**Тогда я еще не знал, ЧТО нас ждет. Теперь знаю и готов рассказать — Transcript & Summary | SozAI** Source: https://sozai.app/transcript/didnt-know-what-awaits-now-ready-tell/ Алексей Клышин анализирует изменения рынка недвижимости за 10 лет, рассказывает о ценах, ошибках продавцов и советах по продаже квартир. ## Key Takeaways - Рынок недвижимости постоянно меняется, и важно отслеживать актуальные цены и тенденции. - Объявления на ЦИАН не всегда отражают реальную цену сделки, поэтому нужно ориентироваться на реальные предложения и спрос. - Завышение цены при продаже квартиры может привести к значительным финансовым потерям. - Профессиональные советы и анализ рынка помогают принимать правильные решения при покупке и продаже жилья. - В кризис покупатели ориентируются на самое доступное жильё, что влияет на цены вторичного рынка. ## What the video covers - Автор нашёл видео 10-летней давности и сравнивает тогдашние и современные реалии рынка недвижимости. - Рассматривается пример двухкомнатной квартиры на Боровском шоссе, цена которой выросла более чем в 2 раза за 10 лет. - Обсуждается, как данные ЦИАН не всегда отражают реальную рыночную стоимость квартир из-за отсутствия информации о реальных сделках. - Приводится пример клиента, который долго не мог продать квартиру по завышенной цене и в итоге потерял деньги. - Объясняется, что рыночная стоимость определяется реальным спросом и предложением, а не только объявлениями. - Автор советует ориентироваться на профессиональные рекомендации и не завышать цену, чтобы не потерять потенциальных покупателей. - Отмечается, что в кризис покупают самое дешёвое жильё, и это важно учитывать при продаже. - Рассказано о рисках и ошибках продавцов, которые приводят к финансовым потерям. - Рекомендуется подписаться на канал и Telegram для актуальной информации о рынке недвижимости. - Анонсируется бесплатный вебинар по проверке недвижимости и рискам на рынке. ## Chapters 1. 00:00 Вступление и первые впечатления от видео 10-летней давности 2. 00:43 Рост цен на квартиру на Боровском шоссе за 10 лет 3. 01:33 Почему данные ЦИАН не отражают реальную цену рынка 4. 02:18 Пример завышения цены и реальный спрос покупателей 5. 03:13 История клиента и динамика снижения цены квартиры 6. 04:09 Советы по правильной оценке и продаже квартиры 7. 05:55 Ошибки продавцов и финансовые потери на рынке 8. 08:27 Риски на рынке недвижимости и приглашение на вебинар Answers ## Questions about this video Почему цены на квартиры на Боровском шоссе выросли более чем в 2 раза за 10 лет? Цены выросли из-за общего роста рынка недвижимости, инфляции и спроса на жильё в Москве, что привело к ежегодному росту примерно на 25%. Почему данные ЦИАН не всегда отражают реальную стоимость квартир? ЦИАН показывает цены объявлений, а не реальные сделки, поэтому часто цена в аналитике не совпадает с фактической ценой продажи. Какие ошибки чаще всего совершают продавцы квартир? Часто продавцы завышают цену, не учитывая реальный спрос, что приводит к долгому времени продажи и финансовым потерям. ## Full Transcript — Download SRT & Markdown 00:00 Speaker A Я случайно наткнулся на видео, которое снимал 10 лет назад. Давайте посмотрим это видео вместе, потому что я его, когда смотрел, то плакал, то смеялся, потому что там половина вещей реально актуальные до сих пор, а половина просто с ног на голову перевернулись. Ну что, 00:17 Speaker A погнали. Давайте разберём с вами двухкомнатную квартиру, 52 м² на Боровском шоссе, дом 30. С начала этого года стоимость квартир упала где-то в среднем на 12%. 00:31 Speaker A То есть, если мы возьмём двухкомнатную квартиру, то она в среднем стоит, ну, порядка там 7 млн руб. 00:36 Speaker A Давайте откроем цены и посмотрим, сколько сейчас стоит квартира на Боровском шоссе дом 30, 52 м². Сколько? 00:43 Speaker A Представляете, такая квартира стоит сейчас около 19 млн руб. Цена выросла больше, чем в 2 раза. 25% в год на дистанции в 10 лет. 00:55 Speaker A В среднем падении в месяц её практически там равна там 90 с небольшим. Когда последний раз вы слышали словосочетание падающий рынок в Москве? Ну, честно говоря, такие вещи очень часто происходят. И мы помним кризис там 2008 года, когда рынок падал. И потом за 01:09 Speaker A следующие полгода, ну вот как у нас вот рынок падал 2 года и за полгода отбил всё падение своё. [музыка] Так что это нормальная абсолютно история. Ну сейчас рынок наоборот в другой фазе. Вот ещё год назад рынок был вот как раз в таком 01:22 Speaker A ключе. Цена была космическая, а сам рынок был, когда люди приходили и говорили: "Мы тебе 10 не дадим, дадим восемь. Не восемь." Нет, в итоге за девять договаривались. То есть у нас же люди как видят? Они же не видят рынок, 01:33 Speaker A на самом деле. Вот как вот как вот как ты увидишь рынок, скажи мне? Ну как? Ну объявление в ЦИАН-то увидишь. А ЦИАН как его увидит? Он увидит: "Поставили объявление и сняли объявление". Вот когда на рынке нет покупателей, ты 01:44 Speaker A приходишь на рынок и цена 10 млн руб. Ты говоришь: "А я за 10 не куплю". Куплю только за девять. Иди думай. Он говорит: "Не, я тебе не продам". Ну о'кей, в твоём доме 10 однушек продаются, я ко всем десяти приду, и из этих десяти 01:54 Speaker A точно двое найдутся, которым у которых, не знаю, склады сгорели, бабки срочно нужны. Для ЦИАНа как будет это выглядеть? [музыка] Была цена 10, за 10 продали. В аналитику ушло 10. Для, соответственно, продавца, если у него спросить, сколько продал, он скажет: "Ну 02:08 Speaker A как продал, продал квартиру?" Все, кто у него будет спрашивать, они будут думать, что он продал за 10. Но по факту только продавец и покупатель знают реальную цену. И получается, у нас все ориентируются, все аналитики на что? На цены в ЦИАНе. А сейчас другая ситуация. 02:18 Speaker A Люди выставили квартиру за пятнашку. Они выставили вчера, мы сегодня уже смотрим. И приходит пятый. Мы говорим: "Всё, мы готовы за пятнашку брать". Они говорят: "Какую пятнашку? Нам уже 16 предлагают". Мой клиент смотрит на меня и говорит: "Я 16 500 дам, потому что я 02:30 Speaker A уже 4 месяца ищу, уже всё подорожало". И ни Центральный банк, ни классифайды, ни одни, они ни хрена не понимают реальную стоимость, знают только банки, если они аналитику только проводят, который проводят эту сделку. Но у нас нет одного банка, который бы всё проводил. Раньше 02:44 Speaker A смотрим интересней. В июле приходит к нам клиент Сергей и говорит: "Слушайте, я хочу продать свою квартиру". Вот на июль месяц, по нашим данным, стоимость этой квартиры была, а вот здесь где-то 7 450. 02:57 Speaker A Сергей говорит: "Слушайте, у меня моя квартира с ремонтом, давайте попробуем, поторгуем её дороже". И ставим мы эту квартиру в 7 600. Выставляем мы квартиру в рекламу и ждём [музыка] месяц. То есть мы ждём с июля по август. Мы вот вот 03:13 Speaker A здесь вот у нас цена одна 7 600. Мы ждём покупателя. За этот месяц у нас было пару звонков. Наш клиент понимает, что, в общем-то, спроса нет и нужно понижать стоимость квартиры. Он берёт и понижает её на 100 000 руб. Рынок, в свою очередь, ещё 03:30 Speaker A понизился этой квартиры. То есть эта квартира на август месяц стала стоить уже 7 350. Знаете, что такое рыночная стоимость? Это когда за вашу квартиру свободными деньгами в течение месяца вносят товар. Если на квартиру пришло два покупателя одновременно хотят покупать, то логично цену поднять. Ну 03:44 Speaker A потому что спрос у тебя большой. То есть она там не 700 должна стоить, а 700, например. А многие люди, чтобы не попадать в такую историю, чтобы не продешевить, они ставят сначала за облачную какую-то цену и потом идут торговаться вниз. И когда рынок растёт, 03:58 Speaker A он это хавает. Тут самое главное попасть в струю, понять, а с рынком-то что сейчас происходит? Он растёт у нас или он у нас падает? Для этого нужно подписаться на этот канал и на мой Telegram, чтобы точно понимать, что с 04:09 Speaker A рынком происходит. Ссылки в описании. Но мы ещё ждём, а, 2 недели, а, по цене 7 500 и понимаем, что нет покупателей, не готовы люди покупать. 04:21 Speaker A Нашему клиенту срочно нужны деньги. Он хочет купить новостройку, которые постоянно дорожают. 10 лет назад. То есть, что со вторичкой было? Вторичка дешевеет, а новостройки постоянно дорожают. И вот люди тогда очень много денег теряли. То есть они выставляют свою квартиру дорого, а им 04:36 Speaker A нужна доплата там 2 млн руб. И вот они ждут свою пятнашку, а новостройка дорожает, дорожает, дорожает, и в итоге у них новостройка становится там через год стоить ту же пятнашку. И доплаты у них нет. Им приходится наоборот доплачивать. Сейчас, конечно, уже всё не 04:48 Speaker A так. Я снял отдельно про это видео. Вот тут вы можете посмотреть. И он решает ещё опустить цену. А причём решает ещё опустить на 100 000. Опускает её до 7 400. То есть представляете, он в итоге поставил правильную цену, которую мы ему сказали. То есть мы ему сказали 05:04 Speaker A цену: "Ставь 7 400". Он сказал: "Нет, я хочу 7 600". Месяц он торгует 7 600. Потом опускается. Опускается. В итоге он доходит до той цены, которую мы говорили. Приходит нам и говорит: "Ну что, вы не продаёте-то? Вот же цена, которую вы сказали." Чувак, [музыка] мы 05:18 Speaker A тебе эту цену сказали 2 с половиной месяца назад. Всё, поезд уже ушёл, уже рынок улетел вниз. Потому что когда кризис, люди покупают самое дешёвое жильё. И это реально актуально до сих пор. 05:27 Speaker A 2 недели подождали. Это уже начался сентябрь. Опускаемся ещё на, а, 100 000 руб. до 7 300. То есть наш клиент понимает, что ему нужны деньги, и, в общем-то, готов разговаривать с покупателем, если он предложит меньше. 05:44 Speaker A Но пока, к сожалению, ему никто не предлагал эти деньги. А он подождал ещё 2 недели благодаря нашему усилию, благодаря тому, что мы попробовали, а, его убедить. 05:55 Speaker A Да, и он понизился ещё на 100 000 руб. Стоимость его стала 7 200. И только после этого а мы приняли аванс. 06:07 Speaker A Благодаря тому, что он решил попробовать, э, вот его проба стоила ему конкретно 150 000 руб. А так как цена сейчас выросла в 2 с раза, то такая проба будет стоить примерно 500 000. Вот у нас был клиент 12 200, продаём его 06:21 Speaker A квартиру. И, значит, за 12 нам приходит покупать. Мы говорим: "Ну вот 12 млн руб." Бери, пожалуйста, аванс. Давай выходить на сделку. Он говорит: "Нет, ты что, никогда в жизни рынок растёт, моя квартира стоит 13". Мы говорим: "Ну, о'кей, хозяин барин". Значит, проходит 06:33 Speaker A полгода, и через полгода у неё умирает мама, ей срочно нужны деньги. Мы понижаемся уже до 11,5, и никто её не берёт. Понижаемся до 11 200, и никто её не берёт. И нам клиент предлагает 11, и она соглашается на сделку. И вот мы 06:48 Speaker A сидим с ней на сделке, и она глаза опускает и говорит: "Алексей, только не говорить ничего. [музыка] Я сама знаю, что я дура на самом деле". Э, разница получается не 150 000 руб. Например, у нас была квартира, которую мы продали 07:02 Speaker A на метро Академика Янгеля. Там клиенты потеряли 1,5 млн руб. Это вот классика. Вот, знаете, [музыка] когда приходите вы к агенту по недвижимости, вы ему говорите: "Я хочу вот такую цену". Это знаете, как вы к врачу, к зубному, к стоматологу, лежит с 07:14 Speaker A открытым ртом, он что-то вам делает, и вы ему говорите: "Слышь, ну-ка слот. Ты что взял? Какую фрезу-то? Ну-ка другую возьми". Как другую? Откуда ты знаешь? Я в интернете смотрел в ЦИАНе, там фреза другая должна быть. Он говорит: "Слышь, я 20 лет сверлю дырки. 07:29 Speaker A Я пломб ставлю в день 10 штук. Ну я точно знаю лучше". Ни хрена ты не лучше не знаешь. Возьми другую фрезу, возьми другой укол, позови другого этого. Ну [музыка] как бы, ну вы так же, вы так себя ве 07:42 Speaker A совершают именно вот такие ошибки. Мне вот со стороны всегда смешно на это смотреть, потому что через нас огромное количество сделок проходит. Я прямо вижу, как люди теряют, и пишу об этом в Telegram-канале. Получается, нужно, продавая квартиру либо покупая, нужно 07:54 Speaker A понимать, на каком рынке ты сейчас находишься. И это всё определённые метрики, которые, например, агенты мои знают, ну, там от и до мои сотрудники, например, знают, если просмотров меньше соро0 в день, то аванс ты не примешь никогда. Хоть ты топ поставь, хоть ты 08:05 Speaker A платную поставь, не примешь. А вот если 70 будет просмотров, то вероятность больше, а если больше 100, то как бы вот она твоя рыночная цена. Причём в каки в каких-то регионах работает, в каких-то Авито, а где-то вообще ничего не 08:17 Speaker A работает, если какие-то общие доски, свои объявления. [музыка] Где-то вы не купите квартиру без агента, потому что вы смотрите на Циан и видите, что ё-моё в Краснодаре 3 млн стоит однушка, приезжайте сюда, вот [музыка] такую Балтяру вам покажут. Ой, а такой 08:27 Speaker A квартиры нет. Вчера купили, клиент уехал, но как бы мы вам можем подобрать другую стоить и будет всего 150.000 руб. 08:34 Speaker A [музыка] Вы говорите: "Да у меня есть агент, я сам юрист, я сам риэлтор". Вы говорит: "А тогда вы по-любому в Краснодаре по другую квартиру не купите, потому что мы берём бабок, риэлторское агентство из продавца, и с покупателя. 08:45 Speaker A Если вы хотите мм как-то быстро получить свои деньги, то на сегодняшнем рынке действовать нужно вот так. Это называется чуть опережаем". [музыка] Смотрите, мы опережаем рынок, а принимаем аванс долгий, на длительный срок. И после того, когда мы выходим на 08:59 Speaker A сделку, стоимость нашей квартиры получается выше рыночной. Да, с шестнадцатого года поменялось абсолютно всё. То есть раньше мы проверяли 10 рисков, [музыка] теперь проверяем 40. У нас законодательство примерно по 30 раз, ну, 30 изменений [музыка] о недвижимости в год 09:14 Speaker A происходит. Раньше реестра поездок в принципе не было, а сейчас есть. А сейчас получается ограничения могут поставить. И это нужно проверять. Да, много раньше чего не было, что сейчас есть. И знаете, всё это в лучшую сторону развивается. То есть всё это в открытом 09:25 Speaker A доступе. Нужно просто знать, как риска с с каждым годом всё больше и больше. И проверять нужно всё больше и больше. Да. 09:30 Speaker A Плюс судебная практика развивается у нас таким образом, что, ну, можно просто купить квартиру бабушки, а потом она тебе скажет: "Извините, а я была не в себе, когда продавала". И получается, покупая квартиру, вы зависите, [музыка] получается, не от документов даже, а от 09:43 Speaker A состояний, в том числе. Но многие люди делают самую главную ошибку, покупая вторичный рынок недвижимости. Они доверяют банкам, нотариусам. Они думают, что если придут к нотариусу, то всё [музыка] в порядке. Ну, к сожалению, так это не работает. Чтобы самостоятельно 09:55 Speaker A учиться проверять недвижимость, регистрируйтесь на бесплатный вебинар. Ссылка в описании к этому видео. Там-то мы как раз и разберём все 50 рисков, которые есть на рынке недвижимости, и я вам дам технологии, как вам нужно самостоятельно проверить квартиру. 10:06 Speaker A Зарегистрироваться можно под этим видео. Ну а если уже есть квартира, то у нас для вас есть суперсервис, называется предовансовая проверка. То есть мы [музыка] за вас возьмём всю работу на себя. Мы в Россре запросим два вида документов: историю переходов и текущее 10:20 Speaker A право собственности. На основании этого составим список, который закрывает 80% риска при внесении аванса. список документов, который вам необходим, чтобы вы безопасно купили эту квартиру. 10:33 Speaker A Справку из ЗаКС о том, что человек квартиру не в браке покупал, [музыка] да? Вы, например, не знаете, что такая справка вообще есть, да? Либо а получить согласие супруга на продажу. То есть обычно наши клиенты приходят к нам, получают такой документ, потом звонят 10:47 Speaker A продавцу и говорят: "А сможешь ли ты нам вот это всё предоставить?" И тогда у вас предметный разговор с юридической точностью. [музыка] И вам говорят: "Этого нет, этого нет, этого нет, этого нет, этого не будет, этого не будет, это 10:59 Speaker A вам не надо". И вы должны либо риските ти на сеся все принять, либо найти квартиру, где вам это всё предоставит. 11:03 Speaker A Придавансовая проверка. Заказать такою можно в описании к этому видео. Мир сильно изменился, и правила меняются в месяц по несколько раз. Рынок сегодня может быть на взлёте, а завтра из-за какой-то геополитической ситуации всё может поменяться, и рынок может уже 11:19 Speaker A падать. И об этом вы узнаете только тогда, когда потеряете свои деньги. Ну а чтобы их не потерять, не забудьте подписаться на этот канал и поставить лайк этому видео. А с вами был Алексей Клышин. Увидимся. Topics: недвижимость рынок недвижимости продажа квартиры ЦИАН цены на квартиры кризис 2008 инвестиции в недвижимость Алексей Клышин новостройки покупка жилья --- This is the markdown twin of https://sozai.app/transcript/didnt-know-what-awaits-now-ready-tell/ — the same content, without the markup. Published by SozAI (https://sozai.app). Reuse and quotation are allowed with attribution and a link back. Machine-readable index: https://sozai.app/llms.txt · data API: https://sozai.app/api/