**ЗАКОН, который УБИЛ рынок недвижимости — Transcript & Summary | SozAI** Source: https://sozai.app/transcript/law-that-killed-real-estate-market/ Анализ влияния 214-ФЗ на рынок недвижимости Москвы, причины падения продаж и последствия господдержки в условиях пандемии. ## Key Takeaways - 214-ФЗ кардинально изменил механизм финансирования строительства, что повлияло на цены и качество жилья. - Пандемия лишь усугубила уже существующий негативный тренд на рынке недвижимости. - Господдержка и льготная ипотека стали ключевыми инструментами стабилизации рынка. - Рынок недвижимости требует дальнейших законодательных и институциональных реформ. - Покупателям важно понимать риски и особенности текущей системы долевого строительства. ## What the video covers - Пандемия COVID-19 и режим самоизоляции резко снизили спрос на недвижимость в России в 2020 году. - Введение льготной ипотечной программы в апреле 2020 года было направлено на поддержку строительной отрасли и граждан. - Снижение продаж недвижимости началось ещё до пандемии из-за введения поправок 214-ФЗ, регулирующих проектное финансирование. - 214-ФЗ запретил застройщикам использовать деньги дольщиков напрямую, теперь средства размещаются на эскроу-счетах. - Ранее схема долевого строительства была рискованной, что приводило к большому числу обманутых дольщиков. - Новая система проектного финансирования повысила стоимость квадратного метра и ухудшила качество продукта. - Рост ипотечного кредитования стал необходимостью для покупателей из-за высокой стоимости жилья. - Господдержка 2020 была продлена на несколько лет для стабилизации рынка и предотвращения коллапса. - Крупные застройщики полного цикла имеют больше шансов выжить в новых условиях рынка. - Отмена 214-ФЗ приведёт к падению стоимости активов и серьёзным проблемам для банков и рынка. ## Chapters 1. 00:00 Введение: влияние пандемии на экономику и рынок недвижимости 2. 02:17 Падение продаж и льготная ипотечная программа 2020 3. 04:01 Проблемы рынка и уникальная система брокерад новостроек 4. 05:53 История долевого строительства и риски для дольщиков 5. 07:37 Мошенничество и кризисы на рынке недвижимости 6. 09:33 Рост ипотечного кредитования и последствия 214-ФЗ 7. 11:08 Продление господдержки и её влияние на рынок 8. 14:28 Проблемы стоимости, качества и перспективы рынка 9. 16:07 Выводы и экономическая дестабилизация рынка недвижимости Answers ## Questions about this video Что такое 214-ФЗ и как он повлиял на рынок недвижимости? 214-ФЗ — федеральный закон, который с июля 2019 года обязал застройщиков использовать проектное финансирование через эскроу-счета, что повысило прозрачность, но увеличило стоимость жилья и снизило доступность. Почему продажи недвижимости в Москве упали в 2020 году? Продажи упали из-за сочетания пандемии COVID-19, режима самоизоляции и уже начавшегося снижения спроса, вызванного изменениями в законодательстве и экономической нестабильностью. Как господдержка 2020 помогла рынку недвижимости? Господдержка в виде льготной ипотеки стимулировала спрос и помогла строительной отрасли избежать коллапса, продлеваясь почти на четыре года для стабилизации ситуации. ## Full Transcript — Download SRT & Markdown 00:13 Speaker A Уважаемые граждане России, мы видим, как остро развивается ситуация с эпидемией коронавируса в мире. Под ударом оказалась вся мировая экономика. 00:25 Speaker A Уже сейчас прогнозируется её спад. Раз. 2020 год. Пандемия. В России вводится режим самоизоляции, который на время парализует экономику страны. Многие предприятия малого и среднего бизнеса будут вынуждены закрыться, а огромное количество граждан столкнётся с потерей работы или резким сокращением уровня 00:54 Speaker A дохода. На фоне неопределённости и финансовой нестабильности падает потребительский спрос, в том числе и на покупку недвижимости. Второй квартал 2020 года станет рекордно низким по объёму проданных квартир. В Москве будет зарегистрировано всего 11 000 договоров долевого участия, что почти в 2 с по 01:12 Speaker A раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года. С того момента произойдёт множество всем известных событий. Однако до провального уровня ковидных продаж мы больше не опустимся. По крайней мере, до наступления 2026 года. 01:26 Speaker A Спрос на столичные новостройки в первом квартале стал минимальным за последние 5 лет. Как так вышло, что в текущий момент продажи недвижимости в новостройках рухнули до уровня парализованных пандемией времён? Почему стоимость квадратного метра в Москве превышает полмиллиона при медианой зарплате в 01:44 Speaker A 115 000? А просрочки по кредитам физических лиц достигли антирекорда в 1,6 триллиона рублей. Кто виноват, что при крайне высоких ценах качество продукта стремительно падает? Ужасная отделка, просрочки, выдача ключей, махинация с документами и проектными декларациями. 02:00 Speaker A При этом для покупки хорошей квартиры в Москве ежемесячно вносить придётся несколько средних зарплат, а общая переплата за весь период составит ещё четыре квартиры сверху. Позволить себе собственные квадратные метры практически нереально. И последнее, что ожидает человек от одной из самых важных покупок 02:17 Speaker A в своей жизни — это стать обманутым дольщиком. Для ответа на все перечисленные вопросы нужно отмотать немного назад, поэтому вернёмся к ковидным временам. Уважаемые коллеги, ещё раз добрый день. Первое, предлагаю запустить, как это сейчас и прозвучало здесь только, специальную 02:37 Speaker A льготную ипотечную программу. Поддержать и наших граждан, и строительную отрасль, дать людям дополнительные возможности с помощью государства улучшить свои жилищные условия. 02:51 Speaker A 16 апреля 2020 года Владимир Путин проводит онлайн-совещание по вопросам развития строительной отрасли, в ходе которого он анонсирует специальную льготную ипотечную программу, которая впоследствии запомнится нам [музыка] как господдержка 2020. Цель официальная — стимулирование строительного сектора, восстановления экономики и поддержка 03:09 Speaker A граждан, нуждающихся в жилье. Цель фактическая — компенсировать резкое падение спроса и спасти рынок от коллапса. На фоне пандемии спрос на недвижимость упал на 30-50%, и было очевидно, что падение продолжится. 03:22 Speaker A Однако интерес заключается вовсе не в пандемии, резком падении спроса. Интерес кроется в совершенно ином факте, который был замечен ещё за несколько месяцев до этого. Но прежде, чем мы продолжим, подниму важную тему. 03:34 Speaker A Вы все прекрасно знаете, почему многие люди не любят агентов по новостройкам. Во-первых, из-за банального отсутствия какой-либо ценности. Вбить свои параметры, полистать ЦИАН и даже сформировать подборку может каждый человек самостоятельно. Во-вторых, из-за навязывания конкретных проектов. Я бы даже назвал это преднамеренным вводом в 03:51 Speaker A заблуждение с целью продать вам того застройщика, который заплатит больший процент агентской комиссии. Создавая компанию "Фундамент", нашей основной задачей было решить эти две проблемы. 04:01 Speaker A Так вот, случайно и произошло, что мы принесли уникальную для России систему брокерад новостроек, в которой, во-первых, внутренние механизмы мотивации менеджера выстроены без привязки к комиссиям застройщика. То есть брокер не имеет и малейшей заинтересованности продать вам что-то конкретное, реализовав свой шкурный 04:17 Speaker A интерес. А, во-вторых, наша компания не распыляется на дорогие офисы в центре Москвы. Мы не угощаем клиентов дорогим шампанским на встречах и не возим по объектам на бесплатном корпоративном такси. Однако огромное количество временных и финансовых ресурсов мы вкладываем в знания и повышение 04:33 Speaker A квалификации наших сотрудников, чтобы наша услуга подбора объекта недвижимости под ваши параметры была действительно качественной и приносила вам очень значимую пользу. Поэтому не побоюсь этого слова — только у нас услуга подбора недвижимости и сопровождения сделки действительно непредвзята и поистине профессиональна, но при этом она всё 04:52 Speaker A также остаётся полностью бесплатной и не ведёт к каким-либо скрытым переплатам. Оставить заявку на абсолютно бесплатную консультацию можно по ссылке в описании. 05:01 Speaker A Так вот, главный интерес скорее не в резком падении спроса в ковидно-изоляционные месяца, а скорее в отрицательном тренде, который был замечен ещё за несколько месяцев до введения карантина в первом квартале 2020 года. Тогда продажи недвижимости сократились на сотни тысяч м² по 05:17 Speaker A отношению к предыдущему году, и это только по московскому региону. А причиной этой пессимистичной тенденции стало внедрение знаменитых поправок 214 федеральный закон об участии в долевом строительстве. Начиная с 1 июля 2019 года стройка происходит только за счёт банковского кредита, проектного 05:35 Speaker A финансирования. Привлечь собственные финансы или финансы дольщиков застройщик больше не может. Отныне средства покупателей размещаются на специальных эскроу-счетах в аккредитованных банках до момента исполнения застройщиком своих обязательств. То есть, пока дом не будет достроен, застройщик денег своих клиентов не увидит. А теперь давайте 05:53 Speaker A отмотаем нулевые, начало десятых, когда понятие обманутых дольщиков было на слуху у всех россиян, и вспомним сам механизм взаимодействия между девелопером и участником долевого строительства. Компания, назвавшаяся застройщиком, привлекала деньги покупателей ещё самых ранних этапов строительства, так называемого котлована. Благодаря финансированию 06:12 Speaker A частных лиц закупали строительные материалы, нанимались подрядчики, а взамен на пользование деньгами застройщик предоставлял существенный дисконт на покупку самой квартиры. Образ настройку можно поделить на множество этапов, но начальной точкой будет тот самый котлован, а финальный — готовый к заселению дом. На старте дольщик имеет 06:30 Speaker A повышенный риск потери средств, длительный цикл ожидания и вытекающую потерю стоимости денег во времени. Взамен на старте ему предоставляется [музыка] лояльная стоимость квадратного метра, которая компенсирует все перечисленные факторы. Чем выше стадия строительства, тем ниже риски и меньше образная комиссия за пользование деньгами 06:48 Speaker A дольщика, [музыка] а, соответственно, и стоимость квартир повышается. То есть на финальной стадии квартира обретает свою рыночную стоимость и становится [музыка] частью вторичного рынка. Покупатель рад, за недорого он купил обещание застройщика, а через пару лет недорогие обещания превратились в дорогой актив. 07:04 Speaker A Казалось бы, схема справедливая, однако крайне неконтролируемая и неотрегулированная на законодательном уровне. Нередко компания разрывала котлован, создавала видимость бурной деятельности или даже возводила незначительную часть здания, принимала, естественно, через фиктивные юридические лица деньги граждан и позднее выводила их, в том числе, за границу, а позднее, 07:22 Speaker A конечно же, объявляла о банкротстве. Люди судились годами, получали какие-то сущие копейки, либо не получали вообще ничего. Денег нет и недвижимости тоже. 07:30 Speaker A По разным источникам, количество обманутых дольщиков за всё время составило от 150 до 300 000 человек. 07:37 Speaker A Фигурировали разные схемы мошенничества, но также сильное влияние оказал кризис 2008 года. Самое интересное, что с начала двухтысячных до переломного 2019 количество возведённой жилой недвижимости составляло свыше 1 млрд м², то есть около 20 млн построенных квартир. Теперь возьмём среднее 07:57 Speaker A количество пострадавших, около 200 000 тысяч, и получим 1%. 1% обманутых дольщиков от общего объёма. Никто не говорит, что такая погрешность — это нормально, но решат 08:15 Speaker A 214 федеральный закон решили проблему обманутых дольщиков. Но как и какой ценой? Схема обрела новых участников сделки и новых бенефициаров. Застройщик проходит длительный процесс экспертизы согласований и получает проектное финансирование в виде кредита на строительство. Деньги покупатели после сделки отправляются в банк, но не просто 08:34 Speaker A в банк, а на специальный искруг счета, резервирующие средства дальщика до момента исполнения обязательств с застройщиком. Если объект достраивается, счета и скру раскрываются в пользу девелопера. Если объект по какой-то причине замораживается, то покупатель имеет право на возврат вложенных ранее 08:50 Speaker A средств. Ставка проектного финансирования не является фиксированной. Если проект продаётся хорошо и Икров стремительно наполняются, то банк доволен. Казна наполнена, а риски минимизированы, ставка для застройщика становится более лояльной. 09:03 Speaker A Если Искров наполняется минимально, банк недоволен, девелоперские обременения остаются на высоком уровне, и сложить финансовую модель проекта становится всё труднее. Получается, что в себестоимость строительства теперь закладывается стоимость обслуживания кредита. Банк требует дорогие экспертизы, страховки, резервы. Более того, застройщик даже 09:22 Speaker A платит комиссию за обслуживание и скров счетов. Всё это закладывается в стоимость квадратного метра. Себестоимость строительства растёт на 20-30% только из-за финансовых издержек. 09:33 Speaker A Эти проценты, очевидно, перекладываются на покупателя. И как итог, сильно растёт стоимость приобретения. Средний покупатель всё чаще не имеет возможности закладывать всю сумму своими средствами, и начинается рост ипотечного кредитования. Вот у нас и складывается интересная схема. Банк зарабатывает на 09:48 Speaker A процентах от проектного финансирования на текущий момент только по действующим договорам. Это 22,5 триллин руб. 09:55 Speaker A кредитных денег. Причём вся сумма распределена между буквально несколькими банками. Банк зарабатывает на комиссиях с обслуживание и скров счетов, а обслуживает он в данный момент 7,3 триллин руб. денег дольщиков. Банк зарабатывает, оборачивая те же самые 7,3 триллин руб., лежащие на Искроу. Для 10:12 Speaker A него это вообще соизмеримо тому, если бы вы принесли миллион рублей и положили их на беспроцентный вклад на несколько лет. 10:19 Speaker A И также, конечно же, банк зарабатывает на процентах по выданным ипотекам. Иногда сумма переплаты равна сумме нескольких квартир. При этом ануитетные системы платежей уносят всю сумму самого платежа в проценты. Первые много-много лет тело вашей задолженности будет оставаться неизменным. И это ещё без 10:36 Speaker A учёта дополнительных трат на страхование жизни и здоровья, которые нередко навязываются теми же банками. и также платы закредитив или систему безопасного расчёта. Всё это не что иное, как принудительный оброк. Просто за то, что банк даёт крышу от банкротст застройщика. В итоге рост цен на 25% 10:52 Speaker A только за год. Спрос падает, падает девелоперская маржинальность. Но разве можно было как-то по-другому? Наверное, можно. Например, в Эмиратах средства дольщиков также аккумулируются на Искроу. Однако считаю, раскрываются не в момент ввода дома в эксплуатацию, а по мере завершения определённых этапов 11:08 Speaker A строительства. То есть продолжение стройки подпитывается деньгами покупателей. Схема так и называется: поэтапное раскрытие из круг счетов. 11:15 Speaker A Причём контроли прозрачной стройки оказывается даже на более высоком уровне, поскольку регулятор проверяют стройку поэтапно, а не в момент госкомиссии спустя несколько лет. Таким образом, в финансовую модель не вшиваются дорогие кредиты на стройку, а безопасность покупателя обеспечена существенным собственным капиталом 11:32 Speaker A застройщика, размещённым на тех же Икроу. Ну и также мотивированностью девелопера продолжать строительство. Теперь возвращаемся к Владимиру Владимировичу, который анонсирует специальную льготную господдержку в 2020 году. Отныне любой гражданин РФ, внеся первоначальный взнос от 20% от стоимости квартиры, мог рассчитывать на льготное 11:49 Speaker A кредитное плечо от 3 до 8 млн руб. в зависимости от региона под действительно низкие 6,5% годовых. Такая выгодная ставка формировалась за счёт субсидирования из государственного бюджета, который компенсировал разницу между стандартной ипотекой и льготной. 12:04 Speaker A И, кстати, опять получается, что конечный выгодополучатель - это банк, который увидит кратный рост ипотечных клиентов. В итоге господдержка сработала, продажи стабилизировались, тренд максимально позитивный. Однако за сильным ростом спроса последует и рост цен. С момента [музыка] принятия программ льготного субсидирования 12:20 Speaker A стоимость квадратного метра отлетит в стратосферу и произойдёт исторический для нашего рынка момент. Впервые строящееся жильё по цене обгонят вторичку. Теперь восстановим хронологию. 12:30 Speaker A Правительство внедряет проектное финансирование как обязательное. Себестоимость строительства [музыка] возрастает примерно на 20-30%. Спрос с такими ценами снижается, и правительство [музыка] стимулирует рынок из федеральных средств, и цены растут ещё сильнее. В итоге мы сталкиваемся с ситуацией, что рынок больше не может 12:46 Speaker A оборачиваться в том же объёме, как раньше, без привлечения денег из госбюджета. По этой причине господдержка 2020, которая изначально задумывалась как временная мера на пару кварталов, будет неоднократно продлена и растянута почти на 4 года. Так, мы с вами сели на 13:00 Speaker A иглу, на которой сидим до сих пор, но всё же по чуть-чуть пытаемся с неё слезть, но пока не понимаем, к каким сильным последствиям и ломкам это приведёт. Семейная льготная ипотека остаётся до сих пор. По данным 2025 года продажи с её использованием составили 13:16 Speaker A 54% от общего количества ДДУ по московскому региону. Произошли её некоторые ужесточения, и это уже отыграло на рынке в худшую сторону. 13:25 Speaker A Вообще сформировалась следующая картина. Сначала цены разогнались в момент внедрения проектного финансирования, потом после повышения спроса на льготках, позже из-за повышения ключевой ставки, увеличения стоимости стройматериалов и инженерных составляющих. И в какой-то момент мы пришли к пиковой точке стоимости квадратного метра. Казалось бы, 13:43 Speaker A единственный выход, что, ну, пора бы уже ужиматься. Теперь цены пора опускать и реагировать тем самым на сокращающийся спрос. Но вот тут и возникает самый основной минус 214 ФЗ. Работает он, дорогие друзья, только в растущем рынке, а в рынке падающем он работает как 14:00 Speaker A дополнительная петля на шею для застройщика. Как бы многие не ругали девелопера в текущих реалиях их собственная маржинальность колеблется в пределах 10-15%. 14:10 Speaker A Поля для значимого снижения цен просто нет, потому что опустим образно на 10% и теперь упрёмся в обязательство перед банком по погашению проектного финансирования. Ключевым моментом является то, что упасть цена на 30-40%, как ожидают многие граждане, просто физически не может. Поэтому комментарии 14:28 Speaker A в адрес застройщиков из разряда, мол, цены не пробовали снизить, они слегка нерелевантны, потому что не может стоить продукт образно 100 руб., если его себестоимость 110. Так мы и попали в точку, где инструмент, призванный для защиты наших же интересов, привёл к 14:43 Speaker A тому, что рынок недвижимости перестал подчиняться рыночным законам и при первых же серьёзных кризисных намёках отобразил свою недеспособность. Однако поддержать развитие малого бизнеса в текущий момент очень легко. Можно просто поставить лайк под этим роликом. Это непомерно сильно скажется на нашей 15:00 Speaker A скорости интеграции медиапространства данной сферы. От поспособствовать жизни рынка недвижимости могло бы субсидирование со стороны государства. 15:08 Speaker A Но только основываясь на опыте предыдущих ошибок, склоняться стоило бы к субсидированию не ипотек для граждан, а к более интенсивному субсидированию непосредственно проектного финансирования. Только такой инструмент мог бы позволить разогревать спрос не дешёвыми ипотеками, а более дешёвыми квартирами. Но все мы с вами понимаем, 15:27 Speaker A что денег на поддержку 22,5 [музыка] триллин руб. проектных кредитов просто нет. Да и в целом мы видим, что правительство практически прямым текстом говорит, что спасение утопающих - это дело рук самих утопающих. Крупнейшая компания Самолёт отказана в льготном кредите на 50 млрд руб. Мораторий на 15:44 Speaker A штрафы за нарушение сроков сдачи отменён, а условия семейной ипотеки продолжают усугубляться. Лимиты на её субсидирование кратно сокращаются. А Эльвира Сахибзадовна заявляет, что выживет в текущих реалиях сильнейший. 15:56 Speaker A Вероятно, так и есть. Застройщики с хорошим риск-менеджментом готовились к этому моменту уже несколько лет. сливали менее ликвидные земельные участки, иногда и целые проекты, жёстко оптимизировали внутренние расходы и в уже строящихся комплексах нагоняли наполненности скрох счетов, а новые жилые комплексы, особенно крупные, 16:12 Speaker A просто-напросто не выводили в рынок. На более-менее стабильном плаву останутся крупные организации, преимущественно застройщики полного цикла, то есть которые сами проектируют, сами производят строительные материалы, сами строят и сами продают. Для большинства представителей рынка позитивным исходом будет хотя бы достройка уже выведенного 16:29 Speaker A объёма. Если подглядывать за некоторыми застройщиками, то мы уже сейчас видим крайне плачевные обстоятельства. Мы снимали интересный ролик про старты продаж 2025 года, и там как минимум два проекта с ярко выраженными признаками жёсткого долгостроя. Можете посмотреть, если интересуетесь покупкой на старте 16:46 Speaker A продаж. На деле таких проектов уже гораздо больше. По сути, мы стали жертвами рынка, искусственно раздутого, дешёвыми ипотеками. Рассчитывать на существенную коррекцию или обвал мы не можем. банкротство мелких застройщиков обвал рынка не спровоцирует, а наши деньги всё тем же 214 федеральным 17:04 Speaker A законом всё-таки защищены. А волрынка может случиться, если схлопнется пара крупных банков, и там ситуация более печальная, потому что сгорают деньги, лежащие накрол, а застрахованный скрол всего лишь на сумму до 10 млн руб. Всё, что сверху, извините. Однако сигналов к 17:21 Speaker A банкротству банка в текущих реалиях нет от слова совсем. Да, есть существенные изменения по проценту должников. не исполняющих свои обязательства. Но эти показатели крайне нерелевантно сравнивать с кризисом США в 2007 и 2008 году, как делают многие обозреватели. 17:36 Speaker A Доля секьюритизации ипотек в РФ минимальна в сравнении с американским рынком. Отсюда и вывод, что банкротство отдельных физических лиц в России не приведёт к обвалу рынка ценных бумаг и последующему краху финансового гиганта в формате эффекта домино. 17:52 Speaker A А что произойдёт, если 214 федеральный закон просто-напросто отменят? Если 214 федеральный закон отменят моменте, то это приведёт к краху всего: к краху застройщиков, последующему краху банков, как следствие, к существенному кризису. 18:07 Speaker A Ведь на самом деле при моментной отмене 214 федерального закона стоимость активов упадёт процентов так на 20-30 - это минимум. По сути, если мы закрываем все существующие договора проектного финансирования, то банки сталкиваются с серьёзными трудностями в виде недополученных процентов. А если мы 18:23 Speaker A отменяем ФЗ только для новых проектов, выходящих в рынок, то это запускает цепочку банкротзастройщиков из-за невозможности реализации по старым ценам уже строящихся проектов. Короче говоря, отменить 214 федеральный закон по сути просто невозможно. Это приведёт к экономическому самоубийству. Второй, наверное, главный момент - это вспомним 18:43 Speaker A место кредитной организации во всей этой истории. Отмена 214 федерального закона - это вычёркивание банка из заголовка списка выгодополучателей. 18:52 Speaker A И здесь не будем углубляться в подробности, но вспомните, пожалуйста, людей, которые являются конечными бенефициарами крупнейших банков Российской Федерации. Если инструмент плохо и несбалансированно работает для нас с вами, то это не означает, что он работает плохо для кого-то другого. И 19:08 Speaker A этот кто-то другой вряд ли откажется от сверхприбыли. Открытый вопрос: стоит ли покупать квартиру сейчас, например, для сохранения капитала? Выгодная ли это инвестиция? Вряд ли слова выгодные и инвестиции можно употреблять в течение ближайших нескольких лет в одном предложении. А вот надёжнее ли такая 19:23 Speaker A инвестиция, чем вклад? 100% да. Объективно каких-то существенных рисков недвижимости нет. Обвалцен не представляется возможным. Коррекция возможна лишь в небольшом диапазоне. А если грамотно подойти к покупке и прямо правильно проанализировать данные показатели, темпы и уровень распроданности, оценить внешние факторы, 19:41 Speaker A более того, если ословить проект, который уже сейчас несколько откорректирован по стоимости, а такие застройщики у нас уже есть, например, ПИК, Форма, ЛСР по многим своим проектам уже отреагировали лояльной стоимостью на изменение рынка, то в таком случае надёжность этой инвестиции и ликвидность 19:57 Speaker A сильно возрастает. Резюмируем минусы текущего механизма долевого строительства, основанного на 214 федеральном законе. Понятное дело, ростбестоимости строительства, разрыв между стоимостью покупки и рыночной стоимостью актива, излишняя зависимость ставки проектного финансирования от наполненности и кроу, которая лишает людей выгодных рассрочек от застройщика 20:18 Speaker A на период строительства, сложность функционирования рынка в условиях высокой ключевой ставки, невозможность рыночного ценообразования в условиях снижения спроса. Самое прикольное, что инструмент, который был внедрён, чтобы нас защитить, по сути, ставят нас в другой тупик. Допустим, вы купили квартиру по ДДУ, положили деньги на 20:38 Speaker A Искрову и спустя какое-то время застрощик случайно обанкротился. Банк раскрывает счёт, и вы получаете обратно ту же сумму, что внесли пару лет назад. 20:46 Speaker A Вроде бы здорово, но на деле нет. За эти годы стоимость ваших денег потерялась. Процентов так на 20, только за счёт инфляции. Квартиры за это время подорожали ещё сильнее, а льготная ипотека, по которой вы тогда купили, уже больше и не действует. И вы получаете 21:01 Speaker A назад ту сумму, на которую сегодня можете купить только парковочное место. В итоге вы остаётесь и без жилья, и без возможности купить новое. Получается, что в наших интересах не получить деньги скрол, а получить итоговые квадратные метры. Поэтому думаю, что любой человек 21:18 Speaker A при таком негативном раскладе будет настаивать на достройке комплекса и получении ключей, даже если это займёт много времени. Получается, что, несмотря на внедрение столь радикальных поправок в закон, в случае банкротства застройщика итог будет один и тот же, что сейчас, что до 2019 года. Просто 21:36 Speaker A долгое и нервное ожидание, пока долгострой не профинансируется компенсационным фондом, госбюджетом или каким-нибудь другим застройщиком, заинтересованным в получении допреференции от города взамен на решения социальной проблемы. Экономика циклична, и кризис является её неотъемлемой частью. Понятно, что в подробности и причины текущей 21:55 Speaker A экономической дестабилизации мы вникать не будем. Все это прекрасно понимают. Важно, что экономическая депрессия выполняет санитарную функцию, очищая рынок от плохо работающих инструментов и перегретых активов. Однако мы с вами в очень нелепом положении, где непригодность инструмента и перегретость актива точно подлежат дискуссии. Но 22:14 Speaker A интересы конечных бенефициаров этой системы лежат объективно выше интересов среднестатистических покупателей. Поэтому вряд ли эта дискуссия начнётся в ближайшем будущем, и вряд ли 214 федеральный закон будет как-то оптимизирован в пользу граждан. Однако понимать его механизмы и риски ваша задача, потому что ответственность за 22:31 Speaker A ваше решение лежит только на вас. Я же могу вам пожелать только одного. Будьте счастливы, хотя бы по мере возможностей. 22:40 Speaker A M. Topics: недвижимость 214-ФЗ долевое строительство ипотека пандемия коронавирус господдержка эскроу-счета рынок недвижимости обманутые дольщики Учить по этому видео - [Карточки по этому видео](https://sozai.app/ru/tools/ai-flashcard-generator/?from=transcript&id=75047) - [Тест по этому видео](https://sozai.app/ru/tools/quiz-generator/?from=transcript&id=75047) Бесплатно, составлено ИИ по этой расшифровке. Без регистрации. --- This is the markdown twin of https://sozai.app/transcript/law-that-killed-real-estate-market/ — the same content, without the markup. Published by SozAI (https://sozai.app). Reuse and quotation are allowed with attribution and a link back. Machine-readable index: https://sozai.app/llms.txt · data API: https://sozai.app/api/