лотах цена 331.000 руб. за метр квадратный. Теперь представьте себе, если бы мы с вами учили, а я учил, а вы многие и, наверное, не учили, судя по

12:20

Speaker A

вашим комментариям, у нас уже давно закрыто на канал, поэтому вашим сообщениям в директ, то учить вас математике, наверное, уже бесполезно, но всё-таки постараюсь хоть как-то объяснить вам на пальцах. Представим себе, что мы берём из выборки, из выборки убираем все

12:37

Speaker A

мелкие лоты, студии, однокомнатные квартиры. Убираем их статистики и смотрим на чистую цену квадратного метра в двух-трёхкомнатных квартирах. Почему я рассматриваю двух-трёхкомнатные квартиры? Потому что недавно я подводил статистику одного очень крупного застройщика, который входил в лидеры продаж на Новой Москве в

12:57

Speaker A

2025 году. И вот интересный нюанс. А у застройщиков по одному из проектов осталось 6% нераспроданных квартир.

13:05

Speaker A

Всего 6% нераспроданных квартир. Только одна маленькая тонкость. Всего в проекте за 10 лет должно было построено быть 22.500 квартир. То есть у застройщика на данный момент нераспродано 1.300 с лишним квартир. И, казалось бы, ну что такого, 1.300 с лишним квартир. Только темпы

13:25

Speaker A

продаж говорят о том, что трёхкомнатные квартиры этот застройщик будет продавать следующие 7-8 лет. Как же такое произошло, что у застройщика среди нераспроданных квартир наибольший навес составляют трёхкомнатные квартиры. Я разговаривал с руководителем сервиса BNMAPRO Сергеем Лобажанидзе, добрым моим приятелем, который очень часто

13:43

Speaker A

появляется на этом канале, и сложилась интересная картина, что если я начну смотреть именно цены в двух-трёхкомнатных квартирах, то выяснится интересная закономерность. В некоторых случаях цены не растут, а падают. Почему? Потому что, чтобы распродать остатки именно двух-трёхкомнатных квартир, застройщикам

13:59

Speaker A

приходится идти на значительные дисконты. Характерным примером, по сути дела, являлся следующий момент. Если я посмотрю квартиру в жилом комплексе Павелецкий Сити от компании Level, то увижу интересную закономерность, что студия в 23,6 квадратных метра, 1 метр квадратный, внимание, 1 метр квадратный

14:18

Speaker A

продают за 834 тысячи рублей, по крайней мере так выражено в цене рекламы. То есть за 19 миллионов 708 тысяч рублей я могу купить 23,6 квадратных метра. Вот видите картинку. Теперь смотрите внимательно. В этом же ЖК, чтобы вместо студии

14:37

Speaker A

докупить, докупить мне следующие метры, 18 метров, и купить полноценную 41-метровую квартиру с одной спальней, за метр мне придётся заплатить 351 тысячу рублей. То есть за оставшиеся 18 метров я буду платить 351 тысячу рублей за метр квадратный.

14:56

Speaker A

Возникает интересный момент. Так застройщик, оказывается, готов свои метры сливать по 350, по 330 тысяч рублей за метр квадратный. Так откуда рисуется такой рост цен на вот эти все лоты по 800 тысяч рублей за метр квадратный? За счёт того, что

15:14

Speaker A

вы, мои дорогие любители новостроек, смотрите всегда только цены в студиях и в однушках, и охреневаете. Но если вы смотрели цены на полноценные квартиры с большой спальней, с гостиной, с кухней в 41 м, то вы бы обнаружили интересную картину, что доплаты составляют иногда

15:34

Speaker A

незначительные переходы. Почему? Потому что обратите внимание, у застройщика первого ДСК квартира площадью, соответственно, 26,9 м² рекламируется сейчас на сайте, была вообще 15 млн 507 тыс. руб. за метр.

15:53

Speaker A

Сейчас на неё стоит дисконт 15% 13 млн руб. Но дальше интересный момент. Чтобы докупить квартиру, извините, площадью 49,5 м², что фактически получается на 23 м больше, мне всего-то за следующие 23 м нужно доплатить 4 млн руб. Получается, что следующие 23

16:17

Speaker A

м, такая же студия продаётся за 4 млн руб. застройщиком. Внимание, почему это вам рассказываю? Застройщик не мыслит так, как мыслите вы в отдельных лотах.

16:28

Speaker A

Он распродаёт технико-экономические показатели проекта. Для него проект существует как некоторые 15 тыс. м² в общем объёме квартир, которые он может продать. И для него средневзвешенная величина продажи квартир - это общая средневзвешенная цена одного квадратного метра жилья, которое он продаст в

16:47

Speaker A

совокупности с тем, что он ещё не может продать нежилые помещения, такие как МОПы, коридоры и так далее. И для него существует средневзвешенная оценка. Так вот, если вдруг застройщик неожиданно готов продавать дополнительные метры по 200 с небольшим тыс. руб. за квадратный

17:04

Speaker A

метр, тогда возникает вопрос. есть мне за 269 тыс. руб. за квадратный метр готовы допродавать остальную площадь, да какого ляда вы с меня требуете по 400-900 тыс. руб. за метр? А А с такого ли ада, что именно семейная ипотека, соответственно, и льготная

17:23

Speaker A

ипотека была направлена в студии и однушки. И соответственно, вы, дорогие мои, своим ажиотажем вокруг студии и однушек раздули цены именно мелких лотов до того, что вам кажется, что рынок сошёл с ума. Но если я начну смотреть во многих комплексах цены именно крупных

17:40

Speaker A

лотов, то обнаружится очень интересная тенденция. Там цены не растут и уже никуда не меняются несколько лет. Причём двух-трёхкомнатные квартиры, которые не попадают под лимиты семейной ипотеки, во многих проектах Москвы просто топчутся на месте. А один из застройщиков премиального сегмента уже полтора года

18:00

Speaker A

не может поднять цены на свои лоты. есть, оказывается, ситуация такая: цены растут только в глазах тех, кто смотрит в ЦИАН и Авито студии и однушки, а вот именно в других сегментах начинают падать. И поэтому картинка выглядит для многих парадоксально, когда компания

18:17

Speaker A

Догма потом начинает распродажу, все начинают вопить и кричать: "А как же мне с моим инвестором по семейной ипотеке теперь жить?" А ответ: "Никак".

18:26

Speaker A

Теперь, что же происходит дальше? Картинка начинает выглядеть всё более и более удручающей. Если мы посмотрим, насколько обвалились в темпах продаж все застройщики, начиная с декабря 2025 года, то увидим интересную картину. Я смотрел сразу по нескольким застройщикам картину по кварталам,

18:44

Speaker A

сравнивая последний квартал 2025 года, первый квартал 2026 года и второй-третий квартал. Так вот, объёмы продаж у застройщиков упали уже в два раза. И самое главное, просвета не видно, и никак не это не отражается на том, что даже стимулируя сейчас

19:04

Speaker A

скидочными программами, застройщики получают вдруг неожиданно приток покупателей. Я на своём канале опросил, и если вы смотрели выпуск новостей, то я просил, при какой ставке по депозитам вдруг неожиданно граждане начнут отказываться от депозитных накоплений.

19:19

Speaker A

Так вот, значительная часть ответов, а там можно было выбирать не один ответ, а чтобы люди могли поиграться, значительная часть ответов начинает приходиться на ставку ниже 9%. А теперь давайте подумаем. Застройщики ожидают увидеть депозитный приток денежных средств с депозитов уже

19:36

Speaker A

чуть ли не в конце этого года, рассчитывая на то, что ставка по депозитам будет продолжать падать или соответственно улучшится уже к началу 2027 года. Ничего подобного не происходит. Ситуация заключается в том, что если мы посмотрим сейчас на действия Центробанка

19:54

Speaker A

Соединённых Штатов Америки, если мы посмотрим на настроение Эльвиры Набиуллиной, то ни один лидер центральных банков не готов снижать сейчас именно ключевую ставку. А вот теперь мы переходим, дорогие мои друзья, немножечко от рынка недвижимости к некой геополитике. Всем казалось, что очень

20:12

Speaker A

всё здорово и замечательно, когда у нас, по сути дела, нефтяной сектор не получит неожиданный подарок из Ормузского пролива. Если вы болеете за ту часть Северо-Запада, которая находится под контролем хуситов, я вас не могу ничем порадовать. Почему?

20:25

Speaker A

Потому что на самом деле эти ребята сейчас, по сути дела, не играют за нас, как вы полагаете. Эти ребята сейчас играют в свою игру, но эта игра приводит к тому, что у нас начали расти цены на топливо в

20:39

Speaker A

мире. Так как мы с вами живём во многом за счёт того, что мы покупаем много импортных товаров, то инфляционная система, запущенная тем, что у нас начинает расти топливо, начинает расти грузоперевозки из-за того, что у нас опять-таки, когда мы атакуем с вами и перекрываем

20:56

Speaker A

проливы, у нас начинают расти цены на перевозки товаров, то это всё приводит к чему, друзья мои? К инфляции. Отвечая на вопрос того замечательного комментатора, который рассказывал, что цены всегда на недвижимость ползут вверх, и те люди, которые мне пишут в директ: "Ты идиот,

21:11

Speaker A

вообще, недвижимость всегда растёт в цене", то я хочу вам сказать, колбаса всегда растёт в цене, тачки всегда растут в цене, одежда всегда растёт в цене, и ваша зарплата тоже всегда растёт в размере. Почему такое происходит?

21:25

Speaker A

Дети, это и называется инфляция. Всё, что вы называете на самом деле ростом цен почему-то на недвижимость, вы забываете, что и зарплаты в России за последние 2-3 года, а у нас сейчас в России самый низкий показатель безработицы, это говорит о том, что у

21:40

Speaker A

нас зарплаты в каждый год растут более высокими темпами, чем инфляция. Да-да, друзья мои, не пиздите только самим себе, у нас зарплаты растут более высокими темпами, чем инфляция. И не сложись не сложилась бы и в Перми, в Краснодаре такая картина, когда у нас

21:55

Speaker A

сверхдоступный рынок недвижимости. То есть, например, в этом году, в 2026 году, как я уже говорил ранее, у нас сверхдоступная аренда жилья в Москве. То есть, никогда аренда жилья в Москве не была столь доступной. И это, кстати, уже Тамара Высоцкая на своём канале, вот это

22:12

Speaker A

вот посмотрите на эту обложечку, присмотритесь, она разбирала, о чём говорит аренда индикатор, о том, что у нас не растут арендные ставки в Москве. В течение уже года не растут они в Санкт-Петербурге, не растут ещё в нескольких крупных городах, и у нас избыток предложений на

22:27

Speaker A

рынке аренды. Я недавно пошёл смотреть квартиру, посмотреть, что куда мы можем переехать в арендную квартиру, и поразился тому, что у нас рынок засыпался качественным предложением, например, квартир больших площадей с отделкой и ремонтом. Всё это сигналит нам о том, что у нас, друзья мои,

22:44

Speaker A

переизбыток строительства жилья, в том числе в Московском регионе, ведёт нас к не- неизменной к одной очень простой вещи. Попахивает близкой катастрофой на рынке застройщиков. И здесь уже Минстрой начал гласить во всю, что на совещаниях нужно банкирам начинать спасать

23:01

Speaker A

застройщиков. На самом деле, Минстрой говорит о том, что товарищи банкиры, нужно вам спасать самих себя. И если у нас сейчас по поводу компании Самолёт уже начали собираться в Минстрое практически каждую неделю, то это говорит о том, что зад полыхает у

23:17

Speaker A

чиновников достаточно сильно. Что самое важное стоит отметить? Компания Самолёт уже с начала года, по сути дела, а зашла в так называемый вот этот штопор а знаменитого уже из юмористического журнала Каламбур самолёта-бройлера 747, она падает в течение уже года, мы уже

23:37

Speaker A

наблюдаем сериал. И что у нас случилось? На этой неделе у нас, по сути дела, из компании парашютировался кто? Правильно, у нас из компании с парашютом спрыгнул генеральный директор. И всё сигналит о том, что компания Самолёт крупнейшая по объёму строительства, завалится до конца

23:53

Speaker A

этого года в окончательное пике. И тогда возникнет очень интересный вопрос: какой уровень доверия будет у нас у граждан уже к началу 2027 года, если у нас завалится компания Самолёт и дольщики компании Самолёт начнут заполнять площади с плакатами: "А отдайте нам наши

24:10

Speaker A

квартиры, что нам делать, мы ипотеку платим, а соответственно, квартир мы так и не получили". И это очень важный момент. Почему? Потому что, опять же, недели две назад я проводил опрос, связанный с тем, насколько вообще интересна вторичка или новостройк. Так

24:25

Speaker A

вот, веру в новостройки сохраняет всего 4% населения. Всего 4% населения, по крайней мере, это с а можно сказать так, всего 4% подписчиков моего канала в Телеграме сохраняют веру в новостройки. То есть, давайте-ка теперь подытожим, как же так получилось,

24:42

Speaker A

что все эти годы, с 2019 года, я вам кричал о том, что, друзья мои, что у нас так или иначе, при том подходе, который у нас, по сути дела, взяли банки, застройщики, правительство, Минстрой и так далее, у нас рано или поздно

24:56

Speaker A

полыхнёт. Вы мне кричали, что ничего не полыхнёт, всё замечательно и так далее. И вот здесь получился интересный момент.

25:03

Speaker A

Постепенно у государства закончились денежные средства поддерживать рынок недвижимости. По сути дела, уже 2026 году себя исчерпали все льготные программы, программы семейной ипотеки с точки зрения поддержки рынка недвижимости.

25:18

Speaker A

Полыхает уже во многих компаниях, во многих компаниях сейчас меняют коммерческих директоров и так далее.

25:24

Speaker A

Здесь возникает разумный один вопрос. А если вся эта пирамида начнёт заваливаться, хватит ли банкам ликвидности на то, чтобы покрыть все эти проблемы за счёт своих денежных средств?

25:36

Speaker A

И вот здесь прозвучала очень интересная фраза с точки зрения того, что сформулировал Минстрой. Сейчас банкиры в большей степени должны быть сосредоточены на том, чтобы достроить все объекты и ввести их в эксплуатацию.

25:50

Speaker A

Но тогда возникает очень интересный нюанс. У нас с точки зрения проектного финансирования есть несколько статей.

25:56

Speaker A

Есть статья номер три. Это маркетинг и продажи. Так вот, Минстрой уже перестали волновать продажи. Минстрой уже, по мнению чиновников, начинает самое главное сигналить: "Пустите все денежные средства только в то, чтобы вы достроили, иначе нас тут просто всех пересажают. Самый главный

26:13

Speaker A

главнокомандующий, который в определённый момент просто глянет и скажет: "Вы что там натворили-то?" Как знаменитая вот эта фраза раздастся: "ЖКХ, вы что творите?" "ЖКХ, вы что творите?" "Вы что вы творите?" Соответственно, что произойдёт? Произойдёт очень интересная картина. В 2027 году, ну, вот, всё идёт

26:34

Speaker A

к тому, что мы увидим не один такой объект, где будет аттракцион невиданной щедрости со стороны застройщиков. И компания Догма это лишь первые звоночки по рынку недвижимости, а у нас начинаются аттракционы необыкновенных скидок.

26:50

Speaker A

Поэтому, что же нас ждёт, соответственно, в четвёртом квартале? Я думаю, что к концу года у многих застройщиков будут неимоверные новогодние распродажи. Поэтому давайте соберёмся уже к концу года и подведём потом итоги четвёртого квартала квартала и потом запомним, был ли я прав или нет,

27:09

Speaker A

и будут ли застройщики устраивать беспрецедентные распродажи на рынке жилья. Засим у меня всё. Вот такая хрень происходит сейчас на рынке недвижимости.

27:18

Speaker A

Всем пока.

Topics: недвижимость новостройки Догма Краснодар Самолёт эскроу семейная ипотека застройщики инвестиции кризис рынка

Учить по этому видео

- [Карточки по этому видео](https://sozai.app/ru/tools/flashcard-maker/?from=transcript&id=89933)
- [Тест по этому видео](https://sozai.app/ru/tools/quiz-generator/?from=transcript&id=89933)
- [Кроссворд по этому видео](https://sozai.app/ru/tools/crossword-maker/?from=transcript&id=89933)
- [Филворд по этому видео](https://sozai.app/ru/tools/word-search-maker/?from=transcript&id=89933)
- [Шпаргалка по этому видео](https://sozai.app/ru/tools/study-guide-maker/?from=transcript&id=89933)

Бесплатно, составлено ИИ по этой расшифровке. Без регистрации.


---
This is the markdown twin of https://sozai.app/transcript/russia-real-estate-market-situation/ — the same content, without the markup.
Published by SozAI (https://sozai.app). Reuse and quotation are allowed with attribution and a link back.
Machine-readable index: https://sozai.app/llms.txt · data API: https://sozai.app/api/