**10 ГЛУПЫХ фраз арендодателя, которые портят ВСЕ! Как защитить свою квартиру? — Transcript & Summary | SozAI** Source: https://sozai.app/transcript/landlord-phrases-ruin-apartment-protection/ Арендодатель Алексей Клышин разбирает 10 ошибочных фраз собственников при сдаче квартиры и объясняет, как защитить имущество и выбирать надёжных жильцов. ## Key Takeaways - Чёткие договорённости при заселении защищают собственника от потери контроля над квартирой - Страховой депозит и регулярные осмотры — основные инструменты защиты имущества - Качество арендатора важнее краткосрочной выгоды от завышенной арендной платы ## What the video covers - Ошибочные фразы арендодателей создают проблемы: отказ от контроля при заселении приводит к порче квартиры - Правильно проговаривать ежемесячные осмотры и условия вычета из страхового депозита при повреждениях - Страховой депозит нельзя зачитывать за последний месяц — он служит гарантией при выезде жильца - Фраза «скоро буду продавать» отпугивает арендаторов, а показ квартиры покупателям усложняется - Выбор жильца важнее максимальной цены: стабильная семья часто ценнее дополнительных 5-10 тысяч рублей - Завышенная цена приводит к простоям: лучше сразу поставить рыночную цену, чем терять месяцы - Фраза «платите по первым числам» создаёт неопределённость — нужна конкретная дата оплаты - Автор предлагает услуги по сопровождению сдачи квартир и бесплатный вебинар о проверке недвижимости ## Chapters 1. 00:00 Введение: почему арендодатели теряют контроль 2. 01:07 Фраза про осмотры и контроль жильцов 3. 02:32 Страховой депозит и последний месяц 4. 03:51 Продажа квартиры и показ арендатору 5. 05:19 Выбор жильца важнее цены 6. 07:08 Завышенная цена и простой квартиры 7. 08:03 Фразы про оплату и сдачу без усилий Answers ## Questions about this video Почему нельзя зачитывать страховой депозит за последний месяц? Депозит — это гарантия возмещения ущерба при выезде жильца. Если зачесть его за последний месяц, при обнаружении повреждений собственник остаётся без обеспечения и вынужден судиться. Стоит ли говорить арендатору о планах продажи квартиры? Автор считает, что нет: фраза о скорой продаже заставляет арендаторов искать жильё заранее и отказываться от сделки, а при показе квартиры покупателям арендатор может намеренно её очернить. Что важнее при выборе арендатора: цена или состав семьи? По мнению автора, важнее надёжность и стабильность жильца: семьи с детьми, привязанные к району, обычно съезжают реже и аккуратнее относятся к имуществу, чем одинокие арендаторы. ## Full Transcript — Download SRT & Markdown 00:00 Speaker A Вопрос на сотни тысяч рублей. Что объединяет всех арендодателей, у которых проблемы? Они сами эти проблемы создают своими же словами. Одна фраза при заселении и вы потеряли контроль. А через полгода вы стоите в убитой квартире и думаете: "А почему это 00:17 Speaker A произошло именно со мной?" Сегодня дам вам 10 глупых фраз, которые арендодатели произносят постоянно и каждая из них стоит денег. Досмотрите до конца, там фразы, из-за которых люди заселяют гастар байтеров, а не нормальных жильцов. 00:35 Speaker A Первая фраза, которую собственники произносят с гордостью: "Я к вам ходить не буду. Я нормальный и не буду вас доставать, живите спокойно". И знаете, по-человечески звучит очень классно. Но в реальности это зелёный свет. 00:51 Speaker A Нормальный жилец на это никак не отреагирует, ему и так нечего скрывать. А вот тот, кто не очень порядочный, будет строить коварные планы. И через полгода вы приедете на квартиру и увидите то, что видеть не хотите. А правильная фраза должна звучать так: "Я 01:07 Speaker A каждый месяц в назначенный день оплаты буду приходить, смотреть квартиру и получать с вас деньги. Хочу понимать, как вы живёте, в каком состоянии квартира и контролировать этот процесс каждый месяц. И если мы вдруг, в момент моего осмотра, увидим какие-то дефекты, 01:26 Speaker A которые квартире либо мебели и технике причинили вы, то мы сразу из страхового депозита будем вычитать денежные средства и чинить". И нормальные жильцы обычно нормально на это реагируют. Ну да, о'кей, приходите, смотрите. А ненормальные, когда снимает один, а живёт 10, они на это будут реагировать 01:44 Speaker A очень плохо. Вторая фраза, о которой я очень много говорил в своих видео, но люди продолжают наступать на одни и те же грабли и я и дальше буду её говорить: "Депозит мы зачтём за последний месяц". 01:58 Speaker A Как же вы не поймёте, что депозит это не последний месяц, это ваша гарантия, когда жилец съезжает, вы приходите в квартиру подписывать с ними акт и у вас есть деньги, там, не знаю, 50.000 руб, которые необходимо отдать. И вы 02:12 Speaker A смотрите, что дверь сломана, ламинат надо циклевать, два окна разбиты и это компенсируется именно оттуда. А если вы его зачли за последний месяц, вы приходите, видите эти недостатки, калькулируете их, понимаете, сумма 40.000 руб. Ну, с тебя 40.000 руб. Он 02:30 Speaker A говорит: "До свидания, пошёл ты нахрен, я больше тут не живу, до свидания. Не хочешь акт, не подписывай, иди в суд". 02:36 Speaker A Вы остаётесь один на один, вам придётся идти в суд, доказывать, что ни вы, ни верблюд. Зачем вы наступаете на одни и те же грабли? Вы будете съезжать, я приду с этими деньгами наличными и мы посчитаем с вами, что не так. И если вам 02:48 Speaker A что-то будет не нравится, тогда уже арендатор идёт в суд и доказывает, что вы что-то там не сделали. Представляете, это вообще другая другая парадигма, это вообще по-другому всё. И тут они уже будут вынуждены убраться в квартире перед приходом вашим, посчитать всё, как 03:03 Speaker A было по описи, которая у вас была до этого и всё предоставить, чтобы забрать свои деньги. Запомните одну фразу: "Ничего человека так не мотивирует, как его деньги". И вы должны этим пользоваться, как собственник этой квартиры. 03:17 Speaker A Третья фраза, которая убивает сделки на месте. Собственник обычно говорит это между делом, ну, как будто это, знаете, мысли вслух. Фраза "Я скоро буду продавать". Жилец слышит совсем другое. 03:27 Speaker A Подождите, я у вас на год снимаю, плачу вам три цены, первый месяц, страховой депозит и комиссию агенту, который эту квартиру показывал. Вы мне можете сказать, что через три месяца мне надо будет съезжать и мне опять нужно будет три цены искать? И многие арендаторы 03:42 Speaker A отказываются. Если вы сдаёте и думаете продавать-не продавать, об этом-то как раз и говорить не нужно. Ну, а если вы решили продавать, тогда нахрена сдавать? 03:51 Speaker A Жилец при продаже это отдельная головная боль. А ещё хуже, когда его просят показать квартиру, когда продают. Вот, мы очень много квартир с клиентами покупаем, и это просто песня. То есть, мы приходим в квартиру на первом этаже, нам показывает арендатор. И видно по 04:05 Speaker A внешнему виду, что ему некомфортно раз в неделю там или два раза в неделю убираться в квартире, чтобы тут пришёл посмотреть. И вот мы посмотрели, нам всё понравилось, нам сказали, что с арендатором мы не говорили. И вот наш покупатель спрашивает: "Ну и как вам 04:17 Speaker A здесь живётся?" И знаете, что арендатор говорит? Квартира на первом этаже "Туалет постоянно затапливает. Оттуда просто вот так выливается и приходится руками это всё убирать. 04:27 Speaker A Подъездная дверь хлопает так, что спать просто невозможно. На лавке всё время какие-то алкаши собираются. Просто не уснуть в этой квартире без беруш." И знаете, для чего он это делает? Да для того, чтобы ему не искать квартиру и не 04:39 Speaker A платить деньги. И, конечно, такая квартира продаётся с определённым дисконтом. То есть, с одной стороны, продавец говорит: "Я хочу максимальную прибыль извлечь от продажи и плюс ещё прибыль извлечь от аренды." А в итоге арендатор так показывает, все те, кто 04:53 Speaker A смотрят эту квартиру, они потом торгуются ещё на большие деньги. И многие люди этого почему-то не понимают. 04:58 Speaker A Если вы определились, что вы квартиру будете продавать, просто выставить её сразу на продажу, и всё. 05:04 Speaker A Следующее. Мне всё равно, кто, лишь бы дороже. Вот это классика. Сосед сдаёт за 50, а я хочу сдать за 60. И мне пофигу, кто там будет жить. Ну, молодец. Только сосед сдал семье из трёх человек, которая уже третий год у него живёт и 05:19 Speaker A никаких проблем никогда ему не доставляла. А вы за свои плюс-минус 10 тысяч рублей заселили он съедет и ничего не останется от ремонта, так ещё участковый к вам будет ходить как на работу. А вы как собственник за всё это отвечаете. Запомните, правильный 05:37 Speaker A арендатор в аренде важнее цены. Чем меньше стоимость аренды, тем больше людей её могут себе позволить. И очень часто люди не не считать у нас деньги. 05:46 Speaker A То есть, они зарабатывают 50 и говорят: "А я буду квартиру за 25 снимать". Потом переезжают в эту квартиру, живут в ней сколько-то месяцев и понимают, что им не хватает этих денег. И они говорят: "А дай там отсрочку, а можно мы тебе через 05:57 Speaker A 2 недели заплатим, войди в наше положение" и так далее и тому подобное. Всё зависит от того, кто у тебя живёт в квартире. Если это семья и они привязаны ну например школа детский сад, очень редко они будут съезжать оттуда. Они съедут только в этом районе, 06:10 Speaker A потому что это целая проблема и головная боль перевести кого-то ребёнка, это травма психологическая в том числе для него. А если это просто одинокая женщина или парень, ну, как бы, они сегодня здесь живут, завтра в другом месте, им вообще всё равно. Из-за этого, от того, 06:23 Speaker A кто у тебя живёт и за какую цену снимает, сильно зависит, насколько долго этот человек приехал у тебя. И знаете, это довольно спорная история и здесь мне интересно ваше мнение. На что вы опираетесь, выбирая жильцов? На стоимость аренды либо на того, кто и в 06:38 Speaker A каком составе будет эту квартиру арендовать. Напишите в комментариях, что бы выбрали вы. Пятая фраза: "Пока квартира новая, надо сдавать дороже, через год её всё равно убьют". С чего вообще вы это взяли, кто вам это сказал? Я знаю людей, которые 06:52 Speaker A сдают квартиры по 5, по 10 лет и там ничего не убито. Потому что, а, они нормально выбирают жильцов, б, каждый месяц их контролируют. А знаете, что меня реально убивает? Вот эта логика: "Сейчас выжму максимум, а потом как-нибудь". Многие пытаются выкроить 07:08 Speaker A 5-10 тысяч рублей в месяц, только теряют намного больше. И люди выставляют цену не 50, а выставляют цену 60 и ждут месяц. За 60 её никто не снимает. 07:20 Speaker A Скидывают до 55 и ещё через месяц её сдают. В итоге прошло уже 2 месяца и, значит, за 55 тысяч они будут сдавать её 10 месяцев. Они получат с неё 550 тысяч рублей. Если бы они сразу её за 50 07:32 Speaker A сдали, они бы получили 600 тысяч рублей. И многие люди месяцами сдают квартиру, не понимая, что они просто упускают эти деньги, они просто улетают у них в молоко. Зачем? Я недавно звонил по аренде в ЦИАН и увидел ситуацию, когда 07:47 Speaker A люди 6 месяцев сдают квартиру. Вот здесь можно это видео посмотреть. Шестая фраза, от которой у меня просто дёргается глаз. Квартиру сдать просто, просто выложу на ЦИАН и жильцы сами придут. Знаете, на что это похоже? Это как закончить автошколу и выехать на 08:03 Speaker A МКАД первый раз самостоятельно в час пик. Выложить объявление - это всего 5% от всей работы. Дальше вам нужно принять правильно звонок, поговорить, выяснить потребности, понять, кто на той стороне, кто будет арендовать, на какой срок, где работает, чем занимается, принять 08:21 Speaker A решение, стоит ли вообще ему показывать квартиру, собрать этих людей в кучу, пойти показать, выбрать из них правильно. А как ты поймёшь, что этих людей первый раз видишь, если у тебя нет опыта? Определиться, кто из них лучший будет арендатор, договориться с ним, 08:36 Speaker A после этого составить правильный договор, с ним согласовать, не просто взять какой-то типовой договор, а взять договор, который в этой ситуации будет работать лучше всего. И только после этого подписать, передать ему квартиру и получить деньги. Заключайте с ним правильный договор найма, который 08:52 Speaker A защищает и ваши, и его интересы. Кстати, такой договор бесплатный лежит у меня в Telegram-канале. Под видео можно перейти по ссылке и скачать его. 09:02 Speaker A Седьмая фраза: "Платить можете по первым числам". И вот тут вы сами себе вырыли яму. По первым числам - это значит, можно заплатить и первого, и девятого. 09:11 Speaker A Если мы с вами заключаем договор сегодня, и сегодня у нас второе число, то мы прописываем: "Оплата будет происходить второго числа плюс-минус 3 дня". Точка. Многие люди не очень ответственно к этому относятся, если даже у них в договоре написано 09:26 Speaker A плюс-минус 3 дня, вы должны чётко понимать, что вам, скорее всего, именно на третий день и заплатят. Больше того, если вам приходится напоминать об оплате, это уже плохой знак. Поэтому некоторые наши клиенты говорят: "Я ставлю одно число, первое число, и 09:40 Speaker A плюс-минус один день". Почему я, например, в своих квартирах, которые сдаю в аренду, всегда пишу плюс-минус три дня? 1 января я точно не поеду. 1 мая, 2 мая точно не поеду. Я всегда беру себе запас три дня. То есть я 29 числа 09:53 Speaker A созваниваюсь и говорю: "Я приеду 2 числа. Будь готов". 2 числа я приезжаю в эту квартиру, всё убрано, всё понятно. Я прогулялся по квартире, посмотрел, даже снял на видео что-то. Вот вам счёт, переводите деньги. Они при мне отправляют деньги на мой расчётный счёт. 10:09 Speaker A До свидания. Я уехал. А эта фраза уберёт сразу от цены вашей квартиры пару десятков процентов. Хаять свою квартиру при показе - это примерно то же самое, если бы продавец в магазине надел вам костюм, который вам не идёт и 10:24 Speaker A на вас не сидит, и говорит: "Ну, другого нет, берите этот". А фразы такие: "Район так себе, соседи не очень". Зачем вы его сами так отговариваете? Я постоянно такое слышу, когда собственники показывают квартиры. Я не говорю, что надо сразу расхваливать, особенно то, 10:37 Speaker A что сломалось. Но и хаять это точно не нужно. проблем точно не возникало, изначально на этапе покупки нужно сразу выбирать квартиру ликвидную, в хорошем районе. Она будет сдавать себя сама, и вам не нужно будет думать, как упаковать в конфетку. О том, как выбрать 10:52 Speaker A такую квартиру, как её проверить, как её выгодно купить и выгодно сдать, и про другие нюансы, связанные с покупкой недвижимости на вторичном рынке, я рассказываю на своём бесплатном вебинаре "Как перед покупкой проверить квартиру и собственника, чтобы не нарваться на 11:09 Speaker A мошенников". Если у вас есть планах купить квартиру, вам обязательно нужно разобраться, как работает вторичный рынок. Потому что именно вы можете, не привлекая ни юриста, ни риэлтора, никого, самостоятельно проверить и квартиру, и документы, и текущего, и предыдущего собственника. Всё 11:28 Speaker A проверяется по определённому шаблону. И весь этот алгоритм дал на своём бесплатном вебинаре. Зарегистрироваться на него можно в описании к этому видео. 11:37 Speaker A Следующая фраза: "Я налоги не плачу. Скажите соседям, что вы мои родственники". И если арендаторам что-то не понравится, что вы их попросили съехать, то что они сломали там, и вы правы относительно договора, они всегда могут воспользоваться этим козырем. 11:51 Speaker A Написать в налоговую, написать в банк, и вам либо нужно будет искать деньги, чтобы погасить весь ипотечный кредит, либо вообще лишиться этой квартиры. 11:58 Speaker A И последняя фраза, после которой всё идёт не так. "Готов сдать квартиру за ремонт". Звучит вроде логично. Квартира в бетоне, денег на ремонт нет. Сдам эту квартиру, люди там будут жить и ещё мне бесплатно сделают ремонт. Красивая теория, но давайте теперь по реальности 12:13 Speaker A пройдёмся. Хороший жилец с деньгами в бетон не поедет. Если есть деньги, то он просто снимет нормальную квартиру. Так кто же в такую квартиру поедет? Те, у кого а, нет денег, и то есть они должны сначала на своей работе работать, на 12:27 Speaker A которой немного зарабатывают, потом приходить домой и ещё делать ремонт в вашей квартире. Насколько вообще они умеют делать ремонт? Как вы поймёте их квалификацию? В итоге в эту квартиру заселятся либо гастарбайтеры, которые будут лепить всё из остатков материала, которые они с какой-то другой стройки 12:42 Speaker A принесли, либо просто хитрые ребята, которым пофигу, где жить, и у них задача бесплатно прожить какое-то время в этой квартире. Будут кормить вас завтраками, ещё чуть-чуть, ещё немного доделаем. По факту, у вас через год квартира почти в том же состоянии и ещё с чужими людьми. 12:55 Speaker A Если квартира без ремонта и денег нет, есть два нормальных варианта. Первый: накопить либо взять кредит и сдавать уже нормальным людям за нормальные деньги. 13:03 Speaker A Второй вариант: продать эту квартиру и купить что-то либо поменьше, либо в другом районе, но уже готовую с ремонтом, чтобы не вкладываться, с мебелью и техникой, чтобы завтра можно было сразу сдать. Всё остальное это иллюзия, которая для вас закончится 13:15 Speaker A убытками. А что ещё вы слышите от арендодателей и понимаете, что они роют себе яму? Напишите в комментариях. А с вами был Алексей Клышин. Увидимся. 13:33 Speaker A А. Topics: аренда квартиры арендодатель страховой депозит сдача квартиры выбор арендаторов ЦИАН защита недвижимости договор аренды Учить по этому видео - [Карточки по этому видео](https://sozai.app/ru/tools/flashcard-maker/?from=transcript&id=88880) - [Тест по этому видео](https://sozai.app/ru/tools/quiz-generator/?from=transcript&id=88880) - [Кроссворд по этому видео](https://sozai.app/ru/tools/crossword-maker/?from=transcript&id=88880) - [Филворд по этому видео](https://sozai.app/ru/tools/word-search-maker/?from=transcript&id=88880) - [Шпаргалка по этому видео](https://sozai.app/ru/tools/study-guide-maker/?from=transcript&id=88880) Бесплатно, составлено ИИ по этой расшифровке. Без регистрации. --- This is the markdown twin of https://sozai.app/transcript/landlord-phrases-ruin-apartment-protection/ — the same content, without the markup. Published by SozAI (https://sozai.app). Reuse and quotation are allowed with attribution and a link back. Machine-readable index: https://sozai.app/llms.txt · data API: https://sozai.app/api/